Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Стройинвест",
апелляционное производство N 05АП-6881/2016
на решение от 18.07.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-7150/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации городского округа Спасск-Дальний (ИНН 2510004870, ОГРН 1022500818790)
к акционерному обществу "Стройинвест" (ИНН 2502037738, ОГРН 1082502002725)
о взыскании 1 207 746,50 рублей, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
при участии:
- от истца: Рерих Т.В. - представитель по доверенности от 25.08.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ответчика представитель не явился,
Администрация городского округа Спасск-Дальний (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Акционерному обществу "Стройинвест" (далее - АО "Стройинвест", общество) о взыскании 1 207 746 рублей 50 копеек, в том числе 1 175 212 рублей 50 копеек основного долга за период с 02.09.2015 по 31.03.2016 и 32 534 рублей пени за аналогичный период по договору аренды земельного участка от 11.08.2014 N 82, о расторжении данного договора и обязании передать земельный участок площадью 3 107 кв. м с кадастровым номером 25:32:010201:1290, расположенный по адресу: г. Спасск-Дальний, ул. Ершова, 8, в первоначальном состоянии по акту приема-передачи.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части требований о расторжении договора аренды земельного участка N 82 от 11.08.2014 и выселении АО "Стройинвест" с арендуемого земельного участка.
Решением суда от 18.07.2016 производство по делу в указанной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК, с общества в пользу администрации взыскано 1 175 212 рублей 50 копеек основного долга и 32 534 рубля пени, с общества в доход федерального бюджета также взыскано 25 077 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать, рассмотреть вопрос о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В обоснование жалобы указывает, что в период с 28.02.2015 переданный по договору аренды земельный участок фактически не использовался обществом по целевому назначению, поскольку расходы, понесенные ответчиком при исполнении обязательств по муниципальному контракту от 29.10.2014 N 114619, не были возмещены администрацией, в связи с чем строительство на земельном участке не осуществлялось. Полагает, что наличие нарушений условий указанного муниципального контракта со стороны администрации, которые повлекли невозможность осуществления строительства на переданном в аренду земельном участке, является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендных платежей. Со ссылкой на установленные в рамках дела N А51-27997/2015 обстоятельства отмечает, что в отношении земельного участка аренда сохранялась формально, а администрация своими действиями способствовала увеличению срока аренды и размера арендной платы. Поскольку земельный участок обществом не использовался для целей строительства, просит снизить размер неустойки до разумных пределов.
В канцелярию суда от АО "Стройинвест" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ.
Судом в порядке статьи 81 АПК РФ к материалам дела приобщены письменные пояснения ответчика к апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель истца по апелляционной жалобе возражал по доводам приобщенного в порядке статьи 262 АПК РФ отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражений по проверке судебного акта только в обжалуемой части не заявил.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений по проверке только части судебного акта от истца не поступило, суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 11.08.2014 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Стройинвест" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор N 82 аренды земельного участка (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил из земель населенных пунктов, а арендатор принял в аренду земельный участок (разрешенное использование: многоквартирные жилые дома) площадью 3 107 кв. м, с кадастровым номером 25:32:010201:1290, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - здание, участок находится примерно в 5 метрах по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Спасск-Дальний, ул. Ершова, 8а, для использования в целях жилищного строительства сроком с 11.08.2014 по 10.08.2017 (пункты 1.1, 2.1).
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за землю определена по результатам аукциона по начальной цене права на заключение договора аренды земельного участка (размер арендной платы за земельный участок в год) и составляет 2 014 650 рублей.
В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за пользование участком ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным, равными частями от вышеуказанной суммы, то есть в размере 167 888 рублей (Приложение N 2 к договору).
В пункте 5.2 арендатор обязался, в том числе обеспечить освоение земельного участка в установленные договором сроки и в соответствии с целевым назначением. Не использование земельного участка арендатором, равно как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы (пункт 3.7 договора).
Пунктом 3.6 договора согласована ответственность арендатора в случае несвоевременной уплаты арендных платежей в виде пени в размере одной трехсотой действующей на день оплаты ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 11.08.2014 (Приложение N 1 к договору).
27.11.2015 администрация направила в адрес общества уведомление (исх. N 5085) о расторжении договора аренды в связи с наличием неоплаченной задолженности по арендным платежам за период с 13.02.2015 по 30.11.2015 в сумме 1 608 941 рубль, на которую начислена пеня в сумме 63389 рублей. Уведомление получено обществом 02.12.2015.
Поскольку АО "Стройинвест" образовавшуюся задолженность по арендным платежам в добровольном порядке также не погасило, администрация 01.04.2016 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском, отказавшись впоследствии от требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика с арендуемого земельного участка.
Выводы арбитражного суда о наличии оснований для прекращения производства по делу в части в связи с отказом истца от части требований лицами, участвующими в деле, не оспариваются, апелляционным судом в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не проверяются.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга и пени, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1) и вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).
В силу указанных правовых норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
Материалами дела (передаточный акт от 11.08.2014) подтверждается и сторонами не оспаривается обстоятельство передачи администрацией земельного участка с кадастровым номером 25:32:010201:1290 в пользование АО "Стройинвест" в полном соответствии с его целевым использованием - для жилищного строительства, а также исполнение обязанностей арендатора по освоению земельного участка в соответствии с его назначением и внесению арендных платежей в период с 11.08.2014 по 28.02.2015.
Возражая против настоящего иска, общество привело аналогичные апелляционной жалобе доводы о том, что переданный в аренду земельный участок в период с 28.02.2015 не мог быть использован для указанных в договоре целей (строительство жилого дома) в связи с неоплатой администрацией выполненных работ и недофинансированием работ по заключенному сторонами муниципальному контракту от 29.10.2014 N 114619 на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность на условиях участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на территории ГО Спасск-Дальний, в связи с чем, по мнению ответчика, произведенное арендодателем исполнение обязанности предоставить имущество с указанной даты нельзя считать надлежащим, влекущим встречную обязанность арендатора вносить арендную плату.
Между тем, как обоснованно указано арбитражным судом первой инстанции, обязательство по оплате арендных платежей за земельный участок, возникшее на основании договора аренды, имеет самостоятельный характер и не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон по муниципальному контракту N 114619 от 29.10.2014, имеющему отличный от договора аренды предмет. Само по себе нарушение истцом условий данного муниципального контракта в части финансирования строительных работ, как на то указывает ответчик, не свидетельствует об отсутствии у арендатора возможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
Реализация застройщиком (АО "Стройинвест") предоставленного ему законом и соглашением сторон права приостановить строительные работы в случае несвоевременной оплаты отдельного их этапа, вопреки мнению апеллянта, не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей за фактическое пользование (потенциальную возможность использования) земельного участка, занятого застройкой, в частности путем размещения на нем строительной техники, материалов и непосредственного возведения здания (его фундамента); при этом возникшие у застройщика в данном случае дополнительные расходы, вызванные вынужденным простоем строительных работ (например, увеличение срока аренды с данным видом целевого использования земельного участка), могут быть возмещены посредством зачета встречных однородных требований либо предъявлены в качестве убытков в случае наличия предусмотренных законом оснований для их возникновения.
В то же время, вступившим 16.08.2016 в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2016 по делу N А51-27997/2015 муниципальный контракт N 114619 от 29.10.2014, заключенный между администрацией и АО "Стройинвест", расторгнут по инициативе сторон на основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ (существеннее нарушение условий контракта его сторонами); с общества в пользу администрации взыскано 4 236 517 рублей 56 копеек неосновательного обогащения (неосвоенной суммы аванса по контракту); в удовлетворении встречного иска общества о взыскании 2 086 744 рублей 88 копеек, из которых 2 071 754 рубля 45 копеек убытков, понесенных в связи с исполнением контракта (в виде оплаты страхования, банковской гарантии, аренды) и 14 990 рублей 43 копейки процентов отказано в полном объеме.
В рамках указанного дела, имеющего в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, судами двух инстанций установлен факт принятия администрацией работ только на общую сумму 4 407 775 рублей при авансировании работ в размере 8 644 292 рублей 56 копеек; при этом иные работы, на выполнение которых ссылалось общество, администрации для принятия не передавались, надлежащее качество их выполнения застройщиком доказано не было.
Более того решением Арбитражного суда Приморского края от 01.04.2016 по делу N А51-21326/2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016, с АО "Стройинвест" в пользу администрации взыскано 1 105 279 рублей задолженности по арендной плате и 24 585 рублей 03 копейки пени по договору аренды земельного участка от 11.08.2014 N 82 за период с 13.02.2015 по 01.09.2015. Дополнительным решением от 27.04.2016 в рамках указанного дела (вступило в законную силу 13.07.2016) суд также расторг договор аренды земельного участка от 11.08.2014 N 82 и обязал общество освободить и передать по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 25:32:010201:1290 администрации.
В рамках указанного дела, также имеющего в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, судами двух инстанций обстоятельство невозможности пользования арендатором земельным участком в спорный период не установлено.
В этой связи доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности начисления ему администрацией арендной платы за фактическое пользование арендуемым по договору от 11.08.2014 N 82 имуществом судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном толковании статей 611, 614 ГК РФ.
Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате в спорной сумме 1 175 212 рублей 50 копеек за период с 02.09.2015 по 31.03.2016, учитывая, что договор аренды расторгнут судом только 13.07.2016 с возложением обязанности вернуть земельный участок арендодателю, исковые требования о взыскании основного долга в указанном размере правомерно удовлетворены судом первой инстанции из расчета 167 888 рублей ежемесячной стоимости аренды.
Администрацией также заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 32 534 рублей, исчисленную за период с 02.09.2015 по 31.03.2016.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, то суд первой инстанции правомерно установил основания для привлечения общества к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 3.6 договора.
Проверив правильность расчета пени и заявленный период просрочки исполнения обязательства, который ответчиком оспорен не был, суд первой инстанции установил, что сумма неустойки за спорный период составила 32 534 рублей, которую взыскал с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ, не усмотрев оснований для ее снижения в порядке статьи 333 данного Кодекса.
Так, пунктом 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 комментируемой статьи Кодекса).
Как следует из разъяснений пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Так, в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ" указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
С учетом изложенного довод ответчика о наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ был обоснованно отклонен арбитражным судом, поскольку, заявляя об уменьшении размера неустойки со ссылкой на ее неразумность, ответчик не представил доказательств явной несоразмерности договорного размера неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком, кроме того, взыскиваемый размер неустойки, исчисленный в размере 1/300 действующей в спорный период единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа, значительно ниже того, который обычно применяется в подобных отношениях при определении договорной ответственности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части взысканного размера пени за просрочку внесения арендных платежей. Арифметический расчет проверен апелляционным судом и признан верным.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для изменения или отмены решения в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба АО "Стройинвест" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2016 по делу N А51-7150/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2016 N 05АП-6881/2016 ПО ДЕЛУ N А51-7150/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. по делу N А51-7150/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 02 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Стройинвест",
апелляционное производство N 05АП-6881/2016
на решение от 18.07.2016
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-7150/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску Администрации городского округа Спасск-Дальний (ИНН 2510004870, ОГРН 1022500818790)
к акционерному обществу "Стройинвест" (ИНН 2502037738, ОГРН 1082502002725)
о взыскании 1 207 746,50 рублей, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
при участии:
- от истца: Рерих Т.В. - представитель по доверенности от 25.08.2016, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ответчика представитель не явился,
установил:
Администрация городского округа Спасск-Дальний (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Акционерному обществу "Стройинвест" (далее - АО "Стройинвест", общество) о взыскании 1 207 746 рублей 50 копеек, в том числе 1 175 212 рублей 50 копеек основного долга за период с 02.09.2015 по 31.03.2016 и 32 534 рублей пени за аналогичный период по договору аренды земельного участка от 11.08.2014 N 82, о расторжении данного договора и обязании передать земельный участок площадью 3 107 кв. м с кадастровым номером 25:32:010201:1290, расположенный по адресу: г. Спасск-Дальний, ул. Ершова, 8, в первоначальном состоянии по акту приема-передачи.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части требований о расторжении договора аренды земельного участка N 82 от 11.08.2014 и выселении АО "Стройинвест" с арендуемого земельного участка.
Решением суда от 18.07.2016 производство по делу в указанной части прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК, с общества в пользу администрации взыскано 1 175 212 рублей 50 копеек основного долга и 32 534 рубля пени, с общества в доход федерального бюджета также взыскано 25 077 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении иска отказать, рассмотреть вопрос о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В обоснование жалобы указывает, что в период с 28.02.2015 переданный по договору аренды земельный участок фактически не использовался обществом по целевому назначению, поскольку расходы, понесенные ответчиком при исполнении обязательств по муниципальному контракту от 29.10.2014 N 114619, не были возмещены администрацией, в связи с чем строительство на земельном участке не осуществлялось. Полагает, что наличие нарушений условий указанного муниципального контракта со стороны администрации, которые повлекли невозможность осуществления строительства на переданном в аренду земельном участке, является основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендных платежей. Со ссылкой на установленные в рамках дела N А51-27997/2015 обстоятельства отмечает, что в отношении земельного участка аренда сохранялась формально, а администрация своими действиями способствовала увеличению срока аренды и размера арендной платы. Поскольку земельный участок обществом не использовался для целей строительства, просит снизить размер неустойки до разумных пределов.
В канцелярию суда от АО "Стройинвест" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ.
Судом в порядке статьи 81 АПК РФ к материалам дела приобщены письменные пояснения ответчика к апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель истца по апелляционной жалобе возражал по доводам приобщенного в порядке статьи 262 АПК РФ отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражений по проверке судебного акта только в обжалуемой части не заявил.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений по проверке только части судебного акта от истца не поступило, суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что 11.08.2014 между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Стройинвест" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор N 82 аренды земельного участка (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил из земель населенных пунктов, а арендатор принял в аренду земельный участок (разрешенное использование: многоквартирные жилые дома) площадью 3 107 кв. м, с кадастровым номером 25:32:010201:1290, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - здание, участок находится примерно в 5 метрах по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Спасск-Дальний, ул. Ершова, 8а, для использования в целях жилищного строительства сроком с 11.08.2014 по 10.08.2017 (пункты 1.1, 2.1).
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за землю определена по результатам аукциона по начальной цене права на заключение договора аренды земельного участка (размер арендной платы за земельный участок в год) и составляет 2 014 650 рублей.
В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за пользование участком ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным, равными частями от вышеуказанной суммы, то есть в размере 167 888 рублей (Приложение N 2 к договору).
В пункте 5.2 арендатор обязался, в том числе обеспечить освоение земельного участка в установленные договором сроки и в соответствии с целевым назначением. Не использование земельного участка арендатором, равно как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы (пункт 3.7 договора).
Пунктом 3.6 договора согласована ответственность арендатора в случае несвоевременной уплаты арендных платежей в виде пени в размере одной трехсотой действующей на день оплаты ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 11.08.2014 (Приложение N 1 к договору).
27.11.2015 администрация направила в адрес общества уведомление (исх. N 5085) о расторжении договора аренды в связи с наличием неоплаченной задолженности по арендным платежам за период с 13.02.2015 по 30.11.2015 в сумме 1 608 941 рубль, на которую начислена пеня в сумме 63389 рублей. Уведомление получено обществом 02.12.2015.
Поскольку АО "Стройинвест" образовавшуюся задолженность по арендным платежам в добровольном порядке также не погасило, администрация 01.04.2016 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском, отказавшись впоследствии от требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика с арендуемого земельного участка.
Выводы арбитражного суда о наличии оснований для прекращения производства по делу в части в связи с отказом истца от части требований лицами, участвующими в деле, не оспариваются, апелляционным судом в силу части 5 статьи 268 АПК РФ не проверяются.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга и пени, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1) и вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).
В силу указанных правовых норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
Материалами дела (передаточный акт от 11.08.2014) подтверждается и сторонами не оспаривается обстоятельство передачи администрацией земельного участка с кадастровым номером 25:32:010201:1290 в пользование АО "Стройинвест" в полном соответствии с его целевым использованием - для жилищного строительства, а также исполнение обязанностей арендатора по освоению земельного участка в соответствии с его назначением и внесению арендных платежей в период с 11.08.2014 по 28.02.2015.
Возражая против настоящего иска, общество привело аналогичные апелляционной жалобе доводы о том, что переданный в аренду земельный участок в период с 28.02.2015 не мог быть использован для указанных в договоре целей (строительство жилого дома) в связи с неоплатой администрацией выполненных работ и недофинансированием работ по заключенному сторонами муниципальному контракту от 29.10.2014 N 114619 на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность на условиях участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на территории ГО Спасск-Дальний, в связи с чем, по мнению ответчика, произведенное арендодателем исполнение обязанности предоставить имущество с указанной даты нельзя считать надлежащим, влекущим встречную обязанность арендатора вносить арендную плату.
Между тем, как обоснованно указано арбитражным судом первой инстанции, обязательство по оплате арендных платежей за земельный участок, возникшее на основании договора аренды, имеет самостоятельный характер и не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон по муниципальному контракту N 114619 от 29.10.2014, имеющему отличный от договора аренды предмет. Само по себе нарушение истцом условий данного муниципального контракта в части финансирования строительных работ, как на то указывает ответчик, не свидетельствует об отсутствии у арендатора возможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды.
Реализация застройщиком (АО "Стройинвест") предоставленного ему законом и соглашением сторон права приостановить строительные работы в случае несвоевременной оплаты отдельного их этапа, вопреки мнению апеллянта, не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей за фактическое пользование (потенциальную возможность использования) земельного участка, занятого застройкой, в частности путем размещения на нем строительной техники, материалов и непосредственного возведения здания (его фундамента); при этом возникшие у застройщика в данном случае дополнительные расходы, вызванные вынужденным простоем строительных работ (например, увеличение срока аренды с данным видом целевого использования земельного участка), могут быть возмещены посредством зачета встречных однородных требований либо предъявлены в качестве убытков в случае наличия предусмотренных законом оснований для их возникновения.
В то же время, вступившим 16.08.2016 в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2016 по делу N А51-27997/2015 муниципальный контракт N 114619 от 29.10.2014, заключенный между администрацией и АО "Стройинвест", расторгнут по инициативе сторон на основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ (существеннее нарушение условий контракта его сторонами); с общества в пользу администрации взыскано 4 236 517 рублей 56 копеек неосновательного обогащения (неосвоенной суммы аванса по контракту); в удовлетворении встречного иска общества о взыскании 2 086 744 рублей 88 копеек, из которых 2 071 754 рубля 45 копеек убытков, понесенных в связи с исполнением контракта (в виде оплаты страхования, банковской гарантии, аренды) и 14 990 рублей 43 копейки процентов отказано в полном объеме.
В рамках указанного дела, имеющего в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, судами двух инстанций установлен факт принятия администрацией работ только на общую сумму 4 407 775 рублей при авансировании работ в размере 8 644 292 рублей 56 копеек; при этом иные работы, на выполнение которых ссылалось общество, администрации для принятия не передавались, надлежащее качество их выполнения застройщиком доказано не было.
Более того решением Арбитражного суда Приморского края от 01.04.2016 по делу N А51-21326/2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016, с АО "Стройинвест" в пользу администрации взыскано 1 105 279 рублей задолженности по арендной плате и 24 585 рублей 03 копейки пени по договору аренды земельного участка от 11.08.2014 N 82 за период с 13.02.2015 по 01.09.2015. Дополнительным решением от 27.04.2016 в рамках указанного дела (вступило в законную силу 13.07.2016) суд также расторг договор аренды земельного участка от 11.08.2014 N 82 и обязал общество освободить и передать по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 25:32:010201:1290 администрации.
В рамках указанного дела, также имеющего в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, судами двух инстанций обстоятельство невозможности пользования арендатором земельным участком в спорный период не установлено.
В этой связи доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности начисления ему администрацией арендной платы за фактическое пользование арендуемым по договору от 11.08.2014 N 82 имуществом судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном толковании статей 611, 614 ГК РФ.
Поскольку ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности по арендной плате в спорной сумме 1 175 212 рублей 50 копеек за период с 02.09.2015 по 31.03.2016, учитывая, что договор аренды расторгнут судом только 13.07.2016 с возложением обязанности вернуть земельный участок арендодателю, исковые требования о взыскании основного долга в указанном размере правомерно удовлетворены судом первой инстанции из расчета 167 888 рублей ежемесячной стоимости аренды.
Администрацией также заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 32 534 рублей, исчисленную за период с 02.09.2015 по 31.03.2016.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, то суд первой инстанции правомерно установил основания для привлечения общества к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 3.6 договора.
Проверив правильность расчета пени и заявленный период просрочки исполнения обязательства, который ответчиком оспорен не был, суд первой инстанции установил, что сумма неустойки за спорный период составила 32 534 рублей, которую взыскал с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ, не усмотрев оснований для ее снижения в порядке статьи 333 данного Кодекса.
Так, пунктом 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 комментируемой статьи Кодекса).
Как следует из разъяснений пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Так, в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ" указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
С учетом изложенного довод ответчика о наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ был обоснованно отклонен арбитражным судом, поскольку, заявляя об уменьшении размера неустойки со ссылкой на ее неразумность, ответчик не представил доказательств явной несоразмерности договорного размера неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком, кроме того, взыскиваемый размер неустойки, исчисленный в размере 1/300 действующей в спорный период единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа, значительно ниже того, который обычно применяется в подобных отношениях при определении договорной ответственности.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в части взысканного размера пени за просрочку внесения арендных платежей. Арифметический расчет проверен апелляционным судом и признан верным.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для изменения или отмены решения в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба АО "Стройинвест" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.07.2016 по делу N А51-7150/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)