Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 11.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного Филимоновой Е.Е., при участии до перерыва, объявленного 22.04.2015, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН 1104011000675, ИНН 4011022317) - представителя Ролика А.В. (доверенность от 25.01.2016), от ответчика - открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) в лице Московского регионального филиала, - Смирнова А.В. (доверенность от 20.03.2014), от заявителя (правопреемника) - Розановой Валентины Станиславовны - представителя Зайцева Д.В. (доверенность от 11.04.2016), в отсутствие представителей ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Малоярославецхлебопродукт", закрытого акционерного общества "Партнер-М", после перерыва, при участии от открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) в лице Московского регионального филиала, - Смирнова А.В., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН 1104011000675, ИНН 4011022317), Розановой Валентины Станиславовны, ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Малоярославецхлебопродукт", закрытого акционерного общества "Партнер-М", извещенных до перерыва надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" на решение Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 по делу N А23-3541/2015 (судья Шатская О.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее - истец, ООО "Капитал") обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Калужской области к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - ответчики, управление Росреестра по Калужской области, ОАО "Россельхозбанк") о признании обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 общей площадью 20 064 кв. м отсутствующим и о погашении регистрационной записи об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 в отношении прав аренды на указанный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области были привлечены открытое акционерное общество "Малоярославецхлебопродукт" и закрытое акционерное общество "Партнер-М" (далее - третьи лица, ОАО "Малоярославецхлебопродукт", ЗАО "Партнер-М").
Решением Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований истец ссылался на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих нарушение ОАО "Малоярославецхлебопродукт" условий договора об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1 (далее - договор об ипотеке). Указал на применение судом области закона, не подлежащего применению, а именно положений статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, что выкуп арендованного земельного участка влечет расторжение договора аренды данного объекта недвижимости и, как следствие, прекращение залога прав аренды в связи с прекращением заложенного права аренды спорного земельного участка. Указывает на то, что судом области было дано расширительное толкование постановлению Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по делу N А23-1462/2013. Вместе с тем, решение Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2014 по делу N А23-3331/2014, установившее факт незаконных действий управления Росреестра по Калужской области по внесению в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 ипотекой в пользу банка, оставлено судом без внимания. Обращает внимание на исполнение ЗАО "Русагрогарант" обязательств по договору об открытии кредитной линии от 02.07.2007 N 076300/0213 в полном объеме и, как следствие этого, прекращение ипотеки.
Аналогичную правовую позицию изложило ЗАО "Партнер-М" в письменных пояснениях, в которых, последнее, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого решение суда, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Управление Росреестра по Калужской области, в отзыве на апелляционную жалобу ссылаясь на то, что не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, просило обжалуемое решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований к управлению оставить без изменения.
От ОАО "Россельхозбанк" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв и дополнительные пояснения на апелляционную жалобу, в которых последнее, считая принятое решение законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что в период рассмотрения в марте 2010 года в Федеральном арбитражном суде Центрального округа кассационной жалобы ОАО "Россельхозбанк" на судебные акты о признании договора об ипотеке недействительным ОАО "Малоярославецхлебопродукт" будучи осведомленным о наличии спора в отношении земельного участка, погасило регистрационную запись об ипотеке прав аренды и приобрело его в собственность, чем нарушило условия договора об ипотеке. Считает, что возникновение у ОАО "Малоярославецхлебопродукт" права собственности на находящийся в аренде земельный участок не является основанием для прекращения ипотеки права аренды земельного участка.
После перерыва, истец, ответчик - управление Росреестра по Калужской области, Розанова В.С., и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся представителей участников арбитражного процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу наличии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств закрытого акционерного общества "Русагрогарант" по возврату денежных средств, полученных от ОАО "Россельхозбанк", в сумме 36 500 000 рублей, между ОАО "Малоярославецхлебопродукт" и ОАО "Россельхозбанк" был заключен договор об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1 (т. 1, л.д. 81-92).
Согласно указанному договору об ипотеке, ОАО "Малоярославецхлебопродукт" передало в залог ОАО "Россельхозбанк" имущество, находящееся по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, пер. Калинина, дом 11, в том числе право арендатора по договору аренды земельного участка от 26.01.2007 N 6, заключенному между ОАО "Малоярославецхлебопродукт" и комитетом по управлению имуществом и природными ресурсами Малоярославецкой районной администрации муниципального района "Малоярославецкий район", зарегистрированному управлением регистрационной службы по Калужской области 29.01.2007, запись о регистрации 40-40-13/004/2006-036, кадастровый номер земельного участка 40:13:031019:0030, местоположение земельного участка: Калужская область, г. Малоярославец, пер. Калинина, дом 11, общая площадь земельного участка 20 064 кв. м, залоговой стоимостью 50 000 рублей.
На основании данного договора в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок 05.07.2007 была внесена регистрационная запись об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 (т. 1, л.д. 93).
Согласно "Записи об ипотеке" по объекту, имеющему кадастровый номер 40:13:031019:0030, регистратором управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области Тихоновичем Ю.А. 05.07.2007 была внесена регистрационная запись об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 на право аренды указанного объекта. Сумма денежных средств, обеспеченная ипотекой - 36 500 000 рублей, документы - основания: договор об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2014 по делу N А23-3331/2014 и в силу положений статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела (т. 1, л.д. 69-86).
В начале 2009 года ОАО "Малоярославецхлебопродукт" в Арбитражный суд Калужской области были предъявлены иски о прекращении ипотеки и погашении регистрационных записей о ней. По результатам рассмотрения указанных исков были приняты решения по делам N А23-1953/09Г-7-149 и N А23-1954/09Г-7-150, которыми требования ОАО "Малоярославецхлебопродукт" удовлетворены.
Постановлениями Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2010 и от 23.03.2010 вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Калужской области по делам N А23-1953/09Г-7-149 и N А23-1954/09Г-7-150 отменены и в иске о признании ипотеки прекращенной отказано.
В период рассмотрения спора, а также после принятия постановлений кассационной инстанции ОАО "Малоярославецхлебопродукт" заключило с ООО "Единство" несколько договоров купли-продажи заложенного имущества от 15.07.2009 и от 30.03.2010.
Впоследствии, 27.04.2010, Арбитражным судом Калужской области были приняты решения по делам N А23-176/09Г-15-15 и N А23-184/09Г-15-16 об обращении взыскания на имущество, являющееся предметами договоров ипотеки N 076300/0213-7/1 и N 076300/0213-7/2.
Несмотря на это, спустя 7 дней, ООО "Единство" продало спорное имущество ООО "Капитал" по договорам купли-продажи от 04.05.2010.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2014 по делу N А23-3331/2014, рассмотренному с участием тех же лиц было установлено, что 15.03.2010 ОАО "Малоярославецхлебопродукт" выкупило земельный участок с кадастровым номером 40:13:031019:0030 в собственность и право аренды прекратилось; в момент приобретения ОАО "Малоярославецхлебопродукт" земельного участка в ЕГРП никаких обременений зарегистрировано не было; земельный участок с кадастровым номером 40:13:03 1019:0030 никогда не был заложен.
Ссылаясь на нарушение прав содержащейся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 общей площадью 20 064 кв. м, а также указывая на то, что данный земельный участок в ипотеку никогда не передавался, ООО "Капитал" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском о признании данного обременения отсутствующим и погашении регистрационной записи об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции мотивировал судебный акт тем, что ОАО "Малоярославецхлебопродукт" выкупило 15.03.2010 земельный участок в период рассмотрения споров о заложенном имуществе, то есть совершило в нарушение договора залога действия по замене предмета залога.
Поскольку ООО "Капитал" было осведомлено о действиях ОАО "Малоярославецхлебопродукт" по выкупу спорного земельного участка (на момент совершения цепочки сделок отчуждения находящегося в залоге у банка имущества все продавцы и покупатели в них являлись аффилированными лицами, что установлено по делу N А23-1462/2013), суд первой инстанции признал истца недобросовестным приобретателем имущества.
Однако судом первой инстанции не было учтено следующее.
Согласно статье 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (подпункт 1.1 пункта 1).
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.
В соответствии же с пунктом 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю- кредитору его должником, в случае залога права (требования);
4) иное имущество в случаях, установленных законом.
Суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 2 статьи 345 ГК РФ не учел, что указанная норма не предусматривает возникновение у залогодержателя прав аренды земельного участка, права залога этого земельного участка в случае прекращения договора аренды.
Таким образом, залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, то есть права аренды.
Как следует из материалов дела, в связи с заключением договора купли-продажи спорного земельного участка произошло совпадение арендодателя и арендатора в одном лице - ОАО "Малоярославецхлебопродукт", а потому обязательства, вытекающие из договора аренды от 26.01.2007 N 6 в силу статьи 413 ГК РФ прекратились, а, следовательно, и прекратился залог права аренды земельного участка, возникшего на основании договора об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1, однако в ЕГРП сохранилась запись об обременении земельного участка ипотекой.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки; представление иных документов не требуется.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 52 и 53 постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010 (далее Пленум N 10/22), в случаях, когда запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими; ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение; ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
В пункте 52 Пленума N 22/10 также разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП; в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.
С учетом данного разъяснения общество в качестве способа защиты своего нарушенного права правомерно обратилось в арбитражный суд с требованием к банку о признании отсутствующим залога на земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.
В соответствии с договором об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1, на общество не возложена обязанность предоставить банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.
Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Арбитражного суда Северо - Западного округа от 10.12.2015 по делу N А21-6115/2014 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2016 N 307-ЭС-20199.
Определением суда апелляционной инстанции от 29.04.2016 произведена замена ответчика - ОАО "Россельхозбанк" на его правопреемника - Розанову В.С.
С учетом процессуальной замены, требование ООО "Капитал" к Розановой В.С. (правопреемник) о признании обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 общей площадью 20 064 кв. м отсутствующим, подлежит удовлетворению.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.
В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (абзацы второй, третий и четвертый пункта 32 постановления Пленума 10/22).
Поскольку указание судом в резолютивной части судебного акта на признание обременения недвижимого имущества отсутствующим является основанием для внесения записи в ЕГРП, в удовлетворении требования ООО "Капитал" (правопреемник - Розанова В.С.) к управлению Росреестра по Калужской области о погашении регистрационной записи об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 в отношении права аренды на спорный земельный участок, следует отказать.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 по делу N А23-3541/2015 подлежит отмене, а заявленные исковые требования частичному удовлетворению.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу положений статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" за два требовании неимущественного характера подлежит уплате государственная пошлина в размере 12 000 рублей, которая была уплачена истцом по платежному поручению от 15.06.2105 N 82 (т. 1, л.д. 7).
С учетом удовлетворения исковых требований к Розановой В.С., отказом в удовлетворении заявленных требований к управлению Росреестра по Калужской области с Розановой В.С. в пользу ООО "Капитал" подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 6 000 рублей.
Остальная часть уплаченной государственной пошлины на сумму 6 000 рублей относится на истца.
За подачу апелляционной жалобы истцом по платежному поручению от 12.10.2015 N 160 (т. 2, л.д. 49) была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы с Розановой В.С. (правопреемник) в пользу ООО "Капитал" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 5000 рублей по апелляционной жалобе.
Остальная часть уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на сумму 1 500 рублей относится на истца.
В связи с удовлетворением заявленных исковых требований к Розановой В.С. с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7 500 рублей, из которых 6 000 рублей по иску и 1 500 рублей, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 по делу N А23-3541/2015 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Капитал" удовлетворить частично.
Признать отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030, местоположение земельного участка: Калужская область, г. Малоярославец, пер. Калинина, дом 11, общая площадь земельного участка 20 064 кв. м, по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1, регистрационная запись N 40-40-13/016/2007-570.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Капитал" к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области отказать.
Взыскать с Розановой Валентины Станиславовны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" 7 500 рублей государственной пошлины: 6 000 рублей по иску и 1 500 рублей, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.05.2016 N 20АП-7046/2015 ПО ДЕЛУ N А23-3541/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2016 г. по делу N А23-3541/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29.04.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 11.05.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного Филимоновой Е.Е., при участии до перерыва, объявленного 22.04.2015, от истца - общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН 1104011000675, ИНН 4011022317) - представителя Ролика А.В. (доверенность от 25.01.2016), от ответчика - открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) в лице Московского регионального филиала, - Смирнова А.В. (доверенность от 20.03.2014), от заявителя (правопреемника) - Розановой Валентины Станиславовны - представителя Зайцева Д.В. (доверенность от 11.04.2016), в отсутствие представителей ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Малоярославецхлебопродукт", закрытого акционерного общества "Партнер-М", после перерыва, при участии от открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) в лице Московского регионального филиала, - Смирнова А.В., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН 1104011000675, ИНН 4011022317), Розановой Валентины Станиславовны, ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Малоярославецхлебопродукт", закрытого акционерного общества "Партнер-М", извещенных до перерыва надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" на решение Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 по делу N А23-3541/2015 (судья Шатская О.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее - истец, ООО "Капитал") обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Калужской области к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - ответчики, управление Росреестра по Калужской области, ОАО "Россельхозбанк") о признании обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 общей площадью 20 064 кв. м отсутствующим и о погашении регистрационной записи об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 в отношении прав аренды на указанный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом области были привлечены открытое акционерное общество "Малоярославецхлебопродукт" и закрытое акционерное общество "Партнер-М" (далее - третьи лица, ОАО "Малоярославецхлебопродукт", ЗАО "Партнер-М").
Решением Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих требований истец ссылался на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих нарушение ОАО "Малоярославецхлебопродукт" условий договора об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1 (далее - договор об ипотеке). Указал на применение судом области закона, не подлежащего применению, а именно положений статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, что выкуп арендованного земельного участка влечет расторжение договора аренды данного объекта недвижимости и, как следствие, прекращение залога прав аренды в связи с прекращением заложенного права аренды спорного земельного участка. Указывает на то, что судом области было дано расширительное толкование постановлению Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по делу N А23-1462/2013. Вместе с тем, решение Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2014 по делу N А23-3331/2014, установившее факт незаконных действий управления Росреестра по Калужской области по внесению в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 ипотекой в пользу банка, оставлено судом без внимания. Обращает внимание на исполнение ЗАО "Русагрогарант" обязательств по договору об открытии кредитной линии от 02.07.2007 N 076300/0213 в полном объеме и, как следствие этого, прекращение ипотеки.
Аналогичную правовую позицию изложило ЗАО "Партнер-М" в письменных пояснениях, в которых, последнее, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого решение суда, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Управление Росреестра по Калужской области, в отзыве на апелляционную жалобу ссылаясь на то, что не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, просило обжалуемое решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований к управлению оставить без изменения.
От ОАО "Россельхозбанк" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв и дополнительные пояснения на апелляционную жалобу, в которых последнее, считая принятое решение законным и обоснованным, просило оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений ответчик ссылался на то, что в период рассмотрения в марте 2010 года в Федеральном арбитражном суде Центрального округа кассационной жалобы ОАО "Россельхозбанк" на судебные акты о признании договора об ипотеке недействительным ОАО "Малоярославецхлебопродукт" будучи осведомленным о наличии спора в отношении земельного участка, погасило регистрационную запись об ипотеке прав аренды и приобрело его в собственность, чем нарушило условия договора об ипотеке. Считает, что возникновение у ОАО "Малоярославецхлебопродукт" права собственности на находящийся в аренде земельный участок не является основанием для прекращения ипотеки права аренды земельного участка.
После перерыва, истец, ответчик - управление Росреестра по Калужской области, Розанова В.С., и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся представителей участников арбитражного процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзывах возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу наличии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств закрытого акционерного общества "Русагрогарант" по возврату денежных средств, полученных от ОАО "Россельхозбанк", в сумме 36 500 000 рублей, между ОАО "Малоярославецхлебопродукт" и ОАО "Россельхозбанк" был заключен договор об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1 (т. 1, л.д. 81-92).
Согласно указанному договору об ипотеке, ОАО "Малоярославецхлебопродукт" передало в залог ОАО "Россельхозбанк" имущество, находящееся по адресу: Калужская область, г. Малоярославец, пер. Калинина, дом 11, в том числе право арендатора по договору аренды земельного участка от 26.01.2007 N 6, заключенному между ОАО "Малоярославецхлебопродукт" и комитетом по управлению имуществом и природными ресурсами Малоярославецкой районной администрации муниципального района "Малоярославецкий район", зарегистрированному управлением регистрационной службы по Калужской области 29.01.2007, запись о регистрации 40-40-13/004/2006-036, кадастровый номер земельного участка 40:13:031019:0030, местоположение земельного участка: Калужская область, г. Малоярославец, пер. Калинина, дом 11, общая площадь земельного участка 20 064 кв. м, залоговой стоимостью 50 000 рублей.
На основании данного договора в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок 05.07.2007 была внесена регистрационная запись об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 (т. 1, л.д. 93).
Согласно "Записи об ипотеке" по объекту, имеющему кадастровый номер 40:13:031019:0030, регистратором управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области Тихоновичем Ю.А. 05.07.2007 была внесена регистрационная запись об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 на право аренды указанного объекта. Сумма денежных средств, обеспеченная ипотекой - 36 500 000 рублей, документы - основания: договор об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2014 по делу N А23-3331/2014 и в силу положений статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела (т. 1, л.д. 69-86).
В начале 2009 года ОАО "Малоярославецхлебопродукт" в Арбитражный суд Калужской области были предъявлены иски о прекращении ипотеки и погашении регистрационных записей о ней. По результатам рассмотрения указанных исков были приняты решения по делам N А23-1953/09Г-7-149 и N А23-1954/09Г-7-150, которыми требования ОАО "Малоярославецхлебопродукт" удовлетворены.
Постановлениями Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2010 и от 23.03.2010 вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Калужской области по делам N А23-1953/09Г-7-149 и N А23-1954/09Г-7-150 отменены и в иске о признании ипотеки прекращенной отказано.
В период рассмотрения спора, а также после принятия постановлений кассационной инстанции ОАО "Малоярославецхлебопродукт" заключило с ООО "Единство" несколько договоров купли-продажи заложенного имущества от 15.07.2009 и от 30.03.2010.
Впоследствии, 27.04.2010, Арбитражным судом Калужской области были приняты решения по делам N А23-176/09Г-15-15 и N А23-184/09Г-15-16 об обращении взыскания на имущество, являющееся предметами договоров ипотеки N 076300/0213-7/1 и N 076300/0213-7/2.
Несмотря на это, спустя 7 дней, ООО "Единство" продало спорное имущество ООО "Капитал" по договорам купли-продажи от 04.05.2010.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 06.11.2014 по делу N А23-3331/2014, рассмотренному с участием тех же лиц было установлено, что 15.03.2010 ОАО "Малоярославецхлебопродукт" выкупило земельный участок с кадастровым номером 40:13:031019:0030 в собственность и право аренды прекратилось; в момент приобретения ОАО "Малоярославецхлебопродукт" земельного участка в ЕГРП никаких обременений зарегистрировано не было; земельный участок с кадастровым номером 40:13:03 1019:0030 никогда не был заложен.
Ссылаясь на нарушение прав содержащейся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 общей площадью 20 064 кв. м, а также указывая на то, что данный земельный участок в ипотеку никогда не передавался, ООО "Капитал" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском о признании данного обременения отсутствующим и погашении регистрационной записи об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции мотивировал судебный акт тем, что ОАО "Малоярославецхлебопродукт" выкупило 15.03.2010 земельный участок в период рассмотрения споров о заложенном имуществе, то есть совершило в нарушение договора залога действия по замене предмета залога.
Поскольку ООО "Капитал" было осведомлено о действиях ОАО "Малоярославецхлебопродукт" по выкупу спорного земельного участка (на момент совершения цепочки сделок отчуждения находящегося в залоге у банка имущества все продавцы и покупатели в них являлись аффилированными лицами, что установлено по делу N А23-1462/2013), суд первой инстанции признал истца недобросовестным приобретателем имущества.
Однако судом первой инстанции не было учтено следующее.
Согласно статье 62 Закона об ипотеке по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (подпункт 1.1 пункта 1).
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.
В соответствии же с пунктом 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю- кредитору его должником, в случае залога права (требования);
4) иное имущество в случаях, установленных законом.
Суд первой инстанции, ссылаясь на пункт 2 статьи 345 ГК РФ не учел, что указанная норма не предусматривает возникновение у залогодержателя прав аренды земельного участка, права залога этого земельного участка в случае прекращения договора аренды.
Таким образом, залог права аренды земельного участка действует в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращается в связи с прекращением заложенного права, то есть права аренды.
Как следует из материалов дела, в связи с заключением договора купли-продажи спорного земельного участка произошло совпадение арендодателя и арендатора в одном лице - ОАО "Малоярославецхлебопродукт", а потому обязательства, вытекающие из договора аренды от 26.01.2007 N 6 в силу статьи 413 ГК РФ прекратились, а, следовательно, и прекратился залог права аренды земельного участка, возникшего на основании договора об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1, однако в ЕГРП сохранилась запись об обременении земельного участка ипотекой.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки; представление иных документов не требуется.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 52 и 53 постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010 (далее Пленум N 10/22), в случаях, когда запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими; ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение; ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
В пункте 52 Пленума N 22/10 также разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП; в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.
С учетом данного разъяснения общество в качестве способа защиты своего нарушенного права правомерно обратилось в арбитражный суд с требованием к банку о признании отсутствующим залога на земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.
В соответствии с договором об ипотеке (залоге) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1, на общество не возложена обязанность предоставить банку в залог иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.
Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Арбитражного суда Северо - Западного округа от 10.12.2015 по делу N А21-6115/2014 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2016 N 307-ЭС-20199.
Определением суда апелляционной инстанции от 29.04.2016 произведена замена ответчика - ОАО "Россельхозбанк" на его правопреемника - Розанову В.С.
С учетом процессуальной замены, требование ООО "Капитал" к Розановой В.С. (правопреемник) о признании обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030 общей площадью 20 064 кв. м отсутствующим, подлежит удовлетворению.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.
В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (абзацы второй, третий и четвертый пункта 32 постановления Пленума 10/22).
Поскольку указание судом в резолютивной части судебного акта на признание обременения недвижимого имущества отсутствующим является основанием для внесения записи в ЕГРП, в удовлетворении требования ООО "Капитал" (правопреемник - Розанова В.С.) к управлению Росреестра по Калужской области о погашении регистрационной записи об ипотеке N 40-40-13/016/2007-570 в отношении права аренды на спорный земельный участок, следует отказать.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 по делу N А23-3541/2015 подлежит отмене, а заявленные исковые требования частичному удовлетворению.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу положений статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" за два требовании неимущественного характера подлежит уплате государственная пошлина в размере 12 000 рублей, которая была уплачена истцом по платежному поручению от 15.06.2105 N 82 (т. 1, л.д. 7).
С учетом удовлетворения исковых требований к Розановой В.С., отказом в удовлетворении заявленных требований к управлению Росреестра по Калужской области с Розановой В.С. в пользу ООО "Капитал" подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 6 000 рублей.
Остальная часть уплаченной государственной пошлины на сумму 6 000 рублей относится на истца.
За подачу апелляционной жалобы истцом по платежному поручению от 12.10.2015 N 160 (т. 2, л.д. 49) была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы с Розановой В.С. (правопреемник) в пользу ООО "Капитал" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 1 5000 рублей по апелляционной жалобе.
Остальная часть уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на сумму 1 500 рублей относится на истца.
В связи с удовлетворением заявленных исковых требований к Розановой В.С. с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7 500 рублей, из которых 6 000 рублей по иску и 1 500 рублей, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 21.09.2015 по делу N А23-3541/2015 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Капитал" удовлетворить частично.
Признать отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:13:031019:0030, местоположение земельного участка: Калужская область, г. Малоярославец, пер. Калинина, дом 11, общая площадь земельного участка 20 064 кв. м, по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 02.07.2007 N 076300/0213-7/1, регистрационная запись N 40-40-13/016/2007-570.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Капитал" к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области отказать.
Взыскать с Розановой Валентины Станиславовны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" 7 500 рублей государственной пошлины: 6 000 рублей по иску и 1 500 рублей, уплаченной за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)