Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сбитнева А.Ю.
судей: Колупаевой Л.А.,
Скачковой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой О.Ю. без использования средств аудиозаписи,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явился;
- от ответчика - не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17 августа 2017 г. по делу N А27-7083/2017 (судья Конарева И.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (г. Кемерово, ИНН 4205051081, ОГРН 1034205048679)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области
о признании недействительным уведомления от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.04.2011 N 08-04-Э/11,
Общество с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемого на основании договора аренды земельного участка от 06.04.2011 N 08-04-Э/11, оформленной в виде уведомления от 29.03.2017 N 9-6-03/1550.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 17.08.2017 заявленные требования удовлетворены в части: признана недействительной сделка по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемого на основании договора аренды земельного участка от 06.04.2011 N 08-04-Э/11, оформленной в виде уведомления от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 в части установления арендной платы в размере 252 500 руб. в месяц на основании отчета от 19.12.2016 N 279-12-2016 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы)" за период с 01.01.2016 до 19.12.2016. Комитет обязан направить Обществу расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011 на период с 01.01.2016 до 19.12.2016 с применением установленной кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17.08.2017 изменить в части, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы; в оспариваемом судебном акте отсутствуют правовые обоснования возможности признания сделки недействительной только по 19.12.2016; в пункте 3.7 спорного договора отсутствует условие о том, что изменение арендной платы возможно с даты определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.
Подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению, поскольку уведомление от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 соответствует условиям договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2088 N 62 и является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 на условиях обязательного отчета независимого оценщика.
Письменный отзыв Комитета в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17.08.2017 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 06.04.2011 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 08-04-Э/11, в соответствии с которым Комитет передал Обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 по адресу: г. Кемерово, ул. Новгородская, 10, площадью 31077 кв. м с разрешенным использованием: размещение предприятия по производству лакокрасочной продукции.
На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу на праве собственности.
Согласно пункта 2.1 договора, срок действия договора аренды установлен до 28.02.2014 года (в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2011 года). Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента фактического пользования арендатором земельного участка - с 25.02.2010 года (пункт 2.3. договора аренды).
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, его действие возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендатором в одностороннем порядке в случае: принятие законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.
Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными: с момента введения в действие соответствующего нормативного акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете арендной платы (пункт 3.7. договора аренды).
Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора аренды).
Решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, определенных по состоянию на 01.08.2014, в том числе в отношении спорного земельного участка.
14.09.2016 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101016:124 в размере рыночной стоимости 21 200 000 руб. (письмо от 21.09.2016 N 07/11209).
28.09.2016 Общество обратилось в Комитет с письмом N 740 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, в части изменения размера арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
Комитет провел оценку рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка и направил в адрес Общества дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с учетом установленной оценщиком в отчете N 279-12-2016 величины арендной платы с 01.01.2016, который составил 252 500 руб. в месяц.
Общество направило в адрес Комитета письма N 13 от 16.01.2017 и N 8 от 20.02.2017 о несогласии с представленным предложением.
Письмом от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 Комитет уведомил Общество об одностороннем изменении арендной платы по договору аренды земельного участка N 08-04-Э/П от 06.04.2011 с 01.01.2016, установив размер арендной платы на основании отчета об оценке от 19.12.2016 N 279-12-2016, в размере 252 500 руб. в месяц.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленного иска в части, суд первой инстанции, исходя из положений статей 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации учитывая разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в постановлении Пленума N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", пришел к выводу о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемый на основании договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, оформленной уведомлением Комитета от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 в части установления арендной платы в размере 252 500 руб. в месяц на основании отчета от 19.12.2016 N 279-12-2016 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы)" за период с 01.01.2016 до 19.12.2016.
Апелляционная инстанция находит указанные выше выводы суда правильными в силу следующего.
Так, поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 относятся к категории публичных земель, стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды, что по существу апеллянтом не оспаривается.
В рассматриваемом случае расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом в спорный период, производится в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее - Порядок N 62).
При этом, пунктом 2.11 Порядка N 62 установлено, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае установления размера кадастровой стоимости в размере рыночной (в рассматриваемом случае кадастровая стоимость установлена в размере рыночной по инициативе арендатора решением суда), путем направления уведомления об изменении размера арендной платы.
Пунктом 2.13 указанного Порядка установлено, что размер арендной платы в случаях, указанных в пункте 2.11, устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Следовательно, Порядок N 62 предусматривает случаи, при которых уполномоченный орган вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в том числе изменять методику определения регулируемой арендной платы путем исчисления ее на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, при этом указанные выше положения нормативного акта в судебном порядке недействительными не признаны.
Материалами дела подтверждается, в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, в результате чего установленная кадастровая стоимость оказалась ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 (средний удельный показатель кадастровой стоимости по аналогичному виду разрешенного использования составил 2382,7 руб. / кв. м, спорного земельного участка - 682,18 /кв. м), в связи с чем Комитет в соответствии с положениями пунктов 2.11 и 2.13 Порядка N 62 организовал проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы и, впоследствии, направил Обществу уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы.
При этом в отношении отчета N 279-12-2016 об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) земельного участка истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, либо опровергающих достоверность данных изложенных в нем, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчетов, а также итоговую стоимость, в связи с чем, у суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства достоверной рыночной стоимости арендной платы.
Таким образом, уведомление Комитета от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 направлено Обществу в полном соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" и является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 на условиях обязательного отчета независимого оценщика.
Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ представлено не было.
При этом, с учетом даты составления отчета 19.12.2016 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101016:124, суд правомерно отметил, что является незаконным изменение арендатором в одностороннем порядке размера арендной платы на основании указанного отчета с 01.01.2016 с учетом положений пункта 3.7 договора.
Учитывая изложенное, выводы суда первой инстанции о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемый на основании договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, оформленной уведомлением Комитета от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 в части установления арендной платы в размере 252 500 руб. в месяц на основании отчета от 19.12.2016 N 279-12-2016 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы)" за период с 01.01.2016 до 19.12.2016, являются законными и обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Апелляционная жалоба не содержит ссылки на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда и свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения, доводы жалобы повторяют правовую позицию заявителя, изложенную им в суде первой инстанции, которая получила надлежащую оценку в решении суда.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на апеллянта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17 августа 2017 г. по делу N А27-7083/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2017 N 07АП-8701/2017 ПО ДЕЛУ N А27-7083/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2017 г. по делу N А27-7083/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сбитнева А.Ю.
судей: Колупаевой Л.А.,
Скачковой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой О.Ю. без использования средств аудиозаписи,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явился;
- от ответчика - не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17 августа 2017 г. по делу N А27-7083/2017 (судья Конарева И.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (г. Кемерово, ИНН 4205051081, ОГРН 1034205048679)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области
о признании недействительным уведомления от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.04.2011 N 08-04-Э/11,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кемеровогражданстрой" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемого на основании договора аренды земельного участка от 06.04.2011 N 08-04-Э/11, оформленной в виде уведомления от 29.03.2017 N 9-6-03/1550.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 17.08.2017 заявленные требования удовлетворены в части: признана недействительной сделка по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемого на основании договора аренды земельного участка от 06.04.2011 N 08-04-Э/11, оформленной в виде уведомления от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 в части установления арендной платы в размере 252 500 руб. в месяц на основании отчета от 19.12.2016 N 279-12-2016 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы)" за период с 01.01.2016 до 19.12.2016. Комитет обязан направить Обществу расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011 на период с 01.01.2016 до 19.12.2016 с применением установленной кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62. В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17.08.2017 изменить в части, поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы; в оспариваемом судебном акте отсутствуют правовые обоснования возможности признания сделки недействительной только по 19.12.2016; в пункте 3.7 спорного договора отсутствует условие о том, что изменение арендной платы возможно с даты определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.
Подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу возражал против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, а апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению, поскольку уведомление от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 соответствует условиям договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2088 N 62 и является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 на условиях обязательного отчета независимого оценщика.
Письменный отзыв Комитета в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17.08.2017 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 06.04.2011 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 08-04-Э/11, в соответствии с которым Комитет передал Обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 по адресу: г. Кемерово, ул. Новгородская, 10, площадью 31077 кв. м с разрешенным использованием: размещение предприятия по производству лакокрасочной продукции.
На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу на праве собственности.
Согласно пункта 2.1 договора, срок действия договора аренды установлен до 28.02.2014 года (в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2011 года). Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента фактического пользования арендатором земельного участка - с 25.02.2010 года (пункт 2.3. договора аренды).
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, его действие возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендатором в одностороннем порядке в случае: принятие законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.
Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными: с момента введения в действие соответствующего нормативного акта; с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете арендной платы (пункт 3.7. договора аренды).
Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.8 договора аренды).
Решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, определенных по состоянию на 01.08.2014, в том числе в отношении спорного земельного участка.
14.09.2016 Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101016:124 в размере рыночной стоимости 21 200 000 руб. (письмо от 21.09.2016 N 07/11209).
28.09.2016 Общество обратилось в Комитет с письмом N 740 о внесении изменения в договор аренды земельного участка, в части изменения размера арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
Комитет провел оценку рыночной стоимости права пользования (величины арендной платы) земельного участка и направил в адрес Общества дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы с учетом установленной оценщиком в отчете N 279-12-2016 величины арендной платы с 01.01.2016, который составил 252 500 руб. в месяц.
Общество направило в адрес Комитета письма N 13 от 16.01.2017 и N 8 от 20.02.2017 о несогласии с представленным предложением.
Письмом от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 Комитет уведомил Общество об одностороннем изменении арендной платы по договору аренды земельного участка N 08-04-Э/П от 06.04.2011 с 01.01.2016, установив размер арендной платы на основании отчета об оценке от 19.12.2016 N 279-12-2016, в размере 252 500 руб. в месяц.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленного иска в части, суд первой инстанции, исходя из положений статей 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации учитывая разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в постановлении Пленума N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", пришел к выводу о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемый на основании договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, оформленной уведомлением Комитета от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 в части установления арендной платы в размере 252 500 руб. в месяц на основании отчета от 19.12.2016 N 279-12-2016 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы)" за период с 01.01.2016 до 19.12.2016.
Апелляционная инстанция находит указанные выше выводы суда правильными в силу следующего.
Так, поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 относятся к категории публичных земель, стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды, что по существу апеллянтом не оспаривается.
В рассматриваемом случае расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом в спорный период, производится в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее - Порядок N 62).
При этом, пунктом 2.11 Порядка N 62 установлено, что размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае установления размера кадастровой стоимости в размере рыночной (в рассматриваемом случае кадастровая стоимость установлена в размере рыночной по инициативе арендатора решением суда), путем направления уведомления об изменении размера арендной платы.
Пунктом 2.13 указанного Порядка установлено, что размер арендной платы в случаях, указанных в пункте 2.11, устанавливается на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Следовательно, Порядок N 62 предусматривает случаи, при которых уполномоченный орган вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в том числе изменять методику определения регулируемой арендной платы путем исчисления ее на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, при этом указанные выше положения нормативного акта в судебном порядке недействительными не признаны.
Материалами дела подтверждается, в отношении спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере рыночной, в результате чего установленная кадастровая стоимость оказалась ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного решением Комитета по управлению имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 (средний удельный показатель кадастровой стоимости по аналогичному виду разрешенного использования составил 2382,7 руб. / кв. м, спорного земельного участка - 682,18 /кв. м), в связи с чем Комитет в соответствии с положениями пунктов 2.11 и 2.13 Порядка N 62 организовал проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы и, впоследствии, направил Обществу уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы.
При этом в отношении отчета N 279-12-2016 об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) земельного участка истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, либо опровергающих достоверность данных изложенных в нем, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчетов, а также итоговую стоимость, в связи с чем, у суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства достоверной рыночной стоимости арендной платы.
Таким образом, уведомление Комитета от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 направлено Обществу в полном соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" и является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124 на условиях обязательного отчета независимого оценщика.
Доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ представлено не было.
При этом, с учетом даты составления отчета 19.12.2016 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101016:124, суд правомерно отметил, что является незаконным изменение арендатором в одностороннем порядке размера арендной платы на основании указанного отчета с 01.01.2016 с учетом положений пункта 3.7 договора.
Учитывая изложенное, выводы суда первой инстанции о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101016:124, арендуемый на основании договора аренды земельного участка N 08-04-Э/11 от 06.04.2011, оформленной уведомлением Комитета от 29.03.2017 N 9-6-03/1550 в части установления арендной платы в размере 252 500 руб. в месяц на основании отчета от 19.12.2016 N 279-12-2016 "Об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы)" за период с 01.01.2016 до 19.12.2016, являются законными и обоснованными.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Апелляционная жалоба не содержит ссылки на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда и свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения, доводы жалобы повторяют правовую позицию заявителя, изложенную им в суде первой инстанции, которая получила надлежащую оценку в решении суда.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на апеллянта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 17 августа 2017 г. по делу N А27-7083/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Ю.СБИТНЕВ
А.Ю.СБИТНЕВ
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
О.А.СКАЧКОВА
Л.А.КОЛУПАЕВА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)