Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Претензия инвестора с требованием о расторжении договора и выплате спорных сумм не удовлетворена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Артемьевой Н.А.
судей Плетневой В.В., Новиковой О.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СП "Альтернатива" (далее - общество "СП "Альтернатива") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А07-18311/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан
по иску общества "СП "Альтернатива" к муниципальному унитарному предприятию "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - предприятие) о расторжении договора инвестирования, взыскании 6 493 080 руб. основного долга, 2 716 900 руб. процентов, 3 548 704 руб. убытков; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "СтроительГрупп" (далее - общество "СтроительГрупп"), индивидуальный предприниматель Сухочев Владимир Владимирович (далее - предприниматель Сухочев В.В.), временный управляющий общества "СП "Альтернатива" Пташников Александр Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Служба заказчика" (далее - общество "Служба заказчика"),
и встречным искам предприятия к обществу СП "Альтернатива" о признании недействительными (ничтожными) сделок, оформленных актами зачета взаимной задолженности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представители:
- общества "СП "Альтернатива" в лице конкурсного управляющего Пташникова А.В. - Арманшин Р.Ф. (доверенность от 08.06.2017);
- предприятия - Хасанов Р.Ф. (доверенность от 12.01.2017 N 11).
Общество "СП "Альтернатива" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предприятию о расторжении договора инвестирования от 23.06.2011 N 30СЗ/1, взыскании (с учетом уточнений) 6 493 080 руб. основного долга; 2 716 900 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; 3 548 704 руб. убытков.
Определениями суда от 25.11.2014, 23.08.2016, 01.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "СтроительГрупп", предприниматель Сухочев В.В., временный управляющий обществом "СП "Альтернатива" Пташников А.В., общество "Служба заказчика".
В январе 2015 года предприятие обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с пятью исковыми заявлениями к обществу "СП "Альтернатива" о признании недействительными (ничтожными) сделок, оформленных актами зачета взаимной задолженности от 19.12.2011 N 102-СЗ, от 17.01.2012 N 3-СЗ, от 13.02.2012 N 9-СЗ, от 17.12.2012 N 63/1-СЗ, от 09.01.2013 N 61СЗ. Исковые заявления приняты к производству; делам присвоены следующие номера А07-555/2015, А07-556/2015, А07-557/2015, А07-558/2015, А07-559/2015.
Определением суда от 13.03.2015 вышеуказанные дела объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А07-18311/2014.
Решением суда от 30.12.2016 (судья Архиереев Н.В.) первоначальные исковые требования общества "СП "Альтернатива" удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных требований предприятия отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н.) решение суда в части удовлетворения первоначальных исковых требований отменено; первоначальные исковые требования общества "СП "Альтернатива" удовлетворены частично: с предприятия в пользу общества "СП "Альтернатива" взыскано 6 493 080 руб. основного долга; в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "СП "Альтернатива" просит решение суда первой инстанции оставить в силе, постановление суда апелляционной инстанции - отменить, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению общества "СП "Альтернатива", поскольку в приложениях N 1 и N 2 к дополнительному соглашению N 2 к договору инвестирования стороны утвердили перечень жилых и нежилых помещений, передаваемых застройщиком инвестору в размере переданных средств инвестирования на сумму 9 993 390 руб. (кв. 402, 403, 330, А1, 401 и 404), соответственно, на момент подписания сторонами приложений перечисленные в них квартиры были оплачены полностью, судом апелляционной инстанции сделаны неверные выводы об отсутствии факта оплаты товара и неверно применены нормы п. 2 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество "СП "Альтернатива" не согласно с выводом суда апелляционной инстанции о том, что, начиная с 30.05.2013, предприятие (застройщик) вправе было либо расторгнуть договор (отказаться от исполнения обязательства) или приостановить его исполнение; считает, что из толкования п. 3.4 договора можно сделать вывод, что стороны согласовали возможность одностороннего расторжения договора, а не отказа от исполнения договора, в связи с чем у застройщика на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации было право, начиная с 30.05.2013, на расторжение договора в судебном порядке, однако с таким заявлением застройщик в суд не обращался, уведомлений об отказе от исполнения договора не было. Судом апелляционной инстанции не учтено, что договор инвестирования предусматривал инвестирование объекта истцом только в размере 30%; исковые требования инвестора основаны не на всей сумме договора, а только на фактически оплаченных и не полученных им индивидуально-определенных вещей (квартир и нежилого помещения), не учтено, что факт уступки на основании договора от 28.03.2014 предприятием (застройщиком) своих прав обществу "СтроительГрупп" на застройку земельного участка, на котором оно должно было построить дом, является существенным нарушением договора инвестирования и свидетельствует о невозможности его исполнения, при этом на момент уступки договор инвестирования являлся действовавшим, не был расторгнут, срок последнего платежа 31.03.2015 еще не наступил, что опровергает вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в действиях предприятия вины и противоправности. Общество "СП "Альтернатива" полагает, что вне зависимости от основания расторжения договора в случае возврата денежной суммы подлежат начислению проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).
Поскольку заявителем кассационной жалобы постановление суда апелляционной инстанций обжалуется только в части первоначальных исковых требований, законность судебных актов в остальной части - в части встречных исковых требований судом кассационной инстанции не проверяется; суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как видно из материалов дела, между предприятием (застройщик) и обществом "СП "Альтернатива" (инвестор) заключен договор от 23.06.2011 N 30СЗ/1 инвестирования строительства объекта: "Жилой дом N 4 в микрорайоне "Инорс-5", ограниченном улицами Транспортная, Фронтовых бригад, бульвара Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (секции А, Б, В)".
Предметом договора является реализация инвестиционного проекта инвестора за счет собственных и/или привлеченных средств по строительству жилого дома (объекта). Участием инвестора в проекте является финансирование 30% объекта. Точный перечень жилых и нежилых помещений, передаваемых инвестору после завершения строительства объекта, будет оформлен дополнительным соглашением к договору после утверждения проектно-сметной документации (п. 1.1. договора).
Договором инвестирования предусмотрено, что срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уточняется путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору за два месяца до окончания ориентировочного срока. Ориентировочный срок - первое полугодие 2014 г. (п. 1.4 договора).
Общий размер инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, составляет 92 379 960 руб. исходя из ориентировочной стоимости одного квадратного метра 30 000 руб. (п. 3.1 договора).
Согласно п. 3.2 договора оплата осуществляется в соответствии с графиком финансирования (приложение N 1).
В п. 3.4 договора предусмотрено, что в случае нарушения инвестором согласованного срока перечисления инвестиций более чем на 30 календарных дней застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом застройщик обязан возместить инвестору на день фактического расторжения договора фактически произведенные затраты или передать площади в данном доме по окончании строительства на сумму произведенных затрат из расчета 30 000 руб. за кв. м.
Согласно разделу 5 договора инвестор обязуется обеспечить финансирование, в том числе выполнения работ по созданию проектно-сметной документации, по строительству объекта в объеме, предусмотренном проектно-сметной документацией, по графику финансирования, который оформляется дополнительным соглашением по мере необходимости; совместно с застройщиком осуществить организацию проведения ввода объекта в эксплуатацию в течение 30 календарных дней после получения письменного уведомления от застройщика или генерального подрядчика о готовности объекта.
Застройщик обязуется выполнить функции заказчика-застройщика в объеме строительства объекта; заключить с соответствующими организациями договоры на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских работ, договоры на выполнение строительно-монтажных работ с генеральным подрядчиком; используя инвестиции осуществить комплекс мероприятий, направленных на обеспечение строительства объекта в соответствии с проектной документацией; передать инвестору по акту приема-передачи объект в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
В приложении N 1 к договору согласован график финансирования, согласно которому до 31.12.2011 инвестор обязан внести 2 000 000 руб., в срок до 31.03.2014 - 90 379 960 руб.
Дополнительным соглашением от 09.12.2011 N 1 сторонами увеличена сумма инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, до 101 617 890 руб.
Сторонами подписан второй вариант приложения N 1 к договору инвестирования (график финансирования), в соответствии с которым сумма финансирования увеличена до 123 882 930 руб., а также предусмотрено ежемесячное внесение инвестором конкретных денежных сумм, начиная с 28.02.2013 по 31.03.2015.
Дополнительным соглашением от 19.12.2012 N 2 стороны согласовали перечень помещений, подлежащих передаче инвестору - всего 79 помещений, общей площадью 3 752,21 кв. м, расположенных в секциях А, Б, В.
Приложениями от 19.12.2012 N 1 и от 09.01.2013 N 2 к дополнительному соглашению N 2 стороны утвердили размер суммы внесенных инвестором денежных средств и перечень помещений, передаваемых инвестору эквивалентно указанным суммам. В силу названных приложений застройщиком признано внесение инвестором денежных средств на общую сумму 9 993 390 руб. и подлежащими передаче помещения N 401, 402, 403, 404, А1 в секции А(5) и помещение N 330 в секции Б(4), общая площадь которых составила 302,83 кв. м. Кроме того, застройщиком дано согласие на передачу инвестором прав требования на указанные помещения третьим лицам.
Между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа и предприятием 09.10.2012 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:233 площадью 10454 кв. м, сроком аренды с 02.08.2012 до 02.08.2015 для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома.
Предприятию 14.01.2013 выдано разрешение на строительство дома N RU03308000-493-Ж.
Между предприятием (заказчик) и обществом "СП "Альтернатива" (генподрядчик) заключены договор генерального подряда от 07.06.2011 N 29СЗ на выполнение строительно-монтажных работ на объекте "Жилой дом N 4 в микрорайоне "Инорс-5", ограниченном улицами Транспортная, Фронтовых бригад, бульвара Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа г. Уфа, Республики Башкортостан (секции А, Б, В)" и договор генерального подряда от 01.12.2011 N 62/1СЗ на строительство многоэтажного жилого дома N 5 в том же квартале. В рамках указанных договоров обществом "СП "Альтернатива" (подрядчик) выполнены работы на общую сумму 878 941 руб., стоимость которых взыскана с предприятия в пользу общества "СП "Альтернатива" решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2015 по делу N А07-16336/2014.
Кроме того, между предприятием (заказчик) и обществом "СП "Альтернатива" (генподрядчик) заключен договор подряда от 04.08.2011 N 40СЗ, по условиям которого подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить отсыпку площадки под вынос гаражей по ул. Сельская Богородская, вывоз гаражей на площадку с территории застройки по объекту: "Подготовка территории строительства в микрорайоне "Инорс-5", ограниченном улицами Транспортная, Фронтовых бригад, бульвара Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа г. Уфа".
Между предприятием и обществом "СП "Альтернатива" подписаны пять актов зачета взаимной задолженности, по которым предприятие погасило кредиторскую задолженность перед обществом "СП "Альтернатива" за выполненные обществом по договору подряда от 04.08.2011 N 40СЗ работы на общую сумму 6 993 390 руб., засчитав их в счет погашения обязательств общества "СП "Альтернатива" по договору инвестирования от 23.06.2011 N 30-СЗ/1.
Общество "СП "Альтернатива" уступило Абдуллину Р.З. по договору уступки от 22.01.2013 N 01-4И право требования по договору инвестирования от 23.06.2011 N 30СЗ/1 в части нежилого помещения: секция А, N кв. А1, этаж 1, проектная площадь 106,7 кв. м.
Абдуллин Р.З. в свою очередь уступил данное право требования предпринимателю Сухочеву В.В. по договору уступки от 01.04.2016.
Полагая, что общество "СП "Альтернатива" не в состоянии инвестировать и строить объект своими силами, поскольку обязательства по инвестированию в срок до конца 2013 г. в размере 38 822 000 руб. не были выполнены обществом, предприятие 24.04.2014 направило в адрес общества соглашение о расторжении договора инвестирования.
Из материалов дела также усматривается, что договор аренды земельного участка от 09.10.2012 N 830-12 расторгнут по соглашению сторон договора, подписанному 25.04.2014. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:233 передан Управлением по земельным ресурсам администрации г. Уфа в аренду обществу "СтроительГрупп" по договору от 11.06.2014 N 594-14 в целях проектирования и строительства жилого дома N 4.
Письмом от 08.05.2014 общество "СП "Альтернатива" отказалось от подписания с предприятием соглашения о расторжении договора инвестирования, указав на наличие обязательств перед третьими лицами.
В дальнейшем письмом от 04.08.2014 общество "СП "Альтернатива" направило в адрес предприятия свою претензию о расторжении договора, в которой потребовало вернуть сумму основного долга в размере 9 993 390 руб. и уплатить 1 863 209 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и 6 662 260 руб. разницы в цене недвижимого имущества.
Ссылаясь на неисполнение застройщиком (предприятием) вытекающих из договора инвестирования обязательств по передаче инвестору помещений и наличие в силу этого убытков, на то, что в добровольном порядке предприятие требования претензии не исполнило, общество "СП "Альтернатива" обратилось в суд с иском о расторжении договора инвестирования, о взыскании с предприятия 6 493 080 руб. основного долга (размер осуществленного истцом инвестирования по договору (9 993 390 руб.) за вычетом стоимости обязательств, переданных по договору уступки от 22.01.2013 N 01-4И в размере 3 500 310 руб.); 2 716 900 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2011 по 31.10.2016; 3 548 704 руб. убытков, составляющих разницу между ценой имущества, указанной в договоре инвестирования, и текущей рыночной стоимостью квартир.
Предприятие, возражая против исковых требований, сослалось на невозможность реализации инвестиционного проекта из-за недофинансирования со стороны инвестора, который до 30.09.2014 должен был проинвестировать 92 822 930 руб., а фактически проинвестировал лишь 9 993 390 руб., из которых 6 993 390 руб. путем зачета встречных требований по договору генерального подряда.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме, придя к выводу, что застройщик в нарушение условий договора инвестирования, который следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, не исполнил обязательств по вводу объекта в эксплуатацию и предоставлению в срок помещений истцу, что является существенным нарушением условий договора и влечет расторжение договора инвестирования на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и полное удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, согласился с квалификацией судом первой инстанции договора инвестирования как договора купли-продажи будущей вещи, но исходя из буквального толкования условий договора инвестирования и исходя из действий сторон пришел к выводу, что поскольку инвестором допущена просрочка внесения инвестиционных средств, застройщик в силу условий п. 3.4 договора вправе был в одностороннем порядке расторгнуть договор (отказаться от его исполнения), действия по расторжению на основании соглашения от 25.04.2014 договора аренды земельного участка с Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы свидетельствуют об утрате у предприятия статуса застройщика и об отказе его от исполнения договора инвестирования. Установив данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции признал, что договор инвестирования прекращен с 25.04.2014 ввиду одностороннего отказа застройщика от его исполнения. С учетом условий п. 3.4 договора суд апелляционной инстанции признал правомерным требование о возврате инвестору фактически произведенных затрат в сумме 6 493 080 руб., в удовлетворении остальной части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков суд апелляционной инстанции отказал.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, суд округа считает, что оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со ст. 1, 6, 8, 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направления капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Оценив условия заключенного сторонами договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций квалифицировал его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и определили, что правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 ("Купля-продажа") Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу общей нормы ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что согласно графику финансирования сумма, подлежащая внесению истцом на 31.12.2013, составляла 38 521 030 руб., по состоянию на 25.04.2014 (момент заключения ответчиком соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.10.2012 N 830-12) данная сумма уже составляла 56 521 030 руб., тогда как фактически поступившая от истца сумма на обе указанные даты составила 9 993 390 руб. Последнее финансирование обществом "СП "Альтернатива" строительства жилого дома имело место в январе 2013 года на сумму 2 472 360 руб. (акт зачета взаимной задолженности от 09.01.2013), просрочка финансирования началась с 30.04.2013, поскольку истцом не были исполнены обязательства по финансированию на сумму 829 540 руб. (10 822 930 руб. - 9 993 390 руб.).
Установив данные обстоятельства, учитывая условия п. 3.4 договора инвестирования о праве застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения инвестором срока перечисления инвестиций более чем на 30 дней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, начиная с 30.05.2013, застройщик был вправе расторгнуть договор (отказаться от исполнения обязательства) или приостановить его исполнение и фактически с 30.05.2013 обоснованно приостановил исполнение своих обязательств по строительству жилого дома; в дальнейшем, заключив 25.04.2014 с Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, предприятие утратило статус застройщика и фактически отказалось от исполнения договора инвестирования.
Поскольку договор инвестирования прекращен с 25.04.2014 в силу одностороннего отказа застройщика (предприятия) от его исполнения, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что оснований для удовлетворения требований истца о расторжения договора инвестирования в порядке п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Учитывая, что действие договора инвестирования прекращено, строительство дома не завершено по причине, в том числе отсутствия со стороны общества "СП "Альтернатива" финансирования строительства, учитывая условия п. 3.4 договора инвестирования об обязанности застройщика возместить инвестору фактически произведенные затраты или передать площади в данном доме по окончании строительства на сумму произведенных затрат, суд апелляционной инстанции признал обоснованным требование общества о взыскании с предприятия фактических затрат в сумме 6 493 080 руб.
Рассмотрев требования общества "СП "Альтернатива" о взыскании на основании п. 2, 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации с предприятия 2 716 900 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2011 по 31.10.2016 и 3 548 704 руб. убытков, составляющих разницу между ценой имущества, указанной в договоре инвестирования, и текущей рыночной стоимостью квартир, суд апелляционной инстанции признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 того же Кодекс (п. 1).
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 Кодекса (п. 2).
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (п. 4).
В соответствии с п. 1, 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Суд апелляционной инстанции установил, что договором инвестирования предусмотрена обязанность общества "СП "Альтернатива" оплатить товар до передачи его продавцом, то есть предварительная оплата в сумме 123 882 930 руб., которая должна быть внесена покупателем в срок до 31.03.2015 согласно подписанному сторонами графику финансирования.
По условиям договора инвестирования застройщик обязуется, используя инвестиции, осуществить комплекс мероприятий, направленных на обеспечение строительства объекта в соответствии с проектной документацией; передать инвестору по акту приема-передачи объект в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно разделу 9 договора обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объектов, обязательства инвестора считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания акта о передаче объекта.
При этом из условий договора инвестирования (понимаемого как договор купли-продажи будущей вещи) не следует, что обязанность продавца по передаче товара покупателю возникает ранее момента внесения покупателем всех предусмотренных договором платежей.
Поскольку обязанность покупателя по внесению в полном объеме всех предусмотренных договором платежей исполнена не была, при этом объектом купли-продажи выступают жилые и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, строительство которого обусловлено поступлением финансирования от покупателя, суд апелляционной инстанции признал, что отсутствие такого финансирования объективно обусловило невозможность исполнения продавцом строительства объекта и, соответственно, невозможность передачи недвижимости покупателю. Возможность частичного исполнения продавцом обязательства по передаче товара (пропорционально сумме произведенного финансирования) в данном случае отсутствует в силу природы заключенной сторонами сделки.
Наличие данных обстоятельств исключает применение положений п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего ответственность продавца в случае неисполнения им обязанности по передаче предварительно оплаченного товара, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о начислении процентов, предусмотренных п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив отсутствие противоправности в действиях предприятия, которое вправе было приостановить исполнение договора инвестирования и впоследствии отказалось от исполнения договора инвестирования по причине неисполнения инвестором возложенных на него обязанностей по финансированию строительства жилого дома, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с предприятия убытков, обоснованно указав на то, что в силу норм ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации возложение ответственности в виде взыскания убытков возможно только при доказанности противоправности действий лица, его вины и наличии прямой причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и возникшими у истца убытками; наличие таких условий материалами дела не подтверждено.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, о том, что застройщик не вправе был отказываться от исполнения договора, поскольку, как считает заявитель, из толкования п. 3.4 договора можно сделать вывод, что стороны согласовали возможность одностороннего расторжения застройщиком договора, а не отказа от исполнения договора, о том, что исковые требования инвестора основаны не на всей сумме договора, а только на фактически оплаченных и не полученных им индивидуально-определенных вещей (квартир и нежилого помещения), в связи с чем подлежали применению нормы п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд апелляционной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, не принимаются как противоречащие материалам дела.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая исковые требования, обоснованно исходил из совокупности установленных обстоятельств дела, учитывал буквальное содержание условий п. 3.4 инвестиционного договора, что соответствует требованиям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пришел к правильному выводу о том, что оснований для применения к продавцу (предприятию) мер ответственности, предусмотренных п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что на сумму предварительной оплаты подлежат начислению проценты в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается, поскольку в данном случае исковые требования о взыскании процентов были основаны на нормах п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако оснований для применения данной нормы не усматривается.
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, им дана правовая оценка, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены. Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А07-18311/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СП "Альтернатива" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.06.2017 N Ф09-6945/15 ПО ДЕЛУ N А07-18311/2014
Требование: 1) О взыскании денежных средств, уплаченных по договору инвестирования строительства; 2) О расторжении договора, взыскании убытков в виде разницы в цене имущества, процентов.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Претензия инвестора с требованием о расторжении договора и выплате спорных сумм не удовлетворена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. N Ф09-6945/15
Дело N А07-18311/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Артемьевой Н.А.
судей Плетневой В.В., Новиковой О.Н.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СП "Альтернатива" (далее - общество "СП "Альтернатива") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А07-18311/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан
по иску общества "СП "Альтернатива" к муниципальному унитарному предприятию "Служба заказчика и технического надзора" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - предприятие) о расторжении договора инвестирования, взыскании 6 493 080 руб. основного долга, 2 716 900 руб. процентов, 3 548 704 руб. убытков; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "СтроительГрупп" (далее - общество "СтроительГрупп"), индивидуальный предприниматель Сухочев Владимир Владимирович (далее - предприниматель Сухочев В.В.), временный управляющий общества "СП "Альтернатива" Пташников Александр Владимирович, общество с ограниченной ответственностью "Служба заказчика" (далее - общество "Служба заказчика"),
и встречным искам предприятия к обществу СП "Альтернатива" о признании недействительными (ничтожными) сделок, оформленных актами зачета взаимной задолженности.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представители:
- общества "СП "Альтернатива" в лице конкурсного управляющего Пташникова А.В. - Арманшин Р.Ф. (доверенность от 08.06.2017);
- предприятия - Хасанов Р.Ф. (доверенность от 12.01.2017 N 11).
Общество "СП "Альтернатива" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к предприятию о расторжении договора инвестирования от 23.06.2011 N 30СЗ/1, взыскании (с учетом уточнений) 6 493 080 руб. основного долга; 2 716 900 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; 3 548 704 руб. убытков.
Определениями суда от 25.11.2014, 23.08.2016, 01.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "СтроительГрупп", предприниматель Сухочев В.В., временный управляющий обществом "СП "Альтернатива" Пташников А.В., общество "Служба заказчика".
В январе 2015 года предприятие обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с пятью исковыми заявлениями к обществу "СП "Альтернатива" о признании недействительными (ничтожными) сделок, оформленных актами зачета взаимной задолженности от 19.12.2011 N 102-СЗ, от 17.01.2012 N 3-СЗ, от 13.02.2012 N 9-СЗ, от 17.12.2012 N 63/1-СЗ, от 09.01.2013 N 61СЗ. Исковые заявления приняты к производству; делам присвоены следующие номера А07-555/2015, А07-556/2015, А07-557/2015, А07-558/2015, А07-559/2015.
Определением суда от 13.03.2015 вышеуказанные дела объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А07-18311/2014.
Решением суда от 30.12.2016 (судья Архиереев Н.В.) первоначальные исковые требования общества "СП "Альтернатива" удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречных требований предприятия отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н.) решение суда в части удовлетворения первоначальных исковых требований отменено; первоначальные исковые требования общества "СП "Альтернатива" удовлетворены частично: с предприятия в пользу общества "СП "Альтернатива" взыскано 6 493 080 руб. основного долга; в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "СП "Альтернатива" просит решение суда первой инстанции оставить в силе, постановление суда апелляционной инстанции - отменить, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению общества "СП "Альтернатива", поскольку в приложениях N 1 и N 2 к дополнительному соглашению N 2 к договору инвестирования стороны утвердили перечень жилых и нежилых помещений, передаваемых застройщиком инвестору в размере переданных средств инвестирования на сумму 9 993 390 руб. (кв. 402, 403, 330, А1, 401 и 404), соответственно, на момент подписания сторонами приложений перечисленные в них квартиры были оплачены полностью, судом апелляционной инстанции сделаны неверные выводы об отсутствии факта оплаты товара и неверно применены нормы п. 2 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество "СП "Альтернатива" не согласно с выводом суда апелляционной инстанции о том, что, начиная с 30.05.2013, предприятие (застройщик) вправе было либо расторгнуть договор (отказаться от исполнения обязательства) или приостановить его исполнение; считает, что из толкования п. 3.4 договора можно сделать вывод, что стороны согласовали возможность одностороннего расторжения договора, а не отказа от исполнения договора, в связи с чем у застройщика на основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации было право, начиная с 30.05.2013, на расторжение договора в судебном порядке, однако с таким заявлением застройщик в суд не обращался, уведомлений об отказе от исполнения договора не было. Судом апелляционной инстанции не учтено, что договор инвестирования предусматривал инвестирование объекта истцом только в размере 30%; исковые требования инвестора основаны не на всей сумме договора, а только на фактически оплаченных и не полученных им индивидуально-определенных вещей (квартир и нежилого помещения), не учтено, что факт уступки на основании договора от 28.03.2014 предприятием (застройщиком) своих прав обществу "СтроительГрупп" на застройку земельного участка, на котором оно должно было построить дом, является существенным нарушением договора инвестирования и свидетельствует о невозможности его исполнения, при этом на момент уступки договор инвестирования являлся действовавшим, не был расторгнут, срок последнего платежа 31.03.2015 еще не наступил, что опровергает вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в действиях предприятия вины и противоправности. Общество "СП "Альтернатива" полагает, что вне зависимости от основания расторжения договора в случае возврата денежной суммы подлежат начислению проценты по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).
Поскольку заявителем кассационной жалобы постановление суда апелляционной инстанций обжалуется только в части первоначальных исковых требований, законность судебных актов в остальной части - в части встречных исковых требований судом кассационной инстанции не проверяется; суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как видно из материалов дела, между предприятием (застройщик) и обществом "СП "Альтернатива" (инвестор) заключен договор от 23.06.2011 N 30СЗ/1 инвестирования строительства объекта: "Жилой дом N 4 в микрорайоне "Инорс-5", ограниченном улицами Транспортная, Фронтовых бригад, бульвара Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (секции А, Б, В)".
Предметом договора является реализация инвестиционного проекта инвестора за счет собственных и/или привлеченных средств по строительству жилого дома (объекта). Участием инвестора в проекте является финансирование 30% объекта. Точный перечень жилых и нежилых помещений, передаваемых инвестору после завершения строительства объекта, будет оформлен дополнительным соглашением к договору после утверждения проектно-сметной документации (п. 1.1. договора).
Договором инвестирования предусмотрено, что срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уточняется путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору за два месяца до окончания ориентировочного срока. Ориентировочный срок - первое полугодие 2014 г. (п. 1.4 договора).
Общий размер инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, составляет 92 379 960 руб. исходя из ориентировочной стоимости одного квадратного метра 30 000 руб. (п. 3.1 договора).
Согласно п. 3.2 договора оплата осуществляется в соответствии с графиком финансирования (приложение N 1).
В п. 3.4 договора предусмотрено, что в случае нарушения инвестором согласованного срока перечисления инвестиций более чем на 30 календарных дней застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом застройщик обязан возместить инвестору на день фактического расторжения договора фактически произведенные затраты или передать площади в данном доме по окончании строительства на сумму произведенных затрат из расчета 30 000 руб. за кв. м.
Согласно разделу 5 договора инвестор обязуется обеспечить финансирование, в том числе выполнения работ по созданию проектно-сметной документации, по строительству объекта в объеме, предусмотренном проектно-сметной документацией, по графику финансирования, который оформляется дополнительным соглашением по мере необходимости; совместно с застройщиком осуществить организацию проведения ввода объекта в эксплуатацию в течение 30 календарных дней после получения письменного уведомления от застройщика или генерального подрядчика о готовности объекта.
Застройщик обязуется выполнить функции заказчика-застройщика в объеме строительства объекта; заключить с соответствующими организациями договоры на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских работ, договоры на выполнение строительно-монтажных работ с генеральным подрядчиком; используя инвестиции осуществить комплекс мероприятий, направленных на обеспечение строительства объекта в соответствии с проектной документацией; передать инвестору по акту приема-передачи объект в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
В приложении N 1 к договору согласован график финансирования, согласно которому до 31.12.2011 инвестор обязан внести 2 000 000 руб., в срок до 31.03.2014 - 90 379 960 руб.
Дополнительным соглашением от 09.12.2011 N 1 сторонами увеличена сумма инвестиционных средств, вкладываемых инвестором в строительство объекта, до 101 617 890 руб.
Сторонами подписан второй вариант приложения N 1 к договору инвестирования (график финансирования), в соответствии с которым сумма финансирования увеличена до 123 882 930 руб., а также предусмотрено ежемесячное внесение инвестором конкретных денежных сумм, начиная с 28.02.2013 по 31.03.2015.
Дополнительным соглашением от 19.12.2012 N 2 стороны согласовали перечень помещений, подлежащих передаче инвестору - всего 79 помещений, общей площадью 3 752,21 кв. м, расположенных в секциях А, Б, В.
Приложениями от 19.12.2012 N 1 и от 09.01.2013 N 2 к дополнительному соглашению N 2 стороны утвердили размер суммы внесенных инвестором денежных средств и перечень помещений, передаваемых инвестору эквивалентно указанным суммам. В силу названных приложений застройщиком признано внесение инвестором денежных средств на общую сумму 9 993 390 руб. и подлежащими передаче помещения N 401, 402, 403, 404, А1 в секции А(5) и помещение N 330 в секции Б(4), общая площадь которых составила 302,83 кв. м. Кроме того, застройщиком дано согласие на передачу инвестором прав требования на указанные помещения третьим лицам.
Между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфа и предприятием 09.10.2012 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020405:233 площадью 10454 кв. м, сроком аренды с 02.08.2012 до 02.08.2015 для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома.
Предприятию 14.01.2013 выдано разрешение на строительство дома N RU03308000-493-Ж.
Между предприятием (заказчик) и обществом "СП "Альтернатива" (генподрядчик) заключены договор генерального подряда от 07.06.2011 N 29СЗ на выполнение строительно-монтажных работ на объекте "Жилой дом N 4 в микрорайоне "Инорс-5", ограниченном улицами Транспортная, Фронтовых бригад, бульвара Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа г. Уфа, Республики Башкортостан (секции А, Б, В)" и договор генерального подряда от 01.12.2011 N 62/1СЗ на строительство многоэтажного жилого дома N 5 в том же квартале. В рамках указанных договоров обществом "СП "Альтернатива" (подрядчик) выполнены работы на общую сумму 878 941 руб., стоимость которых взыскана с предприятия в пользу общества "СП "Альтернатива" решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2015 по делу N А07-16336/2014.
Кроме того, между предприятием (заказчик) и обществом "СП "Альтернатива" (генподрядчик) заключен договор подряда от 04.08.2011 N 40СЗ, по условиям которого подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить отсыпку площадки под вынос гаражей по ул. Сельская Богородская, вывоз гаражей на площадку с территории застройки по объекту: "Подготовка территории строительства в микрорайоне "Инорс-5", ограниченном улицами Транспортная, Фронтовых бригад, бульвара Баландина и Тухвата Янаби в Калининском районе городского округа г. Уфа".
Между предприятием и обществом "СП "Альтернатива" подписаны пять актов зачета взаимной задолженности, по которым предприятие погасило кредиторскую задолженность перед обществом "СП "Альтернатива" за выполненные обществом по договору подряда от 04.08.2011 N 40СЗ работы на общую сумму 6 993 390 руб., засчитав их в счет погашения обязательств общества "СП "Альтернатива" по договору инвестирования от 23.06.2011 N 30-СЗ/1.
Общество "СП "Альтернатива" уступило Абдуллину Р.З. по договору уступки от 22.01.2013 N 01-4И право требования по договору инвестирования от 23.06.2011 N 30СЗ/1 в части нежилого помещения: секция А, N кв. А1, этаж 1, проектная площадь 106,7 кв. м.
Абдуллин Р.З. в свою очередь уступил данное право требования предпринимателю Сухочеву В.В. по договору уступки от 01.04.2016.
Полагая, что общество "СП "Альтернатива" не в состоянии инвестировать и строить объект своими силами, поскольку обязательства по инвестированию в срок до конца 2013 г. в размере 38 822 000 руб. не были выполнены обществом, предприятие 24.04.2014 направило в адрес общества соглашение о расторжении договора инвестирования.
Из материалов дела также усматривается, что договор аренды земельного участка от 09.10.2012 N 830-12 расторгнут по соглашению сторон договора, подписанному 25.04.2014. Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:233 передан Управлением по земельным ресурсам администрации г. Уфа в аренду обществу "СтроительГрупп" по договору от 11.06.2014 N 594-14 в целях проектирования и строительства жилого дома N 4.
Письмом от 08.05.2014 общество "СП "Альтернатива" отказалось от подписания с предприятием соглашения о расторжении договора инвестирования, указав на наличие обязательств перед третьими лицами.
В дальнейшем письмом от 04.08.2014 общество "СП "Альтернатива" направило в адрес предприятия свою претензию о расторжении договора, в которой потребовало вернуть сумму основного долга в размере 9 993 390 руб. и уплатить 1 863 209 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и 6 662 260 руб. разницы в цене недвижимого имущества.
Ссылаясь на неисполнение застройщиком (предприятием) вытекающих из договора инвестирования обязательств по передаче инвестору помещений и наличие в силу этого убытков, на то, что в добровольном порядке предприятие требования претензии не исполнило, общество "СП "Альтернатива" обратилось в суд с иском о расторжении договора инвестирования, о взыскании с предприятия 6 493 080 руб. основного долга (размер осуществленного истцом инвестирования по договору (9 993 390 руб.) за вычетом стоимости обязательств, переданных по договору уступки от 22.01.2013 N 01-4И в размере 3 500 310 руб.); 2 716 900 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2011 по 31.10.2016; 3 548 704 руб. убытков, составляющих разницу между ценой имущества, указанной в договоре инвестирования, и текущей рыночной стоимостью квартир.
Предприятие, возражая против исковых требований, сослалось на невозможность реализации инвестиционного проекта из-за недофинансирования со стороны инвестора, который до 30.09.2014 должен был проинвестировать 92 822 930 руб., а фактически проинвестировал лишь 9 993 390 руб., из которых 6 993 390 руб. путем зачета встречных требований по договору генерального подряда.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме, придя к выводу, что застройщик в нарушение условий договора инвестирования, который следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, не исполнил обязательств по вводу объекта в эксплуатацию и предоставлению в срок помещений истцу, что является существенным нарушением условий договора и влечет расторжение договора инвестирования на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и полное удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, согласился с квалификацией судом первой инстанции договора инвестирования как договора купли-продажи будущей вещи, но исходя из буквального толкования условий договора инвестирования и исходя из действий сторон пришел к выводу, что поскольку инвестором допущена просрочка внесения инвестиционных средств, застройщик в силу условий п. 3.4 договора вправе был в одностороннем порядке расторгнуть договор (отказаться от его исполнения), действия по расторжению на основании соглашения от 25.04.2014 договора аренды земельного участка с Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы свидетельствуют об утрате у предприятия статуса застройщика и об отказе его от исполнения договора инвестирования. Установив данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции признал, что договор инвестирования прекращен с 25.04.2014 ввиду одностороннего отказа застройщика от его исполнения. С учетом условий п. 3.4 договора суд апелляционной инстанции признал правомерным требование о возврате инвестору фактически произведенных затрат в сумме 6 493 080 руб., в удовлетворении остальной части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков суд апелляционной инстанции отказал.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, суд округа считает, что оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со ст. 1, 6, 8, 9 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Инвесторы имеют равные права на самостоятельное определение объемов и направления капитальных вложений, осуществление контроля за целевым использованием средств, направленных на капитальные вложения. Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.
В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Оценив условия заключенного сторонами договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций квалифицировал его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и определили, что правоотношения сторон регулируются положениями гл. 30 ("Купля-продажа") Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу общей нормы ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что согласно графику финансирования сумма, подлежащая внесению истцом на 31.12.2013, составляла 38 521 030 руб., по состоянию на 25.04.2014 (момент заключения ответчиком соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 09.10.2012 N 830-12) данная сумма уже составляла 56 521 030 руб., тогда как фактически поступившая от истца сумма на обе указанные даты составила 9 993 390 руб. Последнее финансирование обществом "СП "Альтернатива" строительства жилого дома имело место в январе 2013 года на сумму 2 472 360 руб. (акт зачета взаимной задолженности от 09.01.2013), просрочка финансирования началась с 30.04.2013, поскольку истцом не были исполнены обязательства по финансированию на сумму 829 540 руб. (10 822 930 руб. - 9 993 390 руб.).
Установив данные обстоятельства, учитывая условия п. 3.4 договора инвестирования о праве застройщика в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения инвестором срока перечисления инвестиций более чем на 30 дней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, начиная с 30.05.2013, застройщик был вправе расторгнуть договор (отказаться от исполнения обязательства) или приостановить его исполнение и фактически с 30.05.2013 обоснованно приостановил исполнение своих обязательств по строительству жилого дома; в дальнейшем, заключив 25.04.2014 с Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, предприятие утратило статус застройщика и фактически отказалось от исполнения договора инвестирования.
Поскольку договор инвестирования прекращен с 25.04.2014 в силу одностороннего отказа застройщика (предприятия) от его исполнения, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что оснований для удовлетворения требований истца о расторжения договора инвестирования в порядке п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Учитывая, что действие договора инвестирования прекращено, строительство дома не завершено по причине, в том числе отсутствия со стороны общества "СП "Альтернатива" финансирования строительства, учитывая условия п. 3.4 договора инвестирования об обязанности застройщика возместить инвестору фактически произведенные затраты или передать площади в данном доме по окончании строительства на сумму произведенных затрат, суд апелляционной инстанции признал обоснованным требование общества о взыскании с предприятия фактических затрат в сумме 6 493 080 руб.
Рассмотрев требования общества "СП "Альтернатива" о взыскании на основании п. 2, 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации с предприятия 2 716 900 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.06.2011 по 31.10.2016 и 3 548 704 руб. убытков, составляющих разницу между ценой имущества, указанной в договоре инвестирования, и текущей рыночной стоимостью квартир, суд апелляционной инстанции признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 того же Кодекс (п. 1).
В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 Кодекса (п. 2).
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (п. 4).
В соответствии с п. 1, 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Суд апелляционной инстанции установил, что договором инвестирования предусмотрена обязанность общества "СП "Альтернатива" оплатить товар до передачи его продавцом, то есть предварительная оплата в сумме 123 882 930 руб., которая должна быть внесена покупателем в срок до 31.03.2015 согласно подписанному сторонами графику финансирования.
По условиям договора инвестирования застройщик обязуется, используя инвестиции, осуществить комплекс мероприятий, направленных на обеспечение строительства объекта в соответствии с проектной документацией; передать инвестору по акту приема-передачи объект в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно разделу 9 договора обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объектов, обязательства инвестора считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания акта о передаче объекта.
При этом из условий договора инвестирования (понимаемого как договор купли-продажи будущей вещи) не следует, что обязанность продавца по передаче товара покупателю возникает ранее момента внесения покупателем всех предусмотренных договором платежей.
Поскольку обязанность покупателя по внесению в полном объеме всех предусмотренных договором платежей исполнена не была, при этом объектом купли-продажи выступают жилые и нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, строительство которого обусловлено поступлением финансирования от покупателя, суд апелляционной инстанции признал, что отсутствие такого финансирования объективно обусловило невозможность исполнения продавцом строительства объекта и, соответственно, невозможность передачи недвижимости покупателю. Возможность частичного исполнения продавцом обязательства по передаче товара (пропорционально сумме произведенного финансирования) в данном случае отсутствует в силу природы заключенной сторонами сделки.
Наличие данных обстоятельств исключает применение положений п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего ответственность продавца в случае неисполнения им обязанности по передаче предварительно оплаченного товара, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований истца о начислении процентов, предусмотренных п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив отсутствие противоправности в действиях предприятия, которое вправе было приостановить исполнение договора инвестирования и впоследствии отказалось от исполнения договора инвестирования по причине неисполнения инвестором возложенных на него обязанностей по финансированию строительства жилого дома, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с предприятия убытков, обоснованно указав на то, что в силу норм ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации возложение ответственности в виде взыскания убытков возможно только при доказанности противоправности действий лица, его вины и наличии прямой причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и возникшими у истца убытками; наличие таких условий материалами дела не подтверждено.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, о том, что застройщик не вправе был отказываться от исполнения договора, поскольку, как считает заявитель, из толкования п. 3.4 договора можно сделать вывод, что стороны согласовали возможность одностороннего расторжения застройщиком договора, а не отказа от исполнения договора, о том, что исковые требования инвестора основаны не на всей сумме договора, а только на фактически оплаченных и не полученных им индивидуально-определенных вещей (квартир и нежилого помещения), в связи с чем подлежали применению нормы п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд апелляционной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, не принимаются как противоречащие материалам дела.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая исковые требования, обоснованно исходил из совокупности установленных обстоятельств дела, учитывал буквальное содержание условий п. 3.4 инвестиционного договора, что соответствует требованиям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пришел к правильному выводу о том, что оснований для применения к продавцу (предприятию) мер ответственности, предусмотренных п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что на сумму предварительной оплаты подлежат начислению проценты в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается, поскольку в данном случае исковые требования о взыскании процентов были основаны на нормах п. 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако оснований для применения данной нормы не усматривается.
Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, им дана правовая оценка, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены. Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу N А07-18311/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СП "Альтернатива" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.А.АРТЕМЬЕВА
Н.А.АРТЕМЬЕВА
Судьи
В.В.ПЛЕТНЕВА
О.Н.НОВИКОВА
В.В.ПЛЕТНЕВА
О.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)