Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Глава КФХ полагал, что одностороннее расторжение договора осуществлено в нарушение действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ткаченко Михаила Вячеславовича (ОГРНИП 312618736100030) - Ткаченко М.В. (лично), Губина Н.А. (доверенность от 26.05.2016), в отсутствие представителей ответчиков: администрации Егорлыкского района (ОГРН 1026100870696), администрации Егорлыкского сельского поселения (ОГРН 1056109009516), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ткаченко Михаила Вячеславовича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2017 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу N А53-23738/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ткаченко Михаил Вячеславович (далее - глава хозяйства, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации Егорлыкского района (далее - администрация района) и администрации Егорлыкского сельского поселения (далее - администрация поселения), в котором просил:
- признать незаконным расторжение администрацией поселения в одностороннем порядке договора от 29.01.2008 N 290108-2 аренды земельного участка площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:60 00 03:0599, расположенного примерно в 4,9 км по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, находящегося в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра" (площадь, кадастровый номер и местоположение участка указаны в соответствии с договором, поскольку в иске приведены неточно), в целях сельскохозяйственного производства,
- обязать администрацию района заключить с главой хозяйства договор аренды земельного участка площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:06 00 03:0599, расположенного примерно в 4,9 км по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, находящегося в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра" (уточненные требования; т. 1, л.д. 156).
Решением от 18.01.2017 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено. Исковые требования главы хозяйства удовлетворены частично. Суд признал недействительным уведомление администрации поселения от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора от 29.01.2008 N 290108-2 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599. Требование главы хозяйства к администрации района об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599 оставлено без рассмотрения. С администрации поселения в пользу главы хозяйства взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован следующим. Довод об использовании земельного участка главой КФХ не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, материалами дела не подтверждается. Из названных материалов усматривается и не оспаривается сторонами, что земельный участок используется в целях осуществления сельскохозяйственного производства в качестве пашни. Ответчиками не представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что целевое назначение участка предусматривает его использование под пастбища. Согласно данным кадастрового учета, целевым назначением спорного земельного участка является сельскохозяйственное производство, которое на нем и осуществляется истцом. Поскольку договор аренды заключен сроком на 5 лет и по истечении указанного периода времени арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражал против такого использования, договор заключен на неопределенный срок; указанное обстоятельство стороны не оспаривают. В связи с изложенным, каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды земельного участка, уведомив об этом другую сторону за 3 месяца. Видно из уведомления от 27.01.2016, что администрация поселения расторгла договор аренды от 29.01.2008 N 290108-2 с истцом, руководствуясь пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 6.2 договора аренды, в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению. В то же время, наличие названных нарушений со стороны арендатора не подтверждено; расторжение договора по указанным арендодателем основаниям является препятствием для заключения с истцом договора аренды земельного участка без проведения торгов. Расторжение договора в связи с использованием участка не по целевому назначению допускается исключительно на основании решения суда (пункты 2, 3 статьи 45, пункты 1, 2 статьи 46, статья 54 Земельного кодекса). Оспариваемое уведомление от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2 недействительно, является ничтожной сделкой и не может повлечь правовых последствий в виде расторжения договора. Оставляя без рассмотрения требование главы КФХ об обязании администрации района заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599, суд указал, что направление документов в адрес администрации поселения, как таковое не свидетельствует о несоблюдении порядка их направления для заключения договора аренды без проведения торгов. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перераспределены с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ, изменившим редакцию пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон). Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент обращения истца в администрацию поселения) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Требования к форме и содержанию заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов установлены статьей 39.17 Земельного кодекса. В силу пункта 3 статьи 39.17 Земельного кодекса, если заявление не соответствует положениям пункта 1 данной статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 данной статьи, в течение 10 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, при этом им должны быть указаны причины возврата. Заявление истца по своему содержанию не отвечает требованиям статьи 39.17 Земельного кодекса и приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (далее - приказ Минэкономразвития N 1, Перечень N 1). К заявлению о заключении договора аренды земельного участка не приложены документы, подтверждающие использование участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). К претензии от 28.06.2016, в которой истец просил заключить договор аренды на новый срок, указанные документы также приложены не были. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих направление в адрес ответчика заявления о заключении договора аренды на новый срок, отвечающего требованиям к его форме и содержанию, с приложением всех требуемых действующим законодательством документов. Главой КФХ не соблюдена статья 445 Гражданского кодекса, устанавливающая порядок заключения договора. Оставление без рассмотрения требования о понуждении администрации к заключению договора аренды земельного участка на новый срок соответствует норме пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Обязательный досудебный порядок заключения договора не соблюден. Истец не лишен возможности обратиться с заявлением с приложением всех необходимых документов для заключения договора аренды на новый срок. Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнесены судом на администрацию поселения; государственная пошлина, уплаченная в связи с заявленными к администрации района требованиями, возвращена истцу из бюджета.
Апелляционным постановлением от 25.04.2017 решение от 18.01.2017 в части признания недействительным уведомления администрации поселения от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2 отменено. Абзац 3 резолютивной части решения изложен в следующей редакции: "В удовлетворении требований о признании недействительным уведомления Администрации Егорлыкского сельского поселения N 89 от 27.01.2016 о расторжении договора аренды N 290108-2 от 29.01.2008 истцу отказать." Абзац 5 из резолютивной части решения исключен. В остальной части решение от 18.01.2017 по делу N А53-23738/2016 оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным уведомления о расторжении договора аренды и указал, что для разрешения спора по существу не имеет правового значения использование или неиспользование истцом земельного участка по назначению. В силу отсылочных норм Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Земельного кодекса аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения регулируется нормами Гражданского кодекса. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Стороны признают, что договор аренды спорного земельного участка заключен (возобновлен) на неопределенный срок. В связи с изложенным, каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, уведомив об этом другую сторону за 3 месяца. Арендодатель вправе отказаться от договора аренды земельного участка, продленного на неопределенный срок без указания причин отказа. Поэтому, указание причины отказа от договора в уведомлении от 27.01.2016 о расторжении договора, направленном истцу, не может являться основанием для признания указанного уведомления недействительным. Если же считать договор аренды прекратившим свое действие по истечении срока, на который он был заключен, тем более, уведомление об отказе от договора не может быть признано недействительным, поскольку не нарушает прав истца. Оставление без рассмотрения требования об обязании администрации района заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599 апелляционный суд признал обоснованным.
В кассационной жалобе глава хозяйства просит решение от 18.01.2017 и апелляционное постановление от 25.04.2017 по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что уведомление от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2, содержащее указание на нецелевое использование арендуемого участка, нарушает права истца, поскольку является препятствием для заключения договора аренды на новый срок в соответствии с требованиями Земельного кодекса. Вывод суда первой инстанции о предоставлении главой КФХ при подаче заявления о заключении договора аренды на новый срок неполного пакета документов, как основании для оставления искового требования об обязании заключить договор аренды земельного участка без рассмотрения, является ошибочным. На момент подачи истцом заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель, утвержден не был. Другие документы, перечисленные в пункте 60 приложения к приказу Минэкономразвития N 1 (обозначенные символом "*"), подлежали запросу органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, посредством межведомственного информационного взаимодействия. Сославшись на положения статьи 610 Гражданского кодекса, суд апелляционной инстанции не учел, что правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Земельным кодексом, который предусматривает определенный порядок расторжения договоров и заключения договоров аренды на новый срок без проведения торгов. Апелляционный суд, исключив доказательства надлежащего использования земельного участка, проигнорировал пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, и то обстоятельство, что направленное истцу ответчиком уведомление о расторжении договора не является уведомлением об одностороннем отказе от договора, а основано на положениях пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса. Апелляционным судом необоснованно не принят во внимание установленный судебным решением факт недоказанности использования спорного земельного участка по нецелевому назначению, что позволяет истцу воспользоваться правом на предоставление ему участка в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса. Уведомление, по своей сути, является официальным отказом и препятствует истцу воспользоваться своим правом на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании глава хозяйства и его представитель на удовлетворении кассационной жалобы настаивали.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит подлежащим отмене в части апелляционное постановление, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации района от 29.01.2008 N 49 предпринимателю Ткаченко М.В., как подавшему единственное заявление, в аренду сроком на пять лет, в целях сельскохозяйственного производства, предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 830 тыс. кв. м, с кадастровым номером 61:10:60 00 03:0599, находящийся примерно в 4,9 км по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра" (т. 1, л.д. 29).
29.01.2008 администрация района (арендодатель) и предприниматель Ткаченко М.В. (арендатор) заключили сроком на 5 лет с 29.01.2008 по 28.01.2013 договор N 290108-2 аренды земельного участка площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:60 00 03:0599, предоставленного для использования в целях сельскохозяйственного производства. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 05.03.2008. Участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 30-34).
Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид его разрешенного использования - в целях сельскохозяйственного производства. Кадастровый номер участка изменился с номера 61:10:60 00 03:0599 на номер 61:10:0600003:599 (т. 1, л. д. 31/оборот, 93-94).
15.01.2016 Ткаченко М.В. обратился в администрацию поселения с заявлением, в котором просил заключить на новый срок 3 года без проведения торгов договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:600003:0599, местоположением: в 4,9 км по направлению на юго-восток от х. Рясной, Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра", в целях сельскохозяйственного производства. Заявление поступило в администрацию поселения 15.01.2016 (т. 1, л.д. 141).
Письмом от 27.01.2016 N 89 администрация поселения, рассмотрев заявление о заключении договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2 на новый срок, сообщила главе КФХ о том, что не намерена продлевать договор аренды, так как участок используется не по целевому назначению. Сославшись на пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса, статью 450 Гражданского кодекса и пункт 6.2 договора аренды, администрация поселения сообщила арендатору о расторжении с ним договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2, и о том, что по истечении 3-х месяцев обратится в регистрирующий орган с заявлением о прекращении договора аренды (т. 1, л.д. 35).
Согласно выписке из ЕГРП от 07.06.2016, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:599 зарегистрированные права отсутствуют (т. 1, л.д. 92).
Полагая, что одностороннее расторжение администрацией поселения договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2 осуществлено в нарушение действующего законодательства и его прав, а администрация поселения (с учетом передачи полномочий - администрация района) обязана заключить с Ткаченко М.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:599, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что в связи с продолжившимся после истечения 28.01.2013 срока действия договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2, использованием земельного участка арендатором в отсутствие возражений арендодателя, действие названного договора возобновлено на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Руководствуясь положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, условиями договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2, не предусматривающими иного, суд апелляционной инстанции констатировал, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды, срок действия которого не определен, заявленный за 3 месяца до прекращения договора, не противоречит закону, вне зависимости от приведенных в уведомлении от 27.01.2016 N 89 оснований, в связи с чем, отказал в удовлетворении требования о признании одностороннего расторжения администрацией поселения договора аренды земельного участка незаконным.
Довод жалобы о том, что указание в уведомлении от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2 на нецелевое использование участка, нарушает права истца, поскольку является препятствием для заключения договора аренды на новый срок в соответствии с требованиями Земельного кодекса, подлежит отклонению, поскольку данное уведомление обоснованно квалифицировано апелляционным судом в качестве одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.
Доказательством расторжения спорного договора по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса, препятствующего арендатору земельного участка заключить новый договор аренды участка без проведения торгов (подпункт 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса), одностороннее уведомление от 27.01.2016 не является. Пункт 6.2 договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2, на который имеется ссылка в уведомлении от 27.01.2016, как и нормы пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, прямо указывает на судебный порядок расторжения договора по требованию арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункт 4.1.1 договора).
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168, части 1 статьи 199, части 4 статьи 200 и статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске (заявлении, поданном в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
При вынесении обжалуемых судебных актов судебные инстанции не квалифицировали заявленное главой КФХ требование об обязании администрации района заключить договор аренды земельного участка и не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), в силу которых, в случае признания действий (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю, а при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.
Пунктами 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено следующее. В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Доказательства направления главой КФХ до обращения в арбитражный суд в администрацию района (или в администрацию поселения) оферты (проекта договора аренды земельного участка) в деле отсутствуют, тогда как имеется заявление главы КФХ в администрацию поселения от 15.01.2016, и ответ на него от 27.01.2016. Правовой оценки данные обстоятельства со стороны судебных инстанций не получили.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 Земельного кодекса, требования к заявлению и прилагаемым к нему документам - в статье 39.17 данного Кодекса, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в статье 39.16 Земельного кодекса.
В соответствии с положениями статьи 39.17 Земельного кодекса, в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи; при этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка (пункт 3).
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из перечисленных в пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса действий.
Заявление главы КФХ от 15.01.2016, ответ на него администрации поселения от 27.01.2016, на предмет соответствия положениям вышеназванных норм Земельного кодекса судебные инстанции надлежащим образом не проанализировали.
Сославшись на то, что истец не лишен возможности обратиться с заявлением (новым) для заключения договора аренды на новый срок, с приложением всех необходимых документов, суды не приняли во внимание установленные ими же фактические обстоятельства отказа арендодателя от договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2, и наличие права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов только у арендатора земельного участка (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Проверяя обоснованность выводов суда первой инстанции в части оценки заявления главы КФХ от 15.01.2016, суду апелляционной инстанции необходимо учесть содержание ответа на него от 27.01.2016, и положения пункта 3 статьи 39.17 Земельного кодекса.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288, Арбитражного процессуального кодекса).
Поскольку суд апелляционной инстанции в части отменил решение от 18.01.2017 и обоснованно принял свой судебный акт о частичном отказе в иске, при новом рассмотрении апелляционному суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора и имеющимся в деле доказательствам, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А53-23738/2016 в части оставления без изменения решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2017 по настоящему делу отменить, в указанной части дело N А53-23738/2016 направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А53-23738/2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 21.07.2017 N Ф08-3991/2017 ПО ДЕЛУ N А53-23738/2016
Требование: 1) О признании незаконным расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка; 2) Об обязании заключить договор.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Глава КФХ полагал, что одностороннее расторжение договора осуществлено в нарушение действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2017 г. по делу N А53-23738/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ткаченко Михаила Вячеславовича (ОГРНИП 312618736100030) - Ткаченко М.В. (лично), Губина Н.А. (доверенность от 26.05.2016), в отсутствие представителей ответчиков: администрации Егорлыкского района (ОГРН 1026100870696), администрации Егорлыкского сельского поселения (ОГРН 1056109009516), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ткаченко Михаила Вячеславовича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2017 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу N А53-23738/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Ткаченко Михаил Вячеславович (далее - глава хозяйства, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации Егорлыкского района (далее - администрация района) и администрации Егорлыкского сельского поселения (далее - администрация поселения), в котором просил:
- признать незаконным расторжение администрацией поселения в одностороннем порядке договора от 29.01.2008 N 290108-2 аренды земельного участка площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:60 00 03:0599, расположенного примерно в 4,9 км по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, находящегося в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра" (площадь, кадастровый номер и местоположение участка указаны в соответствии с договором, поскольку в иске приведены неточно), в целях сельскохозяйственного производства,
- обязать администрацию района заключить с главой хозяйства договор аренды земельного участка площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:06 00 03:0599, расположенного примерно в 4,9 км по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, находящегося в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра" (уточненные требования; т. 1, л.д. 156).
Решением от 18.01.2017 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено. Исковые требования главы хозяйства удовлетворены частично. Суд признал недействительным уведомление администрации поселения от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора от 29.01.2008 N 290108-2 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599. Требование главы хозяйства к администрации района об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599 оставлено без рассмотрения. С администрации поселения в пользу главы хозяйства взыскано 6 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован следующим. Довод об использовании земельного участка главой КФХ не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, материалами дела не подтверждается. Из названных материалов усматривается и не оспаривается сторонами, что земельный участок используется в целях осуществления сельскохозяйственного производства в качестве пашни. Ответчиками не представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что целевое назначение участка предусматривает его использование под пастбища. Согласно данным кадастрового учета, целевым назначением спорного земельного участка является сельскохозяйственное производство, которое на нем и осуществляется истцом. Поскольку договор аренды заключен сроком на 5 лет и по истечении указанного периода времени арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражал против такого использования, договор заключен на неопределенный срок; указанное обстоятельство стороны не оспаривают. В связи с изложенным, каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды земельного участка, уведомив об этом другую сторону за 3 месяца. Видно из уведомления от 27.01.2016, что администрация поселения расторгла договор аренды от 29.01.2008 N 290108-2 с истцом, руководствуясь пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 6.2 договора аренды, в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению. В то же время, наличие названных нарушений со стороны арендатора не подтверждено; расторжение договора по указанным арендодателем основаниям является препятствием для заключения с истцом договора аренды земельного участка без проведения торгов. Расторжение договора в связи с использованием участка не по целевому назначению допускается исключительно на основании решения суда (пункты 2, 3 статьи 45, пункты 1, 2 статьи 46, статья 54 Земельного кодекса). Оспариваемое уведомление от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2 недействительно, является ничтожной сделкой и не может повлечь правовых последствий в виде расторжения договора. Оставляя без рассмотрения требование главы КФХ об обязании администрации района заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599, суд указал, что направление документов в адрес администрации поселения, как таковое не свидетельствует о несоблюдении порядка их направления для заключения договора аренды без проведения торгов. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перераспределены с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ, изменившим редакцию пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон). Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент обращения истца в администрацию поселения) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Требования к форме и содержанию заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов установлены статьей 39.17 Земельного кодекса. В силу пункта 3 статьи 39.17 Земельного кодекса, если заявление не соответствует положениям пункта 1 данной статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 данной статьи, в течение 10 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, при этом им должны быть указаны причины возврата. Заявление истца по своему содержанию не отвечает требованиям статьи 39.17 Земельного кодекса и приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" (далее - приказ Минэкономразвития N 1, Перечень N 1). К заявлению о заключении договора аренды земельного участка не приложены документы, подтверждающие использование участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). К претензии от 28.06.2016, в которой истец просил заключить договор аренды на новый срок, указанные документы также приложены не были. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих направление в адрес ответчика заявления о заключении договора аренды на новый срок, отвечающего требованиям к его форме и содержанию, с приложением всех требуемых действующим законодательством документов. Главой КФХ не соблюдена статья 445 Гражданского кодекса, устанавливающая порядок заключения договора. Оставление без рассмотрения требования о понуждении администрации к заключению договора аренды земельного участка на новый срок соответствует норме пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Обязательный досудебный порядок заключения договора не соблюден. Истец не лишен возможности обратиться с заявлением с приложением всех необходимых документов для заключения договора аренды на новый срок. Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнесены судом на администрацию поселения; государственная пошлина, уплаченная в связи с заявленными к администрации района требованиями, возвращена истцу из бюджета.
Апелляционным постановлением от 25.04.2017 решение от 18.01.2017 в части признания недействительным уведомления администрации поселения от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2 отменено. Абзац 3 резолютивной части решения изложен в следующей редакции: "В удовлетворении требований о признании недействительным уведомления Администрации Егорлыкского сельского поселения N 89 от 27.01.2016 о расторжении договора аренды N 290108-2 от 29.01.2008 истцу отказать." Абзац 5 из резолютивной части решения исключен. В остальной части решение от 18.01.2017 по делу N А53-23738/2016 оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным уведомления о расторжении договора аренды и указал, что для разрешения спора по существу не имеет правового значения использование или неиспользование истцом земельного участка по назначению. В силу отсылочных норм Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Земельного кодекса аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения регулируется нормами Гражданского кодекса. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Стороны признают, что договор аренды спорного земельного участка заключен (возобновлен) на неопределенный срок. В связи с изложенным, каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, уведомив об этом другую сторону за 3 месяца. Арендодатель вправе отказаться от договора аренды земельного участка, продленного на неопределенный срок без указания причин отказа. Поэтому, указание причины отказа от договора в уведомлении от 27.01.2016 о расторжении договора, направленном истцу, не может являться основанием для признания указанного уведомления недействительным. Если же считать договор аренды прекратившим свое действие по истечении срока, на который он был заключен, тем более, уведомление об отказе от договора не может быть признано недействительным, поскольку не нарушает прав истца. Оставление без рассмотрения требования об обязании администрации района заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:0599 апелляционный суд признал обоснованным.
В кассационной жалобе глава хозяйства просит решение от 18.01.2017 и апелляционное постановление от 25.04.2017 по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу о том, что уведомление от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2, содержащее указание на нецелевое использование арендуемого участка, нарушает права истца, поскольку является препятствием для заключения договора аренды на новый срок в соответствии с требованиями Земельного кодекса. Вывод суда первой инстанции о предоставлении главой КФХ при подаче заявления о заключении договора аренды на новый срок неполного пакета документов, как основании для оставления искового требования об обязании заключить договор аренды земельного участка без рассмотрения, является ошибочным. На момент подачи истцом заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель, утвержден не был. Другие документы, перечисленные в пункте 60 приложения к приказу Минэкономразвития N 1 (обозначенные символом "*"), подлежали запросу органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, посредством межведомственного информационного взаимодействия. Сославшись на положения статьи 610 Гражданского кодекса, суд апелляционной инстанции не учел, что правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Земельным кодексом, который предусматривает определенный порядок расторжения договоров и заключения договоров аренды на новый срок без проведения торгов. Апелляционный суд, исключив доказательства надлежащего использования земельного участка, проигнорировал пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, и то обстоятельство, что направленное истцу ответчиком уведомление о расторжении договора не является уведомлением об одностороннем отказе от договора, а основано на положениях пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса. Апелляционным судом необоснованно не принят во внимание установленный судебным решением факт недоказанности использования спорного земельного участка по нецелевому назначению, что позволяет истцу воспользоваться правом на предоставление ему участка в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса. Уведомление, по своей сути, является официальным отказом и препятствует истцу воспользоваться своим правом на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании глава хозяйства и его представитель на удовлетворении кассационной жалобы настаивали.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит подлежащим отмене в части апелляционное постановление, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации района от 29.01.2008 N 49 предпринимателю Ткаченко М.В., как подавшему единственное заявление, в аренду сроком на пять лет, в целях сельскохозяйственного производства, предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 830 тыс. кв. м, с кадастровым номером 61:10:60 00 03:0599, находящийся примерно в 4,9 км по направлению на юго-восток от ориентира х. Рясной, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра" (т. 1, л.д. 29).
29.01.2008 администрация района (арендодатель) и предприниматель Ткаченко М.В. (арендатор) заключили сроком на 5 лет с 29.01.2008 по 28.01.2013 договор N 290108-2 аренды земельного участка площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:60 00 03:0599, предоставленного для использования в целях сельскохозяйственного производства. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 05.03.2008. Участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 30-34).
Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид его разрешенного использования - в целях сельскохозяйственного производства. Кадастровый номер участка изменился с номера 61:10:60 00 03:0599 на номер 61:10:0600003:599 (т. 1, л. д. 31/оборот, 93-94).
15.01.2016 Ткаченко М.В. обратился в администрацию поселения с заявлением, в котором просил заключить на новый срок 3 года без проведения торгов договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 830 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:10:600003:0599, местоположением: в 4,9 км по направлению на юго-восток от х. Рясной, Ростовская область, Егорлыкский район, с/с Балабановский, райпо "Искра", в целях сельскохозяйственного производства. Заявление поступило в администрацию поселения 15.01.2016 (т. 1, л.д. 141).
Письмом от 27.01.2016 N 89 администрация поселения, рассмотрев заявление о заключении договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2 на новый срок, сообщила главе КФХ о том, что не намерена продлевать договор аренды, так как участок используется не по целевому назначению. Сославшись на пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса, статью 450 Гражданского кодекса и пункт 6.2 договора аренды, администрация поселения сообщила арендатору о расторжении с ним договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2, и о том, что по истечении 3-х месяцев обратится в регистрирующий орган с заявлением о прекращении договора аренды (т. 1, л.д. 35).
Согласно выписке из ЕГРП от 07.06.2016, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:599 зарегистрированные права отсутствуют (т. 1, л.д. 92).
Полагая, что одностороннее расторжение администрацией поселения договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2 осуществлено в нарушение действующего законодательства и его прав, а администрация поселения (с учетом передачи полномочий - администрация района) обязана заключить с Ткаченко М.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600003:599, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что в связи с продолжившимся после истечения 28.01.2013 срока действия договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2, использованием земельного участка арендатором в отсутствие возражений арендодателя, действие названного договора возобновлено на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Руководствуясь положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, условиями договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2, не предусматривающими иного, суд апелляционной инстанции констатировал, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды, срок действия которого не определен, заявленный за 3 месяца до прекращения договора, не противоречит закону, вне зависимости от приведенных в уведомлении от 27.01.2016 N 89 оснований, в связи с чем, отказал в удовлетворении требования о признании одностороннего расторжения администрацией поселения договора аренды земельного участка незаконным.
Довод жалобы о том, что указание в уведомлении от 27.01.2016 N 89 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2008 N 290108-2 на нецелевое использование участка, нарушает права истца, поскольку является препятствием для заключения договора аренды на новый срок в соответствии с требованиями Земельного кодекса, подлежит отклонению, поскольку данное уведомление обоснованно квалифицировано апелляционным судом в качестве одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.
Доказательством расторжения спорного договора по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса, препятствующего арендатору земельного участка заключить новый договор аренды участка без проведения торгов (подпункт 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса), одностороннее уведомление от 27.01.2016 не является. Пункт 6.2 договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2, на который имеется ссылка в уведомлении от 27.01.2016, как и нормы пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, прямо указывает на судебный порядок расторжения договора по требованию арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению (пункт 4.1.1 договора).
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168, части 1 статьи 199, части 4 статьи 200 и статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске (заявлении, поданном в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
При вынесении обжалуемых судебных актов судебные инстанции не квалифицировали заявленное главой КФХ требование об обязании администрации района заключить договор аренды земельного участка и не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), в силу которых, в случае признания действий (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю, а при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.
Пунктами 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено следующее. В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Доказательства направления главой КФХ до обращения в арбитражный суд в администрацию района (или в администрацию поселения) оферты (проекта договора аренды земельного участка) в деле отсутствуют, тогда как имеется заявление главы КФХ в администрацию поселения от 15.01.2016, и ответ на него от 27.01.2016. Правовой оценки данные обстоятельства со стороны судебных инстанций не получили.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 Земельного кодекса, требования к заявлению и прилагаемым к нему документам - в статье 39.17 данного Кодекса, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в статье 39.16 Земельного кодекса.
В соответствии с положениями статьи 39.17 Земельного кодекса, в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи; при этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка (пункт 3).
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из перечисленных в пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса действий.
Заявление главы КФХ от 15.01.2016, ответ на него администрации поселения от 27.01.2016, на предмет соответствия положениям вышеназванных норм Земельного кодекса судебные инстанции надлежащим образом не проанализировали.
Сославшись на то, что истец не лишен возможности обратиться с заявлением (новым) для заключения договора аренды на новый срок, с приложением всех необходимых документов, суды не приняли во внимание установленные ими же фактические обстоятельства отказа арендодателя от договора аренды от 29.01.2008 N 290108-2, и наличие права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов только у арендатора земельного участка (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Проверяя обоснованность выводов суда первой инстанции в части оценки заявления главы КФХ от 15.01.2016, суду апелляционной инстанции необходимо учесть содержание ответа на него от 27.01.2016, и положения пункта 3 статьи 39.17 Земельного кодекса.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288, Арбитражного процессуального кодекса).
Поскольку суд апелляционной инстанции в части отменил решение от 18.01.2017 и обоснованно принял свой судебный акт о частичном отказе в иске, при новом рассмотрении апелляционному суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора и имеющимся в деле доказательствам, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А53-23738/2016 в части оставления без изменения решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2017 по настоящему делу отменить, в указанной части дело N А53-23738/2016 направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А53-23738/2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)