Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: При реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления арендатором земельного участка (истцом) предпринимательской деятельности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Иванова О.Н. - Саласюк Е.В. (доверенность от 24.01.2017);
- индивидуального предпринимателя Фарафонова Сергея Борисовича - Фарафонов С.Б., лично; Дубровина Е.Н. (доверенность от 09.03.2016).
Индивидуальный предприниматель Фарафонов С.Б., обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к Департаменту архитектуры, имущественных и земельных отношений администрации города Кургана (с учетом определения суда от 17.06.2016 о замене ответчика, далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Иванову О.Н. о признании недействительным соглашения от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между департаментом и индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н., об установлении сервитута на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б (с учетом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, общество с ограниченной ответственностью "Универсальная оптово-торговая база" (далее - общество "Универсальная оптово-торговая база").
Решением суда от 22.02.2017 (судья Губанов С.С.) исковые требования удовлетворены (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки, описки от 01.03.2017).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неполное исследование судами обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права.
Заявитель жалобы указывает на неправильное применение судом первой инстанции п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з с истцом был заключен на срок менее одного года, соответственно, согласие истца на заключение спорного соглашения не требовалось.
По мнению заявителя, истцом не доказаны факты того, что установленный сервитут создает для него существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на арендуемом земельном участке.
Индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. отметил, что к принадлежащим ему зданиям подход и проезд возможен только через земельный участок, арендованный истцом. При этом заявитель пояснил, что проезд к арендованному им земельному участку, по варианту N 1, определенному в экспертном заключении, невозможен ввиду наличия железнодорожного пути и отсутствия необходимого в соответствии со строительными нормами и правилами расстояния от проезда по варианту N 1 до середины указанного железнодорожного пути; предложенный проезд к арендованному им земельному участку по варианту N 2, также невозможен по причине наличия многогодовой растительности, кроме того, потребуется демонтаж гаражей, части ограждения.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Фарафонов С.Б. просит оставить судебные акты без изменения; отмечает, что оспариваемый сервитут не является единственной возможностью удовлетворения нужд индивидуального предпринимателя Иванова О.Н.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Универсальная оптово-торговая база" считает доводы, изложенные в кассационной жалобе необоснованными.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фарафоновым С.Б., (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.06.2008 N 3174-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, местоположение: г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б, для обслуживания административного здания и складов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается с 10.06.2008 по 10.05.2009 (п. 2.1 договора).
Земельный участок принят индивидуальным предпринимателем Фарафоновым С.Б. по акту приема-передачи от 10.06.2008.
Земельный участок площадью 16 836 кв. м, расположенный по адресу: Курганская обл., г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 30.06.1998, с кадастровым номером 45:25:030804:34 (предыдущие номера 45:25:030804:0037, 45:25:030804:0034), с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 01.04.2008 N 2-25/08-801419.
Договор аренды от 10.08.2008 в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается письмом Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 02.04.2012 N 12-01-2357.
Соглашением от 15.06.2015 о внесении изменений в указанный договор аренды, среди прочего, произведена замена арендодателя с Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана.
Кроме того из материалов дела следует, что между администрацией города Кургана (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н. (арендатор) заключен договор аренды земель от 09.04.1998 N 170, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 1.13.8, площадью 5632 кв. м, расположенный по адресу: ул. Дзержинского, 57А, во II промышленной зоне градостроительной ценности, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.
В силу п. 1.3 договора он заключен сроком на 5 лет.
Согласно разделу 9 договора индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. имеет право проезда по территории Универсальной оптово-торговой базы Курганского облпотребсоюза.
Соглашением от 19.06.2003 о внесении изменений в указанный договор аренды, в том числе, изменен кадастровый номер земельного участка с 1.13.8 на 45:25:030804:00031, продлен срок действия договора до 01.04.2004.
Соглашением от 29.03.2004 о внесении изменений в указанный договор аренды администрация города Кургана и индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. изложили п. 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, имеющий кадастровый номер 45:25:030804:0031, площадью 5632,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57А, во второй промышленной зоне градостроительной ценности территории города Кургана, в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка", продлили срок действия договора аренды до 09.04.2054.
Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован.
Между Департаментом и индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н. заключено соглашение от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому индивидуальному предпринимателю Иванову О.Н. предоставлено право ограниченного пользования частью земельного участка с учетным номером 45:25:03084:34/4, площадью 491 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящемся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, участок N 57Б.
Сервитут устанавливается по основаниям, предусмотренным ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, с целью обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, используемому индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н. на основании договора аренды земель от 09.04.1998 N 170 для эксплуатации складских помещений, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57А (п. 1.2 соглашения).
Сервитут устанавливается сроком с 20.12.2015 по 09.04.2054 (п. 1.4 соглашения).
В соответствии с п. 2.2 соглашения осуществление сервитута происходит в следующем порядке: индивидуальному предпринимателю Иванову О.Н. предоставляется право беспрепятственно в любое время суток осуществлять проход и проезд через земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 863 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящийся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б.
Разделом 3 соглашения стороны предусмотрели платный характер пользования сервитутом с перечислением платы на счет Департамента.
Государственная регистрация указанного соглашения подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2016 N 45/201/080/2016-2362.
Индивидуальный предприниматель Фарафонов С.Б., ссылаясь на то, что при реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, спорным соглашением в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды на указанный земельный участок, заключенный с истцом, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что соглашение от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута является недействительной сделкой (ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку согласие арендатора земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34 на обременение данного участка сервитутом получено не было в соответствии с требованием п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, судом первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена землеустроительная экспертиза. Принимая во внимание заключение экспертов, судом сделан вывод о том, что экспертами установлены иные альтернативные варианты организации прохода и подъезда к земельному участку, находящемуся в пользовании Иванова О.Н., помимо установленного соглашением от 23.12.2015 сервитута.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда в силе, между тем посчитал неверным вывод суда о том, что соглашение от 23.12.2015 N 1 противоречит п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае договор аренды заключен на срок менее 1 года и впоследствии продлен на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о том, что установленное оспариваемым соглашением право ограниченного пользования земельным участком, арендуемым истцом, привело к ограничению прав последнего.
Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат оставлению без изменения в силу следующего.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.
В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.
Главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации определены специальные по отношению к нормам гражданского законодательства правила установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Так, согласно п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что согласно указанной норме стороной соглашения о сервитуте может являться арендатор обременяемого земельного участка только тогда, когда договор аренды с ним заключен на срок более чем один год. Поскольку в данном случае договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, заключенный с истцом, изначально был заключен на срок менее одного года, а затем, в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлен на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о неверном применении судом первой инстанции п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем данный вывод арбитражного суда первой инстанции не привел к вынесению неверного решения, поскольку истец является лицом, имеющим право на оспаривание спорного соглашения об установлении сервитута.
Так, суд апелляционной инстанции правильно отметил, что истец является арендатором земельного участка, на который данным соглашением установлен сервитут, кроме того, земельный участок предоставлен индивидуальному предпринимателю Фарафонову С.Б. для обслуживания административного здания и складов.
С учетом того, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком в силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспариваемое соглашение об установлении сервитута привело к ограничению прав истца.
Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (п. 7. 8. 9), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
Проанализировав представленное в материалы дела заключение по результатам судебной землеустроительной экспертизы от 01.11.2016, с учетом разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации в названном ранее Обзоре, оценив фактически характер деятельности сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что имеются иные альтернативные варианты организации прохода и подъезда к объектам индивидуального предпринимателя Иванова О.Н., находящимся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:31, в частности вариант N 1. Кроме того, использование ответчиком земельного участка истца в своей хозяйственной деятельности приводит к существенному ограничению в использовании истцом своего участка и зданий, расположенных на нем, а именно, для обеспечения проезда на территорию автомобилей ответчика истцу приходится останавливать погрузочно-разгрузочные работы на своем объекте.
При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод о недействительности спорного соглашения как нарушающего права и законные интересы истца и наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
По существу все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, так как заявлены без учета норм ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2017 N Ф09-4756/17 ПО ДЕЛУ N А34-5069/2016
Требование: О признании недействительным соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: При реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления арендатором земельного участка (истцом) предпринимательской деятельности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2017 г. N Ф09-4756/17
Дело N А34-5069/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Иванова О.Н. - Саласюк Е.В. (доверенность от 24.01.2017);
- индивидуального предпринимателя Фарафонова Сергея Борисовича - Фарафонов С.Б., лично; Дубровина Е.Н. (доверенность от 09.03.2016).
Индивидуальный предприниматель Фарафонов С.Б., обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к Департаменту архитектуры, имущественных и земельных отношений администрации города Кургана (с учетом определения суда от 17.06.2016 о замене ответчика, далее - департамент), индивидуальному предпринимателю Иванову О.Н. о признании недействительным соглашения от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между департаментом и индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н., об установлении сервитута на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б (с учетом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, общество с ограниченной ответственностью "Универсальная оптово-торговая база" (далее - общество "Универсальная оптово-торговая база").
Решением суда от 22.02.2017 (судья Губанов С.С.) исковые требования удовлетворены (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки, описки от 01.03.2017).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неполное исследование судами обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права.
Заявитель жалобы указывает на неправильное применение судом первой инстанции п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з с истцом был заключен на срок менее одного года, соответственно, согласие истца на заключение спорного соглашения не требовалось.
По мнению заявителя, истцом не доказаны факты того, что установленный сервитут создает для него существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на арендуемом земельном участке.
Индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. отметил, что к принадлежащим ему зданиям подход и проезд возможен только через земельный участок, арендованный истцом. При этом заявитель пояснил, что проезд к арендованному им земельному участку, по варианту N 1, определенному в экспертном заключении, невозможен ввиду наличия железнодорожного пути и отсутствия необходимого в соответствии со строительными нормами и правилами расстояния от проезда по варианту N 1 до середины указанного железнодорожного пути; предложенный проезд к арендованному им земельному участку по варианту N 2, также невозможен по причине наличия многогодовой растительности, кроме того, потребуется демонтаж гаражей, части ограждения.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Фарафонов С.Б. просит оставить судебные акты без изменения; отмечает, что оспариваемый сервитут не является единственной возможностью удовлетворения нужд индивидуального предпринимателя Иванова О.Н.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Универсальная оптово-торговая база" считает доводы, изложенные в кассационной жалобе необоснованными.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фарафоновым С.Б., (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.06.2008 N 3174-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, местоположение: г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б, для обслуживания административного здания и складов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается с 10.06.2008 по 10.05.2009 (п. 2.1 договора).
Земельный участок принят индивидуальным предпринимателем Фарафоновым С.Б. по акту приема-передачи от 10.06.2008.
Земельный участок площадью 16 836 кв. м, расположенный по адресу: Курганская обл., г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 30.06.1998, с кадастровым номером 45:25:030804:34 (предыдущие номера 45:25:030804:0037, 45:25:030804:0034), с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 01.04.2008 N 2-25/08-801419.
Договор аренды от 10.08.2008 в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается письмом Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 02.04.2012 N 12-01-2357.
Соглашением от 15.06.2015 о внесении изменений в указанный договор аренды, среди прочего, произведена замена арендодателя с Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана.
Кроме того из материалов дела следует, что между администрацией города Кургана (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н. (арендатор) заключен договор аренды земель от 09.04.1998 N 170, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 1.13.8, площадью 5632 кв. м, расположенный по адресу: ул. Дзержинского, 57А, во II промышленной зоне градостроительной ценности, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка.
В силу п. 1.3 договора он заключен сроком на 5 лет.
Согласно разделу 9 договора индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. имеет право проезда по территории Универсальной оптово-торговой базы Курганского облпотребсоюза.
Соглашением от 19.06.2003 о внесении изменений в указанный договор аренды, в том числе, изменен кадастровый номер земельного участка с 1.13.8 на 45:25:030804:00031, продлен срок действия договора до 01.04.2004.
Соглашением от 29.03.2004 о внесении изменений в указанный договор аренды администрация города Кургана и индивидуальный предприниматель Иванов О.Н. изложили п. 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, имеющий кадастровый номер 45:25:030804:0031, площадью 5632,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57А, во второй промышленной зоне градостроительной ценности территории города Кургана, в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка", продлили срок действия договора аренды до 09.04.2054.
Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован.
Между Департаментом и индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н. заключено соглашение от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому индивидуальному предпринимателю Иванову О.Н. предоставлено право ограниченного пользования частью земельного участка с учетным номером 45:25:03084:34/4, площадью 491 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящемся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, участок N 57Б.
Сервитут устанавливается по основаниям, предусмотренным ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, с целью обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, используемому индивидуальным предпринимателем Ивановым О.Н. на основании договора аренды земель от 09.04.1998 N 170 для эксплуатации складских помещений, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57А (п. 1.2 соглашения).
Сервитут устанавливается сроком с 20.12.2015 по 09.04.2054 (п. 1.4 соглашения).
В соответствии с п. 2.2 соглашения осуществление сервитута происходит в следующем порядке: индивидуальному предпринимателю Иванову О.Н. предоставляется право беспрепятственно в любое время суток осуществлять проход и проезд через земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 863 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящийся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57Б.
Разделом 3 соглашения стороны предусмотрели платный характер пользования сервитутом с перечислением платы на счет Департамента.
Государственная регистрация указанного соглашения подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2016 N 45/201/080/2016-2362.
Индивидуальный предприниматель Фарафонов С.Б., ссылаясь на то, что при реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, спорным соглашением в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды на указанный земельный участок, заключенный с истцом, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что соглашение от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута является недействительной сделкой (ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку согласие арендатора земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34 на обременение данного участка сервитутом получено не было в соответствии с требованием п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, судом первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена землеустроительная экспертиза. Принимая во внимание заключение экспертов, судом сделан вывод о том, что экспертами установлены иные альтернативные варианты организации прохода и подъезда к земельному участку, находящемуся в пользовании Иванова О.Н., помимо установленного соглашением от 23.12.2015 сервитута.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда в силе, между тем посчитал неверным вывод суда о том, что соглашение от 23.12.2015 N 1 противоречит п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае договор аренды заключен на срок менее 1 года и впоследствии продлен на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о том, что установленное оспариваемым соглашением право ограниченного пользования земельным участком, арендуемым истцом, привело к ограничению прав последнего.
Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат оставлению без изменения в силу следующего.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.
В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.
Главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации определены специальные по отношению к нормам гражданского законодательства правила установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Так, согласно п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что согласно указанной норме стороной соглашения о сервитуте может являться арендатор обременяемого земельного участка только тогда, когда договор аренды с ним заключен на срок более чем один год. Поскольку в данном случае договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, заключенный с истцом, изначально был заключен на срок менее одного года, а затем, в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлен на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о неверном применении судом первой инстанции п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем данный вывод арбитражного суда первой инстанции не привел к вынесению неверного решения, поскольку истец является лицом, имеющим право на оспаривание спорного соглашения об установлении сервитута.
Так, суд апелляционной инстанции правильно отметил, что истец является арендатором земельного участка, на который данным соглашением установлен сервитут, кроме того, земельный участок предоставлен индивидуальному предпринимателю Фарафонову С.Б. для обслуживания административного здания и складов.
С учетом того, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком в силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспариваемое соглашение об установлении сервитута привело к ограничению прав истца.
Согласно Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (п. 7. 8. 9), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
Проанализировав представленное в материалы дела заключение по результатам судебной землеустроительной экспертизы от 01.11.2016, с учетом разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации в названном ранее Обзоре, оценив фактически характер деятельности сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что имеются иные альтернативные варианты организации прохода и подъезда к объектам индивидуального предпринимателя Иванова О.Н., находящимся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:31, в частности вариант N 1. Кроме того, использование ответчиком земельного участка истца в своей хозяйственной деятельности приводит к существенному ограничению в использовании истцом своего участка и зданий, расположенных на нем, а именно, для обеспечения проезда на территорию автомобилей ответчика истцу приходится останавливать погрузочно-разгрузочные работы на своем объекте.
При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод о недействительности спорного соглашения как нарушающего права и законные интересы истца и наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
По существу все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств и не могут быть положены в основу отмены обжалованных судебных актов, так как заявлены без учета норм ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций.
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.С.ПОЛУЯКТОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
М.В.ТОРОПОВА
А.С.ПОЛУЯКТОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)