Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Товарищество ссылалось на нарушение требований к образованию участков и невозможность нормальной эксплуатации жилых домов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников недвижимости (ТСЖ) "Малюгиной 220" (ИНН 6163100387, ОГРН 1106195000251) - Сатири В.В. (доверенность от 06.09.2017), в отсутствие ответчиков: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН 1096195001704), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), третьих лиц: Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения Высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова" (ИНН 6164028535, ОГРН 1026103286340), товарищества собственников жилья "Орфей" (ИНН 6163053024, ОГРН 1026103172700), Порядочной Надежды Васильевны, департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), открытого акционерного общества "Донэнерго" (ИНН 6163089292, ОГРН 1076163010890), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу N А53-21399/2015 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.), установил следующее.
Товарищество собственников недвижимости (ТСЖ) "Малюгиной 220" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - территориальное управление), в котором просило:
- - признать недействительными результаты кадастровых работ, проведенных в связи с образованием 3-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, в виде межевого плана земельного участка от 07.07.2015, выполненного кадастровым инженером Ростовского филиала ОАО "Госземкадастрсъемка" Радаевым А.П.;
- - признать незаконным действия ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - кадастровая палата) по постановке на государственный кадастровый учет земельных участков из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под жилую многоэтажную застройку, с кадастровыми номерами 61:44:0040302:706, 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:707, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной;
- - возложить на кадастровую палату обязанность снять с государственного кадастрового учета земельные участки из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под жилую многоэтажную застройку, с кадастровыми номерами 61:44:0040302:706, 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной, восстановить прежние значения координат поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной;
- - признать недействительным (отсутствующим) зарегистрированное право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под жилую застройку многоэтажную, площадью 1645 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040302:706, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной;
- - установить координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 в соответствии с межевым планом от 17.07.2015 N 37, изготовленным кадастровым инженером ООО "НПК "БКТ" Поляковым В.В.;
- - произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной, согласно межевому плану от 27.07.2015 N 55, путем образования 2-х земельных участков под объектами недвижимости для эксплуатации многоквартирного жилого дом, с характерными точками границ земельных участков, отраженных в межевом плане от 27.07.2015 N 55 (т. 3, л.д. 1-12).
На основании определения от 26.10.2015 кадастровая палата привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2016 (судья Пипник Т.Д.) ходатайство о назначении экспертизы отклонено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что товарищество не может обладать самостоятельным процессуальным интересом, иметь собственных притязаний на участок, который в силу закона отнесен к общей собственности. Правомерность результатов кадастровых работ в виде межевого плана земельного участка от 07.07.2015 установлена вступившим в законную силу судебным актом (решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014; дело N 2-1437/14). С учетом предмета иска (о границах участка, предоставленного в общую собственность), требования по такому спору могут быть заявлены в отношении одного и того же предмета к одному и тому же лицу лишь однократно, независимо от того, предъявлены ли они одним из собственников или их представителем - товариществом. Однократно разрешив вопрос о разделе участка, суд не вправе пересматривать этот вывод по иску другого лица, поскольку таким решением по существу разрешается спор между одними и теми же лицами - всеми собственниками и ответчиком. Оснований для прекращения производства по делу суд не усмотрел ввиду различия состава сторон и предмета требований. Суд первой инстанции отклонил довод о том, что при формировании спорных участков нарушена граница участка с кадастровым номером 61:44:0040302:2, принадлежащего на праве собственности Порядочной Н.В., в подтверждение чему представлена кадастровая выписка о названном участке с указанием наложения границ. Возможный спор между титульными владельцами спорных участков и Порядочной Н.В. должен быть разрешен в самостоятельном порядке с участием названного лица в качестве стороны по иску. Сам факт наложения границ о наличии разногласий не свидетельствует. Истец не лишен возможности принять меры к урегулированию этого вопроса с названным собственником или к устранению возможной кадастровой ошибки.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 решение от 21.01.2016 изменено. Признан незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, осуществленный на основании распоряжения территориального управления от 17.07.2013 N 474-р путем формирования за счет границ исходного земельного участка территорий и границ земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:706 и 61:44:0040302:707 на основании межевого плана от 07.07.2015, подготовленного кадастровым инженером Ростовского филиала ОАО "Госземкадастрсъемка" ВИСХАГИ Радаевым А.П.; признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной, площадью 1645 кв. м, с исключением из реестра прав регистрационной записи от 30.07.2015 N 61-61/001-61/001/007/2015-5431/1. Апелляционный суд также предписал произвести раздел земельного участка площадью 4800 кв. м (кадастровый номер 61:44:0040302:33) путем формирования следующих земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0040302:705 площадью 3700 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0040302:707 площадью 1100 кв. м, с указанием координат границ поворотных точек участков. Апелляционный суд возложил на кадастровую палату обязанность внести следующие изменения в сведения ЕГРП: снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706; в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:707 и 61:44:0040302:705 внести изменения в сведения о границах и площади земельных участков с учетом пункта 3 резолютивной части постановления. В удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд указал, что истец оспаривает законность произведенного межевания на три отдельных участка с учетом нарушения прав собственников помещений многоквартирного жилого дома, ссылаясь на нарушение права долевой собственности, норм и правил при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33. Истец оспаривает раздел участков с присвоением отдельных кадастровых номеров, произведенный в 2015 году. Обстоятельства нарушения прав долевых собственников, раздела участков без соблюдения обязательных норм и правил при рассмотрении гражданских дел не исследовались судами. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33 сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", далее - Закон N 189-ФЗ; пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22). Документы, подтверждающие наличие третьей очереди строительства на преобразованном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040302:33, отсутствуют. Согласно экспертному заключению ранее единый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33 является неделимым для эксплуатации двух жилых домов (10 и 20 этажных), на нем расположенных, с учетом действующих обязательных норм и правил, учитывая выделение из него третьего земельного участка (кадастровый номер 61:44:0040302:706), в связи с нарушением обязательных норм и правил эксплуатации и обслуживания существующих многоквартирных жилых домов. Собственники жилых помещений данных многоквартирных домов в силу закона приобрели право общей собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания указанных домов в соответствии с обязательными нормами и правилами, поэтому основания для регистрации права собственности за Российской Федерацией на часть спорного участка (ранее единый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33) с выделением участка с кадастровым номером 61:44:0040302:706 площадью 1645 кв. м отсутствовали. Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на спорный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706 произведена после возникновения права общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и нарушает принадлежащие им права.
В кассационной жалобе территориальное управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 04.07.2017, оставить в силе решение от 21.01.2016. Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:040302:0033 не выделялся и не формировался для строительства, эксплуатации и обслуживания исключительно 10-ти и 20-ти этажных многоквартирных жилых домов. Данные многоквартирные жилые дома строились в разное время, не являются единым комплексом, либо составной частью друг друга. Апелляционный суд, ссылаясь на пункт 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, отмечая, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:040302:0033 поставлен на государственный кадастровый учет 10.12.1996 с уточненной площадью 4800 кв. м, делает противоречивый вывод о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок с момента введения в эксплуатацию 20-ти этажного дома по ул. Малюгиной, 220/84, то есть с 30.03.2012. В то же время 10-ти этажный дом по пер. Университетскому/ул. Филимоновской, 82/22 введен в эксплуатацию в 2003 году. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, выданном департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону 30.03.2012, указано "1 очередь", что не исключает возможность строительства на данном участке иных объектов. На образованный в соответствии с распоряжением территориального управления от 17.07.2013 N 474-р и поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706 зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707 в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента их формирования и проведения государственного кадастрового учета стали являться общей долевой собственностью собственников помещений в 10-ти и 20-ти этажных многоквартирных домах. Заявленные ТСЖ "Малюгиной 220" требования по настоящему делу идентичны по существу исковым требованиям собственников квартир, рассмотренным и отклоненным решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону о способе раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:040302:33. Сформированные и поставленные на государственный кадастровый учет в соответствии с распоряжением территориального управления от 17.07.2013 N 474-р земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:706 и 61:44:0040302:707 соответствуют установленным статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) требованиям к образуемым земельным участкам. При формировании земельных участков в границах застроенных территорий следует исходить не из требований к параметрам земельного участка, выделяемого для нужд строительства на момент формирования, а исходя из фактического использования участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны (фактического землепользования). Осуществляя оспариваемый раздел, территориальное управление исходило из того, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040302:33 уже находятся два многоквартирных жилых дома, введенных в эксплуатацию в 1998 и 2012 годы.
В отзывах ТСЖ "Малюгиной 220" и ТСЖ "Орфей" указали на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции. Консерватория в отзыве поддержала доводы жалобы территориального управления.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Малюгиной 220" полагал, что оспариваемое постановление основано на нормах действующего законодательства и принято с учетом установленных по делу фактических обстоятельств.
В судебном заседании 12.10.2017 объявлялся перерыв до 12 часов 10 минут 19 октября 2017 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 04.07.2017 следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:040302:33, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Университетский, ул. Малюгиной, ул. Филимоновская, зарегистрировано право собственности Российской Федерации (запись от 21.12.2007 N 61-61-01/604/2007-291) и право постоянного (бессрочного) пользования консерватории (запись от 16.08.2006 N 61-61-01/255/2006-145; т. 2, л.д. 41). Сведения о данном участке, предназначенном под жилую многоэтажную застройку, внесены в государственный кадастр недвижимости 10.12.1996 (т. 1, л.д. 26-32).
Суды установили, что на данном участке находятся два многоквартирных жилых дома: 20-ти этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малюгиной, 220/84, введенный в эксплуатацию 30.03.2012; 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский / ул. Филимоновская, 82/221, введенный в эксплуатацию в 2003 году.
В связи с возведением на участке двух многоквартирных жилых домов (10-этажного многоквартирного дома и 20-ти этажного многоквартирного дома), введением их в эксплуатацию, возник спор о наличии у жильцов многоквартирного дома права общей долевой собственности на указанный земельный участок и необходимости его раздела.
Один из собственников жилых помещений (Быков В.В.) обратился в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону с заявлением об оспаривании отказа территориального управления в предоставлении участка. Решением от 28.01.2011 по делу N 33-4351 в удовлетворении требований отказано (т. 2, л.д. 63-68). Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.04.2011 решение отменено, требования удовлетворены частично, территориальное управление обязано к совершению действий по разделу и предоставлению участка (т. 2, л.д. 68-72).
Исполняя судебный акт, территориальное управление в декабре 2011 года провело кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:040302:0033 на три самостоятельных участка, в том числе: под многоквартирным домом по пер. Университетскому/ул. Филимоновской, 82/221 и многоквартирным жилым домом по ул. Малюгина, 220/84. Территориальным управлением получен межевой план от 27.12.2011 с описанием трех земельных участков, их площади и границ на местности, выполненный кадастровым инженером Скакун В.Н.
Распоряжением территориального управления от 17.07.2013 N 474-р предписано сформировать три самостоятельных земельных участка; данный акт оспорен в судебном порядке частью собственников жилых помещений (т. 2, л.д. 61).
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014 (дело N 2-1437/14) по иску указанных лиц, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.04.2015, в удовлетворении искового заявления отказано (т. 2, л.д. 73-91).
Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2015, оставленным без изменения апелляционной инстанцией Ростовского областного суда, ТСЖ "Малюгиной 220" было отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014.
В связи с изменением требований к проведению кадастровых работ для постановки на кадастровый учет земельных участков территориальным управлением в 2015 году проведены кадастровые работы в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, в результате которых изготовлен межевой план от 07.07.2015 (т. 2, л.д. 110-124).
В результате процедуры раздела участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 образованы участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:706 и 61:44:0040302:707.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:706 площадью 1645 кв. м, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Университетский, ул. Малюгиной, ул. Филимоновская, зарегистрировано право собственности Российской Федерации (свидетельство о регистрации права от 30.07.2015, запись о регистрации N 61-61/001-61/001/007/2015-5431/1; т. 2, л.д. 62).
В рамках настоящего дела товарищество, уполномоченное на представление интересов собственников помещений в многоквартирном жилом доме (протокол от 25.01.2015 N 1/15, устав; т. 1, л.д. 19-25), ссылаясь на нарушение обязательных требований к образованию земельных участков, а также невозможность нормальной эксплуатации жилых домов в результате оспариваемого раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 (с образованием третьего участка с кадастровым номером 61:44:0040302:706), обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Статья 16 Закона N 189-ФЗ определяет, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12).
В рассматриваемом случае земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома и необходимые для их эксплуатации, не были сформированы до момента введения в действие Жилищного кодекса.
В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В то же время по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления N 10/22, следует, что до осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме).
Таким образом, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.
В силу приведенных норм земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.
С учетом положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях определения физических параметров территории, за счет которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, суд вправе назначить экспертизу.
Поскольку для правильного разрешения настоящего дела следовало установить обстоятельства соблюдения градостроительных норм и правил при осуществленном территориальным управлением разделе исходного земельного участка, достаточности сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707 для нормальной эксплуатации многоквартирных домов (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в этих домах), суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу.
В соответствии с полученным заключением площадь и границы земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:706, 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:707, сформированных территориальным управлением, не могут обеспечить надлежащую эксплуатацию ранее построенных 10 и 20 этажных домов, не соответствуют действующим градостроительным, строительным, техническим и иными обязательным нормам и правилами и существующей застройке. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33 (исходный участок) не является делимым для эксплуатации расположенных на нем двух жилых домов, с учетом действующих обязательных норм и правил, при условии образования за счет его территории третьего земельного участка (кадастровый номер 61:44:0040302:706). Представить вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 на три земельных участка, обеспечивающих эксплуатацию 10 и 20 этажных жилых домов, с учетом действующих норм и правил, и формирования третьего свободного земельного участка, не представляется возможным.
В заключении эксперт определил вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 на два земельных участка: для эксплуатации 10 этажного жилого дома, а также для эксплуатации 20 этажного жилого дома, с учетом действующих норм и правил, на основании которого образованные земельные участки могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимого имущества, с учетом существующей застройки и сложившегося порядка землепользования. Установлены поворотные точки и площадь участков для эксплуатации многоквартирных домов. Эксперт указал, что при определении необходимого размера земельных участков для эксплуатации жилых многоквартирных домов учтены только обязательные нормы и правила, регулирующие правила противопожарной защиты (с учетом подъездов пожарных машин с двух продольных сторон в отношении домов выше 28 метров), классов функциональной пожарной опасности в отношении многоквартирных домов, установленной ширины проезда с учетом высот зданий, а также санитарные требования, техническое подключение инженерных сетей, минимально необходимая территория для обслуживания и проведения ремонтных работ по периметру здания, нахождение на территории электрической подстанции. Также учтены проектные решения, примененные при строительстве многоквартирных домов, фактическое нахождение детской площадки на территории многоквартирного 20-ти этажного дома и размер территории, необходимой для обслуживания трансформаторной подстанции, прилегающей к территории 20-ти этажного многоквартирного дома. При этом минимальная площадь без элементов озеленения для эксплуатации 10-ти этажного многоквартирного дома составляет 819, 4 кв. м; минимальная площадь без элементов озеленения для эксплуатации 20-ти этажного многоквартирного дома составляет 3 317,6 кв. м (т. 9, л.д. 7-76).
Апелляционный суд, оценив экспертное заключение в совокупности с иными представленными в дело доказательствами (часть 3 статьи 86 Кодекса) пришел к выводу о том, что образование за счет территории исходного земельного участка третьего (свободного от застройки) участка площадью 1645 кв. м невозможно. Установленные обстоятельства позволили суду признать незаконным произведенный ответчиком раздел земельного участка площадью 4800 кв. м и осуществить его раздел на два земельных участка, необходимых для эксплуатации спорных многоквартирных жилых домов и объектов, входящих в состав общего имущества, с соблюдением нормативов земельного и градостроительного законодательства.
Поскольку в рамках настоящего дела установлено, что минимальная площадь, необходимая для эксплуатации двух существующих жилых домов, составляет 4137 кв. м, в силу статьи 16 Закона N 189-ФЗ и разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления N 10/22, у территориального управления отсутствовали предусмотренные законом основания для образования земельного участка площадью 1645 кв. м (кадастровый номер 61:44:0040302:706) и регистрации права федеральной собственности на него.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования о признании отсутствующим права федеральной собственности на спорный земельный участок.
Доводы кассационной жалобы территориального управления следует отклонить, поскольку в рамках настоящего дела доказано, что сформированные ответчиком земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707 недостаточны для нормальной эксплуатации многоквартирных домов (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в этих домах). Выводы суда апелляционной инстанции в оспариваемой ответчиком части соответствуют положениям статьи 16 Закона N 189-ФЗ и разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления N 10/22. При этом суд учитывал не только нормативное регулирование, но и фактически сложившееся землепользование, необходимость обеспечения интересов смежного землепользователя, эксплуатации энергооборудования и исправления кадастровой ошибки в сведениях об исходном земельном участке.
Постановка исходного земельного участка на кадастровый учет в 1996 году, отсутствие сформированных земельных участков для эксплуатации многоквартирных жилых домов, не исключают наличия законных прав и интереса собственников помещений в них. До постановки земельного участка под жилым домом на кадастровый учет право собственников помещений подлежит защите как право законных владельцев земельного участка (пункт 67 постановления N 10/22).
Ссылка территориального управления на фактический пересмотр судебных актов по иным делам, принятым в отношении исходного земельного участка, не принимается.
Так, определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.04.2011 по заявлению жильца 10-этажного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский/ ул. Филимоновская, 82/221, на территориальное управление возложена обязанность к совершению действий по разделу и предоставлению участка многоквартирного дома по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский/ул. Филимоновская, 82/221 (т. 2, л.д. 69-72).
Выводы суда апелляционной инстанции по настоящему делу не противоречат названному судебному акту суда общей юрисдикции.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014 отказано в удовлетворении требований части собственников квартир в многоквартирных домах, расположенных на исходном земельном участке, о признании незаконным решения территориального управления о его разделе на три земельных участка (распоряжение от 17.07.2013 N 474-р). Суд исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих формирование и предоставление земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 исключительно для строительства, эксплуатации и обслуживания двух многоквартирных жилых домов (т. 2, л.д. 73-84). Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.04.2015 решение Кировского районного суда города Ростова-на-Дону от 29.09.2015 оставлено без изменения (т. 2, л.д. 85-91).
В силу части 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Изложенное означает, что факты, установленные другим судебным решением, не должны доказываться в последующих делах с участием этих лиц, поскольку предполагается, что суд надлежаще исследовал все доказательства, а повторное исследование тех же обстоятельств повлечет такой же результат. Преюдициальными являются установленные судами обстоятельства, а не правовые выводы, сделанные ими при рассмотрении конкретного дела. Правила статьи 69 Кодекса освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.
Следовательно, выводы судебных инстанций при разрешении спора по другому делу сами по себе не означают, что истец в рамках настоящего дела не вправе приводить доводы о нарушении порядка образования земельных участков для эксплуатации многоквартирных жилых домов, основанные на доказательствах, которые не исследовались в ранее рассмотренных делах, и не исключают обязанности судов оценить данные доводы в соответствии с правилами Кодекса. Кроме того, в рамках настоящего дела суд апелляционной инстанции установил наличие кадастровой ошибки в сведениях об исходном земельном участке и осуществил его раздел с учетом необходимости устранения выявленного несоответствия.
Иные доводы жалобы суд округа не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права апелляционный суд применил верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Кодекса). Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
С учетом изложенного основания для отмены постановления от 04.07.2017 по доводам жалобы отсутствуют.
От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе территориальное управление освобождено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу N А53-21399/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.10.2017 N Ф08-7367/2017 ПО ДЕЛУ N А53-21399/2015
Требование: О признании недействительными результатов кадастровых работ, незаконным действия кадастровой палаты, обязании снять с учета участки, признании отсутствующим зарегистрированного право собственности на участок, установлении координат поворотных точек участка, произведении раздела участка.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Товарищество ссылалось на нарушение требований к образованию участков и невозможность нормальной эксплуатации жилых домов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. по делу N А53-21399/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - товарищества собственников недвижимости (ТСЖ) "Малюгиной 220" (ИНН 6163100387, ОГРН 1106195000251) - Сатири В.В. (доверенность от 06.09.2017), в отсутствие ответчиков: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН 1096195001704), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), третьих лиц: Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения Высшего профессионального образования "Ростовская государственная консерватория (академия) имени С.В. Рахманинова" (ИНН 6164028535, ОГРН 1026103286340), товарищества собственников жилья "Орфей" (ИНН 6163053024, ОГРН 1026103172700), Порядочной Надежды Васильевны, департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), открытого акционерного общества "Донэнерго" (ИНН 6163089292, ОГРН 1076163010890), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу N А53-21399/2015 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.), установил следующее.
Товарищество собственников недвижимости (ТСЖ) "Малюгиной 220" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - территориальное управление), в котором просило:
- - признать недействительными результаты кадастровых работ, проведенных в связи с образованием 3-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, в виде межевого плана земельного участка от 07.07.2015, выполненного кадастровым инженером Ростовского филиала ОАО "Госземкадастрсъемка" Радаевым А.П.;
- - признать незаконным действия ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - кадастровая палата) по постановке на государственный кадастровый учет земельных участков из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под жилую многоэтажную застройку, с кадастровыми номерами 61:44:0040302:706, 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:707, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной;
- - возложить на кадастровую палату обязанность снять с государственного кадастрового учета земельные участки из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под жилую многоэтажную застройку, с кадастровыми номерами 61:44:0040302:706, 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной, восстановить прежние значения координат поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной;
- - признать недействительным (отсутствующим) зарегистрированное право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под жилую застройку многоэтажную, площадью 1645 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040302:706, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной;
- - установить координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 в соответствии с межевым планом от 17.07.2015 N 37, изготовленным кадастровым инженером ООО "НПК "БКТ" Поляковым В.В.;
- - произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной, согласно межевому плану от 27.07.2015 N 55, путем образования 2-х земельных участков под объектами недвижимости для эксплуатации многоквартирного жилого дом, с характерными точками границ земельных участков, отраженных в межевом плане от 27.07.2015 N 55 (т. 3, л.д. 1-12).
На основании определения от 26.10.2015 кадастровая палата привлечена к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2016 (судья Пипник Т.Д.) ходатайство о назначении экспертизы отклонено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что товарищество не может обладать самостоятельным процессуальным интересом, иметь собственных притязаний на участок, который в силу закона отнесен к общей собственности. Правомерность результатов кадастровых работ в виде межевого плана земельного участка от 07.07.2015 установлена вступившим в законную силу судебным актом (решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014; дело N 2-1437/14). С учетом предмета иска (о границах участка, предоставленного в общую собственность), требования по такому спору могут быть заявлены в отношении одного и того же предмета к одному и тому же лицу лишь однократно, независимо от того, предъявлены ли они одним из собственников или их представителем - товариществом. Однократно разрешив вопрос о разделе участка, суд не вправе пересматривать этот вывод по иску другого лица, поскольку таким решением по существу разрешается спор между одними и теми же лицами - всеми собственниками и ответчиком. Оснований для прекращения производства по делу суд не усмотрел ввиду различия состава сторон и предмета требований. Суд первой инстанции отклонил довод о том, что при формировании спорных участков нарушена граница участка с кадастровым номером 61:44:0040302:2, принадлежащего на праве собственности Порядочной Н.В., в подтверждение чему представлена кадастровая выписка о названном участке с указанием наложения границ. Возможный спор между титульными владельцами спорных участков и Порядочной Н.В. должен быть разрешен в самостоятельном порядке с участием названного лица в качестве стороны по иску. Сам факт наложения границ о наличии разногласий не свидетельствует. Истец не лишен возможности принять меры к урегулированию этого вопроса с названным собственником или к устранению возможной кадастровой ошибки.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 решение от 21.01.2016 изменено. Признан незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, осуществленный на основании распоряжения территориального управления от 17.07.2013 N 474-р путем формирования за счет границ исходного земельного участка территорий и границ земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:706 и 61:44:0040302:707 на основании межевого плана от 07.07.2015, подготовленного кадастровым инженером Ростовского филиала ОАО "Госземкадастрсъемка" ВИСХАГИ Радаевым А.П.; признано отсутствующим право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, ул. Филимоновская, ул. Малюгиной, площадью 1645 кв. м, с исключением из реестра прав регистрационной записи от 30.07.2015 N 61-61/001-61/001/007/2015-5431/1. Апелляционный суд также предписал произвести раздел земельного участка площадью 4800 кв. м (кадастровый номер 61:44:0040302:33) путем формирования следующих земельных участков: с кадастровым номером 61:44:0040302:705 площадью 3700 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0040302:707 площадью 1100 кв. м, с указанием координат границ поворотных точек участков. Апелляционный суд возложил на кадастровую палату обязанность внести следующие изменения в сведения ЕГРП: снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706; в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:707 и 61:44:0040302:705 внести изменения в сведения о границах и площади земельных участков с учетом пункта 3 резолютивной части постановления. В удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд указал, что истец оспаривает законность произведенного межевания на три отдельных участка с учетом нарушения прав собственников помещений многоквартирного жилого дома, ссылаясь на нарушение права долевой собственности, норм и правил при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33. Истец оспаривает раздел участков с присвоением отдельных кадастровых номеров, произведенный в 2015 году. Обстоятельства нарушения прав долевых собственников, раздела участков без соблюдения обязательных норм и правил при рассмотрении гражданских дел не исследовались судами. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33 сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (статья 1 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", далее - Закон N 189-ФЗ; пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление N 10/22). Документы, подтверждающие наличие третьей очереди строительства на преобразованном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040302:33, отсутствуют. Согласно экспертному заключению ранее единый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33 является неделимым для эксплуатации двух жилых домов (10 и 20 этажных), на нем расположенных, с учетом действующих обязательных норм и правил, учитывая выделение из него третьего земельного участка (кадастровый номер 61:44:0040302:706), в связи с нарушением обязательных норм и правил эксплуатации и обслуживания существующих многоквартирных жилых домов. Собственники жилых помещений данных многоквартирных домов в силу закона приобрели право общей собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания указанных домов в соответствии с обязательными нормами и правилами, поэтому основания для регистрации права собственности за Российской Федерацией на часть спорного участка (ранее единый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33) с выделением участка с кадастровым номером 61:44:0040302:706 площадью 1645 кв. м отсутствовали. Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на спорный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706 произведена после возникновения права общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и нарушает принадлежащие им права.
В кассационной жалобе территориальное управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 04.07.2017, оставить в силе решение от 21.01.2016. Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:040302:0033 не выделялся и не формировался для строительства, эксплуатации и обслуживания исключительно 10-ти и 20-ти этажных многоквартирных жилых домов. Данные многоквартирные жилые дома строились в разное время, не являются единым комплексом, либо составной частью друг друга. Апелляционный суд, ссылаясь на пункт 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, отмечая, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:040302:0033 поставлен на государственный кадастровый учет 10.12.1996 с уточненной площадью 4800 кв. м, делает противоречивый вывод о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок с момента введения в эксплуатацию 20-ти этажного дома по ул. Малюгиной, 220/84, то есть с 30.03.2012. В то же время 10-ти этажный дом по пер. Университетскому/ул. Филимоновской, 82/22 введен в эксплуатацию в 2003 году. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, выданном департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону 30.03.2012, указано "1 очередь", что не исключает возможность строительства на данном участке иных объектов. На образованный в соответствии с распоряжением территориального управления от 17.07.2013 N 474-р и поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:706 зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707 в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента их формирования и проведения государственного кадастрового учета стали являться общей долевой собственностью собственников помещений в 10-ти и 20-ти этажных многоквартирных домах. Заявленные ТСЖ "Малюгиной 220" требования по настоящему делу идентичны по существу исковым требованиям собственников квартир, рассмотренным и отклоненным решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону о способе раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:040302:33. Сформированные и поставленные на государственный кадастровый учет в соответствии с распоряжением территориального управления от 17.07.2013 N 474-р земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:706 и 61:44:0040302:707 соответствуют установленным статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) требованиям к образуемым земельным участкам. При формировании земельных участков в границах застроенных территорий следует исходить не из требований к параметрам земельного участка, выделяемого для нужд строительства на момент формирования, а исходя из фактического использования участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны (фактического землепользования). Осуществляя оспариваемый раздел, территориальное управление исходило из того, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040302:33 уже находятся два многоквартирных жилых дома, введенных в эксплуатацию в 1998 и 2012 годы.
В отзывах ТСЖ "Малюгиной 220" и ТСЖ "Орфей" указали на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции. Консерватория в отзыве поддержала доводы жалобы территориального управления.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Малюгиной 220" полагал, что оспариваемое постановление основано на нормах действующего законодательства и принято с учетом установленных по делу фактических обстоятельств.
В судебном заседании 12.10.2017 объявлялся перерыв до 12 часов 10 минут 19 октября 2017 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 04.07.2017 следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:040302:33, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Университетский, ул. Малюгиной, ул. Филимоновская, зарегистрировано право собственности Российской Федерации (запись от 21.12.2007 N 61-61-01/604/2007-291) и право постоянного (бессрочного) пользования консерватории (запись от 16.08.2006 N 61-61-01/255/2006-145; т. 2, л.д. 41). Сведения о данном участке, предназначенном под жилую многоэтажную застройку, внесены в государственный кадастр недвижимости 10.12.1996 (т. 1, л.д. 26-32).
Суды установили, что на данном участке находятся два многоквартирных жилых дома: 20-ти этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малюгиной, 220/84, введенный в эксплуатацию 30.03.2012; 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский / ул. Филимоновская, 82/221, введенный в эксплуатацию в 2003 году.
В связи с возведением на участке двух многоквартирных жилых домов (10-этажного многоквартирного дома и 20-ти этажного многоквартирного дома), введением их в эксплуатацию, возник спор о наличии у жильцов многоквартирного дома права общей долевой собственности на указанный земельный участок и необходимости его раздела.
Один из собственников жилых помещений (Быков В.В.) обратился в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону с заявлением об оспаривании отказа территориального управления в предоставлении участка. Решением от 28.01.2011 по делу N 33-4351 в удовлетворении требований отказано (т. 2, л.д. 63-68). Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.04.2011 решение отменено, требования удовлетворены частично, территориальное управление обязано к совершению действий по разделу и предоставлению участка (т. 2, л.д. 68-72).
Исполняя судебный акт, территориальное управление в декабре 2011 года провело кадастровые работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:040302:0033 на три самостоятельных участка, в том числе: под многоквартирным домом по пер. Университетскому/ул. Филимоновской, 82/221 и многоквартирным жилым домом по ул. Малюгина, 220/84. Территориальным управлением получен межевой план от 27.12.2011 с описанием трех земельных участков, их площади и границ на местности, выполненный кадастровым инженером Скакун В.Н.
Распоряжением территориального управления от 17.07.2013 N 474-р предписано сформировать три самостоятельных земельных участка; данный акт оспорен в судебном порядке частью собственников жилых помещений (т. 2, л.д. 61).
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014 (дело N 2-1437/14) по иску указанных лиц, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.04.2015, в удовлетворении искового заявления отказано (т. 2, л.д. 73-91).
Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2015, оставленным без изменения апелляционной инстанцией Ростовского областного суда, ТСЖ "Малюгиной 220" было отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014.
В связи с изменением требований к проведению кадастровых работ для постановки на кадастровый учет земельных участков территориальным управлением в 2015 году проведены кадастровые работы в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33, в результате которых изготовлен межевой план от 07.07.2015 (т. 2, л.д. 110-124).
В результате процедуры раздела участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 образованы участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:706 и 61:44:0040302:707.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:706 площадью 1645 кв. м, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, Кировский район, пер. Университетский, ул. Малюгиной, ул. Филимоновская, зарегистрировано право собственности Российской Федерации (свидетельство о регистрации права от 30.07.2015, запись о регистрации N 61-61/001-61/001/007/2015-5431/1; т. 2, л.д. 62).
В рамках настоящего дела товарищество, уполномоченное на представление интересов собственников помещений в многоквартирном жилом доме (протокол от 25.01.2015 N 1/15, устав; т. 1, л.д. 19-25), ссылаясь на нарушение обязательных требований к образованию земельных участков, а также невозможность нормальной эксплуатации жилых домов в результате оспариваемого раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 (с образованием третьего участка с кадастровым номером 61:44:0040302:706), обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Статья 16 Закона N 189-ФЗ определяет, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12736/12).
В рассматриваемом случае земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома и необходимые для их эксплуатации, не были сформированы до момента введения в действие Жилищного кодекса.
В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В то же время по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из приведенных норм и разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления N 10/22, следует, что до осуществления государственного кадастрового учета собственники помещений в многоквартирном доме пользуются правами законных владельцев в отношении земельного участка, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме).
Таким образом, право собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношении земельного участка, занятого таким домом, подлежит судебной защите как до постановки участка на государственный кадастровый учет (как законных владельцев участка), так и после его формирования в установленном порядке (как сособственников земельного участка).
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий.
В силу приведенных норм земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.
С учетом положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях определения физических параметров территории, за счет которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, суд вправе назначить экспертизу.
Поскольку для правильного разрешения настоящего дела следовало установить обстоятельства соблюдения градостроительных норм и правил при осуществленном территориальным управлением разделе исходного земельного участка, достаточности сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707 для нормальной эксплуатации многоквартирных домов (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в этих домах), суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу.
В соответствии с полученным заключением площадь и границы земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0040302:706, 61:44:0040302:705, 61:44:0040302:707, сформированных территориальным управлением, не могут обеспечить надлежащую эксплуатацию ранее построенных 10 и 20 этажных домов, не соответствуют действующим градостроительным, строительным, техническим и иными обязательным нормам и правилами и существующей застройке. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040302:33 (исходный участок) не является делимым для эксплуатации расположенных на нем двух жилых домов, с учетом действующих обязательных норм и правил, при условии образования за счет его территории третьего земельного участка (кадастровый номер 61:44:0040302:706). Представить вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 на три земельных участка, обеспечивающих эксплуатацию 10 и 20 этажных жилых домов, с учетом действующих норм и правил, и формирования третьего свободного земельного участка, не представляется возможным.
В заключении эксперт определил вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 на два земельных участка: для эксплуатации 10 этажного жилого дома, а также для эксплуатации 20 этажного жилого дома, с учетом действующих норм и правил, на основании которого образованные земельные участки могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимого имущества, с учетом существующей застройки и сложившегося порядка землепользования. Установлены поворотные точки и площадь участков для эксплуатации многоквартирных домов. Эксперт указал, что при определении необходимого размера земельных участков для эксплуатации жилых многоквартирных домов учтены только обязательные нормы и правила, регулирующие правила противопожарной защиты (с учетом подъездов пожарных машин с двух продольных сторон в отношении домов выше 28 метров), классов функциональной пожарной опасности в отношении многоквартирных домов, установленной ширины проезда с учетом высот зданий, а также санитарные требования, техническое подключение инженерных сетей, минимально необходимая территория для обслуживания и проведения ремонтных работ по периметру здания, нахождение на территории электрической подстанции. Также учтены проектные решения, примененные при строительстве многоквартирных домов, фактическое нахождение детской площадки на территории многоквартирного 20-ти этажного дома и размер территории, необходимой для обслуживания трансформаторной подстанции, прилегающей к территории 20-ти этажного многоквартирного дома. При этом минимальная площадь без элементов озеленения для эксплуатации 10-ти этажного многоквартирного дома составляет 819, 4 кв. м; минимальная площадь без элементов озеленения для эксплуатации 20-ти этажного многоквартирного дома составляет 3 317,6 кв. м (т. 9, л.д. 7-76).
Апелляционный суд, оценив экспертное заключение в совокупности с иными представленными в дело доказательствами (часть 3 статьи 86 Кодекса) пришел к выводу о том, что образование за счет территории исходного земельного участка третьего (свободного от застройки) участка площадью 1645 кв. м невозможно. Установленные обстоятельства позволили суду признать незаконным произведенный ответчиком раздел земельного участка площадью 4800 кв. м и осуществить его раздел на два земельных участка, необходимых для эксплуатации спорных многоквартирных жилых домов и объектов, входящих в состав общего имущества, с соблюдением нормативов земельного и градостроительного законодательства.
Поскольку в рамках настоящего дела установлено, что минимальная площадь, необходимая для эксплуатации двух существующих жилых домов, составляет 4137 кв. м, в силу статьи 16 Закона N 189-ФЗ и разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления N 10/22, у территориального управления отсутствовали предусмотренные законом основания для образования земельного участка площадью 1645 кв. м (кадастровый номер 61:44:0040302:706) и регистрации права федеральной собственности на него.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования о признании отсутствующим права федеральной собственности на спорный земельный участок.
Доводы кассационной жалобы территориального управления следует отклонить, поскольку в рамках настоящего дела доказано, что сформированные ответчиком земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:0040302:705 и 61:44:0040302:707 недостаточны для нормальной эксплуатации многоквартирных домов (в том числе объектов, входящих в состав общего имущества в этих домах). Выводы суда апелляционной инстанции в оспариваемой ответчиком части соответствуют положениям статьи 16 Закона N 189-ФЗ и разъяснениям, приведенным в пункте 67 постановления N 10/22. При этом суд учитывал не только нормативное регулирование, но и фактически сложившееся землепользование, необходимость обеспечения интересов смежного землепользователя, эксплуатации энергооборудования и исправления кадастровой ошибки в сведениях об исходном земельном участке.
Постановка исходного земельного участка на кадастровый учет в 1996 году, отсутствие сформированных земельных участков для эксплуатации многоквартирных жилых домов, не исключают наличия законных прав и интереса собственников помещений в них. До постановки земельного участка под жилым домом на кадастровый учет право собственников помещений подлежит защите как право законных владельцев земельного участка (пункт 67 постановления N 10/22).
Ссылка территориального управления на фактический пересмотр судебных актов по иным делам, принятым в отношении исходного земельного участка, не принимается.
Так, определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.04.2011 по заявлению жильца 10-этажного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский/ ул. Филимоновская, 82/221, на территориальное управление возложена обязанность к совершению действий по разделу и предоставлению участка многоквартирного дома по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский/ул. Филимоновская, 82/221 (т. 2, л.д. 69-72).
Выводы суда апелляционной инстанции по настоящему делу не противоречат названному судебному акту суда общей юрисдикции.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2014 отказано в удовлетворении требований части собственников квартир в многоквартирных домах, расположенных на исходном земельном участке, о признании незаконным решения территориального управления о его разделе на три земельных участка (распоряжение от 17.07.2013 N 474-р). Суд исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих формирование и предоставление земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040302:33 исключительно для строительства, эксплуатации и обслуживания двух многоквартирных жилых домов (т. 2, л.д. 73-84). Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.04.2015 решение Кировского районного суда города Ростова-на-Дону от 29.09.2015 оставлено без изменения (т. 2, л.д. 85-91).
В силу части 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Изложенное означает, что факты, установленные другим судебным решением, не должны доказываться в последующих делах с участием этих лиц, поскольку предполагается, что суд надлежаще исследовал все доказательства, а повторное исследование тех же обстоятельств повлечет такой же результат. Преюдициальными являются установленные судами обстоятельства, а не правовые выводы, сделанные ими при рассмотрении конкретного дела. Правила статьи 69 Кодекса освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.
Следовательно, выводы судебных инстанций при разрешении спора по другому делу сами по себе не означают, что истец в рамках настоящего дела не вправе приводить доводы о нарушении порядка образования земельных участков для эксплуатации многоквартирных жилых домов, основанные на доказательствах, которые не исследовались в ранее рассмотренных делах, и не исключают обязанности судов оценить данные доводы в соответствии с правилами Кодекса. Кроме того, в рамках настоящего дела суд апелляционной инстанции установил наличие кадастровой ошибки в сведениях об исходном земельном участке и осуществил его раздел с учетом необходимости устранения выявленного несоответствия.
Иные доводы жалобы суд округа не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права апелляционный суд применил верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Кодекса). Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
С учетом изложенного основания для отмены постановления от 04.07.2017 по доводам жалобы отсутствуют.
От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе территориальное управление освобождено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу N А53-21399/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)