Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что являются собственниками жилых помещений в доме, который носит статус индивидуального жилого дома, предназначенного для проживания в нем одной семьи, однако фактически в доме проживают три семьи; истец по встречному иску указывает на то, что на принадлежащем истцам земельном участке самовольно возведен дом, разрешение на строительство которого не выдавалось, договор на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения не заключался.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Калинин А.В.
Докладчик: Мащенко Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Дроня Ю.И.
Судей Мащенко Е.В., Мулярчика А.И.
При секретаре Ч.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 24 октября 2017 года дело по апелляционной жалобе представителя К. - А. на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 г., которым постановлено:
В удовлетворении требований К., Ш.Н., М.Л.ПА.: отказать.
Встречные требования мэрии города Новосибирска удовлетворить, - обязать ответчиков в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В. по обстоятельствам дела, объяснения представителя ответчика К. - А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К., Ш.Л. и М.Л.ПА. обратились в суд с иском к Мэрии города Новосибирска, после уточнения своих требований (том 2 л.д. 23 - 24) просили признать многоквартирным жилой дом общей площадью 838,9 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>.; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>.
В обоснование исковых требований истцы указали на то, что они являются собственниками жилых помещений в жилом доме и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>. Земельный участок, занимаемый жилым: домом, относится к категории земель населенных пунктов.
Ранее К. по указанному адресу принадлежал не завершенный строительством объект, приобретенный им по договору купли-продажи. После завершения строительства жилой дом был поделен на отдельные помещения, каждое помещение было поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано в управлении Росреестра в установленном законом порядке, и впоследствии помещения были проданы К., остальным истцам.
Занимаемый истцами жилой дом: носит статус индивидуального жилого дома. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, индивидуальный жилой дом предназначен для проживания в нем одной семьи, однако истцы не являются членами одной семьи. Фактически в доме проживают три семьи, каждая из которых занимает обособленное помещение в виде квартиры.
В период осуществления строительства жилого дома и в момент его государственной регистрации земельный участок относился к территориальной зоне Ж-2, где разрешалось строительство и эксплуатация малоэтажных многоквартирных жилых домов, что подтверждается выпиской из правил землепользования и застройки в города Новосибирске. Изменения в вышеуказанные правила были внесены лишь 26.02.2014 года.
В настоящее время изменить разрешенное использование земельного участка возможно только после признания дома многоквартирным жилым домом. В связи с тем, что невозможно изменить статус дома с индивидуального жилого дома на многоквартирный жилой дом в административном порядке, истцы вынуждены обратиться в суд. Изменить зону и разрешенное использования при соблюдении необходимых условий возможно в любое время путем прохождения процедуры слушаний.
Истцы полагали, что эксплуатация жилого дома в качестве многоквартирного не нарушит прав третьих лиц. Строительство указанного дома осуществлялось без получения разрешения на строительство, так как действующим законодательством не предусмотрено выдача разрешений на завершение строительства. Однако, с целью легализации объекта, истцы обращались в мэрию города Новосибирска с заявлением о выдаче акта на ввод в эксплуатацию жилого дома, но ответчиком было выдано уведомление об отказе, мотивирован отказ тем, что не представлено разрешение на строительство.
Истцы указывали, что по независящим от них обстоятельствам не могут получить акт ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, изменить статус жилых помещений, присвоить адрес помещениям, внести изменения в кадастровые паспорта помещений, зарегистрировать право собственности на отдельные квартиры.
Мэрия города Новосибирска предъявила встречные требования о возложении на истцов обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что на принадлежащем истцам земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>, самовольно возведено здание многоквартирного жилого дома, разрешение на строительство которого не выдавалось.
Кроме того, договор на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения с застройщиком (ответчиками) не заключался, следовательно, установить соответствие произведенного подключения самовольной постройки к сетям инженерно-технического обеспечения и возможности этих сетей обеспечить постоянную работу без угрозы выхода всей сети или ее части из строя, по тем или иным причинам, из имеющихся материалов не представляется возможным. Выход из строя сетей инженерно-технического обеспечения может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, а также повлечь возникновение чрезвычайной ситуации.
Специалистами администрации Центрального округа составлялись акты обследования, которыми также установлены изложенные выше факты, в том числе, самовольного строительства многоквартирного жилого дома с количеством, этажей - 3, с отступом от границ земельного участка 1 м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес> располагается в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6). Минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами: которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, для индивидуальных жилых домов, жилых домов на садовых земельных участках, жилых строений на садовых земельных участках - 30%.
Истцы формально, уже после окончания строительства, обращались в Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома, площадью 838,9 кв. м, расположенного на, указанном выше земельном участке по адресу: <адрес>. В результате рассмотрения обращения Управлением заявителям отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием предусмотренных статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ документов.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым представитель К. - А. не согласна, просит решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что мэрией не представлено доказательств того, что спорное строение существенно нарушает права истца и эксплуатация данного строения несет угрозу жизни и здоровью граждан. Судом не приняты во внимание данные обстоятельства. Суд не принял во внимание и заключение судебной экспертизы. Экспертными заключениями - судебным и приложенным к заявлению истцами - строительным, подтверждается возможность эксплуатации жилого дома в качестве многоквартирного, так как он соответствует всем действующим нормам и правилам и его эксплуатация не нарушает прав и законных интересов как ответчика, так и третьих лиц.
Обращает внимание, что истцами предпринимались меры к легализации объекта самовольного строительства.
В жалобе также указано, что право собственности истцов на жилые помещения зарегистрированы в установленном законом порядке, никем не оспорены. Снос дома повлечет за собой нарушение Конституционных (право на жилище, право на собственность и т.д.) и других охраняемых законом прав истцов.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что К. приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в собственность объект незавершенного строительства и земельный, участок с кадастровым номером N, площадью 889 кв. м, (категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством - индивидуальным жилым домом), по адресу: <адрес>, участок N.
Из содержания кадастровой выписки от 02.04.2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым: номером N, площадью 889 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, имеет разрешенное назначение - занимаемый не завершенным строительством индивидуальным жилым домом, входит в территориальную зону Ж-2.
Согласно заключения судебной экспертизы N 2024 от 06.09.2016 г. усматривается, что строение по адресу: <адрес> по своим техническим характеристикам является многоквартирным: блокированным жилым домом.
К., Ш.Н., М.Л.ПА. являются собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 889 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством индивидуальным жилым домом (л.д. 37 - 40 т. 1).
Также установлено, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением законодательства о строительстве администрацией Центрального округа г. Новосибирска было установлено, что К. без получения необходимых разрешений: осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства.
Первоначально земельный участок с кадастровым номером N, площадью 889 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, предназначался для обслуживания незавершенного строительством индивидуального жилого дома.
Как видно из исследованных материалов, на момент рассмотрения дела спорный объект недвижимости расположен в градостроительной зоне (Ж-6), в которой разрешенным видом, объектов капитального строительства являются жилые дома; индивидуальные жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома (не более двух квартир).
Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела и представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, разрешая спор, отказывая К., Ш.Н., М.Л.ПБ. в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцами было допущено нарушение правил целевого использования земли при возведении спорного жилого дома.
Поскольку единственным, правовым последствием возведения самовольной постройки (при отсутствии оснований для ее легализации в судебном порядке после проверки безопасности) в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ является ее снос, суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковые требования органа местного самоуправления о сносе, самовольно возведенного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции по данному делу правильно применены указанные нормы материального права, верно определены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют имеющимся доказательствам.
Как видно, истцы являются собственниками земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством индивидуальным жилым домом. К. без получения необходимых разрешений осуществил строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства.
Жилой дом истцов расположен в градостроительной зоне (Ж6), в которой разрешенным видом объектов капитального строительства являются жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома (не более двух квартир), решение об изменении целевого назначения земельного участка, разрешенного вида его использования не принималось, разрешение на строительство дома блокированной застройки истцам по первоначальному иску не выдавалось.
Как верно указал в решении суд первой инстанции, статус многоквартирного дома противоречит разрешенному виду использования земельного участка - для индивидуального строительства.
Квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат, а не квартир. Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
На техническом учете дом стоит как индивидуальный жилой дом. Экспликация жилого дома имеет перечисление всех помещений, которые поименованы как жилые комнаты, кладовые, сан. узлы, столовая, кухни, коридоры. Указания на квартиры в техническом паспорте нет.
В экспертных заключениях, на которые ссылается апеллянт в доводах жалобы, сделаны выводы о том, что общее фактическое состояние основных строительных конструкций завершенного строительством здания истцов не создает угрозы жизни или здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект в качестве многоквартирного малоэтажного жилого дома и его эксплуатация не нарушает прав и законных интересов как ответчика, так и третьих лиц.
Между тем, довод апеллянта о возможности использовать дом в качестве многоквартирного, не согласуется с нормами права.
В соответствии со ст. 42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, а также выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Земельным Кодексом, федеральными Законами.
В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
По правилам ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в виде многоквартирного жилого дома у истцов отсутствует.
В ответе на обращение истцов от 24 июля 2015 г. N 51/16/04526 Администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска отказала в изменении статуса жилого дома на многоквартирный, указав, что в полномочия Администрации района не входит изменение статуса жилого дома с индивидуального на многоквартирный (л.д. 24 том 1).
Уведомлением от 20.10.2015 г. N 11/1/02993 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указано, что объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> является самовольной постройкой, т.е. разрешение на строительство многоквартирного жилого дома собственниками земельного участка в установленном порядке не получено.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.
Одним из признаков самовольной постройки, является возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.
В связи с чем, судебной коллегией не принимается довод представителя истца К. о том, что несоответствие спорного строения Правилам землепользования и застройки города Новосибирска 24.06.2009 г. N 1288 является несущественным, поскольку дом был построен до внесения изменений от 22.10.2014 г.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральным законами и требованиями специальных федеральных законов.
В п. 7 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ определено понятие "территориальные зоны", это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Из материалов дела следует, что спорное строение расположено в градостроительной зоне (Ж-6), в которой разрешенным видом объектов капитального строительства являются жилые дома: индивидуальные жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома (не более двух квартир).
Размещение спорного объекта недвижимости с характеристиками многоквартирного жилого дома, не соответствует правилам градостроительного зонирования (ст. 35 - 40 Градостроительного Кодекса РФ) и Правилам землепользования и застройки города Новосибирска утв. решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 г. N 1288 (с изм. от 22.10.2014).
Доказательств отнесения земельного участка к иному виду градостроительной зоны суду не представлено.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Возведение многоквартирного жилого дома с количеством этажей на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства без проектной документации и соответствующего разрешения на строительство, определяет созданный объект как самовольную постройку, подлежащую сносу, применительно положений ст. 222 ГК РФ. Кроме того, при возведении спорного объекта ответчиком были допущены и существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Судебная коллегия отмечает, что спорная самовольная постройка нарушает права и законные интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из письма МУП "Горводоканал" N 5-957 от 08.07.2014 г. договор на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения с ответчиками по встречному иску не заключался, установить соответствие произведенного подключения самовольной постройки к сетям инженерно-технического обеспечения и возможностью этих сетей обеспечивать постоянную работу без угрозы выхода всей сети или ее части из строя, по тем или иным причинам, из представленных материалов дела, не следует. Выход из строя сетей инженерно-технического обеспечивания может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, а также повлечь возникновение чрезвычайности ситуации.
Как усматривается из Актов обследования от 02.09.2014 г. N 22, от 09.10.2015 г. N 34, исследуемый объект расположен с отступом от границ земельного участка 1 м, в то время как, Правилами землепользования застройки г. Новосибирска N 1288 (ст. 40), минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений составляет 3 метра. Согласование, в силу требований технических регламентов, отступа от жилого дома до границ смежных участков до 1,0 м, с правообладателями смежного земельного участка, отсутствует.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, для индивидуальных жилых домов, жилых домов на садовых земельных участках, жилых строений на садовых земельных участках - 30%, фактически процент застройки на спорном земельном участке составляет 46%.
Исходя из установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиками по встречному иску по настоящему делу допущено осуществление принадлежащих им прав в обход закона, а также заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. При таких обстоятельствах, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, приходит к выводу, что самовольная постройка, возведенная ответчиками не может быть сохранена и подлежит сносу, поскольку при ее создании нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, а также допущены публично-правовые нарушения.
В целом доводы апелляционной жалобы представителя истца К. сводятся к повторному изложению позиции по первоначальному иску и возражений по встречному иску, высказанной при рассмотрении дела судом первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права и направлены на иную оценку исследованный судом доказательств, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ для отмены законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 г оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К. - А. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-10380/2017
Требование: О признании жилого дома многоквартирным, жилых помещений - квартирами.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что являются собственниками жилых помещений в доме, который носит статус индивидуального жилого дома, предназначенного для проживания в нем одной семьи, однако фактически в доме проживают три семьи; истец по встречному иску указывает на то, что на принадлежащем истцам земельном участке самовольно возведен дом, разрешение на строительство которого не выдавалось, договор на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения не заключался.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N 33-10380/2017
Судья: Калинин А.В.
Докладчик: Мащенко Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Дроня Ю.И.
Судей Мащенко Е.В., Мулярчика А.И.
При секретаре Ч.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 24 октября 2017 года дело по апелляционной жалобе представителя К. - А. на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 г., которым постановлено:
В удовлетворении требований К., Ш.Н., М.Л.ПА.: отказать.
Встречные требования мэрии города Новосибирска удовлетворить, - обязать ответчиков в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В. по обстоятельствам дела, объяснения представителя ответчика К. - А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К., Ш.Л. и М.Л.ПА. обратились в суд с иском к Мэрии города Новосибирска, после уточнения своих требований (том 2 л.д. 23 - 24) просили признать многоквартирным жилой дом общей площадью 838,9 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>.; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>; признать жилое помещение с кадастровым номером: N, квартирой N по <адрес>.
В обоснование исковых требований истцы указали на то, что они являются собственниками жилых помещений в жилом доме и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>. Земельный участок, занимаемый жилым: домом, относится к категории земель населенных пунктов.
Ранее К. по указанному адресу принадлежал не завершенный строительством объект, приобретенный им по договору купли-продажи. После завершения строительства жилой дом был поделен на отдельные помещения, каждое помещение было поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано в управлении Росреестра в установленном законом порядке, и впоследствии помещения были проданы К., остальным истцам.
Занимаемый истцами жилой дом: носит статус индивидуального жилого дома. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, индивидуальный жилой дом предназначен для проживания в нем одной семьи, однако истцы не являются членами одной семьи. Фактически в доме проживают три семьи, каждая из которых занимает обособленное помещение в виде квартиры.
В период осуществления строительства жилого дома и в момент его государственной регистрации земельный участок относился к территориальной зоне Ж-2, где разрешалось строительство и эксплуатация малоэтажных многоквартирных жилых домов, что подтверждается выпиской из правил землепользования и застройки в города Новосибирске. Изменения в вышеуказанные правила были внесены лишь 26.02.2014 года.
В настоящее время изменить разрешенное использование земельного участка возможно только после признания дома многоквартирным жилым домом. В связи с тем, что невозможно изменить статус дома с индивидуального жилого дома на многоквартирный жилой дом в административном порядке, истцы вынуждены обратиться в суд. Изменить зону и разрешенное использования при соблюдении необходимых условий возможно в любое время путем прохождения процедуры слушаний.
Истцы полагали, что эксплуатация жилого дома в качестве многоквартирного не нарушит прав третьих лиц. Строительство указанного дома осуществлялось без получения разрешения на строительство, так как действующим законодательством не предусмотрено выдача разрешений на завершение строительства. Однако, с целью легализации объекта, истцы обращались в мэрию города Новосибирска с заявлением о выдаче акта на ввод в эксплуатацию жилого дома, но ответчиком было выдано уведомление об отказе, мотивирован отказ тем, что не представлено разрешение на строительство.
Истцы указывали, что по независящим от них обстоятельствам не могут получить акт ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, изменить статус жилых помещений, присвоить адрес помещениям, внести изменения в кадастровые паспорта помещений, зарегистрировать право собственности на отдельные квартиры.
Мэрия города Новосибирска предъявила встречные требования о возложении на истцов обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что на принадлежащем истцам земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>, самовольно возведено здание многоквартирного жилого дома, разрешение на строительство которого не выдавалось.
Кроме того, договор на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения с застройщиком (ответчиками) не заключался, следовательно, установить соответствие произведенного подключения самовольной постройки к сетям инженерно-технического обеспечения и возможности этих сетей обеспечить постоянную работу без угрозы выхода всей сети или ее части из строя, по тем или иным причинам, из имеющихся материалов не представляется возможным. Выход из строя сетей инженерно-технического обеспечения может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, а также повлечь возникновение чрезвычайной ситуации.
Специалистами администрации Центрального округа составлялись акты обследования, которыми также установлены изложенные выше факты, в том числе, самовольного строительства многоквартирного жилого дома с количеством, этажей - 3, с отступом от границ земельного участка 1 м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес> располагается в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6). Минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами: которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, для индивидуальных жилых домов, жилых домов на садовых земельных участках, жилых строений на садовых земельных участках - 30%.
Истцы формально, уже после окончания строительства, обращались в Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома, площадью 838,9 кв. м, расположенного на, указанном выше земельном участке по адресу: <адрес>. В результате рассмотрения обращения Управлением заявителям отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием предусмотренных статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ документов.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым представитель К. - А. не согласна, просит решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что мэрией не представлено доказательств того, что спорное строение существенно нарушает права истца и эксплуатация данного строения несет угрозу жизни и здоровью граждан. Судом не приняты во внимание данные обстоятельства. Суд не принял во внимание и заключение судебной экспертизы. Экспертными заключениями - судебным и приложенным к заявлению истцами - строительным, подтверждается возможность эксплуатации жилого дома в качестве многоквартирного, так как он соответствует всем действующим нормам и правилам и его эксплуатация не нарушает прав и законных интересов как ответчика, так и третьих лиц.
Обращает внимание, что истцами предпринимались меры к легализации объекта самовольного строительства.
В жалобе также указано, что право собственности истцов на жилые помещения зарегистрированы в установленном законом порядке, никем не оспорены. Снос дома повлечет за собой нарушение Конституционных (право на жилище, право на собственность и т.д.) и других охраняемых законом прав истцов.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что К. приобрел по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в собственность объект незавершенного строительства и земельный, участок с кадастровым номером N, площадью 889 кв. м, (категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством - индивидуальным жилым домом), по адресу: <адрес>, участок N.
Из содержания кадастровой выписки от 02.04.2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым: номером N, площадью 889 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, имеет разрешенное назначение - занимаемый не завершенным строительством индивидуальным жилым домом, входит в территориальную зону Ж-2.
Согласно заключения судебной экспертизы N 2024 от 06.09.2016 г. усматривается, что строение по адресу: <адрес> по своим техническим характеристикам является многоквартирным: блокированным жилым домом.
К., Ш.Н., М.Л.ПА. являются собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 889 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством индивидуальным жилым домом (л.д. 37 - 40 т. 1).
Также установлено, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением законодательства о строительстве администрацией Центрального округа г. Новосибирска было установлено, что К. без получения необходимых разрешений: осуществлял строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства.
Первоначально земельный участок с кадастровым номером N, площадью 889 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, предназначался для обслуживания незавершенного строительством индивидуального жилого дома.
Как видно из исследованных материалов, на момент рассмотрения дела спорный объект недвижимости расположен в градостроительной зоне (Ж-6), в которой разрешенным видом, объектов капитального строительства являются жилые дома; индивидуальные жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома (не более двух квартир).
Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела и представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, разрешая спор, отказывая К., Ш.Н., М.Л.ПБ. в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцами было допущено нарушение правил целевого использования земли при возведении спорного жилого дома.
Поскольку единственным, правовым последствием возведения самовольной постройки (при отсутствии оснований для ее легализации в судебном порядке после проверки безопасности) в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ является ее снос, суд пришел к выводу об удовлетворении встречных исковые требования органа местного самоуправления о сносе, самовольно возведенного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции по данному делу правильно применены указанные нормы материального права, верно определены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют имеющимся доказательствам.
Как видно, истцы являются собственниками земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов, занимаемый незавершенным строительством индивидуальным жилым домом. К. без получения необходимых разрешений осуществил строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства.
Жилой дом истцов расположен в градостроительной зоне (Ж6), в которой разрешенным видом объектов капитального строительства являются жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома (не более двух квартир), решение об изменении целевого назначения земельного участка, разрешенного вида его использования не принималось, разрешение на строительство дома блокированной застройки истцам по первоначальному иску не выдавалось.
Как верно указал в решении суд первой инстанции, статус многоквартирного дома противоречит разрешенному виду использования земельного участка - для индивидуального строительства.
Квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат, а не квартир. Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
На техническом учете дом стоит как индивидуальный жилой дом. Экспликация жилого дома имеет перечисление всех помещений, которые поименованы как жилые комнаты, кладовые, сан. узлы, столовая, кухни, коридоры. Указания на квартиры в техническом паспорте нет.
В экспертных заключениях, на которые ссылается апеллянт в доводах жалобы, сделаны выводы о том, что общее фактическое состояние основных строительных конструкций завершенного строительством здания истцов не создает угрозы жизни или здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект в качестве многоквартирного малоэтажного жилого дома и его эксплуатация не нарушает прав и законных интересов как ответчика, так и третьих лиц.
Между тем, довод апеллянта о возможности использовать дом в качестве многоквартирного, не согласуется с нормами права.
В соответствии со ст. 42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы, а также выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Земельным Кодексом, федеральными Законами.
В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного Кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
По правилам ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в виде многоквартирного жилого дома у истцов отсутствует.
В ответе на обращение истцов от 24 июля 2015 г. N 51/16/04526 Администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска отказала в изменении статуса жилого дома на многоквартирный, указав, что в полномочия Администрации района не входит изменение статуса жилого дома с индивидуального на многоквартирный (л.д. 24 том 1).
Уведомлением от 20.10.2015 г. N 11/1/02993 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указано, что объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес> является самовольной постройкой, т.е. разрешение на строительство многоквартирного жилого дома собственниками земельного участка в установленном порядке не получено.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.
Одним из признаков самовольной постройки, является возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.
В связи с чем, судебной коллегией не принимается довод представителя истца К. о том, что несоответствие спорного строения Правилам землепользования и застройки города Новосибирска 24.06.2009 г. N 1288 является несущественным, поскольку дом был построен до внесения изменений от 22.10.2014 г.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральным законами и требованиями специальных федеральных законов.
В п. 7 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ определено понятие "территориальные зоны", это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.
Из материалов дела следует, что спорное строение расположено в градостроительной зоне (Ж-6), в которой разрешенным видом объектов капитального строительства являются жилые дома: индивидуальные жилые дома, многоквартирные малоэтажные жилые дома (не более двух квартир).
Размещение спорного объекта недвижимости с характеристиками многоквартирного жилого дома, не соответствует правилам градостроительного зонирования (ст. 35 - 40 Градостроительного Кодекса РФ) и Правилам землепользования и застройки города Новосибирска утв. решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 г. N 1288 (с изм. от 22.10.2014).
Доказательств отнесения земельного участка к иному виду градостроительной зоны суду не представлено.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Возведение многоквартирного жилого дома с количеством этажей на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства без проектной документации и соответствующего разрешения на строительство, определяет созданный объект как самовольную постройку, подлежащую сносу, применительно положений ст. 222 ГК РФ. Кроме того, при возведении спорного объекта ответчиком были допущены и существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Судебная коллегия отмечает, что спорная самовольная постройка нарушает права и законные интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из письма МУП "Горводоканал" N 5-957 от 08.07.2014 г. договор на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения с ответчиками по встречному иску не заключался, установить соответствие произведенного подключения самовольной постройки к сетям инженерно-технического обеспечения и возможностью этих сетей обеспечивать постоянную работу без угрозы выхода всей сети или ее части из строя, по тем или иным причинам, из представленных материалов дела, не следует. Выход из строя сетей инженерно-технического обеспечивания может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, а также повлечь возникновение чрезвычайности ситуации.
Как усматривается из Актов обследования от 02.09.2014 г. N 22, от 09.10.2015 г. N 34, исследуемый объект расположен с отступом от границ земельного участка 1 м, в то время как, Правилами землепользования застройки г. Новосибирска N 1288 (ст. 40), минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений составляет 3 метра. Согласование, в силу требований технических регламентов, отступа от жилого дома до границ смежных участков до 1,0 м, с правообладателями смежного земельного участка, отсутствует.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, для индивидуальных жилых домов, жилых домов на садовых земельных участках, жилых строений на садовых земельных участках - 30%, фактически процент застройки на спорном земельном участке составляет 46%.
Исходя из установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиками по встречному иску по настоящему делу допущено осуществление принадлежащих им прав в обход закона, а также заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. При таких обстоятельствах, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, приходит к выводу, что самовольная постройка, возведенная ответчиками не может быть сохранена и подлежит сносу, поскольку при ее создании нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, а также допущены публично-правовые нарушения.
В целом доводы апелляционной жалобы представителя истца К. сводятся к повторному изложению позиции по первоначальному иску и возражений по встречному иску, высказанной при рассмотрении дела судом первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права и направлены на иную оценку исследованный судом доказательств, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ для отмены законного и обоснованного решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 12 июля 2017 г оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К. - А. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)