Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей О.Г. Авдониной, М.Н. Малыхиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
при участии представителя истца Сериковой Виктории Евгеньевна по доверенности от 10.11.2015 N 59-30-24585/2013, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2015 по делу N А53-7307/2015 (судья Андрианова Ю.Ю.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "Аркада" о взыскании задолженности, процентов,
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аркада" (далее - ответчик, общество) о взыскании 192 934 рубля 97 копеек задолженности по договору аренды от 26.06.2009 N 31284 за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 486 рублей.
Исковые требования мотивированы неисправностью ответчика как плательщика за пользование земельным участком.
Решением от 21.08.2015 суд удовлетворить иск частично. Суд взыскал с ответчика задолженность в размере 50 007,78 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 486 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.
Суд указал, что в рамках дела N А53-25611/12 установлено, что договор аренды от 26.06.2009 N 31284 прекратил свое действие. В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендуемого земельного участка, в связи с чем подлежат применению положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд самостоятельно произвел расчет арендной платы с учетом применения коэффициентов инфляции, установленных федеральными законами на 2010-2014 годы.
Суд удовлетворил требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтвержден материалами дела.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- судом неверно произведен расчет задолженности по арендной плате исходя из оценки размера рыночной стоимости права аренды, установленной протоколом комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности от 20.02.2009, в размере 222 161 руб., в то время как надлежало применить размер рыночной стоимости права аренды в размере 657 239 руб., установленном решениями судов по делам А53-35091/2012, А53-8140/2013,
- при расчете суд определил размер годовой арендной платы на 2014 год в сумме 30 046, 67 руб., при этом суд неверно рассчитал размер арендной платы, подлежащей к оплате в 4 кв. 2014 года, а именно: 50 007, 78 руб., суд неверно определил сумму долга.
- суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований в связи с увеличением периода взыскания задолженности по арендной плате по 31.03.2015 в размере 396 481,36 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по 10.04.2015 в размере 6 324, 89 руб. Суд указал, что департамент одновременно изменил предмет и основание исковых требований, выразившееся в заявлении требования о взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами за другой период.
Рассмотрение апелляционной жалобы судом откладывалось.
Судом первой инстанции 10.12.2015 принято определение об исправлении арифметических ошибок, которым исправлены арифметические ошибки в решении суда.
15.12.2015 департаментом представлены суду дополнительные пояснения с дополнительными доказательствами, представлено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 31284 от 26.06.2009, подписанное истцом и ответчиком, о внесении изменений в договор аренды.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 23.12.2015 представитель департамента поддержал доводы жалобы, просил удовлетворить иск полностью.
На вопрос суда, по какой причине дополнительное соглашение не было представлено суду первой инстанции, представитель департамента пояснил, что указанный в иске департамента размер арендной платы применен ранее Арбитражный судом Ростовской области при разрешении иных дел, решения вступили в законную силу.
Данный документ имеет очевидное значение для верного разрешения дела. Являясь профессиональным участником соответствующих отношений, департамент не мог не осознавать этого обстоятельства, однако к иску соглашение не приложил, что указывает на небрежность сотрудников департамента при подготовке иска и ведении дела в суде первой инстанции.
Между тем верен довод департамента о том, что указанный в иске размер арендной платы применен ранее при разрешении иных дел, например, дела N А53-8140/2013, дела N А53-26340/2014.
Учитывая данное обстоятельство, а также положения абзаца 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства, представленные департаментом в суд апелляционной инстанции.
Ответчик считается надлежаще извещенным судом о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что исходя из содержания апелляционной жалобы, судебный акт обжалован в части отказа в удовлетворении иска, участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.
Следует из дела, верно установлено судом первой инстанции, что между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 31284 от 26.06.2009, по условиям которого в аренду обществу предоставляется земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:050527:0042, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького - пр. Буденовский, площадью 161 кв. м, для использования в целях эксплуатации торгового павильона.
Пунктом 2.1 установлен срок договора аренды с 05.08.2008 по 05.08.2013.
Размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 222 161 руб. (пункт 3.1 договора), арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 8.9 договора размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом от 20.02.2009 N 6 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону.
В соответствии с пунктом 3.4 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениям, дополнениями, внесенными в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Договор в порядке, установленном действующим законом, зарегистрирован в Управлении Росреестра, что подтверждается отметкой уполномоченного органа на договоре.
Актом приема-передачи земельного участка с 26.06.2009 подтвержден факт передачи земельного участка арендатору.
Суд первой инстанции верно квалифицировал отношения сторон как отношения из договора аренды, на которые распространяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения Земельного кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним нормативных актов, регулирующих отношения аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-25611/2012 от 14.11.2012 установлено, что договор N 31284 от 26.06.2009 прекратил свое действие с 23.04.2012. Доказательств возврата земельного участка истцу в материалы дела не представлено.
Департаментом суду апелляционной инстанции представлен акт приема-передачи от 27.07.2015, согласно которому судебный пристав-исполнитель Ленинского района отдела УФССП России по РО г. Ростов-на-Дону сдал, а департамент принял земельный участок площадью 161 кв. м, расположенный г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького - пр. Буденовский, кадастровый номер 61:44:0050527:42, предоставленный по договору аренды N 31284 от 26.06.2009 ООО "Аркада".
Данная передача, как следует из постановления судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от 27.07.2015, осуществлена в рамках исполнения решения по делу N А53-25611/2012.
В рамках настоящего дела требования заявлены департаментом о взыскании арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 (три месяца), что по расчетам истца составляет 192 934 рубля 97 копеек.
Спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно данному толкованию к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Из текста договора, заключенного между департаментом и обществом, следует, что размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости права аренды.
Согласно п. 3.14 Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 29.12.2007 N 1420, который был введен постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.02.2010 N 150, размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 приложения 1 к постановлению, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не чаще чем один раз в год и не реже одного раза в три года путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. Индексация размера арендной платы в году, в котором изменилась рыночная стоимость права аренды земельного участка, не проводится.
Согласно п. 20 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 27.05.2014 N 580 размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктами 5, 6, 10 настоящего Порядка, подлежит изменению (переоценке) в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности не чаще чем 1 раз в год путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В соответствии с пунктом 9 Постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 5 утвержденного данным Постановлением Порядка, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не чаще чем 1 раз в год путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Указанные нормативные акты устанавливают необходимость заключения дополнительного соглашения для целей изменения арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости земельного участка.
В деле имеется выписка из протокола N 48 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 25.11.2011, согласно которой согласованы результаты оценки, представленные в отчете об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, расположенным по ул. Максима Горького - просп.Буденовский (кадастровый номер 61:44:0050527:42), S = 0,0161 га (для эксплуатации торгового павильона). Размер рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, согласно отчету N 22-11/7 от 21.11.2011 составляет (без учета НДС) - 657 239 рублей, в том числе за 1 кв. м - 4 082 рубля 23 копейки - л.д. 11.
Суду апелляционной инстанции представлено дополнительное соглашение N 1 от 12.05.2011 к договору аренды земельного участка N 31284 от 26.06.2009, согласно которому пункт 3.1 Раздела 3 договора аренды изложен сторонами в следующей редакции: "Размер арендной платы в год за участок составляет 657 239 рублей". Пункт 8.9. Раздела 8 изложен сторонами в следующей редакции: "Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом N 48 от 25.11.2011 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки".
Оригинал дополнительного соглашения обозревался апелляционным судом в судебном заседании. Поскольку документ подписан обеими сторонами, у апелляционного суда отсутствуют основания для предположения о неосведомленности о данном документе ответчика.
Доказательств регистрации данного дополнительного соглашения не представлено. Между тем спор может быть разрешен без представления таких доказательств, исходя из функционального назначения государственной регистрации сделок, которое состоит в укреплении прав на объекты недвижимости и информирование всех заинтересованных лиц о правах на объекты недвижимости, а также о наличии обременений прав на эти объекты.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен вопрос о правах и обязанностях сторон договора аренды, возникающих в период с момента достижения соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования и до момента государственной регистрации соглашения. В соответствии с указанным разъяснением в данном случае если будет установлена передача имущества, исполнение соглашения, следует исходить из того, что между сторонами возникает обязательство с момента достижения соглашения, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а у судов отсутствуют основания для применения норм о кондикции.
Из судебных актов по иным делам с участием тех же сторон, например, N А53-8140/2013, N А53-26340/2014, следует, что определенный отчетом от 21.11.2011 размер платы за пользование земельным участком обществом не оспаривается, судебные акты принимались судом за предшествующие периоды с учетом нового размера арендной платы.
Следовательно, для взаимодействия спорящих сторон, в том числе для определения их прав и обязанностей, момент государственной регистрации дополнительного соглашения правового значения не имеет.
Кроме того, следует учитывать толкование, которое дано в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными": сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Таким образом, в указанный в иске период размер годовой арендной платы без индексации составлял 657 239 рублей.
Истцом также применены в расчете коэффициенты индексации.
Вопросы индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции в случае определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости рассмотрены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 - далее Обзор N 2.
Из Обзора N 2 следует, что в случае, когда коэффициент включен в формулу расчета арендной платы региональным нормативным актом, оснований для неприменения его при расчете арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, у судов, в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется.
Договор аренды предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, что соответствует действующим в расчетный период нормативным актам (Постановлению Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", Постановлению Администрации г. Ростова н/Д от 27.05.2014 N 580 "О Порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону").
С учетом применения коэффициентов индексации на прогнозируемый уровень инфляции размер подлежащей взысканию арендной платы составляет за заявленный истцом период 192 934 рубля 97 копеек.
Истец также просит взыскать с ответчика проценты в сумме 486 рублей.
В иске указано, что проценты подлежат взысканию за период с 21.12.2014 по 03.02.2015, однако в приложенном к иску расчете процентов указано, что расчет выполнен за 11 дней, с 21.12.2014 по 31.12.2014. Апелляционный суд приходит к выводу, что верным является период с 21.12.2014 по 31.12.2014 (11 дней).
Заявленный истцом размер процентов взыскан судом первой инстанции, ответчик решение суда не обжалует.
Довод заявителя апелляционной жалобы, согласно которому судом необоснованно отказано истцу в изменении исковых требований, основанием для отмены либо изменения судебного акта не является. То обстоятельство, что суд первой инстанции отказал в уточнении искового требования, не повлекло за собой отказа в предоставлении департаменту судебной защиты, департамент вправе обратиться в суд с новым иском. Данная правовая позиция получила отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 161/10.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что департамент является профессиональным органом, все необходимые документы приложены к иску. Однако это оказалось не так. Суд первой инстанции не расписал департаменту, какие именно документы следует департаменту представить. После подробного указания в определении от 25.11.2015, какие именно документы должны быть представлены департаментом для обоснования иска, документы департаментом представлены. Апелляционному суду представлены новые доказательства, которые судом приняты. Принятие апелляционным судом новых доказательств является причиной, по которой решение суда подлежит изменению как несоответствующее обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2015 (с учетом определения от 10.12.2015 об исправлении арифметических ошибок) по делу N А53-7307/2015 в обжалованной части изменить.
Изложить абзацы первый, второй, третий, четвертый судебного акта в следующей редакции:
"Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркада" (ИНН 6166006689, ОГРН 1036166002410) в пользу Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность в размере 192 934 рубля 97 копеек за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, 486 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего взыскать 193 420 рублей 97 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркада" (ИНН 6166006689, ОГРН 1036166002410) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 803 рубля по иску.".
В остальной части в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркада" (ИНН 6166006689, ОГРН 1036166002410) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 828,80 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.01.2016 N 15АП-16901/2015 ПО ДЕЛУ N А53-7307/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 января 2016 г. N 15АП-16901/2015
Дело N А53-7307/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей О.Г. Авдониной, М.Н. Малыхиной,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
при участии представителя истца Сериковой Виктории Евгеньевна по доверенности от 10.11.2015 N 59-30-24585/2013, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2015 по делу N А53-7307/2015 (судья Андрианова Ю.Ю.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "Аркада" о взыскании задолженности, процентов,
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аркада" (далее - ответчик, общество) о взыскании 192 934 рубля 97 копеек задолженности по договору аренды от 26.06.2009 N 31284 за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 486 рублей.
Исковые требования мотивированы неисправностью ответчика как плательщика за пользование земельным участком.
Решением от 21.08.2015 суд удовлетворить иск частично. Суд взыскал с ответчика задолженность в размере 50 007,78 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 486 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.
Суд указал, что в рамках дела N А53-25611/12 установлено, что договор аренды от 26.06.2009 N 31284 прекратил свое действие. В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендуемого земельного участка, в связи с чем подлежат применению положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд самостоятельно произвел расчет арендной платы с учетом применения коэффициентов инфляции, установленных федеральными законами на 2010-2014 годы.
Суд удовлетворил требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы подтвержден материалами дела.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- судом неверно произведен расчет задолженности по арендной плате исходя из оценки размера рыночной стоимости права аренды, установленной протоколом комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности от 20.02.2009, в размере 222 161 руб., в то время как надлежало применить размер рыночной стоимости права аренды в размере 657 239 руб., установленном решениями судов по делам А53-35091/2012, А53-8140/2013,
- при расчете суд определил размер годовой арендной платы на 2014 год в сумме 30 046, 67 руб., при этом суд неверно рассчитал размер арендной платы, подлежащей к оплате в 4 кв. 2014 года, а именно: 50 007, 78 руб., суд неверно определил сумму долга.
- суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований в связи с увеличением периода взыскания задолженности по арендной плате по 31.03.2015 в размере 396 481,36 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по 10.04.2015 в размере 6 324, 89 руб. Суд указал, что департамент одновременно изменил предмет и основание исковых требований, выразившееся в заявлении требования о взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами за другой период.
Рассмотрение апелляционной жалобы судом откладывалось.
Судом первой инстанции 10.12.2015 принято определение об исправлении арифметических ошибок, которым исправлены арифметические ошибки в решении суда.
15.12.2015 департаментом представлены суду дополнительные пояснения с дополнительными доказательствами, представлено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 31284 от 26.06.2009, подписанное истцом и ответчиком, о внесении изменений в договор аренды.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 23.12.2015 представитель департамента поддержал доводы жалобы, просил удовлетворить иск полностью.
На вопрос суда, по какой причине дополнительное соглашение не было представлено суду первой инстанции, представитель департамента пояснил, что указанный в иске департамента размер арендной платы применен ранее Арбитражный судом Ростовской области при разрешении иных дел, решения вступили в законную силу.
Данный документ имеет очевидное значение для верного разрешения дела. Являясь профессиональным участником соответствующих отношений, департамент не мог не осознавать этого обстоятельства, однако к иску соглашение не приложил, что указывает на небрежность сотрудников департамента при подготовке иска и ведении дела в суде первой инстанции.
Между тем верен довод департамента о том, что указанный в иске размер арендной платы применен ранее при разрешении иных дел, например, дела N А53-8140/2013, дела N А53-26340/2014.
Учитывая данное обстоятельство, а также положения абзаца 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции принимает дополнительные доказательства, представленные департаментом в суд апелляционной инстанции.
Ответчик считается надлежаще извещенным судом о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что исходя из содержания апелляционной жалобы, судебный акт обжалован в части отказа в удовлетворении иска, участвующие в деле лица возражений против проверки судебного акта в обжалуемой части не представили, апелляционный суд проверяет обжалованное решение суда только в оспариваемой части.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.
Следует из дела, верно установлено судом первой инстанции, что между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 31284 от 26.06.2009, по условиям которого в аренду обществу предоставляется земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:050527:0042, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького - пр. Буденовский, площадью 161 кв. м, для использования в целях эксплуатации торгового павильона.
Пунктом 2.1 установлен срок договора аренды с 05.08.2008 по 05.08.2013.
Размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 222 161 руб. (пункт 3.1 договора), арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 8.9 договора размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом от 20.02.2009 N 6 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону.
В соответствии с пунктом 3.4 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениям, дополнениями, внесенными в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Договор в порядке, установленном действующим законом, зарегистрирован в Управлении Росреестра, что подтверждается отметкой уполномоченного органа на договоре.
Актом приема-передачи земельного участка с 26.06.2009 подтвержден факт передачи земельного участка арендатору.
Суд первой инстанции верно квалифицировал отношения сторон как отношения из договора аренды, на которые распространяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положения Земельного кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним нормативных актов, регулирующих отношения аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-25611/2012 от 14.11.2012 установлено, что договор N 31284 от 26.06.2009 прекратил свое действие с 23.04.2012. Доказательств возврата земельного участка истцу в материалы дела не представлено.
Департаментом суду апелляционной инстанции представлен акт приема-передачи от 27.07.2015, согласно которому судебный пристав-исполнитель Ленинского района отдела УФССП России по РО г. Ростов-на-Дону сдал, а департамент принял земельный участок площадью 161 кв. м, расположенный г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького - пр. Буденовский, кадастровый номер 61:44:0050527:42, предоставленный по договору аренды N 31284 от 26.06.2009 ООО "Аркада".
Данная передача, как следует из постановления судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от 27.07.2015, осуществлена в рамках исполнения решения по делу N А53-25611/2012.
В рамках настоящего дела требования заявлены департаментом о взыскании арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 (три месяца), что по расчетам истца составляет 192 934 рубля 97 копеек.
Спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно данному толкованию к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Из текста договора, заключенного между департаментом и обществом, следует, что размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости права аренды.
Согласно п. 3.14 Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 29.12.2007 N 1420, который был введен постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.02.2010 N 150, размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 приложения 1 к постановлению, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не чаще чем один раз в год и не реже одного раза в три года путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. Индексация размера арендной платы в году, в котором изменилась рыночная стоимость права аренды земельного участка, не проводится.
Согласно п. 20 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 27.05.2014 N 580 размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктами 5, 6, 10 настоящего Порядка, подлежит изменению (переоценке) в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности не чаще чем 1 раз в год путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В соответствии с пунктом 9 Постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 5 утвержденного данным Постановлением Порядка, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, не чаще чем 1 раз в год путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды данного земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Указанные нормативные акты устанавливают необходимость заключения дополнительного соглашения для целей изменения арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости земельного участка.
В деле имеется выписка из протокола N 48 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 25.11.2011, согласно которой согласованы результаты оценки, представленные в отчете об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, расположенным по ул. Максима Горького - просп.Буденовский (кадастровый номер 61:44:0050527:42), S = 0,0161 га (для эксплуатации торгового павильона). Размер рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, согласно отчету N 22-11/7 от 21.11.2011 составляет (без учета НДС) - 657 239 рублей, в том числе за 1 кв. м - 4 082 рубля 23 копейки - л.д. 11.
Суду апелляционной инстанции представлено дополнительное соглашение N 1 от 12.05.2011 к договору аренды земельного участка N 31284 от 26.06.2009, согласно которому пункт 3.1 Раздела 3 договора аренды изложен сторонами в следующей редакции: "Размер арендной платы в год за участок составляет 657 239 рублей". Пункт 8.9. Раздела 8 изложен сторонами в следующей редакции: "Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом N 48 от 25.11.2011 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки".
Оригинал дополнительного соглашения обозревался апелляционным судом в судебном заседании. Поскольку документ подписан обеими сторонами, у апелляционного суда отсутствуют основания для предположения о неосведомленности о данном документе ответчика.
Доказательств регистрации данного дополнительного соглашения не представлено. Между тем спор может быть разрешен без представления таких доказательств, исходя из функционального назначения государственной регистрации сделок, которое состоит в укреплении прав на объекты недвижимости и информирование всех заинтересованных лиц о правах на объекты недвижимости, а также о наличии обременений прав на эти объекты.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен вопрос о правах и обязанностях сторон договора аренды, возникающих в период с момента достижения соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования и до момента государственной регистрации соглашения. В соответствии с указанным разъяснением в данном случае если будет установлена передача имущества, исполнение соглашения, следует исходить из того, что между сторонами возникает обязательство с момента достижения соглашения, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а у судов отсутствуют основания для применения норм о кондикции.
Из судебных актов по иным делам с участием тех же сторон, например, N А53-8140/2013, N А53-26340/2014, следует, что определенный отчетом от 21.11.2011 размер платы за пользование земельным участком обществом не оспаривается, судебные акты принимались судом за предшествующие периоды с учетом нового размера арендной платы.
Следовательно, для взаимодействия спорящих сторон, в том числе для определения их прав и обязанностей, момент государственной регистрации дополнительного соглашения правового значения не имеет.
Кроме того, следует учитывать толкование, которое дано в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными": сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Таким образом, в указанный в иске период размер годовой арендной платы без индексации составлял 657 239 рублей.
Истцом также применены в расчете коэффициенты индексации.
Вопросы индексации арендной платы с учетом размера уровня инфляции в случае определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости рассмотрены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 - далее Обзор N 2.
Из Обзора N 2 следует, что в случае, когда коэффициент включен в формулу расчета арендной платы региональным нормативным актом, оснований для неприменения его при расчете арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, у судов, в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется.
Договор аренды предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, что соответствует действующим в расчетный период нормативным актам (Постановлению Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", Постановлению Администрации г. Ростова н/Д от 27.05.2014 N 580 "О Порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону").
С учетом применения коэффициентов индексации на прогнозируемый уровень инфляции размер подлежащей взысканию арендной платы составляет за заявленный истцом период 192 934 рубля 97 копеек.
Истец также просит взыскать с ответчика проценты в сумме 486 рублей.
В иске указано, что проценты подлежат взысканию за период с 21.12.2014 по 03.02.2015, однако в приложенном к иску расчете процентов указано, что расчет выполнен за 11 дней, с 21.12.2014 по 31.12.2014. Апелляционный суд приходит к выводу, что верным является период с 21.12.2014 по 31.12.2014 (11 дней).
Заявленный истцом размер процентов взыскан судом первой инстанции, ответчик решение суда не обжалует.
Довод заявителя апелляционной жалобы, согласно которому судом необоснованно отказано истцу в изменении исковых требований, основанием для отмены либо изменения судебного акта не является. То обстоятельство, что суд первой инстанции отказал в уточнении искового требования, не повлекло за собой отказа в предоставлении департаменту судебной защиты, департамент вправе обратиться в суд с новым иском. Данная правовая позиция получила отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 161/10.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того, что департамент является профессиональным органом, все необходимые документы приложены к иску. Однако это оказалось не так. Суд первой инстанции не расписал департаменту, какие именно документы следует департаменту представить. После подробного указания в определении от 25.11.2015, какие именно документы должны быть представлены департаментом для обоснования иска, документы департаментом представлены. Апелляционному суду представлены новые доказательства, которые судом приняты. Принятие апелляционным судом новых доказательств является причиной, по которой решение суда подлежит изменению как несоответствующее обстоятельствам дела.
В соответствии с частью 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2015 (с учетом определения от 10.12.2015 об исправлении арифметических ошибок) по делу N А53-7307/2015 в обжалованной части изменить.
Изложить абзацы первый, второй, третий, четвертый судебного акта в следующей редакции:
"Иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркада" (ИНН 6166006689, ОГРН 1036166002410) в пользу Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) задолженность в размере 192 934 рубля 97 копеек за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, 486 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего взыскать 193 420 рублей 97 копеек.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркада" (ИНН 6166006689, ОГРН 1036166002410) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 803 рубля по иску.".
В остальной части в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аркада" (ИНН 6166006689, ОГРН 1036166002410) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 828,80 рублей по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)