Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 сентября 2017 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 2 июня 2017 года по делу N А65-4599/2017, судья Хуснутдинова А.Ф.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" (ОГРН 1031626805968, ИНН 1658048638), город Казань,
к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653), город Казань,
о признании недействительным уведомления N 04/5871 от 20.07.2016 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ТрансКомФлот" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан о признании недействительным уведомления N 04/5871 от 20.07.2016 г. об изменении ставки арендной платы на основании отчета N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г. ООО "ФинАктив" по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65966 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации по договору аренды N 12-02з от 14.05.2012 г., об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ТрансКомФлот": оплату арендатором ООО "ТрансКомФлот" арендной платы по договору аренды N 12-02з от 14.05.2012 г. осуществлять на условиях договора аренды, существовавших до нарушения права.
В обоснование своего требования истец указал, что между сторонами заключен договор аренды N 12-02з от 14.05.2012 г. по условиям которого истец арендовал земельный участок с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65966 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации. Договор аренды был заключен в результате торгов (аукциона), признанного несостоявшимся вследствие того, что истец являлся единственным участником торгов. По условиям договора размер арендной платы за земельный участок установлен сторонами в виде 120 000 руб. в год, в силу пункта 3.5 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом РФ "О бюджете" на соответствующий финансовый год и в других случаях, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Несмотря на это ответчик уведомлением N 04/5871 от 20.07.2016 г. сообщил арендатору об изменении ставки арендной платы на основании отчета N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г. по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65966 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации, начиная с 01.01.2016 г. в размере 1 014 150 руб. в год.
Истец полагает, что указанное увеличение размера арендной платы не соответствует условиям договора и нормам действующего законодательства.
Заявлением от 20.03.2017 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. об изменении ставки арендной платы на основании отчета N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г. ООО "ФинАктив" по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровом номером 16:05:210101:0002 площадью 65996 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации по договору аренды N 12-02з от 14.05.2012 г.
Заявлением б/д (л.д. 114) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вновь уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. и пункт 3.5 договора аренды N 12-02з от 14.05.2012 г.
Протокольным определением суд первой инстанции заявление удовлетворил частично, отказав в удовлетворении ходатайства о рассмотрении требования о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды N 12-02з от 14.05.2012 г., поскольку указанное требование является новым и заявлено с нарушением положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 июня 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, рассмотреть дело по правилам, установленным для суда первой инстанции, удовлетворить ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительными уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. и пункт 3.5 договора аренды N 12-02з от 14.05.2012 г.
В обоснование жалобы истец в апелляционной жалобе указал, что отчет об оценке по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г., на основании которого ответчиком в адрес истца было направлено оспариваемое уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. не соответствует условиям для повышения ставки арендной платы, т. к. значительно превышает уровень инфляции. В связи с этим истец полагает необоснованным отказ суда первой инстанции в ходатайстве о проведении судебной экспертизы, далее истец указал, что он произвел неотделимые улучшения земельного участка, а одностороннее изменение ставки арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка не соответствует условиям договора и законодательству Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области просит оставить решение суда без изменения, поскольку оспариваемое истцом уведомление не противоречит условиям договора и нормам действующего законодательства.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта по следующим основаниям.
Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002, местоположение земельного участка - Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама, площадь земельного участка - 65966 кв. м, категория земель - земли водного фонда, разрешенное использование - для складирования нерудно-строительных материалов. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.02.2010 г.
В соответствии с извещением о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды в отношении объекта федерального земельного участка, находящегося в казне Российской Федерации и расположенного по адресу: Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама на торги было выставлено право на заключение договора аренды федерального земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002, местоположение земельного участка - Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама, площадь земельного участка - 65966 кв. м, категория земель - земли водного фонда, разрешенное использование - для складирования нерудно-строительных материалов, обременения отсутствуют, срок действия договора аренды 49 лет.
Начальная (минимальная) цена договора в размере ежегодного платежа (стартовая ставка арендной платы) установлена 120 000 руб.
Согласно протоколу о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе от 10.05.2012 г. по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе была подана одна заявка на участие в аукционе - от ООО "ТрансКомФлот".
Решением комиссии в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808 аукцион на право заключения договора аренды в отношении объекта федерального земельного участка, находящегося в казне Российской Федерации и расположенного по адресу: Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама признан несостоявшимся в связи с подачей только одной заявки на участие в аукционе, предписано заключить договор аренды федерального земельного участка с единственным участником аукциона ООО "ТрансКомФлот".
14.05.2012 г. на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан N 190-р от 14.05.2012 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (арендодатель) и ООО "ТрансКомФлот" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 12-02з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:05:210101:0002, местоположение земельного участка - Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама, площадь земельного участка - 65966 кв. м, категория земель - земли водного фонда, разрешенное использование - для складирования нерудно-строительных материалов.
В соответствии с пунктом 2 договора срок аренды установлен 49 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы составляет 120 000 руб. в год.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор оплачивает арендную плату с момента подписания протокола о результатах торгов, а именно с 10.05.2012 г.
В соответствии с пунктом 3.5 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом "О бюджете" на соответствующий финансовый год и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в настоящий договор, заключение дополнительного соглашения при этом не требуется. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.
Расчет арендной платы в соответствии с приложением N 1 к договору произведен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Законом Российской Федерации от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и на основании отчета ООО "Юридическое агентство "ЮНЭКС" от 04.05.2011 г. N 40/2-11.
Государственная регистрация договора осуществлена 20.06.2012 г.
Обусловленный договором земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 14.05.2012 г.
20.07.2016 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан направило в адрес ООО "ТрансКомФлот" уведомление N 04/5871 о перерасчете арендной платы, согласно которому истец был уведомлен ответчиком об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016 г. по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 14.05.2012 г. N 12-02з в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы от 18.12.2015 г. N 370-9/11-15. В соответствии с указанным уведомлением сумма арендной платы в год составила 1 014 150 руб.
В соответствии с отчетом N 370-9/11-15 по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65996 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации на дату оценки 15.12.2015 г. величина рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка составляет 1 014 150 руб.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Условиями аукциона определялась начальная (стартовая) ставка арендной платы в виде размера годовой арендной платы 120 000 руб. На этих условиях и был заключен договор аренды между истцом и ответчиком.
Правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, при этом в соответствии с пунктом 2 указанных правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Поскольку распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан N 190-р от 14.05.2012 г. уполномоченный орган исполнительной власти избрал способ определения размера арендной платы по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, договор аренды был заключен именно на этих условиях - арендодатель в процессе исполнения обязательств по договору не вправе изменить способ определения размера арендной платы без изменения условий договора в соответствии с нормами действующего законодательства.
Пунктом 8 указанных Правил N 582 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Из обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г. усматривается следующее.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В случае расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (в соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил) федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).
Согласно пункту 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подпункте "г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил, не применяется.
Из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).
При этом подход, содержащийся в пунктах 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.
Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.
Анализ действующего законодательства в совокупности с указанными выше разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод, что поскольку спорный договор аренды земельного участка был заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся в связи с тем, что на аукцион была подана лишь одна заявка, то есть в порядке, установленном пунктом "б" Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. то и соответственно обусловленная договором возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя ограничена пунктом 8 указанных Правил.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела ошибочно посчитал, что договор аренды между истцом и ответчиком был заключен на условии, когда размер арендной платы рассчитан на основании рыночной стоимости земельного участка и в связи с этим применил к оспариваемым правоотношениям пункт 10 Правил в силу которого размер арендной платы изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Однако, как указано выше данный вывод не основан на фактических обстоятельствах дела.
Таким образом, поскольку условиями заключенного между сторонами договора и нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке только в порядке, установленном пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, а оспариваемое истцом уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. устанавливает размер арендной платы в порядке, установленном пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что данное уведомление противоречит условиям обязательства, в силу чего иск в данной части подлежит удовлетворению.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а по делу надлежит принять новый судебный акт.
В апелляционной жалобе, наряду с требованием о признании уведомления недействительным, истцом заявлено требование о рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, поскольку суд необоснованно отказал истцу в проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, а также поскольку судом необоснованно отказано в принятии к рассмотрению уточнения исковых требований в части признания недействительным пункта 3.5 договора аренды.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды является дополнительным требованием, ранее не заявленным истцом при подаче иска, а поэтому в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в принятии данного уточнения иска.
Кроме того суд первой инстанции с учетом предмета и оснований рассматриваемого иска пришел к выводу о том, что предмет иска не связан с рыночной оценкой стоимости земельного участка и в данном ходатайстве истца также отказал.
Данные выводы суда первой инстанции являются законными и и обоснованными, а апелляционная жалоба истца в данной части удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
В связи с преобразованием считать правильным наименование ответчика - Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653), 420021, город Казань, ул. Шигабутдина Марджани, административное здание N 28Б.
Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы оставить без удовлетворения.
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 2 июня 2017 года по делу N А65-4599/2017, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" удовлетворить частично.
Признать недействительным уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г.
Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653, город Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" (ОГРН 1031626805968, ИНН 1658048638, город Казань) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
В остальной части апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" - без удовлетворения.
Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653, город Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" (ОГРН 1031626805968, ИНН 1658048638, город Казань) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 500 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 11АП-9740/2017 ПО ДЕЛУ N А65-4599/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. по делу N А65-4599/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 12 сентября 2017 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 2 июня 2017 года по делу N А65-4599/2017, судья Хуснутдинова А.Ф.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" (ОГРН 1031626805968, ИНН 1658048638), город Казань,
к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653), город Казань,
о признании недействительным уведомления N 04/5871 от 20.07.2016 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ТрансКомФлот" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан о признании недействительным уведомления N 04/5871 от 20.07.2016 г. об изменении ставки арендной платы на основании отчета N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г. ООО "ФинАктив" по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65966 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации по договору аренды N 12-02з от 14.05.2012 г., об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ТрансКомФлот": оплату арендатором ООО "ТрансКомФлот" арендной платы по договору аренды N 12-02з от 14.05.2012 г. осуществлять на условиях договора аренды, существовавших до нарушения права.
В обоснование своего требования истец указал, что между сторонами заключен договор аренды N 12-02з от 14.05.2012 г. по условиям которого истец арендовал земельный участок с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65966 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации. Договор аренды был заключен в результате торгов (аукциона), признанного несостоявшимся вследствие того, что истец являлся единственным участником торгов. По условиям договора размер арендной платы за земельный участок установлен сторонами в виде 120 000 руб. в год, в силу пункта 3.5 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом РФ "О бюджете" на соответствующий финансовый год и в других случаях, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Несмотря на это ответчик уведомлением N 04/5871 от 20.07.2016 г. сообщил арендатору об изменении ставки арендной платы на основании отчета N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г. по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65966 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации, начиная с 01.01.2016 г. в размере 1 014 150 руб. в год.
Истец полагает, что указанное увеличение размера арендной платы не соответствует условиям договора и нормам действующего законодательства.
Заявлением от 20.03.2017 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. об изменении ставки арендной платы на основании отчета N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г. ООО "ФинАктив" по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровом номером 16:05:210101:0002 площадью 65996 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации по договору аренды N 12-02з от 14.05.2012 г.
Заявлением б/д (л.д. 114) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вновь уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. и пункт 3.5 договора аренды N 12-02з от 14.05.2012 г.
Протокольным определением суд первой инстанции заявление удовлетворил частично, отказав в удовлетворении ходатайства о рассмотрении требования о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды N 12-02з от 14.05.2012 г., поскольку указанное требование является новым и заявлено с нарушением положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 июня 2017 года в удовлетворении иска отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, рассмотреть дело по правилам, установленным для суда первой инстанции, удовлетворить ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, принять по делу новый судебный акт, которым признать недействительными уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. и пункт 3.5 договора аренды N 12-02з от 14.05.2012 г.
В обоснование жалобы истец в апелляционной жалобе указал, что отчет об оценке по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы N 370-9/11-15 от 17.12.2015 г., на основании которого ответчиком в адрес истца было направлено оспариваемое уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. не соответствует условиям для повышения ставки арендной платы, т. к. значительно превышает уровень инфляции. В связи с этим истец полагает необоснованным отказ суда первой инстанции в ходатайстве о проведении судебной экспертизы, далее истец указал, что он произвел неотделимые улучшения земельного участка, а одностороннее изменение ставки арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка не соответствует условиям договора и законодательству Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области просит оставить решение суда без изменения, поскольку оспариваемое истцом уведомление не противоречит условиям договора и нормам действующего законодательства.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта по следующим основаниям.
Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002, местоположение земельного участка - Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама, площадь земельного участка - 65966 кв. м, категория земель - земли водного фонда, разрешенное использование - для складирования нерудно-строительных материалов. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.02.2010 г.
В соответствии с извещением о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды в отношении объекта федерального земельного участка, находящегося в казне Российской Федерации и расположенного по адресу: Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама на торги было выставлено право на заключение договора аренды федерального земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002, местоположение земельного участка - Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама, площадь земельного участка - 65966 кв. м, категория земель - земли водного фонда, разрешенное использование - для складирования нерудно-строительных материалов, обременения отсутствуют, срок действия договора аренды 49 лет.
Начальная (минимальная) цена договора в размере ежегодного платежа (стартовая ставка арендной платы) установлена 120 000 руб.
Согласно протоколу о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе от 10.05.2012 г. по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе была подана одна заявка на участие в аукционе - от ООО "ТрансКомФлот".
Решением комиссии в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808 аукцион на право заключения договора аренды в отношении объекта федерального земельного участка, находящегося в казне Российской Федерации и расположенного по адресу: Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама признан несостоявшимся в связи с подачей только одной заявки на участие в аукционе, предписано заключить договор аренды федерального земельного участка с единственным участником аукциона ООО "ТрансКомФлот".
14.05.2012 г. на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан N 190-р от 14.05.2012 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (арендодатель) и ООО "ТрансКомФлот" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 12-02з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:05:210101:0002, местоположение земельного участка - Республика Татарстан, Алексеевский район, Куйбышевское водохранилище, акватория реки Кама, площадь земельного участка - 65966 кв. м, категория земель - земли водного фонда, разрешенное использование - для складирования нерудно-строительных материалов.
В соответствии с пунктом 2 договора срок аренды установлен 49 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы составляет 120 000 руб. в год.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор оплачивает арендную плату с момента подписания протокола о результатах торгов, а именно с 10.05.2012 г.
В соответствии с пунктом 3.5 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом "О бюджете" на соответствующий финансовый год и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в настоящий договор, заключение дополнительного соглашения при этом не требуется. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.
Расчет арендной платы в соответствии с приложением N 1 к договору произведен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Законом Российской Федерации от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и на основании отчета ООО "Юридическое агентство "ЮНЭКС" от 04.05.2011 г. N 40/2-11.
Государственная регистрация договора осуществлена 20.06.2012 г.
Обусловленный договором земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 14.05.2012 г.
20.07.2016 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан направило в адрес ООО "ТрансКомФлот" уведомление N 04/5871 о перерасчете арендной платы, согласно которому истец был уведомлен ответчиком об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016 г. по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 14.05.2012 г. N 12-02з в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы от 18.12.2015 г. N 370-9/11-15. В соответствии с указанным уведомлением сумма арендной платы в год составила 1 014 150 руб.
В соответствии с отчетом N 370-9/11-15 по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 16:05:210101:0002 площадью 65996 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации на дату оценки 15.12.2015 г. величина рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка составляет 1 014 150 руб.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Условиями аукциона определялась начальная (стартовая) ставка арендной платы в виде размера годовой арендной платы 120 000 руб. На этих условиях и был заключен договор аренды между истцом и ответчиком.
Правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, при этом в соответствии с пунктом 2 указанных правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Поскольку распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан N 190-р от 14.05.2012 г. уполномоченный орган исполнительной власти избрал способ определения размера арендной платы по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, договор аренды был заключен именно на этих условиях - арендодатель в процессе исполнения обязательств по договору не вправе изменить способ определения размера арендной платы без изменения условий договора в соответствии с нормами действующего законодательства.
Пунктом 8 указанных Правил N 582 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Из обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 г. усматривается следующее.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В случае расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (в соответствии с подпунктом "а" пункта 2 Правил) федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится (пункт 9 Правил).
Согласно пункту 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подпункте "г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил, не применяется.
Из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пункты 9 и 10 Правил).
При этом подход, содержащийся в пунктах 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.
Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.
Анализ действующего законодательства в совокупности с указанными выше разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод, что поскольку спорный договор аренды земельного участка был заключен по результатам аукциона, признанного несостоявшимся в связи с тем, что на аукцион была подана лишь одна заявка, то есть в порядке, установленном пунктом "б" Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. то и соответственно обусловленная договором возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя ограничена пунктом 8 указанных Правил.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела ошибочно посчитал, что договор аренды между истцом и ответчиком был заключен на условии, когда размер арендной платы рассчитан на основании рыночной стоимости земельного участка и в связи с этим применил к оспариваемым правоотношениям пункт 10 Правил в силу которого размер арендной платы изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Однако, как указано выше данный вывод не основан на фактических обстоятельствах дела.
Таким образом, поскольку условиями заключенного между сторонами договора и нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по инициативе арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке только в порядке, установленном пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, а оспариваемое истцом уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г. устанавливает размер арендной платы в порядке, установленном пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что данное уведомление противоречит условиям обязательства, в силу чего иск в данной части подлежит удовлетворению.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а по делу надлежит принять новый судебный акт.
В апелляционной жалобе, наряду с требованием о признании уведомления недействительным, истцом заявлено требование о рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, поскольку суд необоснованно отказал истцу в проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, а также поскольку судом необоснованно отказано в принятии к рассмотрению уточнения исковых требований в части признания недействительным пункта 3.5 договора аренды.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды является дополнительным требованием, ранее не заявленным истцом при подаче иска, а поэтому в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в принятии данного уточнения иска.
Кроме того суд первой инстанции с учетом предмета и оснований рассматриваемого иска пришел к выводу о том, что предмет иска не связан с рыночной оценкой стоимости земельного участка и в данном ходатайстве истца также отказал.
Данные выводы суда первой инстанции являются законными и и обоснованными, а апелляционная жалоба истца в данной части удовлетворению не подлежит.
В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
В связи с преобразованием считать правильным наименование ответчика - Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653), 420021, город Казань, ул. Шигабутдина Марджани, административное здание N 28Б.
Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы оставить без удовлетворения.
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 2 июня 2017 года по делу N А65-4599/2017, отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" удовлетворить частично.
Признать недействительным уведомление N 04/5871 от 20.07.2016 г.
Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653, город Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" (ОГРН 1031626805968, ИНН 1658048638, город Казань) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.
В остальной части апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" - без удовлетворения.
Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653, город Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТрансКомФлот" (ОГРН 1031626805968, ИНН 1658048638, город Казань) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 500 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)