Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Залогодатель по соглашению о предоставлении отступного ссылается на нарушение своих прав.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кумач" Гарновой И.А. (доверенность от 05.07.2014), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Мороз Е.Д. (доверенность от 25.12.2014), от акционерного общества "Коммерческий банк "ГЛОБЭКС" Кофтовой Е.Ю. (доверенность от 31.12.2014), рассмотрев 16.12.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2015 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-61196/2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кумач", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А, ОГРН 1079847146620, ИНН 7801457183 (далее - ООО "Кумач"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), оформленного сообщением от 22.07.2014 N 66/003/2014-389, 390, 391, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения 13-Н, 19-Н, 21-Н площадью 256,8 кв. м, 331,1 кв. м и 346,2 кв. м с кадастровыми номерами 78:6:2076:29:14:13, 78:06:0002076:2228 и 78:6:2076:29:14:5 соответственно, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А, а также об обязании зарегистрировать переход права собственности на названные помещения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Матадор", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А, ОГРН 1079847147060, ИНН 7801457200 (далее - ООО "Матадор"), закрытое акционерное общество "Коммерческий банк "ГЛОБЭКС", место нахождения: 109004, Москва, ул. Земляной вал, д. 59, стр. 2, ОГРН 1027739326010, ИНН 7744001433 (в настоящее время - акционерное общество "Коммерческий банк "ГЛОБЭКС", далее - Банк).
Решением от 02.02.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.09.2015, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, с учетом требований подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) государственная регистрация права собственности Банка на спорные помещения без одновременной регистрации перехода права собственности к этому лицу на земельный участок, занятый зданием, в котором расположены данные помещения, принадлежащий ООО "Матадор" и ООО "Кумач", невозможна; суды неверно истолковали подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.
В отзывах на кассационную жалобу Банк и ООО "Кумач" просят оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители Банка и ООО "Кумач" - в отзывах на нее. Представитель ООО "Кумач" пояснил, что это общество не является собственником иных помещений в здании по указанному адресу, однако использует земельный участок для парковки автотранспорта. Представитель Банка сообщил, что в настоящее время вопрос о правах на земельный участок им не рассматривается.
ООО "Матадор" о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, однако представителя в судебное заседание не направило, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 19.02.2008, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - ООО "Союз"), ООО "Кумач" приобрело помещения 12-Н, 13-Н, 21-Н с кадастровыми номерами 78:6:2076:29:14:16, 78:6:2076:29:14:13, 78:6:2076:29:14:5 в нежилом здании и долю в размере 325/4117 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:6:2076:37 площадью 4117 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А. Согласно пункту 1.5 договора доля в праве собственности на земельный участок приобретена ООО "Союз" на основании договора от 28.08.2007 N 4474-ЗУ купли-продажи земельного участка в процессе приватизации.
ООО "Матадор" являлось собственником помещения 19-Н с кадастровым номером 78:06:0002076:2228, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.03.2008 серии 78-АГ 280960, а также доли в размере 30/4117 в праве собственности на упомянутый выше земельный участок.
В соответствии с соглашением от 09.09.2013 о способе и условиях выдела долей участников долевой собственности, заключенного собственниками земельного участка с кадастровым номером 78:6:2076:37 площадью 4117 кв. м, осуществлен раздел этого участка на два: площадью 1180 кв. м и 2937 кв. м с кадастровыми номерами 78:06:0002076:2631 и 78:06:0002076:2632, а также определены размеры долей, в том числе ООО "Кумач" (55/2937) и ООО "Матадор" (30/2937), в земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002076:2632.
Банк (кредитор), ООО "Кумач" и ООО "Матадор" (залогодатели) 17.02.2014 заключили соглашение о предоставлении отступного, в соответствии с которым стороны договорились о прекращении обязательств общества с ограниченной ответственностью "Реверс" (должника) по договору от 21.12.2009 N КЛ-313/2009 об открытии кредитной линии в сумме 39 219 665 руб. и договорам ипотеки от 21.12.2009 и поручительства от 16.02.2010 N 313.1/2009, 313.2/2009 путем предоставления залогодателями принадлежащих ООО "Кумач" и ООО "Матадор" нежилых помещений 13-Н, 21-Н и 19-Н, являвшихся предметом договоров ипотеки, с момента государственной регистрации права собственности Банка на эти помещения.
Стороны 27.02.2014 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода прав на помещения, приложив свидетельства о государственной регистрации юридических лиц и о постановке на налоговый учет, уставы, доверенности от 09.06.2012, 17.01.2014, 21.02.2014, 14.03.2014, платежное поручение.
Уведомлением от 19.03.2014 N 66/003/2014-389, 390, 391 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации до 18.04.2014, указав, что вопрос о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения может быть решен одновременно с регистрацией перехода права на долю в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором указанные помещения находятся.
Сообщением от 22.07.2014 N 66/003/2014-389, 390, 391 Управление Росреестра на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 и абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) отказало в государственной регистрации перехода права собственности, указав, что в нарушение требований статьи 25.5 Закона N 122-ФЗ стороны представили на регистрацию перехода права собственности документы, касающиеся только спорных помещений, тогда как при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом, в случае их принадлежности одному и тому же лицу.
ООО "Кумач", ссылаясь на незаконность отказа Управления Росреестра, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, указав, что отчуждаемые помещения являются частью здания и не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, предоставленным для эксплуатации всего здания, со ссылкой на подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ удовлетворили заявленные требования.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Сторонами не оспаривается и материалами дела подтверждается, что ООО "Кумач" и ООО "Матадор" являются одновременно собственниками помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А и занимаемого этим зданием земельного участка с кадастровым номером 78:6:2076:37 площадью 4117 кв. м (после раздела - 78:06:0002076:2632 площадью 2937 кв. м), приобретенного в порядке приватизации предыдущим собственником помещений.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Однако заключенное между Банком, ООО "Кумач" и ООО "Матадор" соглашение от 17.02.2014 не содержит условий о передаче Банку права собственности на принадлежащие обществам доли в праве собственности на земельный участок. Более того, ООО "Кумач" указывает, что не передавало принадлежащую ему долю в праве собственности на участок и намерено использовать участок, не являясь при этом собственником помещений.
Ссылка судов на подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ судом кассационной инстанции отклоняется. Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. То есть спорный земельный участок принадлежит как ООО "Матадор", так и ООО "Кумач" и иным лицам с определением размеров их долей. Отчуждение принадлежащих ООО "Матадор" и ООО "Кумач" помещений в здании не требует выдела в натуре части находящегося в общей долевой собственности земельного участка, на котором это здание расположено, поэтому указанная судами норма права к спорным правоотношениям не может быть применена.
Согласно статье 25.5 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
Поскольку ООО "Матадор" и ООО "Кумач", являясь одновременно собственниками помещений 13-Н, 19-Н, 21-Н в здании и долей в праве собственности на земельный участок, на котором это здание расположено, заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок не подавали, иных помещений в собственности не имеют, Управление Росреестра, обоснованно сославшись на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и статью 25.5 Закона N 122-ФЗ, правомерно отказало в регистрации перехода права собственности к Банку на спорные объекты.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 3 части 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с принятием нового решения - об отказе ООО "Кумач" в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 02.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А56-61196/2014 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2015 ПО ДЕЛУ N А56-61196/2014
Требование: О признании незаконным решения об отказе в регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Залогодатель по соглашению о предоставлении отступного ссылается на нарушение своих прав.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. по делу N А56-61196/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кумач" Гарновой И.А. (доверенность от 05.07.2014), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Мороз Е.Д. (доверенность от 25.12.2014), от акционерного общества "Коммерческий банк "ГЛОБЭКС" Кофтовой Е.Ю. (доверенность от 31.12.2014), рассмотрев 16.12.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2015 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-61196/2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кумач", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А, ОГРН 1079847146620, ИНН 7801457183 (далее - ООО "Кумач"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), оформленного сообщением от 22.07.2014 N 66/003/2014-389, 390, 391, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения 13-Н, 19-Н, 21-Н площадью 256,8 кв. м, 331,1 кв. м и 346,2 кв. м с кадастровыми номерами 78:6:2076:29:14:13, 78:06:0002076:2228 и 78:6:2076:29:14:5 соответственно, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А, а также об обязании зарегистрировать переход права собственности на названные помещения.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Матадор", место нахождения: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А, ОГРН 1079847147060, ИНН 7801457200 (далее - ООО "Матадор"), закрытое акционерное общество "Коммерческий банк "ГЛОБЭКС", место нахождения: 109004, Москва, ул. Земляной вал, д. 59, стр. 2, ОГРН 1027739326010, ИНН 7744001433 (в настоящее время - акционерное общество "Коммерческий банк "ГЛОБЭКС", далее - Банк).
Решением от 02.02.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.09.2015, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, с учетом требований подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) государственная регистрация права собственности Банка на спорные помещения без одновременной регистрации перехода права собственности к этому лицу на земельный участок, занятый зданием, в котором расположены данные помещения, принадлежащий ООО "Матадор" и ООО "Кумач", невозможна; суды неверно истолковали подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.
В отзывах на кассационную жалобу Банк и ООО "Кумач" просят оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители Банка и ООО "Кумач" - в отзывах на нее. Представитель ООО "Кумач" пояснил, что это общество не является собственником иных помещений в здании по указанному адресу, однако использует земельный участок для парковки автотранспорта. Представитель Банка сообщил, что в настоящее время вопрос о правах на земельный участок им не рассматривается.
ООО "Матадор" о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, однако представителя в судебное заседание не направило, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 19.02.2008, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - ООО "Союз"), ООО "Кумач" приобрело помещения 12-Н, 13-Н, 21-Н с кадастровыми номерами 78:6:2076:29:14:16, 78:6:2076:29:14:13, 78:6:2076:29:14:5 в нежилом здании и долю в размере 325/4117 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:6:2076:37 площадью 4117 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А. Согласно пункту 1.5 договора доля в праве собственности на земельный участок приобретена ООО "Союз" на основании договора от 28.08.2007 N 4474-ЗУ купли-продажи земельного участка в процессе приватизации.
ООО "Матадор" являлось собственником помещения 19-Н с кадастровым номером 78:06:0002076:2228, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.03.2008 серии 78-АГ 280960, а также доли в размере 30/4117 в праве собственности на упомянутый выше земельный участок.
В соответствии с соглашением от 09.09.2013 о способе и условиях выдела долей участников долевой собственности, заключенного собственниками земельного участка с кадастровым номером 78:6:2076:37 площадью 4117 кв. м, осуществлен раздел этого участка на два: площадью 1180 кв. м и 2937 кв. м с кадастровыми номерами 78:06:0002076:2631 и 78:06:0002076:2632, а также определены размеры долей, в том числе ООО "Кумач" (55/2937) и ООО "Матадор" (30/2937), в земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002076:2632.
Банк (кредитор), ООО "Кумач" и ООО "Матадор" (залогодатели) 17.02.2014 заключили соглашение о предоставлении отступного, в соответствии с которым стороны договорились о прекращении обязательств общества с ограниченной ответственностью "Реверс" (должника) по договору от 21.12.2009 N КЛ-313/2009 об открытии кредитной линии в сумме 39 219 665 руб. и договорам ипотеки от 21.12.2009 и поручительства от 16.02.2010 N 313.1/2009, 313.2/2009 путем предоставления залогодателями принадлежащих ООО "Кумач" и ООО "Матадор" нежилых помещений 13-Н, 21-Н и 19-Н, являвшихся предметом договоров ипотеки, с момента государственной регистрации права собственности Банка на эти помещения.
Стороны 27.02.2014 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода прав на помещения, приложив свидетельства о государственной регистрации юридических лиц и о постановке на налоговый учет, уставы, доверенности от 09.06.2012, 17.01.2014, 21.02.2014, 14.03.2014, платежное поручение.
Уведомлением от 19.03.2014 N 66/003/2014-389, 390, 391 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации до 18.04.2014, указав, что вопрос о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения может быть решен одновременно с регистрацией перехода права на долю в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором указанные помещения находятся.
Сообщением от 22.07.2014 N 66/003/2014-389, 390, 391 Управление Росреестра на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 и абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) отказало в государственной регистрации перехода права собственности, указав, что в нарушение требований статьи 25.5 Закона N 122-ФЗ стороны представили на регистрацию перехода права собственности документы, касающиеся только спорных помещений, тогда как при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом, в случае их принадлежности одному и тому же лицу.
ООО "Кумач", ссылаясь на незаконность отказа Управления Росреестра, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, указав, что отчуждаемые помещения являются частью здания и не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, предоставленным для эксплуатации всего здания, со ссылкой на подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ удовлетворили заявленные требования.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Сторонами не оспаривается и материалами дела подтверждается, что ООО "Кумач" и ООО "Матадор" являются одновременно собственниками помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 58, лит. А и занимаемого этим зданием земельного участка с кадастровым номером 78:6:2076:37 площадью 4117 кв. м (после раздела - 78:06:0002076:2632 площадью 2937 кв. м), приобретенного в порядке приватизации предыдущим собственником помещений.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Однако заключенное между Банком, ООО "Кумач" и ООО "Матадор" соглашение от 17.02.2014 не содержит условий о передаче Банку права собственности на принадлежащие обществам доли в праве собственности на земельный участок. Более того, ООО "Кумач" указывает, что не передавало принадлежащую ему долю в праве собственности на участок и намерено использовать участок, не являясь при этом собственником помещений.
Ссылка судов на подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ судом кассационной инстанции отклоняется. Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. То есть спорный земельный участок принадлежит как ООО "Матадор", так и ООО "Кумач" и иным лицам с определением размеров их долей. Отчуждение принадлежащих ООО "Матадор" и ООО "Кумач" помещений в здании не требует выдела в натуре части находящегося в общей долевой собственности земельного участка, на котором это здание расположено, поэтому указанная судами норма права к спорным правоотношениям не может быть применена.
Согласно статье 25.5 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
Поскольку ООО "Матадор" и ООО "Кумач", являясь одновременно собственниками помещений 13-Н, 19-Н, 21-Н в здании и долей в праве собственности на земельный участок, на котором это здание расположено, заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок не подавали, иных помещений в собственности не имеют, Управление Росреестра, обоснованно сославшись на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и статью 25.5 Закона N 122-ФЗ, правомерно отказало в регистрации перехода права собственности к Банку на спорные объекты.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 3 части 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с принятием нового решения - об отказе ООО "Кумач" в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 02.02.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А56-61196/2014 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.
Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)