Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2015 по делу N А07-26624/2014 (судья Вальшина М.Х.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Глас-Ойл" - Божинов Андрей Александрович (доверенность от 10.12.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Глас-Ойл" (далее - истец, ООО "Глас-Ойл") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" (далее - ответчик, ООО "СОДЕЙСТВИЕ") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 072 723 руб. 43 коп. (требования изложены с учетом изменения размера исковых требований, а также частичного прекращения производства по делу в связи с отказом истца от требований в части истребования недвижимого имущества и земельного участка определением суда первой инстанции от 14.10.2015, л.д. 13, 21-24 т. 3).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа, общество с ограниченной ответственностью Уфимский завод технических масел "Формула 89" (далее вместе - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2015 (резолютивная часть оглашена 03.11.2015) заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СОДЕЙСТВИЕ" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии солидарной обязанности истца и ответчика по внесению арендной платы за использование земельного участка, занятого принадлежащими сторонам объектами недвижимого имущества. Полагает, что суд не оценил соответствие требованиям закона договора аренды земельного участка от 04.06.2015, заключенного между Комитетом по управлению земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом "Глас-Ойл". Сделав вывод о заключении договора со множественностью лиц на стороне арендатора, суд не учел отсутствие оснований для признания неделимым земельного участка, занятого отдельно стоящими зданиями. Кроме того, в адрес ответчика проекты договора аренды не направлялись.
Также по мнению апеллянта недействительным является соглашение о передаче истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.07.2013. Поскольку оно заключено после приобретения обществом "СОДЕЙСТВИЕ" объектов недвижимого имущества (в 2009 году), истцу были переданы несуществующие права на часть земельного участка, занятую приобретенными ответчиком объектами.
Ссылаясь на ничтожность договора аренды, апеллянт исключает применение к правоотношениям сторон норм о неосновательном обогащении и признание истца потерпевшей стороной в отношениях по уплате арендных платежей. Тем более, что ответчик лишен фактической возможности использовать собственные объекты недвижимого имущества, а значит и занятый ими земельный участок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 05.08.2005 между Администрацией города Уфы и обществом с ограниченной ответственностью "Уфимский завод технических масел "Формула" заключен договор аренды земельного участка общей площадью 111 271 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:0105, расположенным по адресу: г, Уфа. ул. Путейская 2 (т. 1 л.д. 64-74). В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 и 3.1 договора указанный земельный участок предоставлен для размещения производственных зданий, сроком с 11.07.2005 по 11.07.2015.
По договору от 11.07.2013 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, права и обязанности арендатора по договору от 05.08.2005 переданы ООО "Глас-Ойл" (т. 1 л.д. 75-78).
04.06.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Глас-Ойл" заключен договор аренды N 287-15 (т. 2 л.д. 146-149). По условиям договора земельный участок общей площадью 111 271 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:0105, расположенный по адресу г, Уфа, ул. Путейская 2, передан в аренду истцу на срок с 31.03.2015 по 31.03.2025 в целях эксплуатации производственной базы.
Пунктами 8.1, 8.2 договора предусмотрены особые условия о заключении договора, предусматривающие согласие сторон на вступление в настоящий договор иных правообладателей зданий (помещений в них), сооружений, находящихся на земельном участке. Вступление правообладателей в договор оформляется дополнительным соглашением о присоединении к настоящему договору, которое подписывается между арендодателем и лицом, вступающим в договор. В силу пункта 8.5 договора обязательства арендатора (арендаторов) возникшие из договора, рассматриваются как солидарные, за исключением обязательств, предусматривающих размеры арендной платы и ответственность сторон.
Государственная регистрация договора произведена 24.06.2015.
Согласно справкам представленным Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан за период с 25.09.2013 по 02.11.2015 истцу начислена арендная плата в сумме 8 125 763 руб. 78 коп., оплачено за период с 25.09.13 по 30.10.15-7 651 919 руб. 24 коп. (т. 3 л.д. 45-46).
Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копий свидетельств о государственной регистрации прав усматривается расположение на земельном участке объектов недвижимости принадлежащих на праве собственности ООО "Глас-Ойл" (4 нежилых здания), ООО "СОДЕЙСТВИЕ" (17 нежилых зданий и сооружений), а также иным лицам (т. 1 л.д. 16, 116-130, т. 2 л.д. 4-7, 103-122).
В соответствии с заключением кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью "ПроектПлюс" N 01-2015, площадь участка, занимаемого недвижимым имуществом ответчика составляет 16 175 кв. м, что составляет 72/100 (т. 3 л.д. 1-8).
Полагая, что в результате внесения обществом "Глас-Ойл" арендных платежей за использование земельного участка, занятого, в том числе принадлежащими ответчику зданиями, последний неосновательно сберег денежные средства, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что ответчиком фактически используется занятый строениями земельный участок площадью 16175 кв. м в составе арендуемых истцом земель. При таких обстоятельствах, заключение договора аренды земельного участка произведено с множественностью лиц на стороне арендатора. Признав обязательства по такому договору солидарными, суд признал за истцом, как исполнившим обязательство кредитором, право взыскания недополученного от солидарного кредитора в качестве неосновательного сбережения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Статья 1102 Гражданского кодекса предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Как видно из материалов дела, часть территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:0105 занята объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности ответчику. При этом договор аренды в отношении всей площади земельного участка оформлен с истцом на основании соглашения от 11.07.2013 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2005 и договора от 04.06.2015 (действующего с 31.03.2015).
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции действующей на дату приобретения ответчиком недвижимого имущества) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Существование отношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:0105 на дату приобретения ответчиком объектов недвижимого имущества в 2009 году, позволяет сделать вывод о том, что ответчик в силу закона приобрел права и обязанности арендатора земельного участка.
Поскольку земельный участок не разделен, порядок его использования соарендаторами не определен, к отношениям собственников объектов недвижимости на участке следует применять нормы, регулирующие порядок исполнения договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В пункте 20 постановления от 24.03.2005 N 11 указано, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что обязательства всех соарендаторов по рассматриваемому договору аренды носят долевой характер.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Материалами дела подтверждено исполнение в спорный период (с сентября 2013 года по сентябрь 2015 года) обязательств по внесению платы по договору аренды обществом "Глас-Ойл".
В силу пункта 2 статьи 325 Гражданского кодекса должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками.
В силу названного и на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, руководствуясь статьями 323, 325, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.
Расчет неосновательного обогащения правомерно определен судом первой инстанции в сумме 1072 723 руб. 43 коп., исходя из соотношения общей площади земельного участка (111217 кв. м) и площади земельного участка 16 175 кв. м, занимаемого объектами ответчика в соответствии с заключением кадастрового инженера к размеру арендных платежей уплаченных обществом "Глас-Ойл" (расчет т. 2 л.д. 144-145). Возражений по алгоритму и показателям расчета ответчиком не заявлены.
Ссылки апеллянта на недействительность соглашения от 11.07.2013 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2005 и договора аренды от 04.06.2015 не могут быть признаны обстоятельством, влекущим отмену обжалуемого судебного акта.
В соответствии с действовавшей до 01.03.2015 редакцией статей 28, 36 и действующей после 01.03.2015 редакцией статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 35, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), разъяснениями данными в пунктах 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 правовым подходом, общество "СОДЕЙСТВИЕ" как лицо, имеющее в собственности здания, сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в публичной собственности, относится к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, а право на такой выбор не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости. В связи с наличием на земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если этот участок делим, а образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Соответствующие кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, их результаты с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, являются основанием для принятия решения о разделе земельного участка. В отсутствие согласованного акта подлежит разрешению возникший земельный спор по границам. Собственники зданий, сооружений также обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельного участка наряду с правом аренды, если участок ими не разделен или неделим. В отсутствие договоренности о приобретении земельного участка в собственность, собственники объектов недвижимости могут претендовать на его приобретение в аренду. Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия его сторон на вступление в договор иных правообладателей объектов недвижимости и с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
В рассматриваемом случае ООО "СОДЕЙСТВИЕ" в установленном порядке не реализовало право на выдел причитающегося ему земельного участка (при делимости земельного участка), не оформило право аренды или собственности на него, не вступило в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.06.2015, несмотря на приведенные выше особые условия названного договора (пункты 8.1 - 8.5). В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом не представлены доказательства позволяющие сделать вывод о делимости или неделимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:0105.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований для вывода о допущенных в результате действий истца нарушениях исключительных прав ООО "СОДЕЙСТВИЕ" на приобретение занятого принадлежащими ему строения земельного участка в собственность или аренду, как необходимого условия для оценки заключенного с истцом 04.06.2015 договора аренды земельного участка в качестве недействительной сделки (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылки апеллянта на недействительность договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности от 11.07.2013 также подлежат отклонению, поскольку вступившим в законную силу решением суда по делу N А07-17455/2014 от 24.04.2015 было отказано в удовлетворении исковых требований ООО "СОДЕЙСТВИЕ" к обществу с ограниченной ответственностью "Формула" (ранее общество с ограниченной ответственностью "Уфимский завод технических масел "Формула") и ООО "Глас-Ойл" о признании недействительным вышеназванного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заявленных по аналогичным основаниям.
Судебной коллегией отмечается, что заявляя о недействительности правовых оснований приобретения истцом права аренды, подателем апелляционной жалобы не учтено, что указанное не исключает обязанности по внесению платы за использования земельного участка и факта ее внесения истцом, в том числе за земли, используемые ответчиком. При этом, в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Утверждение апеллянта о лишении его возможности использовать собственные объекты недвижимого имущества, не влекут отказа в удовлетворении исковых требований.
Принадлежность обществу "СОДЕЙСТВИЕ" зданий и сооружений на праве собственности предполагает использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, независимо от фактической эксплуатации.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с предоставлением обществу "СОДЕЙСТВИЕ" отсрочки в уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, ее взыскание следует произвести в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2015 по делу N А07-26624/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.02.2016 N 18АП-15587/2015 ПО ДЕЛУ N А07-26624/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. N 18АП-15587/2015
Дело N А07-26624/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2015 по делу N А07-26624/2014 (судья Вальшина М.Х.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Глас-Ойл" - Божинов Андрей Александрович (доверенность от 10.12.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Глас-Ойл" (далее - истец, ООО "Глас-Ойл") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" (далее - ответчик, ООО "СОДЕЙСТВИЕ") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 072 723 руб. 43 коп. (требования изложены с учетом изменения размера исковых требований, а также частичного прекращения производства по делу в связи с отказом истца от требований в части истребования недвижимого имущества и земельного участка определением суда первой инстанции от 14.10.2015, л.д. 13, 21-24 т. 3).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан в лице Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа, общество с ограниченной ответственностью Уфимский завод технических масел "Формула 89" (далее вместе - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2015 (резолютивная часть оглашена 03.11.2015) заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СОДЕЙСТВИЕ" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии солидарной обязанности истца и ответчика по внесению арендной платы за использование земельного участка, занятого принадлежащими сторонам объектами недвижимого имущества. Полагает, что суд не оценил соответствие требованиям закона договора аренды земельного участка от 04.06.2015, заключенного между Комитетом по управлению земельными ресурсами Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом "Глас-Ойл". Сделав вывод о заключении договора со множественностью лиц на стороне арендатора, суд не учел отсутствие оснований для признания неделимым земельного участка, занятого отдельно стоящими зданиями. Кроме того, в адрес ответчика проекты договора аренды не направлялись.
Также по мнению апеллянта недействительным является соглашение о передаче истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.07.2013. Поскольку оно заключено после приобретения обществом "СОДЕЙСТВИЕ" объектов недвижимого имущества (в 2009 году), истцу были переданы несуществующие права на часть земельного участка, занятую приобретенными ответчиком объектами.
Ссылаясь на ничтожность договора аренды, апеллянт исключает применение к правоотношениям сторон норм о неосновательном обогащении и признание истца потерпевшей стороной в отношениях по уплате арендных платежей. Тем более, что ответчик лишен фактической возможности использовать собственные объекты недвижимого имущества, а значит и занятый ими земельный участок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 05.08.2005 между Администрацией города Уфы и обществом с ограниченной ответственностью "Уфимский завод технических масел "Формула" заключен договор аренды земельного участка общей площадью 111 271 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:0105, расположенным по адресу: г, Уфа. ул. Путейская 2 (т. 1 л.д. 64-74). В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 и 3.1 договора указанный земельный участок предоставлен для размещения производственных зданий, сроком с 11.07.2005 по 11.07.2015.
По договору от 11.07.2013 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, права и обязанности арендатора по договору от 05.08.2005 переданы ООО "Глас-Ойл" (т. 1 л.д. 75-78).
04.06.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Глас-Ойл" заключен договор аренды N 287-15 (т. 2 л.д. 146-149). По условиям договора земельный участок общей площадью 111 271 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:0105, расположенный по адресу г, Уфа, ул. Путейская 2, передан в аренду истцу на срок с 31.03.2015 по 31.03.2025 в целях эксплуатации производственной базы.
Пунктами 8.1, 8.2 договора предусмотрены особые условия о заключении договора, предусматривающие согласие сторон на вступление в настоящий договор иных правообладателей зданий (помещений в них), сооружений, находящихся на земельном участке. Вступление правообладателей в договор оформляется дополнительным соглашением о присоединении к настоящему договору, которое подписывается между арендодателем и лицом, вступающим в договор. В силу пункта 8.5 договора обязательства арендатора (арендаторов) возникшие из договора, рассматриваются как солидарные, за исключением обязательств, предусматривающих размеры арендной платы и ответственность сторон.
Государственная регистрация договора произведена 24.06.2015.
Согласно справкам представленным Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан за период с 25.09.2013 по 02.11.2015 истцу начислена арендная плата в сумме 8 125 763 руб. 78 коп., оплачено за период с 25.09.13 по 30.10.15-7 651 919 руб. 24 коп. (т. 3 л.д. 45-46).
Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копий свидетельств о государственной регистрации прав усматривается расположение на земельном участке объектов недвижимости принадлежащих на праве собственности ООО "Глас-Ойл" (4 нежилых здания), ООО "СОДЕЙСТВИЕ" (17 нежилых зданий и сооружений), а также иным лицам (т. 1 л.д. 16, 116-130, т. 2 л.д. 4-7, 103-122).
В соответствии с заключением кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью "ПроектПлюс" N 01-2015, площадь участка, занимаемого недвижимым имуществом ответчика составляет 16 175 кв. м, что составляет 72/100 (т. 3 л.д. 1-8).
Полагая, что в результате внесения обществом "Глас-Ойл" арендных платежей за использование земельного участка, занятого, в том числе принадлежащими ответчику зданиями, последний неосновательно сберег денежные средства, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции установил, что ответчиком фактически используется занятый строениями земельный участок площадью 16175 кв. м в составе арендуемых истцом земель. При таких обстоятельствах, заключение договора аренды земельного участка произведено с множественностью лиц на стороне арендатора. Признав обязательства по такому договору солидарными, суд признал за истцом, как исполнившим обязательство кредитором, право взыскания недополученного от солидарного кредитора в качестве неосновательного сбережения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Статья 1102 Гражданского кодекса предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Как видно из материалов дела, часть территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:0105 занята объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности ответчику. При этом договор аренды в отношении всей площади земельного участка оформлен с истцом на основании соглашения от 11.07.2013 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2005 и договора от 04.06.2015 (действующего с 31.03.2015).
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции действующей на дату приобретения ответчиком недвижимого имущества) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Существование отношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:0105 на дату приобретения ответчиком объектов недвижимого имущества в 2009 году, позволяет сделать вывод о том, что ответчик в силу закона приобрел права и обязанности арендатора земельного участка.
Поскольку земельный участок не разделен, порядок его использования соарендаторами не определен, к отношениям собственников объектов недвижимости на участке следует применять нормы, регулирующие порядок исполнения договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В пункте 20 постановления от 24.03.2005 N 11 указано, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что обязательства всех соарендаторов по рассматриваемому договору аренды носят долевой характер.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Материалами дела подтверждено исполнение в спорный период (с сентября 2013 года по сентябрь 2015 года) обязательств по внесению платы по договору аренды обществом "Глас-Ойл".
В силу пункта 2 статьи 325 Гражданского кодекса должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками.
В силу названного и на основании исследования представленных в материалы дела доказательств, руководствуясь статьями 323, 325, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.
Расчет неосновательного обогащения правомерно определен судом первой инстанции в сумме 1072 723 руб. 43 коп., исходя из соотношения общей площади земельного участка (111217 кв. м) и площади земельного участка 16 175 кв. м, занимаемого объектами ответчика в соответствии с заключением кадастрового инженера к размеру арендных платежей уплаченных обществом "Глас-Ойл" (расчет т. 2 л.д. 144-145). Возражений по алгоритму и показателям расчета ответчиком не заявлены.
Ссылки апеллянта на недействительность соглашения от 11.07.2013 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2005 и договора аренды от 04.06.2015 не могут быть признаны обстоятельством, влекущим отмену обжалуемого судебного акта.
В соответствии с действовавшей до 01.03.2015 редакцией статей 28, 36 и действующей после 01.03.2015 редакцией статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 35, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), разъяснениями данными в пунктах 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 правовым подходом, общество "СОДЕЙСТВИЕ" как лицо, имеющее в собственности здания, сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся в публичной собственности, относится к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, а право на такой выбор не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости. В связи с наличием на земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если этот участок делим, а образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Соответствующие кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда, их результаты с актом согласования местоположения внутренних границ земельных участков, образуемых в границах ранее поставленного на кадастровый учет исходного земельного участка, подписанным всеми собственниками объектов недвижимости, являются основанием для принятия решения о разделе земельного участка. В отсутствие согласованного акта подлежит разрешению возникший земельный спор по границам. Собственники зданий, сооружений также обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельного участка наряду с правом аренды, если участок ими не разделен или неделим. В отсутствие договоренности о приобретении земельного участка в собственность, собственники объектов недвижимости могут претендовать на его приобретение в аренду. Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия его сторон на вступление в договор иных правообладателей объектов недвижимости и с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
В рассматриваемом случае ООО "СОДЕЙСТВИЕ" в установленном порядке не реализовало право на выдел причитающегося ему земельного участка (при делимости земельного участка), не оформило право аренды или собственности на него, не вступило в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.06.2015, несмотря на приведенные выше особые условия названного договора (пункты 8.1 - 8.5). В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом не представлены доказательства позволяющие сделать вывод о делимости или неделимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:0105.
При таких обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований для вывода о допущенных в результате действий истца нарушениях исключительных прав ООО "СОДЕЙСТВИЕ" на приобретение занятого принадлежащими ему строения земельного участка в собственность или аренду, как необходимого условия для оценки заключенного с истцом 04.06.2015 договора аренды земельного участка в качестве недействительной сделки (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылки апеллянта на недействительность договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности от 11.07.2013 также подлежат отклонению, поскольку вступившим в законную силу решением суда по делу N А07-17455/2014 от 24.04.2015 было отказано в удовлетворении исковых требований ООО "СОДЕЙСТВИЕ" к обществу с ограниченной ответственностью "Формула" (ранее общество с ограниченной ответственностью "Уфимский завод технических масел "Формула") и ООО "Глас-Ойл" о признании недействительным вышеназванного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заявленных по аналогичным основаниям.
Судебной коллегией отмечается, что заявляя о недействительности правовых оснований приобретения истцом права аренды, подателем апелляционной жалобы не учтено, что указанное не исключает обязанности по внесению платы за использования земельного участка и факта ее внесения истцом, в том числе за земли, используемые ответчиком. При этом, в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Утверждение апеллянта о лишении его возможности использовать собственные объекты недвижимого имущества, не влекут отказа в удовлетворении исковых требований.
Принадлежность обществу "СОДЕЙСТВИЕ" зданий и сооружений на праве собственности предполагает использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, независимо от фактической эксплуатации.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с предоставлением обществу "СОДЕЙСТВИЕ" отсрочки в уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, ее взыскание следует произвести в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2015 по делу N А07-26624/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СОДЕЙСТВИЕ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)