Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Проектный институт "Мордовагропромпроект", индивидуального предпринимателя Блохина Александра Васильевича на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.10.2015 по делу N А39-3228/2015, принятое судьей Качуриным В.В. по иску администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) к закрытому акционерному обществу "Проектный институт "Мордовагропромпроект" (ОГРН 1021300978764, ИНН 1326034134), обществу с ограниченной ответственностью "РГС-Недвижимость" (ОГРН 1037714038416, ИНН 7714311519), индивидуальным предпринимателям Блохину Александру Васильевичу (ОГРН 304132636500041, ИНН 13200563660), Бояркиной Ирине Николаевне (ОГРН 304132817300022, ИНН 132800163708), Аранович Наталье Николаевне (ОГРН 305132726200012, ИНН 132700220857), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Карпушкина Александра Федоровича, Герасименко Любови Васильевны, о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и пени, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
администрация городского округа Саранск (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Проектный институт "Мордовагропромпроект" (ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект"), обществу с ограниченной ответственностью "РГС-Недвижимость" (далее - ООО "РГС-Недвижимость"), предпринимателям Блохину Александру Васильевичу (далее - ИП Блохин А.В.), Бояркиной Ирине Николаевне (далее - ИП Бояркина И.Н.), Аранович Наталье Николаевне (далее - ИП Аранович Н.Н.) о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка с ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" в сумме 698 766 руб. и пени в сумме 606 528 руб. 89 коп., с ООО "РГС - Недвижимость" суммы основного долга в размере 168 080 руб., с ИП Бояркиной И.Н. суммы основного долга 4005 руб. и пени в сумме 3476 руб. 34 коп., с ИП Аранович Н.Н. задолженности в сумме 24 444 руб. и пени в сумме 21 217 руб. 39 коп., с ИП Блохина А.В. задолженности в сумме 4298 руб. и пени в сумме 3730 руб. 66 коп. (с учетом уточненных исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 22.10.2015 Арбитражный суд Республики Мордовия взыскал в пользу администрации городского округа Саранск:
- - с ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" задолженность в сумме 698 766 руб., пени в сумме 277 992 руб. 40 коп.;
- - с ООО "РГС-Недвижимость" пени в сумме 66 867 руб. 82 коп.;
- - с ИП Бояркиной И.Н. пени в сумме 148 руб. 68 коп.;
- - с ИП Блохина А.В. задолженность в сумме 128 руб. 94 коп., пени 3730 руб. 66 коп.;
- - с ИП Аранович Н.В. задолженность в сумме 24 444 руб., пени в сумме 21 217 руб. 39 коп.
Кроме того, принял отказ администрации городского округа Саранск в части исковых требований к ИП Бояркиной И.Н. о взыскании задолженности в сумме 4005 руб., производство по делу в этой части прекратил. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект", ИП Блохин А.В. обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
ЗАО "Проектный институт "Мордовагропромпроект" считает, что заключенный сторонами спора договор не влечет правовых последствий, поскольку не прошел государственную регистрацию. Кроме того, ссылается на то, что произошедшее после заключение договора изменение доли в праве собственности на объекты недвижимости делает невозможным определение доли в праве собственности на земельный участок для подачи договора на государственную регистрацию.
ИП Блохин А.В. в своей апелляционной жалобе выразил несогласие с решением суда в части взыскания пени и государственной пошлины, а также указал, что данный спор неподведомственен арбитражным судам.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.05.2012 между истцом (продавцом) и ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект", ООО "РГС - Недвижимость", Блохиным Александром Васильевичем, Блохиной Ольгой Викторовной, Бояркиной Ириной Николаевной, Аранович Натальей Николаевной, Лапшенковым Константином Владимировичем, ООО "Торговый мир", ЗАО "Инфо - Телеком" (Покупателями) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 4462, в соответствии с условиями которого истец продает находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 13:23:0901174:23, общей площадью 4800 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Большевистская, д. 60, а покупатели приобретают земельный участок из земель населенных пунктов для размещения офисного здания и культурно-развлекательного комплекса, в границах прилагаемого к договору кадастрового плана земельного участка и обязуются оплатить по цене и на условиях согласно пункту 2.1 договора.
29.06.2012 сторонами договора подписан акт приема-передачи указанного земельного участка.
Выкупная стоимость земельного участка для каждого из покупателей определена в пункте 2.1 договора и составляет для:
- - ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" 698 766 руб.;
- - ООО "РГС-Недвижимость" 168 080 руб.;
- - Блохина А.В. 4298 руб.;
- - Бояркиной И.И. 4005 руб.;
- - Аранович Н.Н. 24 444 руб.
Согласно пункту 2.2 договора покупатели оплачивают цену земельного участка, указанную в пункте 2.1 договора, в течение 7 календарных дней с момента заключения договора.
Выкупная цена земельного участка ответчиками не выплачена, претензии, направленные ответчикам 24.11.2014, 16.01.2015 с требованием погасить задолженность, остались без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:0901174:23, общей площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Большевистская, д. 60, в сумме 2 629 035 руб. определена в договоре с соблюдением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 10 Закона Республики Мордовия "О регулировании земельных отношений на территории Республики Мордовия" и ответчиками не оспаривается.
Руководствуясь положениями вышеназванных норм права и условиями заключенного сторонами пора договора, суд первой инстанции на законных основаниях признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования администрации о взыскании задолженности по договору купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 4462 от 29.06.2012.
При этом довод ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект", продублированный в апелляционной жалобе, об отсутствии обязательств по оплате цены договора в связи с отсутствием его государственной регистрации, был предметом исследования в суде первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.
Данные выводы согласуются с правовой позицией, выраженной Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.
Кроме того, истцом было предъявлено требование о взыскании с ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства по оплате.
Пунктом 5.3 договора предусмотрена ответственность покупателей за просрочку внесения выкупной стоимости земельного участка, определенного в пункте 2.2 договора из расчета 0,1% о цены договора за каждый календарный день просрочки.
Поскольку ответчики в установленный договором срок не исполнили обязательств по оплате цены сделки, истец начислил пени за период с 09.07.2012 по 24.11.2014.
Размер рассчитанной неустойки составил для:
- - ЗАО "Проектный институт "Мордовагропромпроект" 606 528 руб. 89 коп.;
- - ООО "РГС-Недвижимость" 145 893 руб. 44 коп.;
- - ИП Аранович Н.Н. 21 217 руб. 39 коп.;
- - ИП Блохина А.В. 3730 руб. 66 коп.
В процессе рассмотрения дела от ответчиков ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" и ООО "РГС-Недвижимость" поступили заявления в порядке статьи 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ", при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Приняв во внимание размер неустойки (0,1% за каждый день просрочки), указанный в пункте 5.3 договора, что соответствует 36% годовых, суммы задолженности ответчиков, период просрочки исполнения обязательства, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки, применив к расчету двукратный размер ставки рефинансирования ЦБ РФ - 16,5%.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При отсутствии в деле заявлений со стороны ответчиков ИП Блохина А.В., ИП Аранович Н.Н. суд правомерно взыскал с них неустойку в заявленном истцом размере.
Доводы ИП Блохина А.В. о неподведомственности спора арбитражному суду также были правомерно отклонены судом первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Из смысла норм процессуального законодательства следует, что в основе разграничения полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности.
В данном случае на момент подачи иска в суд ответчики ИП Блохин А.В., ИП Аранович Н.Н., ИП Бояркина И.Н. имеют статус индивидуального предпринимателя.
Договор купли-продажи земельного участка N 4462 от 29.06.2012 заключен ими в целях размещения офисного здания и культурно-развлекательного комплекса, что предполагает экономическую деятельность. Принадлежащие на праве собственности ответчикам ИП Блохину А.В. и ИП Бояркиной И.Н. боксы гаражей не свидетельствует об использовании их исключительно в личных или потребительских целях.
Таким образом, с учетом характера спора и субъектного состава участников дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что иск администрации г.о. Саранск подведомственен арбитражному суду.
Более того, в обжалуемом судебном акте справедливо отмечено, что отчуждение ответчиками ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" и ИП Аранович Н.Н. после заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 в собственность Карпушкина А.Ф. и Герасименко Л.В. части объектов недвижимого имущества не препятствует удовлетворению иска.
В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В этой связи отношения ответчиков с третьими лицами по вопросам продажи объектов недвижимости не влекут изменения прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи земельного участка N 4462 от 29.06.2012.
Повторно оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей признает доводы заявителей апелляционных жалоб необоснованными.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.10.2015 по делу N А39-3228/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Блохина Александра Васильевича, закрытого акционерного общества "Проектный институт "Мордовагропромпроект" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2016 ПО ДЕЛУ N А39-3228/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу N А39-3228/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бухтояровой Л.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Проектный институт "Мордовагропромпроект", индивидуального предпринимателя Блохина Александра Васильевича на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.10.2015 по делу N А39-3228/2015, принятое судьей Качуриным В.В. по иску администрации городского округа Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174) к закрытому акционерному обществу "Проектный институт "Мордовагропромпроект" (ОГРН 1021300978764, ИНН 1326034134), обществу с ограниченной ответственностью "РГС-Недвижимость" (ОГРН 1037714038416, ИНН 7714311519), индивидуальным предпринимателям Блохину Александру Васильевичу (ОГРН 304132636500041, ИНН 13200563660), Бояркиной Ирине Николаевне (ОГРН 304132817300022, ИНН 132800163708), Аранович Наталье Николаевне (ОГРН 305132726200012, ИНН 132700220857), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Карпушкина Александра Федоровича, Герасименко Любови Васильевны, о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка и пени, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
администрация городского округа Саранск (далее - истец, администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Проектный институт "Мордовагропромпроект" (ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект"), обществу с ограниченной ответственностью "РГС-Недвижимость" (далее - ООО "РГС-Недвижимость"), предпринимателям Блохину Александру Васильевичу (далее - ИП Блохин А.В.), Бояркиной Ирине Николаевне (далее - ИП Бояркина И.Н.), Аранович Наталье Николаевне (далее - ИП Аранович Н.Н.) о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка с ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" в сумме 698 766 руб. и пени в сумме 606 528 руб. 89 коп., с ООО "РГС - Недвижимость" суммы основного долга в размере 168 080 руб., с ИП Бояркиной И.Н. суммы основного долга 4005 руб. и пени в сумме 3476 руб. 34 коп., с ИП Аранович Н.Н. задолженности в сумме 24 444 руб. и пени в сумме 21 217 руб. 39 коп., с ИП Блохина А.В. задолженности в сумме 4298 руб. и пени в сумме 3730 руб. 66 коп. (с учетом уточненных исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 22.10.2015 Арбитражный суд Республики Мордовия взыскал в пользу администрации городского округа Саранск:
- - с ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" задолженность в сумме 698 766 руб., пени в сумме 277 992 руб. 40 коп.;
- - с ООО "РГС-Недвижимость" пени в сумме 66 867 руб. 82 коп.;
- - с ИП Бояркиной И.Н. пени в сумме 148 руб. 68 коп.;
- - с ИП Блохина А.В. задолженность в сумме 128 руб. 94 коп., пени 3730 руб. 66 коп.;
- - с ИП Аранович Н.В. задолженность в сумме 24 444 руб., пени в сумме 21 217 руб. 39 коп.
Кроме того, принял отказ администрации городского округа Саранск в части исковых требований к ИП Бояркиной И.Н. о взыскании задолженности в сумме 4005 руб., производство по делу в этой части прекратил. В остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект", ИП Блохин А.В. обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
ЗАО "Проектный институт "Мордовагропромпроект" считает, что заключенный сторонами спора договор не влечет правовых последствий, поскольку не прошел государственную регистрацию. Кроме того, ссылается на то, что произошедшее после заключение договора изменение доли в праве собственности на объекты недвижимости делает невозможным определение доли в праве собственности на земельный участок для подачи договора на государственную регистрацию.
ИП Блохин А.В. в своей апелляционной жалобе выразил несогласие с решением суда в части взыскания пени и государственной пошлины, а также указал, что данный спор неподведомственен арбитражным судам.
Дело рассматривается в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.05.2012 между истцом (продавцом) и ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект", ООО "РГС - Недвижимость", Блохиным Александром Васильевичем, Блохиной Ольгой Викторовной, Бояркиной Ириной Николаевной, Аранович Натальей Николаевной, Лапшенковым Константином Владимировичем, ООО "Торговый мир", ЗАО "Инфо - Телеком" (Покупателями) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 4462, в соответствии с условиями которого истец продает находящийся в государственной собственности земельный участок с кадастровым номером 13:23:0901174:23, общей площадью 4800 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Большевистская, д. 60, а покупатели приобретают земельный участок из земель населенных пунктов для размещения офисного здания и культурно-развлекательного комплекса, в границах прилагаемого к договору кадастрового плана земельного участка и обязуются оплатить по цене и на условиях согласно пункту 2.1 договора.
29.06.2012 сторонами договора подписан акт приема-передачи указанного земельного участка.
Выкупная стоимость земельного участка для каждого из покупателей определена в пункте 2.1 договора и составляет для:
- - ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" 698 766 руб.;
- - ООО "РГС-Недвижимость" 168 080 руб.;
- - Блохина А.В. 4298 руб.;
- - Бояркиной И.И. 4005 руб.;
- - Аранович Н.Н. 24 444 руб.
Согласно пункту 2.2 договора покупатели оплачивают цену земельного участка, указанную в пункте 2.1 договора, в течение 7 календарных дней с момента заключения договора.
Выкупная цена земельного участка ответчиками не выплачена, претензии, направленные ответчикам 24.11.2014, 16.01.2015 с требованием погасить задолженность, остались без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Цена продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:0901174:23, общей площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Большевистская, д. 60, в сумме 2 629 035 руб. определена в договоре с соблюдением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 10 Закона Республики Мордовия "О регулировании земельных отношений на территории Республики Мордовия" и ответчиками не оспаривается.
Руководствуясь положениями вышеназванных норм права и условиями заключенного сторонами пора договора, суд первой инстанции на законных основаниях признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования администрации о взыскании задолженности по договору купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 4462 от 29.06.2012.
При этом довод ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект", продублированный в апелляционной жалобе, об отсутствии обязательств по оплате цены договора в связи с отсутствием его государственной регистрации, был предметом исследования в суде первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними.
Данные выводы согласуются с правовой позицией, выраженной Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.
Кроме того, истцом было предъявлено требование о взыскании с ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства по оплате.
Пунктом 5.3 договора предусмотрена ответственность покупателей за просрочку внесения выкупной стоимости земельного участка, определенного в пункте 2.2 договора из расчета 0,1% о цены договора за каждый календарный день просрочки.
Поскольку ответчики в установленный договором срок не исполнили обязательств по оплате цены сделки, истец начислил пени за период с 09.07.2012 по 24.11.2014.
Размер рассчитанной неустойки составил для:
- - ЗАО "Проектный институт "Мордовагропромпроект" 606 528 руб. 89 коп.;
- - ООО "РГС-Недвижимость" 145 893 руб. 44 коп.;
- - ИП Аранович Н.Н. 21 217 руб. 39 коп.;
- - ИП Блохина А.В. 3730 руб. 66 коп.
В процессе рассмотрения дела от ответчиков ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" и ООО "РГС-Недвижимость" поступили заявления в порядке статьи 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ", при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Приняв во внимание размер неустойки (0,1% за каждый день просрочки), указанный в пункте 5.3 договора, что соответствует 36% годовых, суммы задолженности ответчиков, период просрочки исполнения обязательства, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки, применив к расчету двукратный размер ставки рефинансирования ЦБ РФ - 16,5%.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При отсутствии в деле заявлений со стороны ответчиков ИП Блохина А.В., ИП Аранович Н.Н. суд правомерно взыскал с них неустойку в заявленном истцом размере.
Доводы ИП Блохина А.В. о неподведомственности спора арбитражному суду также были правомерно отклонены судом первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Из смысла норм процессуального законодательства следует, что в основе разграничения полномочий судов общей юрисдикции и арбитражных судов, заложены критерии характера спора и его субъектного состава, применяемые в совокупности.
В данном случае на момент подачи иска в суд ответчики ИП Блохин А.В., ИП Аранович Н.Н., ИП Бояркина И.Н. имеют статус индивидуального предпринимателя.
Договор купли-продажи земельного участка N 4462 от 29.06.2012 заключен ими в целях размещения офисного здания и культурно-развлекательного комплекса, что предполагает экономическую деятельность. Принадлежащие на праве собственности ответчикам ИП Блохину А.В. и ИП Бояркиной И.Н. боксы гаражей не свидетельствует об использовании их исключительно в личных или потребительских целях.
Таким образом, с учетом характера спора и субъектного состава участников дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что иск администрации г.о. Саранск подведомственен арбитражному суду.
Более того, в обжалуемом судебном акте справедливо отмечено, что отчуждение ответчиками ЗАО "ПИ "Мордовагропромпроект" и ИП Аранович Н.Н. после заключения договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2012 в собственность Карпушкина А.Ф. и Герасименко Л.В. части объектов недвижимого имущества не препятствует удовлетворению иска.
В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В этой связи отношения ответчиков с третьими лицами по вопросам продажи объектов недвижимости не влекут изменения прав и обязанностей сторон по договору купли-продажи земельного участка N 4462 от 29.06.2012.
Повторно оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей признает доводы заявителей апелляционных жалоб необоснованными.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.10.2015 по делу N А39-3228/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Блохина Александра Васильевича, закрытого акционерного общества "Проектный институт "Мордовагропромпроект" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)