Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Катькиной Н.Н., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Ереминой А.Г.,
в судебном заседании участвуют:
- от ООО "Консалт-Групп": не явились, извещены;
- от ООО "ЛендЛайн": не явились, извещены;
- от Управления Росреестра по Московской области: Фирсов А.В., по доверенности от 16.12.2015;
- от ООО "ТОРГСНАБ": не явились, извещены;
- от Администрации городского округа Балашиха Московской области: Попов Д.Н., по доверенности от 11.01.2016 N 2;
- от Шорохова А.Ю.: не явились, извещены;
- от ООО "САРУС": не явились, извещены;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Консалт-Групп"
на решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-54227/15, принятое судьей Гриневой А.В.,
по заявлению ООО "Консалт-Групп" к ООО "ЛендЛайн",
к Управлению Росреестра по Московской области, ООО "ТОРГСНАБ",
о признании сделки недействительной,
третьи лица: Администрация городского округа Балашиха Московской области, Шорохов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Консалт-Групп" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛендЛайн", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Обществу с ограниченной ответственностью "Торгснаб" с заявленными требованиями (с учетом принятых судом уточнений):
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "ЛендЛайн" по приобретению в собственность земельного участка площадью 0,75 га с КН 50:15:0000000:137198, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25 ам автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы);
- - применить последствия ничтожности сделки, совершенной с земельным участком площадью 0,75 га с КН 50:15:0000000:137198, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25 ам автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы), на основании договора купли-продажи, заключенного ООО "Торгснаб" с ООО "ЛендЛайн", путем возврата земельного участка Администрации г.о.Балашиха Московской области с целью его дальнейшего оформления в долгосрочную аренду сроком на 49 лет с ООО "Консалт-Групп";
- - понудить Администрацию г.о.Балашиха заключить договор долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка площадью 0,75 га с КН 50:15:0000000:137198, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25 ам автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы), для строительства и размещения многофункционального центра (с размещением офисных, торговых и административных помещений, а также парковки), и направить в адрес генерального директора ООО "Консалт-Групп" проект договора аренды в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
В качестве третьих лиц в деле принимают участие Администрация городского округа Балашиха Московской области, Шорохов Андрей Юрьевич, ООО "САРУС", и Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-54227/15 в удовлетворении заявленных требований ООО "Консалт-Групп" отказано.
Не согласившись с указанным решением, заявитель обжаловал его в апелляционном порядке.
Управление Росреестра по Московской области и Администрация городского округа Балашиха Московской области направили в судебное заседание своих представителей, которые возражали на доводы апелляционной жалобы.
Истец, ответчика, третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец обратился в Администрацию г.о.Балашиха с заявлением о выделении земельного участка для строительства и размещения многофункционального цента (с размещением офисных, торговых и административных помещений, а также парковки) по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25-й км автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы) и предоставлении его в долгосрочную аренду.
Заявление общества о формировании и предоставлении в аренду земельного участка было рассмотрено на заседании Комиссии при Администрации г.о. Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям. Согласно выписке из протокола заседания N 03 от 27.01.2014, было решено согласиться с оформлением акта выбора и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
В газете "Факт" от 14.02.2014 за N 11 была опубликована информация о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка в аренду.
Постановлением Администрации г.о. Балашиха от 27.02.2014 N 90/5-ПА был утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка площадью 0,75 га на кадастровом плане территории кадастровых кварталов 50:15:0130101, 50:15:0010203 по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25-й км автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы), входящего в состав земель населенных пунктов, для строительства и размещения многофункционального центра (с размещением офисных, торговых и административных помещений, а также парковки).
25 апреля 2014 года земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:15:0000000:137198.
Согласно выписке из протокола заседания Комиссии при Администрации г.о. Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям N 12 от 14.05.2014, было решено согласиться с представлением в долгосрочную аренду на 49 лет земельного участка с КН 50:15:0000000:137198 ООО "Консалт-Групп".
20 мая 2015 года общество вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 50:15:0000000:137198 в аренду.
В письме от 23.06.2015 Администрация указала, что в настоящее время проверяется факт законности предоставления испрашиваемого заявителем земельного участка в собственность иному лицу.
Как указывает истец и усматривается из материалов дела правоустанавливающих документов, право собственности на указанный участок зарегистрировано 27 марта 2015 года за ООО "ЛендЛайн".
Полагая, что регистрация права собственности на указанный земельный участок произведена ООО "ЛендЛайн" в отсутствие на то оснований, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
По требованию о признании отсутствующим права собственности ООО "ЛендЛайн" на земельный участок апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Формулирование требований искового заявления относится к исключительным правам истца по делу, в то время как на суде лежит обязанность рассмотреть возникший спор в пределах заявленных исковых требований.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ следует, что иск о признании права на недвижимое имущество отсутствующим может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии соответствующих оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим таким имуществом в соответствии с действующим законодательством, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного правоотношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. В условиях, когда у истца отсутствует право владения спорным объектом, предъявление иска о признании права на недвижимое имущество отсутствующим неправомерно.
Указанный порядок применения положений о защите вещного права в форме признания права на недвижимое имущество ответчика отсутствующим соответствует изложенному в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08 сентября 2014 года по делу N 304-ЭС14-92 и от 10 сентября 2013 года по делу N 20-КГ13-23.
Между тем, общество никакими правами в отношении спорного земельного участка не обладает, в связи с чем лишено возможности заявления иска о признании отсутствующим вещного права иного лица на данное имущество.
Таким образом, избранный заявителем способ защиты права, а именно - признание права отсутствующим, является ненадлежащим.
По требованию о применении последствий ничтожности сделки апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Частью 2 ст. 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истец полагает, что спорный земельный участок не мог быть продан в собственность по договору купли-продажи, поскольку он был сформирован по заявлению истца и до постановки его на кадастровый учет за N 50:15:0000000:137198 отсутствовал как объект права. В материалах дела правоустанавливающих документов отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие право на участок его продавца - Шорохова А.Ю. (решения о предоставлении участка, свидетельства о праве собственности на участок, датированные 1992 годом). Кроме того, отсутствуют документы, подтверждающие, каким образом право на участок приобрело ООО "Торгснаб", которое продало его ООО "ЛендЛайн" - собственнику участка в настоящий момент. Указанные обстоятельства, по мнению истца, также свидетельствуют о том, что ООО "ЛендЛайн" не может являться собственником земельного участка с КН 50:15:0000000:137198.
Между тем, истец не является в соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ лицом, имеющим охраняемый законом интерес в признании данной сделки недействительной.
По требованию о понуждении Администрации г.о. Балашиха заключить договор долгосрочной аренды спорного земельного участка апелляционный суд отмечает следующее.
Порядок предоставления земельного участка для целей строительства в рассматриваемый период (до 01.03.2015) регулировался ст. ст. 29 - 32 ЗК РФ.
Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Статьей 30 ЗК РФ определено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в целях строительства.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ.
В процессе осуществления процедуры выбора земельного участка в целях его предоставления для строительства органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка (пункт 3 статьи 31 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
По смыслу пункта 3 названной статьи об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка для строительства объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованное лицо не лишено возможности подать заявление о предоставлении ему земельного участка и при наличии иных претендентов на этот участок.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 сентября 2010 года N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги.
Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Следовательно, в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10.
В соответствии со ст. ст. 5, 6, 7 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Между тем, акт выбора и схема расположения земельного участка площадью 0, 75 га на кадастровом плане территории были утверждены Администрацией через незначительный промежуток времени 27 февраля 2014 года - меньше чем через 10 рабочих дней после публикации (14.02.2014), что исключает возможность исполнения требований закона о сочетании интересов общества и конкретных граждан, путем предоставления равных возможностей неопределенному кругу лиц на приобретение соответствующего земельного участка.
На спорный земельный участок имелся еще один претендент - ООО "Сарус", что в соответствии с вышеизложенными нормами и требованиями являлось основанием для выставления участка на торги в соответствии с ч. 4 ст. 30 ЗК РФ.
Кроме того, выяснилось, что на данный земельный участок зарегистрировано право собственности иного лица - ООО "ЛендЛайн".
Администрацией г.о. Балашиха не было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта для ООО "Консалт-Групп", и не был заключен договор аренды с обществом.
Таким образом, процедура по формированию и предоставлению земельного участка по обращению ООО "Консалт-Групп", предусмотренная ст. ст. 30, 31 ЗК РФ, не была выполнена. Был произведен выбор земельного участка, опубликовано сообщение о возможном или предстоящем предоставлении участка. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет.
Постановления о предварительном согласовании для ООО "Консалт-Групп" места расположения объекта, которое является основанием для последующего вынесения постановления о предоставлении земельного участка в аренду и заключения договора аренды, администрацией принято не было.
Торгов в отношении спорного земельного участка не проводилось, ООО "Консалт-Групп" не было признано победителем торгов на право его аренды (в соответствии со ст. ст. 30, 38, 38.1 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции, ст. ст. 39.3 ч. 1, 39.11, 39.12 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015).
Кроме того, в настоящий момент права распоряжения спорным земельным участком не принадлежат Администрации г.о. Балашиха.
Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-54227/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2016 N 10АП-3716/2016 ПО ДЕЛУ N А41-54227/15
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. по делу N А41-54227/15
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Катькиной Н.Н., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Ереминой А.Г.,
в судебном заседании участвуют:
- от ООО "Консалт-Групп": не явились, извещены;
- от ООО "ЛендЛайн": не явились, извещены;
- от Управления Росреестра по Московской области: Фирсов А.В., по доверенности от 16.12.2015;
- от ООО "ТОРГСНАБ": не явились, извещены;
- от Администрации городского округа Балашиха Московской области: Попов Д.Н., по доверенности от 11.01.2016 N 2;
- от Шорохова А.Ю.: не явились, извещены;
- от ООО "САРУС": не явились, извещены;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Консалт-Групп"
на решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-54227/15, принятое судьей Гриневой А.В.,
по заявлению ООО "Консалт-Групп" к ООО "ЛендЛайн",
к Управлению Росреестра по Московской области, ООО "ТОРГСНАБ",
о признании сделки недействительной,
третьи лица: Администрация городского округа Балашиха Московской области, Шорохов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Консалт-Групп" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛендЛайн", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Обществу с ограниченной ответственностью "Торгснаб" с заявленными требованиями (с учетом принятых судом уточнений):
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО "ЛендЛайн" по приобретению в собственность земельного участка площадью 0,75 га с КН 50:15:0000000:137198, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25 ам автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы);
- - применить последствия ничтожности сделки, совершенной с земельным участком площадью 0,75 га с КН 50:15:0000000:137198, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25 ам автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы), на основании договора купли-продажи, заключенного ООО "Торгснаб" с ООО "ЛендЛайн", путем возврата земельного участка Администрации г.о.Балашиха Московской области с целью его дальнейшего оформления в долгосрочную аренду сроком на 49 лет с ООО "Консалт-Групп";
- - понудить Администрацию г.о.Балашиха заключить договор долгосрочной аренды сроком на 49 лет земельного участка площадью 0,75 га с КН 50:15:0000000:137198, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25 ам автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы), для строительства и размещения многофункционального центра (с размещением офисных, торговых и административных помещений, а также парковки), и направить в адрес генерального директора ООО "Консалт-Групп" проект договора аренды в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
В качестве третьих лиц в деле принимают участие Администрация городского округа Балашиха Московской области, Шорохов Андрей Юрьевич, ООО "САРУС", и Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-54227/15 в удовлетворении заявленных требований ООО "Консалт-Групп" отказано.
Не согласившись с указанным решением, заявитель обжаловал его в апелляционном порядке.
Управление Росреестра по Московской области и Администрация городского округа Балашиха Московской области направили в судебное заседание своих представителей, которые возражали на доводы апелляционной жалобы.
Истец, ответчика, третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, истец обратился в Администрацию г.о.Балашиха с заявлением о выделении земельного участка для строительства и размещения многофункционального цента (с размещением офисных, торговых и административных помещений, а также парковки) по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25-й км автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы) и предоставлении его в долгосрочную аренду.
Заявление общества о формировании и предоставлении в аренду земельного участка было рассмотрено на заседании Комиссии при Администрации г.о. Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям. Согласно выписке из протокола заседания N 03 от 27.01.2014, было решено согласиться с оформлением акта выбора и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
В газете "Факт" от 14.02.2014 за N 11 была опубликована информация о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка в аренду.
Постановлением Администрации г.о. Балашиха от 27.02.2014 N 90/5-ПА был утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка площадью 0,75 га на кадастровом плане территории кадастровых кварталов 50:15:0130101, 50:15:0010203 по адресу: Московская область, г. Балашиха, 25-й км автодороги М-7 "Волга" (правая сторона по ходу движения от Москвы), входящего в состав земель населенных пунктов, для строительства и размещения многофункционального центра (с размещением офисных, торговых и административных помещений, а также парковки).
25 апреля 2014 года земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:15:0000000:137198.
Согласно выписке из протокола заседания Комиссии при Администрации г.о. Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям N 12 от 14.05.2014, было решено согласиться с представлением в долгосрочную аренду на 49 лет земельного участка с КН 50:15:0000000:137198 ООО "Консалт-Групп".
20 мая 2015 года общество вновь обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 50:15:0000000:137198 в аренду.
В письме от 23.06.2015 Администрация указала, что в настоящее время проверяется факт законности предоставления испрашиваемого заявителем земельного участка в собственность иному лицу.
Как указывает истец и усматривается из материалов дела правоустанавливающих документов, право собственности на указанный участок зарегистрировано 27 марта 2015 года за ООО "ЛендЛайн".
Полагая, что регистрация права собственности на указанный земельный участок произведена ООО "ЛендЛайн" в отсутствие на то оснований, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
По требованию о признании отсутствующим права собственности ООО "ЛендЛайн" на земельный участок апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Формулирование требований искового заявления относится к исключительным правам истца по делу, в то время как на суде лежит обязанность рассмотреть возникший спор в пределах заявленных исковых требований.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из системного толкования статей 12, 209, 223, 301, 302 ГК РФ следует, что иск о признании права на недвижимое имущество отсутствующим может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии соответствующих оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим таким имуществом в соответствии с действующим законодательством, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного правоотношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. В условиях, когда у истца отсутствует право владения спорным объектом, предъявление иска о признании права на недвижимое имущество отсутствующим неправомерно.
Указанный порядок применения положений о защите вещного права в форме признания права на недвижимое имущество ответчика отсутствующим соответствует изложенному в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 08 сентября 2014 года по делу N 304-ЭС14-92 и от 10 сентября 2013 года по делу N 20-КГ13-23.
Между тем, общество никакими правами в отношении спорного земельного участка не обладает, в связи с чем лишено возможности заявления иска о признании отсутствующим вещного права иного лица на данное имущество.
Таким образом, избранный заявителем способ защиты права, а именно - признание права отсутствующим, является ненадлежащим.
По требованию о применении последствий ничтожности сделки апелляционный суд отмечает следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Частью 2 ст. 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истец полагает, что спорный земельный участок не мог быть продан в собственность по договору купли-продажи, поскольку он был сформирован по заявлению истца и до постановки его на кадастровый учет за N 50:15:0000000:137198 отсутствовал как объект права. В материалах дела правоустанавливающих документов отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие право на участок его продавца - Шорохова А.Ю. (решения о предоставлении участка, свидетельства о праве собственности на участок, датированные 1992 годом). Кроме того, отсутствуют документы, подтверждающие, каким образом право на участок приобрело ООО "Торгснаб", которое продало его ООО "ЛендЛайн" - собственнику участка в настоящий момент. Указанные обстоятельства, по мнению истца, также свидетельствуют о том, что ООО "ЛендЛайн" не может являться собственником земельного участка с КН 50:15:0000000:137198.
Между тем, истец не является в соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ лицом, имеющим охраняемый законом интерес в признании данной сделки недействительной.
По требованию о понуждении Администрации г.о. Балашиха заключить договор долгосрочной аренды спорного земельного участка апелляционный суд отмечает следующее.
Порядок предоставления земельного участка для целей строительства в рассматриваемый период (до 01.03.2015) регулировался ст. ст. 29 - 32 ЗК РФ.
Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Статьей 30 ЗК РФ определено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в целях строительства.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ.
В процессе осуществления процедуры выбора земельного участка в целях его предоставления для строительства органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка (пункт 3 статьи 31 ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
По смыслу пункта 3 названной статьи об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка для строительства объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованное лицо не лишено возможности подать заявление о предоставлении ему земельного участка и при наличии иных претендентов на этот участок.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 сентября 2010 года N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги.
Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Следовательно, в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10.
В соответствии со ст. ст. 5, 6, 7 ст. 31 ЗК РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Между тем, акт выбора и схема расположения земельного участка площадью 0, 75 га на кадастровом плане территории были утверждены Администрацией через незначительный промежуток времени 27 февраля 2014 года - меньше чем через 10 рабочих дней после публикации (14.02.2014), что исключает возможность исполнения требований закона о сочетании интересов общества и конкретных граждан, путем предоставления равных возможностей неопределенному кругу лиц на приобретение соответствующего земельного участка.
На спорный земельный участок имелся еще один претендент - ООО "Сарус", что в соответствии с вышеизложенными нормами и требованиями являлось основанием для выставления участка на торги в соответствии с ч. 4 ст. 30 ЗК РФ.
Кроме того, выяснилось, что на данный земельный участок зарегистрировано право собственности иного лица - ООО "ЛендЛайн".
Администрацией г.о. Балашиха не было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта для ООО "Консалт-Групп", и не был заключен договор аренды с обществом.
Таким образом, процедура по формированию и предоставлению земельного участка по обращению ООО "Консалт-Групп", предусмотренная ст. ст. 30, 31 ЗК РФ, не была выполнена. Был произведен выбор земельного участка, опубликовано сообщение о возможном или предстоящем предоставлении участка. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет.
Постановления о предварительном согласовании для ООО "Консалт-Групп" места расположения объекта, которое является основанием для последующего вынесения постановления о предоставлении земельного участка в аренду и заключения договора аренды, администрацией принято не было.
Торгов в отношении спорного земельного участка не проводилось, ООО "Консалт-Групп" не было признано победителем торгов на право его аренды (в соответствии со ст. ст. 30, 38, 38.1 ЗК РФ в ранее действовавшей редакции, ст. ст. 39.3 ч. 1, 39.11, 39.12 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015).
Кроме того, в настоящий момент права распоряжения спорным земельным участком не принадлежат Администрации г.о. Балашиха.
Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 27 января 2016 года по делу N А41-54227/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)