Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.08.2017 по делу N А47-6061/2017 (судья Лебедянцева А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - Самойлова Е.А. (доверенность от 31.07.2017 N 12-17/2386, удостоверение N 359);
- государственного унитарного предприятия коммунальных электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" - Жексимбаева А.А. (доверенность от 21.04.2017 N 14/341, паспорт).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к государственному унитарному предприятию электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" (далее - ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть", ответчик) с иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка (т. 1 л.д. 16-18).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Вега и К" (далее - ООО "Вега и К"), индивидуальный предприниматель Щукин Геннадий Александрович (далее - ИП Щукин Г.А.).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.08.2017 (резолютивная часть объявлена 08.08.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 96-100).
Не согласившись с принятым решением, глава ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Так суд не учел, что ответчик является унитарным предприятием, учредителем которого является Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, в силу чего все договоры ответчиком заключаются с соблюдением требований Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
В силу ч. 2 ст. 34 Федерального закона N 44-ФЗ при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта. При заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается за исключением предусмотренных данным законом случаев.
Вместе с тем, пунктом 3.1 спорного договора определено, что размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.-2.2015 N 109-п, согласно которому арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку договор аренды заключается на пять лет, данное условие договора, по мнению апеллянта, не соответствует требованиям Федерального закона N 44-ФЗ
С учетом изложенного апеллянт просит решение суда, обязывающее ответчика заключить с Министерством договор аренды земельного участка, отменить.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0207002:38, общей площадью 679 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: размещение административного здания, находящийся по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, N 30/2 принадлежит Оренбургской области на праве собственности (т. 1 л.д. 28).
На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:
- нежилое помещение N 3 с кадастровым номером 56:44:0207002:399 общей площадью 199,2 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу
- ограниченной ответственностью "Вега и К" (далее - ООО "Вега и К");
- - нежилое помещение N 2 с кадастровым номером 56:44:0207002:401 общей площадью 123 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "Вега К";
- - нежилое помещение N 4 с кадастровым номером 56:44:0207002:397 общей площадью 65,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю Щукину Г.А.;
- - нежилое помещение N 1 с кадастровым номером 56:44:0207002:400 общей площадью 142,7 кв. м, принадлежащее на праве хозяйственного ведения Государственному унитарному предприятию коммунальных электрически сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть";
- - нежилое помещение N 5 с кадастровым номером 56:44:0207002:402 общей площадью 267 кв. м, принадлежащее на праве хозяйственного ведения ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть";
- - нежилое помещение N 6 с кадастровым номером 56:44:0207002:398, общей площадью 262,7 кв. м, принадлежащее на праве хозяйственного ведения ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть".
ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть" обратилось в Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0207002:38, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, 30/2 в аренду (т. 1 л.д. 29).
Письмом N КК-12-15/2421 от 22.02.2017 в адрес ответчика и третьих лиц Министерством был направлен проект договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, со множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1 л.д. 33).
Письмом от 22.03.2017 общество с ограниченной ответственностью "Вега и К" и индивидуальный предприниматель Щукин Геннадий Александрович, направили в адрес истца подписанный ими проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0207002:38, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, 30/2 (т. 1 л.д. 34).
ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть" в ответном письме N 09/1533 от 14.03.2017 сообщило, что представленный проект договора не соответствует требованиям ст. ст. 34, 93, 94, 95 Федерального закона N 44-ФЗ, поэтому не может быть подписан в данной редакции. Ответчик указал на необходимость составления договора аренды с учетом требований Федерального закона 44-ФЗ со множественностью лиц на стороне арендатора, либо предоставить проект договора аренды для единственного арендатора с указанием фиксированной суммы арендной платы для заключения договора по п. 4 ч. 1 ст. 93 Федерального закона N 44-ФЗ (т. 1 л.д. 35).
Ссылаясь на наличие спора по условиям договора аренды и наличие у уполномоченного органа в силу положения пункта 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктами 2, 3, 4 данной статьи предусмотрены случаи, при которых имеется право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду, в том числе, в случае:
если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ).
Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 ст. 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
Из названных положений закона следует, что заключение договора аренды таким правообладателем в указанной ситуации является обязательным.
Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.
В силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Оренбургской области, установлен постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов".
В соответствии с п. 2 указанного постановления размер арендной платы за земельные участки в расчете на год (далее - арендная плата) определяется уполномоченным органом - министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - министерство) одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) в соответствии со ставками арендной платы;
в) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и
- Оренбургской области;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно п. 3.1 спорного договора аренды размер арендной платы для арендатора 1 (ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть") составляет - 42 140 руб. 41 коп. в год и определен путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на процентную ставку и на результат деления размера общей площади принадлежащих ответчику помещений на общую площадь объектов, расположенных на земельном участке.
Данный порядок определения размера арендной платы полностью соответствует подпункту "а" пункта 2 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п.
Доводы апеллянта о том, что условие договора аренды, согласно которому арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции и в связи с изменением кадастровой стоимости, не соответствует требованиям Федерального закона N 44-ФЗ, подлежат отклонению на основании следующего.
В силу п. 8 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п при заключении договора аренды земельного участка (далее - договор аренды) министерство предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата (за исключением земельных участков, которые предоставлены государственным корпорациям для строительства (размещения) объектов капитального строительства, осуществляемого полностью либо частично за счет средств областного бюджета) ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.
Согласно пункту 9 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п при заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, министерство предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В соответствии с п. 8.1 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п.
Другого установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, порядка определения размера арендной платы, подлежащего применению в указанной ситуации, не имеется.
Федеральным законом иной порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Оренбургской области вопреки доводам ответчика также не установлен.
Делая вывод о наличии приоритета специальных норм земельного законодательства, касающихся порядка и условий заключения договоров аренды земли, над нормами Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ, суд первой и инстанции обоснованно принял во внимание в том числе, позицию Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенную в письмах N Д28и-1035 от 18.01.2017, ФАС России, Минфина России от 28.06.2017 по вопросу применения Федерального закона N 44-ФЗ при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности.
Поскольку правила статьи 39.20 и пункта 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами Закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ, оснований для исключения из текста договора аренды положений о ежегодном изменении размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции и в связи с изменением кадастровой стоимости, не имеется.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области 18.08.2017 по делу N А47-6061/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2017 N 18АП-12573/2017 ПО ДЕЛУ N А47-6061/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2017 г. N 18АП-12573/2017
Дело N А47-6061/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.08.2017 по делу N А47-6061/2017 (судья Лебедянцева А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - Самойлова Е.А. (доверенность от 31.07.2017 N 12-17/2386, удостоверение N 359);
- государственного унитарного предприятия коммунальных электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" - Жексимбаева А.А. (доверенность от 21.04.2017 N 14/341, паспорт).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к государственному унитарному предприятию электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" (далее - ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть", ответчик) с иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка (т. 1 л.д. 16-18).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Вега и К" (далее - ООО "Вега и К"), индивидуальный предприниматель Щукин Геннадий Александрович (далее - ИП Щукин Г.А.).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.08.2017 (резолютивная часть объявлена 08.08.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 96-100).
Не согласившись с принятым решением, глава ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Так суд не учел, что ответчик является унитарным предприятием, учредителем которого является Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, в силу чего все договоры ответчиком заключаются с соблюдением требований Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".
В силу ч. 2 ст. 34 Федерального закона N 44-ФЗ при заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта. При заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается за исключением предусмотренных данным законом случаев.
Вместе с тем, пунктом 3.1 спорного договора определено, что размер арендной платы определен в соответствии с постановлением Правительства Оренбургской области от 24.-2.2015 N 109-п, согласно которому арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку договор аренды заключается на пять лет, данное условие договора, по мнению апеллянта, не соответствует требованиям Федерального закона N 44-ФЗ
С учетом изложенного апеллянт просит решение суда, обязывающее ответчика заключить с Министерством договор аренды земельного участка, отменить.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0207002:38, общей площадью 679 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: размещение административного здания, находящийся по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, N 30/2 принадлежит Оренбургской области на праве собственности (т. 1 л.д. 28).
На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:
- нежилое помещение N 3 с кадастровым номером 56:44:0207002:399 общей площадью 199,2 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу
- ограниченной ответственностью "Вега и К" (далее - ООО "Вега и К");
- - нежилое помещение N 2 с кадастровым номером 56:44:0207002:401 общей площадью 123 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "Вега К";
- - нежилое помещение N 4 с кадастровым номером 56:44:0207002:397 общей площадью 65,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю Щукину Г.А.;
- - нежилое помещение N 1 с кадастровым номером 56:44:0207002:400 общей площадью 142,7 кв. м, принадлежащее на праве хозяйственного ведения Государственному унитарному предприятию коммунальных электрически сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть";
- - нежилое помещение N 5 с кадастровым номером 56:44:0207002:402 общей площадью 267 кв. м, принадлежащее на праве хозяйственного ведения ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть";
- - нежилое помещение N 6 с кадастровым номером 56:44:0207002:398, общей площадью 262,7 кв. м, принадлежащее на праве хозяйственного ведения ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть".
ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть" обратилось в Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0207002:38, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, 30/2 в аренду (т. 1 л.д. 29).
Письмом N КК-12-15/2421 от 22.02.2017 в адрес ответчика и третьих лиц Министерством был направлен проект договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, со множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1 л.д. 33).
Письмом от 22.03.2017 общество с ограниченной ответственностью "Вега и К" и индивидуальный предприниматель Щукин Геннадий Александрович, направили в адрес истца подписанный ими проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0207002:38, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, 30/2 (т. 1 л.д. 34).
ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть" в ответном письме N 09/1533 от 14.03.2017 сообщило, что представленный проект договора не соответствует требованиям ст. ст. 34, 93, 94, 95 Федерального закона N 44-ФЗ, поэтому не может быть подписан в данной редакции. Ответчик указал на необходимость составления договора аренды с учетом требований Федерального закона 44-ФЗ со множественностью лиц на стороне арендатора, либо предоставить проект договора аренды для единственного арендатора с указанием фиксированной суммы арендной платы для заключения договора по п. 4 ч. 1 ст. 93 Федерального закона N 44-ФЗ (т. 1 л.д. 35).
Ссылаясь на наличие спора по условиям договора аренды и наличие у уполномоченного органа в силу положения пункта 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обязанности обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктами 2, 3, 4 данной статьи предусмотрены случаи, при которых имеется право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду, в том числе, в случае:
если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ).
Согласно п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 ст. 39.20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
Из названных положений закона следует, что заключение договора аренды таким правообладателем в указанной ситуации является обязательным.
Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.
В силу п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Оренбургской области, установлен постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов".
В соответствии с п. 2 указанного постановления размер арендной платы за земельные участки в расчете на год (далее - арендная плата) определяется уполномоченным органом - министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - министерство) одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) в соответствии со ставками арендной платы;
в) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и
- Оренбургской области;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно п. 3.1 спорного договора аренды размер арендной платы для арендатора 1 (ГУП "Оренбургкоммунэлектросеть") составляет - 42 140 руб. 41 коп. в год и определен путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на процентную ставку и на результат деления размера общей площади принадлежащих ответчику помещений на общую площадь объектов, расположенных на земельном участке.
Данный порядок определения размера арендной платы полностью соответствует подпункту "а" пункта 2 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п.
Доводы апеллянта о том, что условие договора аренды, согласно которому арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции и в связи с изменением кадастровой стоимости, не соответствует требованиям Федерального закона N 44-ФЗ, подлежат отклонению на основании следующего.
В силу п. 8 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п при заключении договора аренды земельного участка (далее - договор аренды) министерство предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата (за исключением земельных участков, которые предоставлены государственным корпорациям для строительства (размещения) объектов капитального строительства, осуществляемого полностью либо частично за счет средств областного бюджета) ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.
Согласно пункту 9 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п при заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, министерство предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В соответствии с п. 8.1 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п.
Другого установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, порядка определения размера арендной платы, подлежащего применению в указанной ситуации, не имеется.
Федеральным законом иной порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Оренбургской области вопреки доводам ответчика также не установлен.
Делая вывод о наличии приоритета специальных норм земельного законодательства, касающихся порядка и условий заключения договоров аренды земли, над нормами Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ, суд первой и инстанции обоснованно принял во внимание в том числе, позицию Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенную в письмах N Д28и-1035 от 18.01.2017, ФАС России, Минфина России от 28.06.2017 по вопросу применения Федерального закона N 44-ФЗ при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности.
Поскольку правила статьи 39.20 и пункта 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами Закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ, оснований для исключения из текста договора аренды положений о ежегодном изменении размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции и в связи с изменением кадастровой стоимости, не имеется.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области 18.08.2017 по делу N А47-6061/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия электрических сетей Оренбургской области "Оренбургкоммунэлектросеть" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)