Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Забутыриной Л.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаринцевой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Моршнева Геннадия Ивановича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07-27199/2014 (судья Курбангалиев Р.Р.).
В судебном заседании приняли участие:
- Моршнев Геннадий Иванович;
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Нефтехиммаш-недвижимость" - Кудашев Р.С. (доверенность от 20.07.2017).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.02.2015 открытое акционерное общество "Нефтехиммаш" (далее - ОАО "Нефтехиммаш", должник), ОГРН 1020201811992, ИНН 0262002728, признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Манзуров Юрий Алексеевич (далее - Манзуров Ю.А.).
Определением арбитражного суда от 13.06.2017 Манзуров Ю.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Нефтехиммаш", конкурсным управляющим утверждена Муртазина Людмила Алексеевна (далее - Муртазина Л.А.).
Моршнев Геннадий Иванович (далее - Моршнев Г.И., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к конкурсному управляющему ОАО "Нефтехиммаш" о понуждении к заключению соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельных участков.
Определением арбитражного суда от 09.12.2016 данный иск принят к рассмотрению в рамках дела о банкротстве ОАО "Нефтехиммаш".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - администрация г. Кумертау), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - КУС МЗИО РБ), общество с ограниченной ответственностью "Нефтехиммаш-Недвижимость" (далее - ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость"), общество с ограниченной ответственностью "Спецтранс" (далее - ООО "Спецтранс").
Определением арбитражного суда от 29.05.2017 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе Моршнев Г.И. (истец) просил судебный акт отменить, сославшись на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Податель апелляционной жалобы не согласился с выводом арбитражного суда относительно того, что Моршнев Г.И. обладает правом присоединения к договору аренды путем подписания соглашения с КУС МЗИО РБ. Истец, указал, что в силу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации согласие арендодателя на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не требуется; право аренды на земельные участки не было включено в конкурсную массу ОАО "Нефтехиммаш"; межевание и выделение земельных участков под принадлежащие ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс" объекты недвижимости производилось без участия истца и согласования новых границ выделенных участков. Моршнев Г.И. отметил, что соглашение между ОАО "Нефтехиммаш" в лице конкурсного управляющего и третьими лицами подписано 01.10.2016, а договоры аренды на выделенные участки заключены администрацией г. Кумертау и третьими лицами 23.12.2016, данные действия совершены с нарушением закона, Моршнев Г.И. намерен их оспаривать. Вопрос о выделении земельных участков не был решен собственниками недвижимости в период с апреля 2010 г. по декабрь 2016 г., бремя расходов в виде уплаты арендной платы нес должник. Суд отклонил ходатайство истца об истребовании договоров об отчуждении объектов недвижимости в пользу ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс", тем самым не исследовал вопрос судьбы земельных участков, вместе с тем, как указывает податель апелляционной жалобы, есть основания полагать, что в данных договорах вопрос перехода прав и обязанностей арендатора земельных участков не урегулирован.
КУС МЗИО РБ представил отзыв на апелляционную жалобу Моршнева Г.И., где указал на несогласие с изложенными в ней доводами. Третье лицо отметило, что законом не предусмотрен переход прав и обязанностей арендатора в отношении части земельного участка, истец обладает правом присоединения к договору аренды земельного участка путем подписания с КУС МЗИО РБ соответствующего соглашения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, конкурсный управляющий ОАО "Нефтехиммаш" Муртазина Л.А. в судебное заседание не явилась, администрация г. Кумертау, КУС МЗИО РБ, ООО "Спецтранс" представителей не направили.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании Моршнев Г.И. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" просил отказать в ее удовлетворении.
Судом рассмотрено и отклонено ходатайство Моршнева Г.И. об отложении судебного разбирательства в целях подачи им иска (заявления) об оспаривании дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, подписанных администрацией г. Кумертау и ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость", ООО "Спецтранс". Как пояснил истец, исковое заявление подготовлено, собраны необходимые материалы, однако в связи с большим объемом к моменту рассмотрения апелляционной жалобы в арбитражный суд данные документы не переданы.
Между тем указанные подателем апелляционной жалобы обстоятельства основанием для отложения судебного разбирательства в соответствии с ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются, обращение Моршнев Г.И. с иском об оспаривании вышеназванных дополнительных соглашений не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по существу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда от 11.02.2015 ОАО "Нефтехиммаш" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Манзуров Ю.А.
В ходе проведения процедуры банкротства конкурсным управляющим на торгах было реализовано имущество должника, по результатам которых договор купли-продажи имущества был заключен с единственным участником торгов Моршневым Г.И.
Согласно протоколу о результатах проведения торгов от 02.08.2016 предметом продажи являлось недвижимое имущество в количестве 14 единиц: компрессорная станция площадью 279,4 кв. м, склад котельной площадью 48,5 кв. м, РСУ - столярный цех площадью 696,9 кв. м, склад РСУ площадью 18,8 кв. м, растворный узел площадью 90,7 кв. м, склад растворного узла площадью 22,2 кв. м, материальный склад площадью 154 кв. м, материальный склад площадью 153,7 кв. м, здание кислородной станции площадью 29,9 кв. м, склад для хранения баллонов площадью 50,1 кв. м, склад площадью 37,2 кв. м, кузница площадью 101 кв. м, здание проходной N 1 площадью 10,9 кв. м, склад горюче-смазочных материалов (далее - ГСМ) площадью 21,9 кв. м, находящееся по адресу: г. Кумертау, с. Маячный, ул. Железнодорожная, д. 3, а также машины, оборудование и запасы (л.д. 8).
03.08.2016 ОАО "Нефтехиммаш" и Моршнев Г.И. заключили договор купли-продажи названного имущества (л.д. 9-11), затем в целях государственной регистрации права собственности были заключены отдельные договоры купли-продажи в отношении семи объектов недвижимости: зданий компрессорной станции площадью 279,4 кв. м, РСУ - столярного цеха площадью 696,9 кв. м, материального склада площадью 154 кв. м, кислородной станции площадью 29,9 кв. м, склада площадью 37,2 кв. м, кузницы площадью 101 кв. м и проходной N 1 площадью 10,9 кв. м (л.д. 14-48). Данные объекты переданы покупателю, за ним зарегистрировано право собственности (л.д. 49-55).
Переход права собственности в отношении иных объектов не зарегистрирован.
Приобретенное Моршневым Г.И. на торгах недвижимое имущество размещено на четырех земельных участках, находящихся в аренде у ОАО "Нефтехиммаш" по договору аренды от 29.11.2007 N 1237-07-52, заключенному с администрацией г. Кумертау.
Согласно данному договору арендодатель (администрация г. Кумертау) передал, а арендатор (ОАО "Нефтехиммаш") принял в аренду на 49 лет пять земельных участков:
- 02:60:02 02 01:0033 площадью 21 606 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания строений: материального склада, зданий кислородной станции, котельно-сварочного участка N 1;
- 02:60:02 02 01:0034 площадью 15 486 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания строений: компрессорной станции, здания котельной, склада котельной, склада РСУ, РСУ - столярного цеха, растворного узла, склада растворного узла;
- 02:60:02 02 01:00:35 площадью 30 250 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания зданий заводоуправления, котельно-сварочного участка N 2, бытовки котельно-сварочного участка N 2;
- 02:60:02 02 01:00:36 площадью 8539 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания участка по изготовлению баллонов, строения - участка по изготовлению баллонов, склада для хранения баллонов, склада;
- 02:60:02 02 01:00:37 площадью 19 195 кв. м жилой территориальной зоны для использования в целях обслуживания здания проходной N 1, склада ГСМ, гаража на 10 автомобилей N 1, гараж на 2 автомобиля N 2, кузницы (л.д. 56-58).
Впоследствии, в соответствии с постановлением администрации г. Кумертау от 16.09.2011 N 1591 в данный договор аренды были внесены изменения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:60:02 02 01:0033, 02:60:02 02 01:00:36.
Согласно постановлению в аренду ОАО "Нефтехиммаш" для обслуживания материального склада, зданий кислородной станции, котельно-сварочного участка N 1 передан участок с кадастровым номером 02:60:020201:65 площадью 22 699 кв. м (был земельный участок с кадастровым номером 02:60:02 02 01:0033 площадью 21 606 кв. м); для обслуживания участка по изготовлению баллонов, строения - участка по изготовлению баллонов, склада для хранения баллонов, склада передан земельный участок с кадастровым номером 02:60:020204:64 площадью 8807 кв. м (был земельный участок с кадастровым номером 02:60:02 02 01:00:36 площадью 8539 кв. м). В отношении иных земельных участков изменений не произошло (л.д. 60).
На земельном участке с кадастровым номером 02:60:02 02 01:0034 расположены такие приобретенные Моршневым Г.И. объекты как здания компрессорной станции, РСУ - столярный цех; на земельном участке с кадастровым номером 02:60:020201:65 - здания кислородной станции и материального склада; на земельном участке с кадастровым номером 02:60:020204:64 - склад площадью 37,2 кв. м; на земельном участке с кадастровым номером 02:60:02 02 01:00:37 - здания кузницы и проходной N 1.
В соответствии с п. 2.2 каждого из договоров купли-продажи от 05.08.2016, заключенных ОАО "Нефтехиммаш" и Моршневым Г.И., покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости и необходимым для его использования на тех же условиях, что и продавец. Права аренды земельного участка подлежат оформлению в КУС МЗИО РБ путем подписания соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и его государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.
15.09.2016 Моршнев Г.И. обратился к конкурсному управляющему ОАО "Нефтехиммаш" Манзурову Ю.А. с заявлением о передаче прав и обязанностей по аренде вышеуказанных четырех земельных участков под приобретенными на торгах объектами недвижимого имущества (л.д. 61).
Конкурсный управляющий в ответ на обращение письмом от 17.09.2016 N 380 указал на необходимость произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости и обратиться в администрацию г. Кумертау и в КУС МЗИО РБ (л.д. 62).
25.10.2016 Моршневым Г.И. в адрес конкурсного управляющего была направлена повторная претензия, к которой приложен проект соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 72-73).
Поскольку конкурсный управляющий ОАО "Нефтехиммаш" уклонился от заключения соответствующего соглашения, Моршнев Г.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, в удовлетворении иска отказал. Суд указал на то, что Моршнев Г.И. обладает правом присоединения к договору аренды земельного участка путем подписания с КУС МЗИО РБ соответствующего соглашения.
Данные выводы суда являются верными.
В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Моршнев Г.И. при переходе к нему права собственности на объекты недвижимости в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельными участками, на которых эти объекты расположены, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник - должник.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Судом установлено, что на земельных участках, на которых расположены приобретенные Моршневым Г.И. объекты недвижимости, также находятся объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, в частности, ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс". 23.12.2016 между названными лицами и администрацией г. Кумертау заключены дополнительные соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 29.11.2007 N 1237-07-52, которые зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 241-255). О возможности присоединения Моршнева Г.И. к действующему договору аренды, включения нового собственника объектов недвижимости в число арендаторов земельных участков КУС МЗИО РБ уведомило конкурсного управляющего письмом от 03.10.2016 N 1441, там же указало на возможность раздела земельных участков для оформления прав нового собственника (л.д. 95-96). Такой же позиции КУС МЗИО РБ придерживалось в ходе рассмотрения настоящего спора (л.д. 213-215).
Таким образом, суд сделал верный вывод об отсутствии законных оснований для перевода на Моршнева Г.И. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, правильно указал на наличие у Моршнева Г.И. права присоединиться к данному договору с множественностью лиц на стороне арендатора.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку данная норма применению в настоящем споре не подлежит. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы Моршнева Г.И. о том, что межевание и выделение земельных участков под принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости производилось без его участия, данные действия являются незаконными, подлежат оспариванию, судом не принимаются. Указанные обстоятельства оформления прав аренды ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс" значения для настоящего спора не имеют. Исходя из заявленного иска, суду надлежало исследовать наличие правовых и фактических оснований для перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на покупателя недвижимости; проверка законности заключения сделок между иными лицами по поводу земельных участков выходит за пределы рассматриваемого иска.
Довод о том, что суд не истребовал договоры об отчуждении недвижимости в пользу ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс", не исследовал вопрос о том, каким образом в данных договорах определена судьба земельных участков, отклоняется по тем же основаниям.
При обращении в арбитражный суд с иском Моршнев Г.И. должен был доказать наличие у него права требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Суд при рассмотрении иска сделал вывод о том, что вопрос владения и пользования земельными участками, находящимися под приобретенными Моршневым Г.И. объектами недвижимости, должен быть урегулирован иным образом: путем присоединения к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или путем разделения земельных участков, в связи с чем в удовлетворении требований отказал. Вопрос о правах иных лиц не являлся предметом настоящего спора.
При разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07-27199/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Моршнева Геннадия Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2017 N 18АП-8585/2017 ПО ДЕЛУ N А07-27199/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. N 18АП-8585/2017
Дело N А07-27199/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Столяренко Г.М.,
судей Забутыриной Л.В., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаринцевой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Моршнева Геннадия Ивановича на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07-27199/2014 (судья Курбангалиев Р.Р.).
В судебном заседании приняли участие:
- Моршнев Геннадий Иванович;
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Нефтехиммаш-недвижимость" - Кудашев Р.С. (доверенность от 20.07.2017).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.02.2015 открытое акционерное общество "Нефтехиммаш" (далее - ОАО "Нефтехиммаш", должник), ОГРН 1020201811992, ИНН 0262002728, признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Манзуров Юрий Алексеевич (далее - Манзуров Ю.А.).
Определением арбитражного суда от 13.06.2017 Манзуров Ю.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО "Нефтехиммаш", конкурсным управляющим утверждена Муртазина Людмила Алексеевна (далее - Муртазина Л.А.).
Моршнев Геннадий Иванович (далее - Моршнев Г.И., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к конкурсному управляющему ОАО "Нефтехиммаш" о понуждении к заключению соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельных участков.
Определением арбитражного суда от 09.12.2016 данный иск принят к рассмотрению в рамках дела о банкротстве ОАО "Нефтехиммаш".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее - администрация г. Кумертау), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - КУС МЗИО РБ), общество с ограниченной ответственностью "Нефтехиммаш-Недвижимость" (далее - ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость"), общество с ограниченной ответственностью "Спецтранс" (далее - ООО "Спецтранс").
Определением арбитражного суда от 29.05.2017 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе Моршнев Г.И. (истец) просил судебный акт отменить, сославшись на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Податель апелляционной жалобы не согласился с выводом арбитражного суда относительно того, что Моршнев Г.И. обладает правом присоединения к договору аренды путем подписания соглашения с КУС МЗИО РБ. Истец, указал, что в силу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации согласие арендодателя на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не требуется; право аренды на земельные участки не было включено в конкурсную массу ОАО "Нефтехиммаш"; межевание и выделение земельных участков под принадлежащие ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс" объекты недвижимости производилось без участия истца и согласования новых границ выделенных участков. Моршнев Г.И. отметил, что соглашение между ОАО "Нефтехиммаш" в лице конкурсного управляющего и третьими лицами подписано 01.10.2016, а договоры аренды на выделенные участки заключены администрацией г. Кумертау и третьими лицами 23.12.2016, данные действия совершены с нарушением закона, Моршнев Г.И. намерен их оспаривать. Вопрос о выделении земельных участков не был решен собственниками недвижимости в период с апреля 2010 г. по декабрь 2016 г., бремя расходов в виде уплаты арендной платы нес должник. Суд отклонил ходатайство истца об истребовании договоров об отчуждении объектов недвижимости в пользу ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс", тем самым не исследовал вопрос судьбы земельных участков, вместе с тем, как указывает податель апелляционной жалобы, есть основания полагать, что в данных договорах вопрос перехода прав и обязанностей арендатора земельных участков не урегулирован.
КУС МЗИО РБ представил отзыв на апелляционную жалобу Моршнева Г.И., где указал на несогласие с изложенными в ней доводами. Третье лицо отметило, что законом не предусмотрен переход прав и обязанностей арендатора в отношении части земельного участка, истец обладает правом присоединения к договору аренды земельного участка путем подписания с КУС МЗИО РБ соответствующего соглашения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, конкурсный управляющий ОАО "Нефтехиммаш" Муртазина Л.А. в судебное заседание не явилась, администрация г. Кумертау, КУС МЗИО РБ, ООО "Спецтранс" представителей не направили.
В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании Моршнев Г.И. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" просил отказать в ее удовлетворении.
Судом рассмотрено и отклонено ходатайство Моршнева Г.И. об отложении судебного разбирательства в целях подачи им иска (заявления) об оспаривании дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка, подписанных администрацией г. Кумертау и ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость", ООО "Спецтранс". Как пояснил истец, исковое заявление подготовлено, собраны необходимые материалы, однако в связи с большим объемом к моменту рассмотрения апелляционной жалобы в арбитражный суд данные документы не переданы.
Между тем указанные подателем апелляционной жалобы обстоятельства основанием для отложения судебного разбирательства в соответствии с ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются, обращение Моршнев Г.И. с иском об оспаривании вышеназванных дополнительных соглашений не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по существу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда от 11.02.2015 ОАО "Нефтехиммаш" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Манзуров Ю.А.
В ходе проведения процедуры банкротства конкурсным управляющим на торгах было реализовано имущество должника, по результатам которых договор купли-продажи имущества был заключен с единственным участником торгов Моршневым Г.И.
Согласно протоколу о результатах проведения торгов от 02.08.2016 предметом продажи являлось недвижимое имущество в количестве 14 единиц: компрессорная станция площадью 279,4 кв. м, склад котельной площадью 48,5 кв. м, РСУ - столярный цех площадью 696,9 кв. м, склад РСУ площадью 18,8 кв. м, растворный узел площадью 90,7 кв. м, склад растворного узла площадью 22,2 кв. м, материальный склад площадью 154 кв. м, материальный склад площадью 153,7 кв. м, здание кислородной станции площадью 29,9 кв. м, склад для хранения баллонов площадью 50,1 кв. м, склад площадью 37,2 кв. м, кузница площадью 101 кв. м, здание проходной N 1 площадью 10,9 кв. м, склад горюче-смазочных материалов (далее - ГСМ) площадью 21,9 кв. м, находящееся по адресу: г. Кумертау, с. Маячный, ул. Железнодорожная, д. 3, а также машины, оборудование и запасы (л.д. 8).
03.08.2016 ОАО "Нефтехиммаш" и Моршнев Г.И. заключили договор купли-продажи названного имущества (л.д. 9-11), затем в целях государственной регистрации права собственности были заключены отдельные договоры купли-продажи в отношении семи объектов недвижимости: зданий компрессорной станции площадью 279,4 кв. м, РСУ - столярного цеха площадью 696,9 кв. м, материального склада площадью 154 кв. м, кислородной станции площадью 29,9 кв. м, склада площадью 37,2 кв. м, кузницы площадью 101 кв. м и проходной N 1 площадью 10,9 кв. м (л.д. 14-48). Данные объекты переданы покупателю, за ним зарегистрировано право собственности (л.д. 49-55).
Переход права собственности в отношении иных объектов не зарегистрирован.
Приобретенное Моршневым Г.И. на торгах недвижимое имущество размещено на четырех земельных участках, находящихся в аренде у ОАО "Нефтехиммаш" по договору аренды от 29.11.2007 N 1237-07-52, заключенному с администрацией г. Кумертау.
Согласно данному договору арендодатель (администрация г. Кумертау) передал, а арендатор (ОАО "Нефтехиммаш") принял в аренду на 49 лет пять земельных участков:
- 02:60:02 02 01:0033 площадью 21 606 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания строений: материального склада, зданий кислородной станции, котельно-сварочного участка N 1;
- 02:60:02 02 01:0034 площадью 15 486 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания строений: компрессорной станции, здания котельной, склада котельной, склада РСУ, РСУ - столярного цеха, растворного узла, склада растворного узла;
- 02:60:02 02 01:00:35 площадью 30 250 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания зданий заводоуправления, котельно-сварочного участка N 2, бытовки котельно-сварочного участка N 2;
- 02:60:02 02 01:00:36 площадью 8539 кв. м, жилой территориальной зоны, для использования в целях обслуживания участка по изготовлению баллонов, строения - участка по изготовлению баллонов, склада для хранения баллонов, склада;
- 02:60:02 02 01:00:37 площадью 19 195 кв. м жилой территориальной зоны для использования в целях обслуживания здания проходной N 1, склада ГСМ, гаража на 10 автомобилей N 1, гараж на 2 автомобиля N 2, кузницы (л.д. 56-58).
Впоследствии, в соответствии с постановлением администрации г. Кумертау от 16.09.2011 N 1591 в данный договор аренды были внесены изменения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:60:02 02 01:0033, 02:60:02 02 01:00:36.
Согласно постановлению в аренду ОАО "Нефтехиммаш" для обслуживания материального склада, зданий кислородной станции, котельно-сварочного участка N 1 передан участок с кадастровым номером 02:60:020201:65 площадью 22 699 кв. м (был земельный участок с кадастровым номером 02:60:02 02 01:0033 площадью 21 606 кв. м); для обслуживания участка по изготовлению баллонов, строения - участка по изготовлению баллонов, склада для хранения баллонов, склада передан земельный участок с кадастровым номером 02:60:020204:64 площадью 8807 кв. м (был земельный участок с кадастровым номером 02:60:02 02 01:00:36 площадью 8539 кв. м). В отношении иных земельных участков изменений не произошло (л.д. 60).
На земельном участке с кадастровым номером 02:60:02 02 01:0034 расположены такие приобретенные Моршневым Г.И. объекты как здания компрессорной станции, РСУ - столярный цех; на земельном участке с кадастровым номером 02:60:020201:65 - здания кислородной станции и материального склада; на земельном участке с кадастровым номером 02:60:020204:64 - склад площадью 37,2 кв. м; на земельном участке с кадастровым номером 02:60:02 02 01:00:37 - здания кузницы и проходной N 1.
В соответствии с п. 2.2 каждого из договоров купли-продажи от 05.08.2016, заключенных ОАО "Нефтехиммаш" и Моршневым Г.И., покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости и необходимым для его использования на тех же условиях, что и продавец. Права аренды земельного участка подлежат оформлению в КУС МЗИО РБ путем подписания соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и его государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.
15.09.2016 Моршнев Г.И. обратился к конкурсному управляющему ОАО "Нефтехиммаш" Манзурову Ю.А. с заявлением о передаче прав и обязанностей по аренде вышеуказанных четырех земельных участков под приобретенными на торгах объектами недвижимого имущества (л.д. 61).
Конкурсный управляющий в ответ на обращение письмом от 17.09.2016 N 380 указал на необходимость произвести государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости и обратиться в администрацию г. Кумертау и в КУС МЗИО РБ (л.д. 62).
25.10.2016 Моршневым Г.И. в адрес конкурсного управляющего была направлена повторная претензия, к которой приложен проект соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 72-73).
Поскольку конкурсный управляющий ОАО "Нефтехиммаш" уклонился от заключения соответствующего соглашения, Моршнев Г.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, в удовлетворении иска отказал. Суд указал на то, что Моршнев Г.И. обладает правом присоединения к договору аренды земельного участка путем подписания с КУС МЗИО РБ соответствующего соглашения.
Данные выводы суда являются верными.
В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Моршнев Г.И. при переходе к нему права собственности на объекты недвижимости в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельными участками, на которых эти объекты расположены, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник - должник.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Судом установлено, что на земельных участках, на которых расположены приобретенные Моршневым Г.И. объекты недвижимости, также находятся объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, в частности, ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс". 23.12.2016 между названными лицами и администрацией г. Кумертау заключены дополнительные соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 29.11.2007 N 1237-07-52, которые зарегистрированы в установленном законом порядке (л.д. 241-255). О возможности присоединения Моршнева Г.И. к действующему договору аренды, включения нового собственника объектов недвижимости в число арендаторов земельных участков КУС МЗИО РБ уведомило конкурсного управляющего письмом от 03.10.2016 N 1441, там же указало на возможность раздела земельных участков для оформления прав нового собственника (л.д. 95-96). Такой же позиции КУС МЗИО РБ придерживалось в ходе рассмотрения настоящего спора (л.д. 213-215).
Таким образом, суд сделал верный вывод об отсутствии законных оснований для перевода на Моршнева Г.И. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, правильно указал на наличие у Моршнева Г.И. права присоединиться к данному договору с множественностью лиц на стороне арендатора.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, поскольку данная норма применению в настоящем споре не подлежит. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение урегулированы ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы Моршнева Г.И. о том, что межевание и выделение земельных участков под принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости производилось без его участия, данные действия являются незаконными, подлежат оспариванию, судом не принимаются. Указанные обстоятельства оформления прав аренды ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс" значения для настоящего спора не имеют. Исходя из заявленного иска, суду надлежало исследовать наличие правовых и фактических оснований для перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на покупателя недвижимости; проверка законности заключения сделок между иными лицами по поводу земельных участков выходит за пределы рассматриваемого иска.
Довод о том, что суд не истребовал договоры об отчуждении недвижимости в пользу ООО "Нефтехиммаш-Недвижимость" и ООО "Спецтранс", не исследовал вопрос о том, каким образом в данных договорах определена судьба земельных участков, отклоняется по тем же основаниям.
При обращении в арбитражный суд с иском Моршнев Г.И. должен был доказать наличие у него права требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Суд при рассмотрении иска сделал вывод о том, что вопрос владения и пользования земельными участками, находящимися под приобретенными Моршневым Г.И. объектами недвижимости, должен быть урегулирован иным образом: путем присоединения к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или путем разделения земельных участков, в связи с чем в удовлетворении требований отказал. Вопрос о правах иных лиц не являлся предметом настоящего спора.
При разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07-27199/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Моршнева Геннадия Ивановича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)