Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мизяк В.П.,
судей Закутской С.А., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от администрации Ногинского муниципального района Московской области: Болмосова А.В. по доверенности N 1исх 495 от 21.03.16,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 5 мая 2016 года по делу N А41-14914/16, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрация Ногинского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Арагон", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Арагон" о:
- - взыскании задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 в размере 1 604 882 рубля 17 копеек (за 4 квартал 2015 года), пени в размере 44 134 рубля 20 копеек (с 16.12.15 по 08.02.16), а всего - 1 693 150 рублей 57 копеек;
- - расторжении договора аренды N 100-2013 от 25.09.13, согласно которому ООО "Арагон" приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124 площадью 20 378 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов;
- - обязании ООО "Арагон" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 4 - 9).
Иск заявлен на основании статей 8, 309, 310, 424, 450, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования в части суммы подлежащей взысканию задолженности, просил взыскать с ООО "Арагон" 1 604 882 рубля 17 копеек задолженности за 4 квартал 2015 года, 44 134 рубля 20 копеек пени, а всего - 1 649 016 рублей 37 копеек (л.д. 51).
Решением Арбитражного суда Московской области от 5 мая 2016 года заявленные требования были удовлетворены в части: с ООО "Арагон" в пользу администрации Ногинского муниципального района Московской области было взыскано 1 649 016 рублей 37 копеек, в том числе: 1 604 882 рубля 17 копеек задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 за 4 квартал 2015 года и пени в размере 44 134 рубля 20 копеек, в удовлетворении остальной части заявленных требований было отказано (л.д. 64 - 65).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 68 - 71).
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации Ногинского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "Арагон", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 25.09.13 между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Траверс" (Арендатор) был заключен договор N 100-2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с на срок с 25.09.13 по 24.09.62 земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20 378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 17 - 18).
16.07.14 между ООО "Траверс" и ООО "Бетоника" был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ООО "Траверс" передало, а ООО "Бетоника" приняло права и обязанности арендатора в полном объеме по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 (л.д. 16).
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.11.14 права и обязанности арендатора по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 в полном объеме перешли к ООО "ТД Евролекс" (л.д. 15).
В свою очередь ООО "ТД Евролекс" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 ООО "Арагон" в соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.09.15 (л.д. 14).
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 100-2013 от 25.09.13 размер годовой арендной платы составляет 5 795 106 рублей.
Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (п. 3.3 договора от 25.09.13).
В пункте 4.1.1 договора от 25.09.13 закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
19.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" требование N 100-2013, в котором указало, что задолженность по арендной плате на 18.01.16 составляет 5 581 423 рубля 54 копейки, а также потребовало погасить названную задолженность в пятидневный срок (л.д. 25).
Также 28.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" предложение о расторжении договора аренды N 100-2013 от 25.09.13 в связи с наличием непогашенной задолженности по арендной плате (л.д. 28).
Оставление указанных требования и предложения без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в расторжении договора аренды, суд первой инстанции указал, что оснований для прекращения правоотношений сторон не имеется.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указывалось выше, на основании договора аренды земельного участка N 100-2013 от 25.09.13, договоров уступки от 16.07.14, от 03.11.14, от 08.09.15 ООО "Арагон" в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20 378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 14 - 18).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Арагон" доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за спорный период не представлено равно как и контррасчета взыскиваемой задолженности, в связи с чем исковые требования в части взыскания основного долга правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 4.1.1 договора от 25.09.13 закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как указывалось выше, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:6124 перешло к ООО "Арагон" от ООО "ТД Евролекс" на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 3.4 которого Стороны согласовали, что все обязательства по оплате арендной платы, имеющиеся в настоящий момент у ООО "ТД Евролекс" в полной мере перешли к ООО "Арагон". На дату подписания настоящего договора размер переводимой задолженности составил 3 719 688 рублей 90 копеек (л.д. 14).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2015 года по делу N А41-59330/15 с ООО "Арагон" в пользу администрации Ногинского муниципального района Московской области было взыскано 2 371 659 рублей 20 копеек задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 за 1-2 кварталы 2015 года (л.д. 31 - 33).
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2016 года по делу N А41-107961/15 с ООО "Арагон" в пользу администрации Ногинского муниципального района Московской области было взыскано 1 604 882 рубля 17 копеек задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 за 3 квартал 2015 года (л.д. 34 - 36).
19.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" требование N 100-2013, в котором указало, что задолженность по арендной плате на 18.01.16 составляет 5 581 423 рубля 54 копейки, а также потребовало погасить названную задолженность в пятидневный срок (л.д. 25).
Поскольку вступившими в законную силу судебными актами, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено наличие задолженности ООО "Арагон" по арендной плате за 1 - 3 кварталы 2015 года, доказательств внесения арендных платежей за 4 квартал 2015 года не представлено, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что задолженность ответчика по договору N 100-2013 от 25.09.13 возникла только за 1 период - 4 квартал 2015 года.
Таким образом, с 1 квартала 2015 года арендная плата ООО "Арагон" не вносилась, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
28.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" предложение о расторжении договора аренды N 100-2013 от 25.09.13 в связи с наличием непогашенной задолженности по арендной плате (л.д. 28).
Указанное предложение было направлено ООО "Арагон" по юридическому адресу общества, указанному в ЕГРЮЛ (л.д. 47).
Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте ФГУП "Почта России" в сети "Интернет" названное отправление было отправлено обратно отправителю 04.03.16 (л.д. 30).
Между тем, поскольку предложение о расторжении договора аренды было направлено по юридическому адресу ответчика, учитывая то обстоятельство, что с настоящим иском администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась только в марте 2016 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора аренды, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с расторжением договора аренды, требование администрации Ногинского муниципального района Московской области об обязании ООО "Арагон" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124 подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 5 мая 2016 года по делу N А41-14914/16 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 100-2013 от 25.09.13.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N 100-2013 от 25.09.13.
Обязать ООО "Арагон" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2016 года по делу N А41-14914/16 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2016 N 10АП-8096/2016 ПО ДЕЛУ N А41-14914/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2016 г. по делу N А41-14914/16
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мизяк В.П.,
судей Закутской С.А., Мальцева С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от администрации Ногинского муниципального района Московской области: Болмосова А.В. по доверенности N 1исх 495 от 21.03.16,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 5 мая 2016 года по делу N А41-14914/16, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрация Ногинского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Арагон", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,
о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Арагон" о:
- - взыскании задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 в размере 1 604 882 рубля 17 копеек (за 4 квартал 2015 года), пени в размере 44 134 рубля 20 копеек (с 16.12.15 по 08.02.16), а всего - 1 693 150 рублей 57 копеек;
- - расторжении договора аренды N 100-2013 от 25.09.13, согласно которому ООО "Арагон" приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124 площадью 20 378 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов;
- - обязании ООО "Арагон" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 4 - 9).
Иск заявлен на основании статей 8, 309, 310, 424, 450, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования в части суммы подлежащей взысканию задолженности, просил взыскать с ООО "Арагон" 1 604 882 рубля 17 копеек задолженности за 4 квартал 2015 года, 44 134 рубля 20 копеек пени, а всего - 1 649 016 рублей 37 копеек (л.д. 51).
Решением Арбитражного суда Московской области от 5 мая 2016 года заявленные требования были удовлетворены в части: с ООО "Арагон" в пользу администрации Ногинского муниципального района Московской области было взыскано 1 649 016 рублей 37 копеек, в том числе: 1 604 882 рубля 17 копеек задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 за 4 квартал 2015 года и пени в размере 44 134 рубля 20 копеек, в удовлетворении остальной части заявленных требований было отказано (л.д. 64 - 65).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 68 - 71).
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации Ногинского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "Арагон", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 25.09.13 между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Траверс" (Арендатор) был заключен договор N 100-2013 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с на срок с 25.09.13 по 24.09.62 земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20 378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 17 - 18).
16.07.14 между ООО "Траверс" и ООО "Бетоника" был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ООО "Траверс" передало, а ООО "Бетоника" приняло права и обязанности арендатора в полном объеме по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 (л.д. 16).
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.11.14 права и обязанности арендатора по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 в полном объеме перешли к ООО "ТД Евролекс" (л.д. 15).
В свою очередь ООО "ТД Евролекс" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 ООО "Арагон" в соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.09.15 (л.д. 14).
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 100-2013 от 25.09.13 размер годовой арендной платы составляет 5 795 106 рублей.
Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (п. 3.3 договора от 25.09.13).
В пункте 4.1.1 договора от 25.09.13 закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
19.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" требование N 100-2013, в котором указало, что задолженность по арендной плате на 18.01.16 составляет 5 581 423 рубля 54 копейки, а также потребовало погасить названную задолженность в пятидневный срок (л.д. 25).
Также 28.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" предложение о расторжении договора аренды N 100-2013 от 25.09.13 в связи с наличием непогашенной задолженности по арендной плате (л.д. 28).
Оставление указанных требования и предложения без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в расторжении договора аренды, суд первой инстанции указал, что оснований для прекращения правоотношений сторон не имеется.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как указывалось выше, на основании договора аренды земельного участка N 100-2013 от 25.09.13, договоров уступки от 16.07.14, от 03.11.14, от 08.09.15 ООО "Арагон" в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20 378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 14 - 18).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Арагон" доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за спорный период не представлено равно как и контррасчета взыскиваемой задолженности, в связи с чем исковые требования в части взыскания основного долга правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 4.1.1 договора от 25.09.13 закреплено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как указывалось выше, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:6124 перешло к ООО "Арагон" от ООО "ТД Евролекс" на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 3.4 которого Стороны согласовали, что все обязательства по оплате арендной платы, имеющиеся в настоящий момент у ООО "ТД Евролекс" в полной мере перешли к ООО "Арагон". На дату подписания настоящего договора размер переводимой задолженности составил 3 719 688 рублей 90 копеек (л.д. 14).
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 ноября 2015 года по делу N А41-59330/15 с ООО "Арагон" в пользу администрации Ногинского муниципального района Московской области было взыскано 2 371 659 рублей 20 копеек задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 за 1-2 кварталы 2015 года (л.д. 31 - 33).
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2016 года по делу N А41-107961/15 с ООО "Арагон" в пользу администрации Ногинского муниципального района Московской области было взыскано 1 604 882 рубля 17 копеек задолженности по договору аренды N 100-2013 от 25.09.13 за 3 квартал 2015 года (л.д. 34 - 36).
19.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" требование N 100-2013, в котором указало, что задолженность по арендной плате на 18.01.16 составляет 5 581 423 рубля 54 копейки, а также потребовало погасить названную задолженность в пятидневный срок (л.д. 25).
Поскольку вступившими в законную силу судебными актами, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, установлено наличие задолженности ООО "Арагон" по арендной плате за 1 - 3 кварталы 2015 года, доказательств внесения арендных платежей за 4 квартал 2015 года не представлено, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что задолженность ответчика по договору N 100-2013 от 25.09.13 возникла только за 1 период - 4 квартал 2015 года.
Таким образом, с 1 квартала 2015 года арендная плата ООО "Арагон" не вносилась, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
28.01.16 администрация Ногинского муниципального района Московской области направила в адрес ООО "Арагон" предложение о расторжении договора аренды N 100-2013 от 25.09.13 в связи с наличием непогашенной задолженности по арендной плате (л.д. 28).
Указанное предложение было направлено ООО "Арагон" по юридическому адресу общества, указанному в ЕГРЮЛ (л.д. 47).
Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте ФГУП "Почта России" в сети "Интернет" названное отправление было отправлено обратно отправителю 04.03.16 (л.д. 30).
Между тем, поскольку предложение о расторжении договора аренды было направлено по юридическому адресу ответчика, учитывая то обстоятельство, что с настоящим иском администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась только в марте 2016 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора аренды, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с расторжением договора аренды, требование администрации Ногинского муниципального района Московской области об обязании ООО "Арагон" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124 подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 5 мая 2016 года по делу N А41-14914/16 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 100-2013 от 25.09.13.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N 100-2013 от 25.09.13.
Обязать ООО "Арагон" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6124, площадью 20378 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, для использования под размещение административно-складского комплекса, категория земель - земли населенных пунктов.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 05 мая 2016 года по делу N А41-14914/16 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
В.П.МИЗЯК
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
С.В.МАЛЬЦЕВ
В.П.МИЗЯК
Судьи
С.А.ЗАКУТСКАЯ
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)