Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017
по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района
к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу
при участии третьего лица: Администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910)
о расторжении договора аренды и прекращении права аренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича
к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района
об изменении правоотношений сторон и установлении даты передачи земельного участка,
принятое судьей Левченко О.С.,
Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.12.2012 N 5100008111, заключенного между администрацией муниципального образования Туапсинский район и Бергом О.В.; прекращении Бергу О.В. права аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0201001:1001, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку с кадастровым номером 23:51:0201001:1001.
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель не осваивает переданный в аренду земельный участок по целевому назначению более трех лет.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 к производству принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Берга О.В. об изменении правоотношений сторон, посредством установления даты передачи земельного участка по ул. Калараша в г. Туапсе с кадастровым номером 23:51:0201001:1001 согласно акту приема передачи от 29.06.2015.
Встречное требование мотивировано наличием объективных обстоятельств, в связи с наличием которых земельный участок не мог осваиваться (арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017 в удовлетворении требований по первоначальному иску и встречному иску отказано.
Решение мотивировано тем, что время за период 2014-2016 фактически было затрачено предпринимателем на оспаривание неправомерных действий администрации по выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям, градостроительного плана спорного земельного участка, внесение изменений в градостроительный план участка, без которых получение разрешения на строительство и, соответственно, освоение земельного участка было невозможным.
Суд указал, что пропуск вышеуказанного периода времени не может быть поставлен в вину предпринимателю как неправомерное неосвоение земельного участка в срок, установленный договором и действующим законодательством.
Истец не доказал наличие правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды от 21.12.2012 N 5100008111, что исключает возможность удовлетворения первоначального иска.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции указал, что отсутствуют основания для изменения правоотношений сторон посредством установления даты передачи земельного участка согласно акту приема-передачи от 29.06.2015.
Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края в части удовлетворения первоначальных исковых требований отменить, в части удовлетворении встречного искового заявления - оставить решение без изменения.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению. С заявлением о выдаче разрешения на строительство в отдел архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович не обращался.
В отзыве на апелляционную жалобу администрации предприниматель просил решение суда оставить в силе, в удовлетворении апелляционной жалобы администрации отказать.
Предприниматель также обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017, заявив при этом ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование.
Определением от 28.08.2017 ходатайство предпринимателя о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы отклонено, апелляционная жалоба от 07.08.2017 возвращена заявителю.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта только в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предприниматель признан победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м (кадастровый номер 23:51:0201001:1001), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша, предназначенного для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома (протокол о результатах торгов от 07.12.2012 N 4/33/2) (т. 1, л.д. 15-16).
Администрация муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) 21.12.2012 заключили договор аренды N 5100008111 данного земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома на срок до 21.12.2022 (т. 1, л.д. 8-14).
Согласно пункту 1.3 договора единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя (ответчик) к арендатору (предприниматель) является сам договор. Иных документов, в том числе акта приема-передачи земельного участка при заключении и исполнении договора не составлялось.
В соответствии с пунктом 3.2.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор в случае использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию; невыполнением арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора.
В связи с неиспользованием переданного в аренду земельного участка 11.11.2016 администрация направила предпринимателю претензию о досрочном расторжении договора аренды от 21.12.2012 N 5100008111. Претензия получена ответчиком 16.11.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (т. 1, л.д. 20-23).
Ввиду того, что соглашение о расторжении договора аренды предпринимателем не было подписано, земельный участок не осваивается, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В качестве основания для досрочного расторжения спорного договора аренды администрация ссылается на неиспользование предпринимателем участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1001 для соответствующей цели более трех лет и не обращением в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (письмо отдела архитектуры и градостроительства администрации от 21.11.2016 N 1400/12-08).
Эти же основания указаны и в претензии от 10.11.2016 N 12-1502.
Материалами дела подтверждается, что ИП Бергом О.В. предпринимались действия, направленные на получение разрешения на строительство, начиная с 2014 года.
Как следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 13.08.2014 признан незаконным отказ администрации МО Туапсинский район в утверждении и выдаче по заявлению Берга О.В. от 12.05.2014 градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу:
г. Туапсе, ул. Калараша (кадастровый номер 23:51:0201001:1001). Этим же решением администрация МО Туапсинский район обязана изготовить и выдать Бергу О.В. градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша, в течение 10 дней после вступления решения суд в законную силу.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 20.08.2014 признано незаконным уклонение администрации МО Туапсинский район в утверждении и выдаче по заявлению Берга О.В. от 06.03.2014 технических условий подключения к инженерным сетям земельного участка по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша. Администрация МО Туапсинский район обязана выдать Бергу О.В. технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающего максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1001.
В рамках указанных дел суды пришли к выводу о незаконности действий администрации МО Туапсинский район, выразившихся в непредставлении по заявлению Берга О.В. градостроительного плана земельного участка и технических условий в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1001. Указанные решения вступили в законную силу 23.09.2014.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 10.09.2015 Бергу О.В. отказано в удовлетворении требований о признании незаконными отдельных положений градостроительного плана N RU 235341101030 земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша, утвержденного постановлением администрации от 22.01.2014 N 41.
Апелляционным определением Воронежского областного суда от 16.02.2016 решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 10.09.2015 отменено в части требований о признании недействительным пункта 2.2.4 градостроительного плана. Признан недействительным градостроительный план N RU 235341101030 земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша, утвержденный постановлением администрации от 22.01.2014 N 41, в части указания в пункте 2.2.4 плана слов "при разработке проектной документации учесть особенности природного ландшафта территории, положение застраиваемого района и наносящие ущерб растительному миру действия, а также перечня в градостроительном плане несогласованных действий без ссылки на нормативные акты.
На основании указанного судебного акта постановлением администрации от 15.06.2016 N 949 внесены изменения в градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы. К указанному заявлению прилагаются, в частности, следующие документы: градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; материалы, содержащиеся в проектной документации. В силу же частей 6 и 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации предполагает наличие технических условий технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, без градостроительного плана и технических условий получение разрешение на строительство невозможно.
С учетом вышеизложенных обстоятельств дела суд первой инстанции верно установил, что время за период с 2014 по июнь 2016 гг. фактически было затрачено предпринимателем на оспаривание неправомерных действий администрации по отказу в выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям, градостроительного плана спорного земельного участка, внесение изменений в градостроительный план участка, без которых получение разрешения на строительство и, соответственно, освоение земельного участка было невозможным.
С момента прекращения указанных обстоятельств до момента обращения администрации в суд прошло 6 месяцев, что не является достаточным сроком для расторжения договора по основанию неиспользования земельного участка.
Материалами дела также подтверждается, что 30.01.2017 предприниматель обратился в администрацию района за выдачей технических условий. Доказательств их выдачи истцом и третьим лицом не представлено.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о невозможности расторжения договора по заявленному в иске основанию неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.
Аналогичный вывод поддержан в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2017 по делу N А32-24419/2016 со сходными фактическими обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции в обжалуемой части. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. Вместе с тем, Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района как истец по делу в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 15АП-13193/2017 ПО ДЕЛУ N А32-5/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 15АП-13193/2017
Дело N А32-5/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017
по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района
к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу
при участии третьего лица: Администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910)
о расторжении договора аренды и прекращении права аренды,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича
к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района
об изменении правоотношений сторон и установлении даты передачи земельного участка,
принятое судьей Левченко О.С.,
установил:
Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.12.2012 N 5100008111, заключенного между администрацией муниципального образования Туапсинский район и Бергом О.В.; прекращении Бергу О.В. права аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0201001:1001, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома, исключив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку с кадастровым номером 23:51:0201001:1001.
Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель не осваивает переданный в аренду земельный участок по целевому назначению более трех лет.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 к производству принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Берга О.В. об изменении правоотношений сторон, посредством установления даты передачи земельного участка по ул. Калараша в г. Туапсе с кадастровым номером 23:51:0201001:1001 согласно акту приема передачи от 29.06.2015.
Встречное требование мотивировано наличием объективных обстоятельств, в связи с наличием которых земельный участок не мог осваиваться (арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017 в удовлетворении требований по первоначальному иску и встречному иску отказано.
Решение мотивировано тем, что время за период 2014-2016 фактически было затрачено предпринимателем на оспаривание неправомерных действий администрации по выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям, градостроительного плана спорного земельного участка, внесение изменений в градостроительный план участка, без которых получение разрешения на строительство и, соответственно, освоение земельного участка было невозможным.
Суд указал, что пропуск вышеуказанного периода времени не может быть поставлен в вину предпринимателю как неправомерное неосвоение земельного участка в срок, установленный договором и действующим законодательством.
Истец не доказал наличие правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды от 21.12.2012 N 5100008111, что исключает возможность удовлетворения первоначального иска.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции указал, что отсутствуют основания для изменения правоотношений сторон посредством установления даты передачи земельного участка согласно акту приема-передачи от 29.06.2015.
Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение Арбитражного суда Краснодарского края в части удовлетворения первоначальных исковых требований отменить, в части удовлетворении встречного искового заявления - оставить решение без изменения.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что земельный участок не используется ответчиком по целевому назначению. С заявлением о выдаче разрешения на строительство в отдел архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения индивидуальный предприниматель Берг Олег Викторович не обращался.
В отзыве на апелляционную жалобу администрации предприниматель просил решение суда оставить в силе, в удовлетворении апелляционной жалобы администрации отказать.
Предприниматель также обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017, заявив при этом ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на обжалование.
Определением от 28.08.2017 ходатайство предпринимателя о восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы отклонено, апелляционная жалоба от 07.08.2017 возвращена заявителю.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта только в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предприниматель признан победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 20 000 кв. м (кадастровый номер 23:51:0201001:1001), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Калараша, предназначенного для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома (протокол о результатах торгов от 07.12.2012 N 4/33/2) (т. 1, л.д. 15-16).
Администрация муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) 21.12.2012 заключили договор аренды N 5100008111 данного земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома на срок до 21.12.2022 (т. 1, л.д. 8-14).
Согласно пункту 1.3 договора единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя (ответчик) к арендатору (предприниматель) является сам договор. Иных документов, в том числе акта приема-передачи земельного участка при заключении и исполнении договора не составлялось.
В соответствии с пунктом 3.2.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор в случае использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию; невыполнением арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.1, 4.3 договора.
В связи с неиспользованием переданного в аренду земельного участка 11.11.2016 администрация направила предпринимателю претензию о досрочном расторжении договора аренды от 21.12.2012 N 5100008111. Претензия получена ответчиком 16.11.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (т. 1, л.д. 20-23).
Ввиду того, что соглашение о расторжении договора аренды предпринимателем не было подписано, земельный участок не осваивается, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В качестве основания для досрочного расторжения спорного договора аренды администрация ссылается на неиспользование предпринимателем участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1001 для соответствующей цели более трех лет и не обращением в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (письмо отдела архитектуры и градостроительства администрации от 21.11.2016 N 1400/12-08).
Эти же основания указаны и в претензии от 10.11.2016 N 12-1502.
Материалами дела подтверждается, что ИП Бергом О.В. предпринимались действия, направленные на получение разрешения на строительство, начиная с 2014 года.
Как следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 13.08.2014 признан незаконным отказ администрации МО Туапсинский район в утверждении и выдаче по заявлению Берга О.В. от 12.05.2014 градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу:
г. Туапсе, ул. Калараша (кадастровый номер 23:51:0201001:1001). Этим же решением администрация МО Туапсинский район обязана изготовить и выдать Бергу О.В. градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша, в течение 10 дней после вступления решения суд в законную силу.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 20.08.2014 признано незаконным уклонение администрации МО Туапсинский район в утверждении и выдаче по заявлению Берга О.В. от 06.03.2014 технических условий подключения к инженерным сетям земельного участка по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша. Администрация МО Туапсинский район обязана выдать Бергу О.В. технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающего максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1001.
В рамках указанных дел суды пришли к выводу о незаконности действий администрации МО Туапсинский район, выразившихся в непредставлении по заявлению Берга О.В. градостроительного плана земельного участка и технических условий в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201001:1001. Указанные решения вступили в законную силу 23.09.2014.
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 10.09.2015 Бергу О.В. отказано в удовлетворении требований о признании незаконными отдельных положений градостроительного плана N RU 235341101030 земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша, утвержденного постановлением администрации от 22.01.2014 N 41.
Апелляционным определением Воронежского областного суда от 16.02.2016 решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 10.09.2015 отменено в части требований о признании недействительным пункта 2.2.4 градостроительного плана. Признан недействительным градостроительный план N RU 235341101030 земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша, утвержденный постановлением администрации от 22.01.2014 N 41, в части указания в пункте 2.2.4 плана слов "при разработке проектной документации учесть особенности природного ландшафта территории, положение застраиваемого района и наносящие ущерб растительному миру действия, а также перечня в градостроительном плане несогласованных действий без ссылки на нормативные акты.
На основании указанного судебного акта постановлением администрации от 15.06.2016 N 949 внесены изменения в градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Калараша.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.
В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы. К указанному заявлению прилагаются, в частности, следующие документы: градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; материалы, содержащиеся в проектной документации. В силу же частей 6 и 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации предполагает наличие технических условий технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, без градостроительного плана и технических условий получение разрешение на строительство невозможно.
С учетом вышеизложенных обстоятельств дела суд первой инстанции верно установил, что время за период с 2014 по июнь 2016 гг. фактически было затрачено предпринимателем на оспаривание неправомерных действий администрации по отказу в выдаче технических условий на подключение к инженерным сетям, градостроительного плана спорного земельного участка, внесение изменений в градостроительный план участка, без которых получение разрешения на строительство и, соответственно, освоение земельного участка было невозможным.
С момента прекращения указанных обстоятельств до момента обращения администрации в суд прошло 6 месяцев, что не является достаточным сроком для расторжения договора по основанию неиспользования земельного участка.
Материалами дела также подтверждается, что 30.01.2017 предприниматель обратился в администрацию района за выдачей технических условий. Доказательств их выдачи истцом и третьим лицом не представлено.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о невозможности расторжения договора по заявленному в иске основанию неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.
Аналогичный вывод поддержан в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2017 по делу N А32-24419/2016 со сходными фактическими обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции в обжалуемой части. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. Вместе с тем, Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района как истец по делу в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-5/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Н.Н.МИСНИК
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)