Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Новик В.Л., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель не явился, извещен;
- от ответчика - представитель Флоряну А.В. по доверенности от 18.09.2017, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017
по делу N А32-7077/2017
по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар
к ответчику ООО "Елена-92"
о расторжении договор аренды земельного участка и об обязании ООО "Елена-92" вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 14.12.2010 N 4300016935, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Елена-92", обязании ООО "Елена-92" вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0427001:71 путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением суда от 05.07.2017 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что основания для применения пункта 3.2.5 договора аренды, статьи 46 ЗК РФ подтверждены материалами дела. Каких-либо зависящих от администрации препятствий в освоении земельного участка, его застройке, ответчик не представил. Из материалов дела не усматривается, что в течение трех лет с даты заключения договора аренды, ответчик обращался в администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, а также что администрацией принимались решения об отказе в выдаче указанных документов, которые впоследствии были признаны судом незаконными. Заявитель указывает, что ответчиком не оспорено, что на момент обращения в суд с рассматриваемым иском в феврале 2017 года земельный участок для согласованных договором целей предоставления не использовался, по истечении трех лет аренды земельный участок остался незастроенным. При составлении акта осмотра земельного участка присутствие землепользователя не требуется. Представленные ответчиком в материалы дела документы предшествуют началу строительства, которое на участке к моменту обращения с настоящим иском не осуществлялось.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставила, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 26.11.2010 N 9675 "О предоставлении ООО "Елена-92" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Елена-92" заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2010 N 4300016935 (далее - договор).
Пунктом 1.1. договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0427001:71.
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства многофункционального паркинга, срок действия договора 26.11.2020.
Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25.04.2011, регистрационная запись N 23-23-01/2011-017.
В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Актом осмотра земельного участка от 27.05.2016 N 1361 установлено, что земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений. На части участка расположены навалы щебня и грузовой автотранспорт.
В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2016 N 29/2511 на земельный участок площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара подготовлен градостроительный план от 17.03.2015 N БШ 23306000-00000000004735 разрешение на строительство объекта на указанном земельном участке не выдавалось.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 10.08.2016 N 24559.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.
Актом осмотра земельного участка от 31.10.2016 N 2876 установлено, что земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений. На части участка расположены навалы щебня и грузовой автотранспорт.
В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 24.11.2016 N 16021/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.
Указывая на данные обстоятельства, администрация обратилась в суд.
Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Уведомлением от 24.11.2016 N 16021/01 администрация сообщила о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.
Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Елена-92" заключен договор аренды земельного участка.
Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.
В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка истец представил акты обследования. По требованию суда первой инстанции истцом в материалы дела представлен акт осмотра N 1245 от 07.06.2017.
Отклоняя указанный акт в качестве надлежащего доказательства, суд первой инстанции обоснованно учел, что акт осмотра N 1245 от 07.06.2017 составлен без указание на извещение лица о проверке использования им арендованного земельного участка, составлен в одностороннем порядке, единолично специалистом отдела без участия свидетелей.
Таким образом, доводы истца о нарушении ответчиком целевого назначения земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство истцом не доказано, в связи с чем, не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя (истца).
Кроме того, поскольку договор аренды земельного участка не содержит условий о сроках строительства каких-либо объектов недвижимого имущества, доводы истца о неосуществлении ответчиком строительства в течение трех лет не принимаются судом.
При этом, суд исходит из следующего.
В соответствии с положениями СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (с Изменением N 1), а именно п. 3.96 паркингом является место для стоянки автомобилей. Вместе с тем, п. 3.1 указанного акта установлено, что стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг, парковка, гараж, гараж-стоянка) это здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть: встроенными, встроено-пристроенными, отдельно стоящими, пристроенными, подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа; модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными; полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими.
Таким образом, условиями договора предусмотрено, что земельный участок должен использоваться для стоянки автомобилей.
Истцом в материалы дела не предоставлено надлежащих, относимых и допустимых доказательств использования земельного участка в нарушение требований договора и законодательства РФ в части нецелевого использования земельного участка.
Вместе с тем, согласно материалам дела, ООО "Елена-92" неоднократно обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о выдаче разрешений на строительство. В связи с чем, заявителем был подготовлен и направлен в уполномоченную организацию пакет документов для выдачи разрешения на строительство указанных выше объектов.
Заявителем были произведены все необходимые согласовательные процедуры в отношении указанных выше объектов.
Однако, решениями департамента архитектуры и градостроительства администрация муниципального образования город Краснодар N 24/3280-1 от 06.04.2017 г.; N 24/3263-1 от 06.04.2017 г., в выдаче разрешения на строительство объектов отказано.
Пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является, в том числе, отсутствие документов, предусмотренных частями 7, 9 и 10 данной статьи, либо их несоответствие требованиям градостроительного плана земельного участка.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (статья 51 Градостроительного кодекса).
В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей), положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Кодекса), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Согласно письму администрации N 24/3280-1 от 06.04.2017 г.; N 24/3263-1 от 06.04.2017 г., основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объектов явилось то, что проектной документацией не предусмотрены мероприятия по инженерной защите территории, не предоставлены технические условия на ливневую канализацию, функциональное зонирование земельного участка не соответствует генеральному плану муниципального образования город Краснодар.
Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован ст. 51 ГрК РФ, в соответствии с ч. 1 которой разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
Согласно ч. 10 ст. 51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч. 7 и 9 настоящей статьи документов.
Часть 13 ст. 51 ГрК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, который не может быть расширен органом, уполномоченным на выдачу соответствующих разрешений.
В настоящее время законность и обоснованность вынесенных решений обжалуется в рамках дела N А32-15605/2017.
Учитывая изложенное, доводы жалобы истца в указанной части не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Как установлено судом, и не оспаривается истцом, арендная плата вносится своевременно, задолженность отсутствует.
Кроме того, ответчиком получен градостроительный план земельного участка. В соответствии с договором подряда от 15.07.2011 и актом сдачи-приемки выполненных работ осуществлен вывоз земляных масс с участка, осуществлена планировка земельного участка с использованием строительной техники, осуществлена отсыпка участка гравийно-песчаной смесью.
Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда о том, что отсутствие строительства на спорном земельном участке обусловлено не бездействием ответчика, а изначальным существенным затруднением в целевом использовании земельного участка.
Кроме того, арендодатель отказывая в выдаче разрешения на строительство фактически сам ограничивает хозяйственную деятельность ответчика на спорном земельном участке. Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Как обоснованно отмечено судом, в данном случае отсутствие застройки земельного участка не может быть отнесено исключительно на арендатора, которым в течение трехлетнего срока с момента заключения договора принимались меры, объективно необходимые для начала легального строительства.
Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что поведение общества было обоснованно признано добросовестным, направленным на реальное исполнение договора аренды с учетом цели предоставления земельного участка. Изначально легальное строительство было невозможно не по вине арендатора, столкнувшегося с проблемой получения разрешения на строительство.
При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, в иске отказано правомерно. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017 по делу N А32-7077/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2017 N 15АП-13586/2017 ПО ДЕЛУ N А32-7077/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2017 г. N 15АП-13586/2017
Дело N А32-7077/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Новик В.Л., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель не явился, извещен;
- от ответчика - представитель Флоряну А.В. по доверенности от 18.09.2017, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017
по делу N А32-7077/2017
по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар
к ответчику ООО "Елена-92"
о расторжении договор аренды земельного участка и об обязании ООО "Елена-92" вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок,
принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 14.12.2010 N 4300016935, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Елена-92", обязании ООО "Елена-92" вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0427001:71 путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением суда от 05.07.2017 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что основания для применения пункта 3.2.5 договора аренды, статьи 46 ЗК РФ подтверждены материалами дела. Каких-либо зависящих от администрации препятствий в освоении земельного участка, его застройке, ответчик не представил. Из материалов дела не усматривается, что в течение трех лет с даты заключения договора аренды, ответчик обращался в администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство, а также что администрацией принимались решения об отказе в выдаче указанных документов, которые впоследствии были признаны судом незаконными. Заявитель указывает, что ответчиком не оспорено, что на момент обращения в суд с рассматриваемым иском в феврале 2017 года земельный участок для согласованных договором целей предоставления не использовался, по истечении трех лет аренды земельный участок остался незастроенным. При составлении акта осмотра земельного участка присутствие землепользователя не требуется. Представленные ответчиком в материалы дела документы предшествуют началу строительства, которое на участке к моменту обращения с настоящим иском не осуществлялось.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставила, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 26.11.2010 N 9675 "О предоставлении ООО "Елена-92" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Елена-92" заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2010 N 4300016935 (далее - договор).
Пунктом 1.1. договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара с кадастровым номером 23:43:0427001:71.
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства многофункционального паркинга, срок действия договора 26.11.2020.
Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25.04.2011, регистрационная запись N 23-23-01/2011-017.
В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Актом осмотра земельного участка от 27.05.2016 N 1361 установлено, что земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений. На части участка расположены навалы щебня и грузовой автотранспорт.
В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2016 N 29/2511 на земельный участок площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара подготовлен градостроительный план от 17.03.2015 N БШ 23306000-00000000004735 разрешение на строительство объекта на указанном земельном участке не выдавалось.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 10.08.2016 N 24559.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.
Актом осмотра земельного участка от 31.10.2016 N 2876 установлено, что земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений. На части участка расположены навалы щебня и грузовой автотранспорт.
В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 24.11.2016 N 16021/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.
Указывая на данные обстоятельства, администрация обратилась в суд.
Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Уведомлением от 24.11.2016 N 16021/01 администрация сообщила о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное уведомление возвращено истцу в связи с истечением срока хранения.
Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Елена-92" заключен договор аренды земельного участка.
Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.
В подтверждение нарушения ответчиком разрешенного использования земельного участка истец представил акты обследования. По требованию суда первой инстанции истцом в материалы дела представлен акт осмотра N 1245 от 07.06.2017.
Отклоняя указанный акт в качестве надлежащего доказательства, суд первой инстанции обоснованно учел, что акт осмотра N 1245 от 07.06.2017 составлен без указание на извещение лица о проверке использования им арендованного земельного участка, составлен в одностороннем порядке, единолично специалистом отдела без участия свидетелей.
Таким образом, доводы истца о нарушении ответчиком целевого назначения земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство истцом не доказано, в связи с чем, не может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя (истца).
Кроме того, поскольку договор аренды земельного участка не содержит условий о сроках строительства каких-либо объектов недвижимого имущества, доводы истца о неосуществлении ответчиком строительства в течение трех лет не принимаются судом.
При этом, суд исходит из следующего.
В соответствии с положениями СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (с Изменением N 1), а именно п. 3.96 паркингом является место для стоянки автомобилей. Вместе с тем, п. 3.1 указанного акта установлено, что стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг, парковка, гараж, гараж-стоянка) это здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть: встроенными, встроено-пристроенными, отдельно стоящими, пристроенными, подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа; модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными; полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими.
Таким образом, условиями договора предусмотрено, что земельный участок должен использоваться для стоянки автомобилей.
Истцом в материалы дела не предоставлено надлежащих, относимых и допустимых доказательств использования земельного участка в нарушение требований договора и законодательства РФ в части нецелевого использования земельного участка.
Вместе с тем, согласно материалам дела, ООО "Елена-92" неоднократно обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о выдаче разрешений на строительство. В связи с чем, заявителем был подготовлен и направлен в уполномоченную организацию пакет документов для выдачи разрешения на строительство указанных выше объектов.
Заявителем были произведены все необходимые согласовательные процедуры в отношении указанных выше объектов.
Однако, решениями департамента архитектуры и градостроительства администрация муниципального образования город Краснодар N 24/3280-1 от 06.04.2017 г.; N 24/3263-1 от 06.04.2017 г., в выдаче разрешения на строительство объектов отказано.
Пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
Согласно части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является, в том числе, отсутствие документов, предусмотренных частями 7, 9 и 10 данной статьи, либо их несоответствие требованиям градостроительного плана земельного участка.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (статья 51 Градостроительного кодекса).
В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; схемы, отображающие архитектурные решения; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей), положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Кодекса), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Согласно письму администрации N 24/3280-1 от 06.04.2017 г.; N 24/3263-1 от 06.04.2017 г., основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство объектов явилось то, что проектной документацией не предусмотрены мероприятия по инженерной защите территории, не предоставлены технические условия на ливневую канализацию, функциональное зонирование земельного участка не соответствует генеральному плану муниципального образования город Краснодар.
Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован ст. 51 ГрК РФ, в соответствии с ч. 1 которой разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
Согласно ч. 10 ст. 51 ГрК РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч. 7 и 9 настоящей статьи документов.
Часть 13 ст. 51 ГрК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, который не может быть расширен органом, уполномоченным на выдачу соответствующих разрешений.
В настоящее время законность и обоснованность вынесенных решений обжалуется в рамках дела N А32-15605/2017.
Учитывая изложенное, доводы жалобы истца в указанной части не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Как установлено судом, и не оспаривается истцом, арендная плата вносится своевременно, задолженность отсутствует.
Кроме того, ответчиком получен градостроительный план земельного участка. В соответствии с договором подряда от 15.07.2011 и актом сдачи-приемки выполненных работ осуществлен вывоз земляных масс с участка, осуществлена планировка земельного участка с использованием строительной техники, осуществлена отсыпка участка гравийно-песчаной смесью.
Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда о том, что отсутствие строительства на спорном земельном участке обусловлено не бездействием ответчика, а изначальным существенным затруднением в целевом использовании земельного участка.
Кроме того, арендодатель отказывая в выдаче разрешения на строительство фактически сам ограничивает хозяйственную деятельность ответчика на спорном земельном участке. Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Как обоснованно отмечено судом, в данном случае отсутствие застройки земельного участка не может быть отнесено исключительно на арендатора, которым в течение трехлетнего срока с момента заключения договора принимались меры, объективно необходимые для начала легального строительства.
Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено основание прекращения права на земельный участок в виде неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что поведение общества было обоснованно признано добросовестным, направленным на реальное исполнение договора аренды с учетом цели предоставления земельного участка. Изначально легальное строительство было невозможно не по вине арендатора, столкнувшегося с проблемой получения разрешения на строительство.
При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, в иске отказано правомерно. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017 по делу N А32-7077/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.Л.НОВИК
И.В.ПОНОМАРЕВА
В.Л.НОВИК
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)