Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Быкова В.П., Мизяк В.П.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Коняшкина Олега Евгеньевича на определение Арбитражного суда Московской области от 28.04.2016, принятое судьей Зеньковой Е.Л., по заявлению Коняшкина Олега Евгеньевича о разрешении разногласий по вопросу начальной продажной цены заложенного имущества должника по делу N А41-77837/15 о несостоятельности (банкротстве) Коняшкина Олега Евгеньевича, кредитор - ПАО "Сбербанк России", финансовый управляющий - Внуков Ю.Д.,
при участии в заседании:
- от Коняшкина Олега Евгеньевича - лично Коняшкин О.Е. (паспорт);
- от остальных лиц - не явились, извещены,
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.12.2015 по делу Коняшкин Олег Евгеньевич признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Внуков Юрий Дмитриевич.
Дополнительным решением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2016 требования ПАО "Сбербанк России" включены в реестр требований кредиторов в размере 392 896 506,43 руб., из них 192 290 000 руб., как требования, обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки N 6648/1 от 23.05.2007.
Финансовый управляющий на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве опубликовал 03.03.2016 сообщение о проведении торгов в отношении имущества должника, находящегося в залоге у ПАО "Сбербанк России", а именно:
- - земельного участка, кадастровый номер: 23:15:0104000:0436, наименование участка - единое пользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование/назначение: для сельскохозяйственного производства, площадь 606 236 + 6813 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира Краснодарский край, Крымский район, в границах бывшего колхоза "Кубань" (сек. 16, конт. 62 - 68, 75 - 91, 96, 97, 108, 108/1), расположенного в границах участка, в соответствии с Кадастровым планом земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 04.04.2007 N 15/07-03-01472, выданным территориальным отделом кадастра объектов недвижимости по Абинскому и Крымскому районам в размере 3 394 922 руб., без налога на добавленную стоимость - Лот N 1 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:15:01 04 000:0436 или Лот N 1);
- - земельного участка, кадастровый номер: 23:15:0104000:0438, наименование участка - единое пользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование/назначение: для сельскохозяйственного производства, площадь 811 562+7 883 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира Краснодарский край, Крымский район, в границах бывшего колхоза "Кубань" (сек. 4, ч. конт. 27, ч. кон. 5, ч. кон. 15, конт. 7, 13, 14, 25), расположенного в границах участка, в соответствии с Кадастровым планом земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 04.04.2007 N 15/07-03-01477, выданным территориальным отделом кадастра объектов недвижимости по Абинскому и Крымскому районам в размере 4 544 747 руб., без налога на добавленную стоимость - Лот N 2 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:15:0104000:0438 или Лот N 2).
Коняшкин Олег Евгеньевич обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших между должником и ПАО "Сбербанк России" по вопросу начальной продажной цены следующего имущества, являющегося предметом залога и просил определить начальную продажную цену предметов залога:
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0436 в размере 81 659 900 руб.;
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0438 в размере 110 630 100 руб.
Определением от 28.04.2016 Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявления Коняшкина О.Е. о разрешении разногласий и утвердил начальную продажную цену предметов залога:
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0436 в размере 3 394 922 руб.;
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0438 в размере 4 544 747 руб.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Коняшкин О.Е. обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Коняшкин О.Е. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене определения и отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как указывалось ранее, 18.03.2016 Коняшкин О.Е. обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о разрешении разногласий по вопросу начальной продажной цены предмета залога.
В заявлении должник указывает, что согласно информации, размещенной на сайте Росреестра "публичная карта", кадастровая стоимость земельного участка (Лот N 1) установлена в размере 5 904 071,78 руб., земельного участка (Лот N 2) - в размере 7 903 721,16 руб., кадастровая стоимость земельных участков на 5 868 123,94 руб. выше, чем утвержденная оценкой Банка начальная продажная цена.
Также Коняшкин О.Е. указывает, что в соответствии с договором ипотеки N 6648/1 от 23.05.2007 залоговая стоимость земельных участков была определена в следующих размерах: по Лоту N 1 - 81 659 900 руб., по Лоту N 2 в размере 110 630 100 руб.
Люблинский районный суд г. Москвы решением от 26.04.2010 по делу N 2-87-10 взыскал с Коняшкина О.Е. задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную цену на основании договора ипотеки N 6648/1 от 23.05.2007.
В этой связи Коняшкин О.Е. просит определить начальную продажную цену предметов залога по Лоту N 1 в размере 81 659 900 руб., по Лоту N 2 в размере 110 630 100 руб.
В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены.
Финансовый управляющий 03.03.2016 опубликовал сообщение на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве о проведении торгов. В сообщении конкурсный управляющий указал следующее: "организатор торгов финансовый управляющий Коняшкина О.Е. сообщает о проведении торгов по продаже имущества Коняшкина О.А. Предметом торгов являются земельные участки, принадлежащие Коняшкина О.А., являющиеся предметом залога ПАО Сбербанк: Лот N 1 - земельный участок, кадастровый номер: 23:15:0104000:0436, начальная цена лота N 1 - 3 394 922 руб., без налога на добавленную стоимость; Лот N 2 - земельный участок, кадастровый номер: 23:15:0104000:0438, начальная цена лота N 2 - 4 544 747 руб., без налога на добавленную стоимость.
Исходя из общих норм Закона о банкротстве, в составе конкурсной массе должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (пункт 2 статьи 131 Закона о банкротстве).
В соответствии с указанной нормой залоговый кредитор привлек оценщика для определения рыночной стоимости предмета залога.
Согласно заключению о рыночной стоимости земельных участков, которое было подготовлено специалистом оценщиком 22.01.2016, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0436, составляет 3 394 922 руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:15:01 04 000:0438 составляет 4 544 747 руб.
Оценка земельных участков основана на анализе текущих предложений на продажу аналогичных объектов в Краснодарском крае, в районе расположения объекта оценки на дату оценки. Оценка произведена оценщиком Гесельтиным А.В. - членом НП СРО "Деловой Союз Оценщиков" (свидетельство N 644 от 23.09.2013).
После проведения оценки предмета залога конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества должника, разработал Положение "О порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества Коняшкина О.Е. находящегося в залоге у ПАО Сбербанк в рамках процедуры реализации имущества гражданина по делу N А41-77837/15". В Положении конкурсный кредитор утвердил начальную продажную цену земельных участков на основании заключения о рыночной стоимости. Указанное Положение было направлено в адрес финансового управляющего.
Довод Коняшкина О.Е. о том, что кадастровая стоимость земельных участков выше, чем начальная продажная цена отклоняется судом, так как Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Закон об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
В связи с тем, что рыночная стоимость объекта оценки отражает наиболее точную и достоверную стоимость объекта оценки, законодатель в статье 130 Закона о банкротстве предусмотрел обязательную оценку предмета залога. Соответственно, реализовывать имущество в процедуре банкротства по кадастровой стоимости недопустимо.
Ходатайство о проведении судебной экспертизы заявителем сделано не было.
Должник в своем заявлении указал, что кадастровая стоимость двух земельных участков составляет 13 807 792,94 руб., указанная сумма значительно отличается от суммы земельных участков, которая указана в договоре об ипотеки и которая составляет 192 290 000 руб.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в ходе исполнительного производства в период с 2013 по 2015 указанные земельные участки не были реализованы, так как начальная продажная цена определялась в соответствии с залоговой стоимостью и составляла 192 290 000 руб.
Кроме того, 14.04.2016 финансовый управляющий в деле о банкротстве Коняшкина О.Е. подвел итоги первых торгов по реализации имущества должника по Лоту N 1 и Лоту N 2. В соответствии с опубликованными протоколами N 13529-ОАОФ/1, N 13592-ОАОФ/2 от 14.04.2016 торги не состоялись, так как не было подано ни одной заявки. Земельные участки реализовывались по рыночной стоимости, по Лоту N 1 цена составляла 3 394 922 руб., по Лоту N 2 цена составляла 4 544 747 руб., но даже при указанных ценах не было подано ни одной заявке.
В соответствии с Законом о банкротстве целью реализации имущества должника является соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
С учетом вышеизложенного, определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 192 290 000 руб. приведет к тому, что имущество не будет реализовано в ходе первых, вторых торгов и в ходе публичного предложения, что приведет к затягиванию процедуры банкротства и увеличению текущих расходов.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а потому обжалуемый судебный акт признается законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 28.04.2016 по делу N А41-77837/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
В.П.МИЗЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2016 N 10АП-8006/2016 ПО ДЕЛУ N А41-77837/15
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. по делу N А41-77837/15
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Быкова В.П., Мизяк В.П.,
при ведении протокола судебного заседания: Айрапетян Н.М.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Коняшкина Олега Евгеньевича на определение Арбитражного суда Московской области от 28.04.2016, принятое судьей Зеньковой Е.Л., по заявлению Коняшкина Олега Евгеньевича о разрешении разногласий по вопросу начальной продажной цены заложенного имущества должника по делу N А41-77837/15 о несостоятельности (банкротстве) Коняшкина Олега Евгеньевича, кредитор - ПАО "Сбербанк России", финансовый управляющий - Внуков Ю.Д.,
при участии в заседании:
- от Коняшкина Олега Евгеньевича - лично Коняшкин О.Е. (паспорт);
- от остальных лиц - не явились, извещены,
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.12.2015 по делу Коняшкин Олег Евгеньевич признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Внуков Юрий Дмитриевич.
Дополнительным решением Арбитражного суда Московской области от 05.02.2016 требования ПАО "Сбербанк России" включены в реестр требований кредиторов в размере 392 896 506,43 руб., из них 192 290 000 руб., как требования, обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки N 6648/1 от 23.05.2007.
Финансовый управляющий на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве опубликовал 03.03.2016 сообщение о проведении торгов в отношении имущества должника, находящегося в залоге у ПАО "Сбербанк России", а именно:
- - земельного участка, кадастровый номер: 23:15:0104000:0436, наименование участка - единое пользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование/назначение: для сельскохозяйственного производства, площадь 606 236 + 6813 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира Краснодарский край, Крымский район, в границах бывшего колхоза "Кубань" (сек. 16, конт. 62 - 68, 75 - 91, 96, 97, 108, 108/1), расположенного в границах участка, в соответствии с Кадастровым планом земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 04.04.2007 N 15/07-03-01472, выданным территориальным отделом кадастра объектов недвижимости по Абинскому и Крымскому районам в размере 3 394 922 руб., без налога на добавленную стоимость - Лот N 1 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:15:01 04 000:0436 или Лот N 1);
- - земельного участка, кадастровый номер: 23:15:0104000:0438, наименование участка - единое пользование, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование/назначение: для сельскохозяйственного производства, площадь 811 562+7 883 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира Краснодарский край, Крымский район, в границах бывшего колхоза "Кубань" (сек. 4, ч. конт. 27, ч. кон. 5, ч. кон. 15, конт. 7, 13, 14, 25), расположенного в границах участка, в соответствии с Кадастровым планом земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 04.04.2007 N 15/07-03-01477, выданным территориальным отделом кадастра объектов недвижимости по Абинскому и Крымскому районам в размере 4 544 747 руб., без налога на добавленную стоимость - Лот N 2 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:15:0104000:0438 или Лот N 2).
Коняшкин Олег Евгеньевич обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших между должником и ПАО "Сбербанк России" по вопросу начальной продажной цены следующего имущества, являющегося предметом залога и просил определить начальную продажную цену предметов залога:
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0436 в размере 81 659 900 руб.;
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0438 в размере 110 630 100 руб.
Определением от 28.04.2016 Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявления Коняшкина О.Е. о разрешении разногласий и утвердил начальную продажную цену предметов залога:
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0436 в размере 3 394 922 руб.;
- - земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0438 в размере 4 544 747 руб.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Коняшкин О.Е. обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Коняшкин О.Е. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей остальных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене определения и отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как указывалось ранее, 18.03.2016 Коняшкин О.Е. обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о разрешении разногласий по вопросу начальной продажной цены предмета залога.
В заявлении должник указывает, что согласно информации, размещенной на сайте Росреестра "публичная карта", кадастровая стоимость земельного участка (Лот N 1) установлена в размере 5 904 071,78 руб., земельного участка (Лот N 2) - в размере 7 903 721,16 руб., кадастровая стоимость земельных участков на 5 868 123,94 руб. выше, чем утвержденная оценкой Банка начальная продажная цена.
Также Коняшкин О.Е. указывает, что в соответствии с договором ипотеки N 6648/1 от 23.05.2007 залоговая стоимость земельных участков была определена в следующих размерах: по Лоту N 1 - 81 659 900 руб., по Лоту N 2 в размере 110 630 100 руб.
Люблинский районный суд г. Москвы решением от 26.04.2010 по делу N 2-87-10 взыскал с Коняшкина О.Е. задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную цену на основании договора ипотеки N 6648/1 от 23.05.2007.
В этой связи Коняшкин О.Е. просит определить начальную продажную цену предметов залога по Лоту N 1 в размере 81 659 900 руб., по Лоту N 2 в размере 110 630 100 руб.
В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина.
В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены.
Финансовый управляющий 03.03.2016 опубликовал сообщение на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве о проведении торгов. В сообщении конкурсный управляющий указал следующее: "организатор торгов финансовый управляющий Коняшкина О.Е. сообщает о проведении торгов по продаже имущества Коняшкина О.А. Предметом торгов являются земельные участки, принадлежащие Коняшкина О.А., являющиеся предметом залога ПАО Сбербанк: Лот N 1 - земельный участок, кадастровый номер: 23:15:0104000:0436, начальная цена лота N 1 - 3 394 922 руб., без налога на добавленную стоимость; Лот N 2 - земельный участок, кадастровый номер: 23:15:0104000:0438, начальная цена лота N 2 - 4 544 747 руб., без налога на добавленную стоимость.
Исходя из общих норм Закона о банкротстве, в составе конкурсной массе должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (пункт 2 статьи 131 Закона о банкротстве).
В соответствии с указанной нормой залоговый кредитор привлек оценщика для определения рыночной стоимости предмета залога.
Согласно заключению о рыночной стоимости земельных участков, которое было подготовлено специалистом оценщиком 22.01.2016, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:15:0104000:0436, составляет 3 394 922 руб. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:15:01 04 000:0438 составляет 4 544 747 руб.
Оценка земельных участков основана на анализе текущих предложений на продажу аналогичных объектов в Краснодарском крае, в районе расположения объекта оценки на дату оценки. Оценка произведена оценщиком Гесельтиным А.В. - членом НП СРО "Деловой Союз Оценщиков" (свидетельство N 644 от 23.09.2013).
После проведения оценки предмета залога конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества должника, разработал Положение "О порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества Коняшкина О.Е. находящегося в залоге у ПАО Сбербанк в рамках процедуры реализации имущества гражданина по делу N А41-77837/15". В Положении конкурсный кредитор утвердил начальную продажную цену земельных участков на основании заключения о рыночной стоимости. Указанное Положение было направлено в адрес финансового управляющего.
Довод Коняшкина О.Е. о том, что кадастровая стоимость земельных участков выше, чем начальная продажная цена отклоняется судом, так как Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Закон об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
В связи с тем, что рыночная стоимость объекта оценки отражает наиболее точную и достоверную стоимость объекта оценки, законодатель в статье 130 Закона о банкротстве предусмотрел обязательную оценку предмета залога. Соответственно, реализовывать имущество в процедуре банкротства по кадастровой стоимости недопустимо.
Ходатайство о проведении судебной экспертизы заявителем сделано не было.
Должник в своем заявлении указал, что кадастровая стоимость двух земельных участков составляет 13 807 792,94 руб., указанная сумма значительно отличается от суммы земельных участков, которая указана в договоре об ипотеки и которая составляет 192 290 000 руб.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в ходе исполнительного производства в период с 2013 по 2015 указанные земельные участки не были реализованы, так как начальная продажная цена определялась в соответствии с залоговой стоимостью и составляла 192 290 000 руб.
Кроме того, 14.04.2016 финансовый управляющий в деле о банкротстве Коняшкина О.Е. подвел итоги первых торгов по реализации имущества должника по Лоту N 1 и Лоту N 2. В соответствии с опубликованными протоколами N 13529-ОАОФ/1, N 13592-ОАОФ/2 от 14.04.2016 торги не состоялись, так как не было подано ни одной заявки. Земельные участки реализовывались по рыночной стоимости, по Лоту N 1 цена составляла 3 394 922 руб., по Лоту N 2 цена составляла 4 544 747 руб., но даже при указанных ценах не было подано ни одной заявке.
В соответствии с Законом о банкротстве целью реализации имущества должника является соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
С учетом вышеизложенного, определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 192 290 000 руб. приведет к тому, что имущество не будет реализовано в ходе первых, вторых торгов и в ходе публичного предложения, что приведет к затягиванию процедуры банкротства и увеличению текущих расходов.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а потому обжалуемый судебный акт признается законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 28.04.2016 по делу N А41-77837/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
В.П.БЫКОВ
В.П.МИЗЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)