Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.
при участии:
- от истца: до перерыва: Ломако Ю.С., доверенность от 16.03.2016; Клюквина М.В., доверенность от 05.10.2015; Соловьев В.Н., доверенность от 11.01.2015; после перерыва: Иванов А.В., доверенность от 16.03.2016; Клюквина М.В. распоряжение от 18.07.2016; Соловьев В.Н., доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика: Смирнова О.В., решение от 10.06.2014, Скорых К.П., доверенность от 09.08.2016; Трубина Д.Б., доверенность от 28.09.2015; после перерыва: Клинакова О.Ф., доверенность от 16.08.2016, Скорых К.П., доверенность от 09.08.2016;
- от 3-го лица: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13723/2016) ЗАО "Большая Ижора"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-91355/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального района Ломоносовский муниципальный район
к ЗАО "Большая Ижора"
3-е лицо: Акционерный коммерческий банк "РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ"
о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора и обязании,
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального района Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия 198510, Санкт-Петербург, ул. Владимирская д. 19/15) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Большая Ижора" (адрес: 188531, п. Большая Ижора, Ленинградская область, Ломоносовский р-н, ул. Астанина, д. 5, ОГРН: 1114725001566; далее - Общество):
- - о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.12.2007 N 535 в размере 10 698 262,62 руб., пени 13 771 935,01 руб.;
- - расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 N 535;
- - прекращении ипотеки права аренды в отношении Акционерного коммерческого банка "Российский капитал" (Публичное акционерное общество);
- - обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок с кадастровым номером 47:14:1502000:9, с местоположением: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Большеижорское городское поселение, пос. Большая Ижора, и передать его по акту приема-передачи истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий банк "Российский капитал".
В связи с наступившим к моменту рассмотрения настоящего дела срока уплаты арендной платы за 4 квартал 2015 года по договору от 25.12.2007 N 535, истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность за 2, 3, 4 квартал 2015 года в размере 34 273 364,54 руб., из которых: арендная плата составляет 16 047 393,93 руб., пени 18 225 970,61 руб.
Решением суда от 28.03.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что нарушение сроков внесения арендной платы по договору обусловлено отсутствием возможности использовать земельный участок для целей, указанных в п. 1.1 Договора в связи с наличием большого количества обременений (ограничений) на земельном участке. Кроме того, податель жалобы считает, что размер заявленной ко взысканию неустойки является чрезмерным.
В судебном заседании 10 августа 2016 при рассмотрении Тринадцатым арбитражным апелляционным судом (в составе председательствующего судьи Жиляевой Е.В., судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.) апелляционной жалобы ЗАО "Большая Ижора" (далее - Общество) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-91355/2015 представитель Общества заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления сторонам возможности урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального района Ломоносовский муниципальный район (далее - Комитет) возражал против отложения судебного заседания, указав на отсутствие возможности урегулировать спор заключением мирового соглашения.
Апелляционным судом объявлен перерыв в судебном заседании для уточнения представителем Комитета вопроса о возможности заключения мирового соглашения.
Судебное заседание продолжено после перерыва 17 августа 2016 года в прежнем составе суда.
Представитель Общества вновь заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления сторонам возможности урегулировать спор мирным путем.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
Протокольным определением апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства Общества об отложении судебного заседания.
Представитель Общества, ссылаясь на пункт 5 части 1 статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об отводе всего состава суда (председательствующий судья Жиляева Е.В., судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В.), рассматривающего апелляционную жалобу.
В связи с необходимостью рассмотрения заявленного ходатайства судом объявлен перерыв в судебном заседании в течение дня.
Определением от 17.08.2016 в удовлетворении заявления представителя ЗАО "Большая Ижора" об отводе состава суда (председательствующий судья Жиляева Е.В., судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В.) отказано.
Судебное заседание продолжено после перерыва.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также дополнительно указал, что Комитетом не направлялась претензия от 05.11.2015 с требованием о расторжении договора по юридическому адресу Общества. При этом Общество указывает, что адрес, по которому получена претензия о расторжении договора, не является адресом Общества.
В опровержение довода о ненаправлении претензии от 05.11.2015 по юридическому адресу Общества представитель Комитета представил оригинал и копию почтовой квитанции от 06.11.2015 N 02099, подтверждающей почтовое отправление (19841283020990) в адрес ЗАО "Большая Ижора", 188531, Ленинградская область, Большая Ижора. Также истец указал, что претензия от 05.11.2015 получена обществом по адресу Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией уведомления о вручении почтового отправления N 19841283021003. Как указывает представитель истца, данный адрес используется Обществом как почтовый адрес, указывается самим Обществом в исходящих от него документах.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Оранж" заключен договор аренды земельного участка N 535 (далее - Договор), по условиям которого Комитет предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельный участок площадью 443 942 кв. м, расположенный в границах земельного участка для проектирования и строительства многофункционального курортно-рекреационного комплекса гостиничного типа по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО "Большеижорское городское поселение", пос. Большая Ижора, кадастровый номер 47:14:15-02-000:0009 (далее - земельный участок), что подтверждается актом приема-передачи от 25.12.2007, подписанным сторонами.
Пунктом 1.1 Договора установлено, что Договор заключен сроком на 5 лет.
22.09.2008 закрытое акционерное общество "Оранж" переименовано в закрытое акционерное общество "Оранж-Девелопмент".
Дополнительным соглашением от 30.08.2010 к Договору срок его действия продлен до 25.12.2020.
10.10.2011 ЗАО "Оранж-Девелопмент" реорганизовано путем выделения из него ЗАО "Большая Ижора", в связи с чем дополнительным соглашением от 28.10.2011 к Договору произведена замена стороны арендатора по Договору на ЗАО "Большая Ижора".
По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении арендуемого земельного участка 07.11.2014 зарегистрирована ипотека права аренды в отношении АКБ "Российский капитал".
Ссылаясь на нарушение Обществом обязательства по внесению арендной платы по договору, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 2 Договора.
В соответствии с п. 2.3 Договора Ответчик обязан перечислять арендную плату по Договору ежеквартально не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2014 по делу N А56-78713/2013 удовлетворен иск Комитета к Обществу о взыскании 9 485 797,46 руб. задолженности по арендной плате за 2 и 3 кварталы 2013 года и 3 092 369,97 руб. пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, начисленных за период с 10.10.2009 по 11.12.2013.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-711/2015 удовлетворен иск Комитета к Обществу о взыскании 29 074 078,50 руб. задолженности по арендной плате за 4 квартал 2014 года и 1 квартал 2015 года и 13 385 306,37 руб. пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, начисленных за период с 11.12.2013 по 10.04.2015.
В нарушение условий Договора арендная плата за 2, 3, 4 квартал 2015 также не перечислена ответчиком в полном объеме. Задолженность Общества по арендной плате за спорный период по расчету Комитета составляет 16 047 393,93 руб.
Доказательства внесения арендной платы Обществом не представлены.
Довод об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в связи с невозможностью использовать земельный участок в соответствии с предоставленными целями отклоняется апелляционным судом, как не имеющий документального подтверждения. Обществом не представлено доказательств совершения каких-либо действий, направленных на использование земельного участка в соответствии с установленными целями, доказательств выявления препятствий в использовании земельного участка и обращения к арендодателю с требованием об устранении препятствия в пользовании.
С учетом изложенного апелляционным судом не установлено обстоятельств, освобождающих Общество от обязанности по внесению арендной платы.
Требование о взыскании пени обосновано ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 Договора, который предусматривает ответственность за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей в размере 0,2% за каждый день просрочки.
Сумма начисленных пени по состоянию на 31.12.2015 составляет 18 225 970,61 руб.
Ответчик в апелляционной жалобе изложил доводы относительно размера взысканной неустойки, полагая ее несоразмерной последствиям нарушения обществом обязательства по договору. Доводы ответчика о применении правил о снижении размера неустойки мотивированы, в том числе ссылкой на двукратную учетную ставку Банка России, существовавшую в период нарушения, как величину, достаточную для компенсации потерь истца.
Вместе с тем в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", на который сослался податель жалобы, фактически содержится указание на пределы снижения неустойки, в то время как общий принцип, которого следует придерживаться при применении правила о снижении неустойки, изложен в абзаце 1 пункта 2 данного Постановления. Согласно этому пункту никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Общество как арендатор обязалось исполнять в установленные договором сроки, в определенном размере денежное обязательство. Условия неправомерного пользования чужими денежными средствами не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками гражданского оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Также в нарушение предъявляемых при данных обстоятельствах требований ответчик не представил согласно приведенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 разъяснениям доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Сами по себе изложенные ответчиком в жалобе доводы со ссылкой на высокую договорную процентную ставку (0,2%) по отношению к действовавшей на момент рассмотрения спора ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации не свидетельствуют о том, что возможный размер убытков Комитета, которые могли возникнуть вследствие нарушения арендатором обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал в Определении от 15.01.2015 N 7-О правовую позицию, согласно которой положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки.
Определенный сторонами размер неустойки 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, следует рассматривать как условие, направленное на соблюдение арендатором расчетной дисциплины, не влекущее отрицательных для него последствий в случае незначительного нарушения сроков внесения арендных платежей, поскольку сама по себе эта процентная ставка не является чрезмерной. Между тем общество, нарушив условия договора и не исполняя денежное обязательство в течение продолжительного периода, извлекло финансовую выгоду вследствие использования имущества без внесения арендных платежей, по сути, получило доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях.
Таким образом, исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленных сумм и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, следует признать, что у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для определения иной суммы неустойки. Равно как у суда апелляционной инстанции отсутствует процессуальная возможность для удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным подателем жалобы основаниям (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, от 23.04.2013 N 16549/12).
Касательно требования о расторжении договора.
Пунктом п. 3.2 Договора определено, что Общество обязано использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и соблюдать требования ст. 42 ЗК РФ.
Актом обследования земельного участка от 10.11.2015 подтверждается, что земельный участок не используется Обществом.
Пунктом 7.3 Договора предусмотрено, что неиспользование земельного участка под цели, указанные в п. 1.1 Договора более двух лет, а также возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение двух кварталов являются основанием для досрочного расторжения договора.
Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Также пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Комитетом в адрес Общества направлено предупреждение от 05.11.2015 N 1285 об установлении срока устранения нарушений условий договора аренды. Ссылаясь на неоднократное нарушение условий договора, Комитет предложил расторгнуть договор. Также Комитетом указано, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
В предупреждении от 05.11.2015 N 1285 указано, что оно адресовано генеральному директору ЗАО "Большая Ижора" О.В. Смирновой, указаны адреса: Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, Санкт-Петербург, 197022; ул. Астанина, д. 5, п. Большая Ижора, Ломоносовский р-н, Ленинградская область, 188531.
В подтверждение направления предупреждения по указанным адресам Комитетом представлены копии почтовых квитанций от 06.11.2015, подтверждающих совершение почтового отправления по указанным адресам ЗАО "Большая Ижора". Отсутствие в почтовой квитанции полного адреса связано с правилами почтового оформления, осуществляемыми сотрудником почты. При этом имеющиеся в почтовых квитанциях сведения подтверждают направление предупреждения в адрес ответчика.
Кроме того, предупреждение получено ответчиком 13.11.2015 по адресу Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, Санкт-Петербург, 197022, о чем свидетельствует копия почтового уведомления от 19841283021003.
Довод подателя жалобы о том, что данный адрес не является адресом Общества, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный.
В представленных ответчиком в материалы дела документах (возражения - л.д. 1 л.д. 85, отзыв - л.д. 1 л.д. 112, ходатайство - л.д. 1 л.д. 121, апелляционная жалоба) ответчик самостоятельно указывает адрес 197022, Санкт-Петербург, Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, в качестве своего почтового адреса, следовательно, получение предупреждения от 05.11.2015 по указанному адресу свидетельствует о соблюдении Комитетом досудебного порядка расторжения договора.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что установленный досудебный порядок расторжения договора был соблюден истцом путем направления в адрес ответчика предупреждения от 05.11.2015, в котором указано на нарушение условий договора и предложено в разумный срок расторгнуть договор аренды от 25.12.2007 N 535.
Факт направления предупреждения от 05.11.2015 по юридическому адресу Общества, а также факт получения предупреждения от 05.11.2015, по адресу, указанному самим Обществом для почтовой корреспонденции, свидетельствуют о соблюдении Комитетом досудебного порядка расторжения договора.
С учетом установленных обстоятельств, в соответствии со статьей 619 ГК РФ судом первой инстанции правомерно расторгнут договор аренды от 25.12.2007 N 535.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права - залог прекращается.
Таким образом, поскольку договор аренды от 25.12.2007 N 535 расторгнут, ипотека права аренды в отношении АКБ "Российский капитал" (ПАО) также правомерно прекращена судом.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-91355/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО "Большая Ижора" в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2016 N 13АП-13723/2016 ПО ДЕЛУ N А56-91355/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2016 г. N 13АП-13723/2016
Дело N А56-91355/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: Самойловой О.С.
при участии:
- от истца: до перерыва: Ломако Ю.С., доверенность от 16.03.2016; Клюквина М.В., доверенность от 05.10.2015; Соловьев В.Н., доверенность от 11.01.2015; после перерыва: Иванов А.В., доверенность от 16.03.2016; Клюквина М.В. распоряжение от 18.07.2016; Соловьев В.Н., доверенность от 11.01.2016;
- от ответчика: Смирнова О.В., решение от 10.06.2014, Скорых К.П., доверенность от 09.08.2016; Трубина Д.Б., доверенность от 28.09.2015; после перерыва: Клинакова О.Ф., доверенность от 16.08.2016, Скорых К.П., доверенность от 09.08.2016;
- от 3-го лица: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13723/2016) ЗАО "Большая Ижора"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-91355/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального района Ломоносовский муниципальный район
к ЗАО "Большая Ижора"
3-е лицо: Акционерный коммерческий банк "РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ"
о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора и обязании,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального района Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия 198510, Санкт-Петербург, ул. Владимирская д. 19/15) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Большая Ижора" (адрес: 188531, п. Большая Ижора, Ленинградская область, Ломоносовский р-н, ул. Астанина, д. 5, ОГРН: 1114725001566; далее - Общество):
- - о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.12.2007 N 535 в размере 10 698 262,62 руб., пени 13 771 935,01 руб.;
- - расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2007 N 535;
- - прекращении ипотеки права аренды в отношении Акционерного коммерческого банка "Российский капитал" (Публичное акционерное общество);
- - обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок с кадастровым номером 47:14:1502000:9, с местоположением: Ленинградская область, Ломоносовский район, МО Большеижорское городское поселение, пос. Большая Ижора, и передать его по акту приема-передачи истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий банк "Российский капитал".
В связи с наступившим к моменту рассмотрения настоящего дела срока уплаты арендной платы за 4 квартал 2015 года по договору от 25.12.2007 N 535, истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность за 2, 3, 4 квартал 2015 года в размере 34 273 364,54 руб., из которых: арендная плата составляет 16 047 393,93 руб., пени 18 225 970,61 руб.
Решением суда от 28.03.2016 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что нарушение сроков внесения арендной платы по договору обусловлено отсутствием возможности использовать земельный участок для целей, указанных в п. 1.1 Договора в связи с наличием большого количества обременений (ограничений) на земельном участке. Кроме того, податель жалобы считает, что размер заявленной ко взысканию неустойки является чрезмерным.
В судебном заседании 10 августа 2016 при рассмотрении Тринадцатым арбитражным апелляционным судом (в составе председательствующего судьи Жиляевой Е.В., судей Баркановой Я.В., Колосовой Ж.В.) апелляционной жалобы ЗАО "Большая Ижора" (далее - Общество) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-91355/2015 представитель Общества заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления сторонам возможности урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Муниципального района Ломоносовский муниципальный район (далее - Комитет) возражал против отложения судебного заседания, указав на отсутствие возможности урегулировать спор заключением мирового соглашения.
Апелляционным судом объявлен перерыв в судебном заседании для уточнения представителем Комитета вопроса о возможности заключения мирового соглашения.
Судебное заседание продолжено после перерыва 17 августа 2016 года в прежнем составе суда.
Представитель Общества вновь заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления сторонам возможности урегулировать спор мирным путем.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
Протокольным определением апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства Общества об отложении судебного заседания.
Представитель Общества, ссылаясь на пункт 5 части 1 статьи 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об отводе всего состава суда (председательствующий судья Жиляева Е.В., судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В.), рассматривающего апелляционную жалобу.
В связи с необходимостью рассмотрения заявленного ходатайства судом объявлен перерыв в судебном заседании в течение дня.
Определением от 17.08.2016 в удовлетворении заявления представителя ЗАО "Большая Ижора" об отводе состава суда (председательствующий судья Жиляева Е.В., судьи Барканова Я.В., Колосова Ж.В.) отказано.
Судебное заседание продолжено после перерыва.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также дополнительно указал, что Комитетом не направлялась претензия от 05.11.2015 с требованием о расторжении договора по юридическому адресу Общества. При этом Общество указывает, что адрес, по которому получена претензия о расторжении договора, не является адресом Общества.
В опровержение довода о ненаправлении претензии от 05.11.2015 по юридическому адресу Общества представитель Комитета представил оригинал и копию почтовой квитанции от 06.11.2015 N 02099, подтверждающей почтовое отправление (19841283020990) в адрес ЗАО "Большая Ижора", 188531, Ленинградская область, Большая Ижора. Также истец указал, что претензия от 05.11.2015 получена обществом по адресу Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией уведомления о вручении почтового отправления N 19841283021003. Как указывает представитель истца, данный адрес используется Обществом как почтовый адрес, указывается самим Обществом в исходящих от него документах.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ЗАО "Оранж" заключен договор аренды земельного участка N 535 (далее - Договор), по условиям которого Комитет предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельный участок площадью 443 942 кв. м, расположенный в границах земельного участка для проектирования и строительства многофункционального курортно-рекреационного комплекса гостиничного типа по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, МО "Большеижорское городское поселение", пос. Большая Ижора, кадастровый номер 47:14:15-02-000:0009 (далее - земельный участок), что подтверждается актом приема-передачи от 25.12.2007, подписанным сторонами.
Пунктом 1.1 Договора установлено, что Договор заключен сроком на 5 лет.
22.09.2008 закрытое акционерное общество "Оранж" переименовано в закрытое акционерное общество "Оранж-Девелопмент".
Дополнительным соглашением от 30.08.2010 к Договору срок его действия продлен до 25.12.2020.
10.10.2011 ЗАО "Оранж-Девелопмент" реорганизовано путем выделения из него ЗАО "Большая Ижора", в связи с чем дополнительным соглашением от 28.10.2011 к Договору произведена замена стороны арендатора по Договору на ЗАО "Большая Ижора".
По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении арендуемого земельного участка 07.11.2014 зарегистрирована ипотека права аренды в отношении АКБ "Российский капитал".
Ссылаясь на нарушение Обществом обязательства по внесению арендной платы по договору, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок и условия внесения арендной платы установлены в разделе 2 Договора.
В соответствии с п. 2.3 Договора Ответчик обязан перечислять арендную плату по Договору ежеквартально не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2014 по делу N А56-78713/2013 удовлетворен иск Комитета к Обществу о взыскании 9 485 797,46 руб. задолженности по арендной плате за 2 и 3 кварталы 2013 года и 3 092 369,97 руб. пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, начисленных за период с 10.10.2009 по 11.12.2013.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-711/2015 удовлетворен иск Комитета к Обществу о взыскании 29 074 078,50 руб. задолженности по арендной плате за 4 квартал 2014 года и 1 квартал 2015 года и 13 385 306,37 руб. пени за нарушение сроков внесения арендных платежей, начисленных за период с 11.12.2013 по 10.04.2015.
В нарушение условий Договора арендная плата за 2, 3, 4 квартал 2015 также не перечислена ответчиком в полном объеме. Задолженность Общества по арендной плате за спорный период по расчету Комитета составляет 16 047 393,93 руб.
Доказательства внесения арендной платы Обществом не представлены.
Довод об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в связи с невозможностью использовать земельный участок в соответствии с предоставленными целями отклоняется апелляционным судом, как не имеющий документального подтверждения. Обществом не представлено доказательств совершения каких-либо действий, направленных на использование земельного участка в соответствии с установленными целями, доказательств выявления препятствий в использовании земельного участка и обращения к арендодателю с требованием об устранении препятствия в пользовании.
С учетом изложенного апелляционным судом не установлено обстоятельств, освобождающих Общество от обязанности по внесению арендной платы.
Требование о взыскании пени обосновано ст. 330 ГК РФ и п. 5.2 Договора, который предусматривает ответственность за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей в размере 0,2% за каждый день просрочки.
Сумма начисленных пени по состоянию на 31.12.2015 составляет 18 225 970,61 руб.
Ответчик в апелляционной жалобе изложил доводы относительно размера взысканной неустойки, полагая ее несоразмерной последствиям нарушения обществом обязательства по договору. Доводы ответчика о применении правил о снижении размера неустойки мотивированы, в том числе ссылкой на двукратную учетную ставку Банка России, существовавшую в период нарушения, как величину, достаточную для компенсации потерь истца.
Вместе с тем в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", на который сослался податель жалобы, фактически содержится указание на пределы снижения неустойки, в то время как общий принцип, которого следует придерживаться при применении правила о снижении неустойки, изложен в абзаце 1 пункта 2 данного Постановления. Согласно этому пункту никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Общество как арендатор обязалось исполнять в установленные договором сроки, в определенном размере денежное обязательство. Условия неправомерного пользования чужими денежными средствами не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками гражданского оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Также в нарушение предъявляемых при данных обстоятельствах требований ответчик не представил согласно приведенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 разъяснениям доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Сами по себе изложенные ответчиком в жалобе доводы со ссылкой на высокую договорную процентную ставку (0,2%) по отношению к действовавшей на момент рассмотрения спора ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации не свидетельствуют о том, что возможный размер убытков Комитета, которые могли возникнуть вследствие нарушения арендатором обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал в Определении от 15.01.2015 N 7-О правовую позицию, согласно которой положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки.
Определенный сторонами размер неустойки 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки, следует рассматривать как условие, направленное на соблюдение арендатором расчетной дисциплины, не влекущее отрицательных для него последствий в случае незначительного нарушения сроков внесения арендных платежей, поскольку сама по себе эта процентная ставка не является чрезмерной. Между тем общество, нарушив условия договора и не исполняя денежное обязательство в течение продолжительного периода, извлекло финансовую выгоду вследствие использования имущества без внесения арендных платежей, по сути, получило доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях.
Таким образом, исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленных сумм и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, следует признать, что у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для определения иной суммы неустойки. Равно как у суда апелляционной инстанции отсутствует процессуальная возможность для удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным подателем жалобы основаниям (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, от 23.04.2013 N 16549/12).
Касательно требования о расторжении договора.
Пунктом п. 3.2 Договора определено, что Общество обязано использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и соблюдать требования ст. 42 ЗК РФ.
Актом обследования земельного участка от 10.11.2015 подтверждается, что земельный участок не используется Обществом.
Пунктом 7.3 Договора предусмотрено, что неиспользование земельного участка под цели, указанные в п. 1.1 Договора более двух лет, а также возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение двух кварталов являются основанием для досрочного расторжения договора.
Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Также пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Комитетом в адрес Общества направлено предупреждение от 05.11.2015 N 1285 об установлении срока устранения нарушений условий договора аренды. Ссылаясь на неоднократное нарушение условий договора, Комитет предложил расторгнуть договор. Также Комитетом указано, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
В предупреждении от 05.11.2015 N 1285 указано, что оно адресовано генеральному директору ЗАО "Большая Ижора" О.В. Смирновой, указаны адреса: Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, Санкт-Петербург, 197022; ул. Астанина, д. 5, п. Большая Ижора, Ломоносовский р-н, Ленинградская область, 188531.
В подтверждение направления предупреждения по указанным адресам Комитетом представлены копии почтовых квитанций от 06.11.2015, подтверждающих совершение почтового отправления по указанным адресам ЗАО "Большая Ижора". Отсутствие в почтовой квитанции полного адреса связано с правилами почтового оформления, осуществляемыми сотрудником почты. При этом имеющиеся в почтовых квитанциях сведения подтверждают направление предупреждения в адрес ответчика.
Кроме того, предупреждение получено ответчиком 13.11.2015 по адресу Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, Санкт-Петербург, 197022, о чем свидетельствует копия почтового уведомления от 19841283021003.
Довод подателя жалобы о том, что данный адрес не является адресом Общества, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный.
В представленных ответчиком в материалы дела документах (возражения - л.д. 1 л.д. 85, отзыв - л.д. 1 л.д. 112, ходатайство - л.д. 1 л.д. 121, апелляционная жалоба) ответчик самостоятельно указывает адрес 197022, Санкт-Петербург, Аптекарская наб., д. 20, лит. А, оф. 801, в качестве своего почтового адреса, следовательно, получение предупреждения от 05.11.2015 по указанному адресу свидетельствует о соблюдении Комитетом досудебного порядка расторжения договора.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что установленный досудебный порядок расторжения договора был соблюден истцом путем направления в адрес ответчика предупреждения от 05.11.2015, в котором указано на нарушение условий договора и предложено в разумный срок расторгнуть договор аренды от 25.12.2007 N 535.
Факт направления предупреждения от 05.11.2015 по юридическому адресу Общества, а также факт получения предупреждения от 05.11.2015, по адресу, указанному самим Обществом для почтовой корреспонденции, свидетельствуют о соблюдении Комитетом досудебного порядка расторжения договора.
С учетом установленных обстоятельств, в соответствии со статьей 619 ГК РФ судом первой инстанции правомерно расторгнут договор аренды от 25.12.2007 N 535.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 352 ГК РФ в случае прекращения заложенного права - залог прекращается.
Таким образом, поскольку договор аренды от 25.12.2007 N 535 расторгнут, ипотека права аренды в отношении АКБ "Российский капитал" (ПАО) также правомерно прекращена судом.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2016 по делу N А56-91355/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ЗАО "Большая Ижора" в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Я.В.БАРКАНОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)