Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., А.А. Попова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, дело N А32-22452/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Робинзон" к ответчикам администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" при участии третьих лиц: Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" о признании недостоверной величины рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Робинзон" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - ответчик, администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете об оценке, подготовленном по заказу администрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:78, расположенном в г. Геленджике, по Лермонтовскому бульвару.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 02.07.2014 привлечены Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" (подготовило отчет, представленный обществом, л.д. 81 том 1).
Определением от 02.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Независимая оценка" - общество, подготовившее по заказу администрации оспариваемый истцом отчет об оценке - л.д. 116, 171 том 1 (в определении и далее допущена опечатка в наименовании общества, указано - ООО "Независимая экспертиза".
Определением от 11.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае - л.д. 126 том 2.
Истец указывает на недостоверность оценки рыночной стоимости земельного участка по отчету об оценке, подготовленному по заказу администрации, в отношении земельного участка, расположенного по Лермонтовскому бульвару в г. Геленджике, площадью 1719 кв. м, кадастровый номер 23:40:0402011:78. Общество поясняет, что дополнительное соглашение к договору от 10.09.2010 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0402011:78 площадью 1 719 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, по Лермонтовскому бульвару, в части изменения арендной платы обществом не подписано.
В отзыве на исковое заявление администрация с требованиями общества не согласилась, указала на осуществление полномочий в рамках постановления администрации от 20.05.2011 N 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик" (в редакции постановления администрации от 21.02.2013 N 445).
Определением суда от 03.02.2015 производство по делу прекращено.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 определение о прекращении производства по делу отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением от 01.07.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Независимая оценка" - л.д. 75 том 2.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд решил считать недостоверной и не рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.09.2010 N 4000001991 рыночную стоимость земельного участка, указанную в отчете об оценке от 28.03.2012 N 220-Н/03/2012 в размере 44 392 605 руб.
Не согласившись с принятым решением, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Жалоба мотивирована следующими доводами:
- администрацией предприняты все меры для определения достоверной величины рыночной стоимости земельного участка,
- - при определении рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы привлечение оценщика является необходимым, однако данная им оценка не является обязательной для сторон сделки, поэтому оспаривание отчета в рамках самостоятельного иска не допускается;
- - оспаривание достоверности величины стоимости оценки возможно только до момента заключения договора, расчет арендной платы подписан истцом и ответчиком;
- - до обращения с иском в июле 2014 года истец был согласен с размером арендной платы;
- - истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, истцом по поручению апелляционного суда даны письменные пояснения.
В судебное заседание приглашены для дачи пояснений в качестве свидетелей Спиров Спиридон Христофорович и Коломийцев Виктор Алексеевич.
Определением от 29.06.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в первой инстанции.
Лица, участвующие в деле извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации в информационной системе "Интернет", однако своих представителей в судебное заседание 27.07.2016 не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Следует из дела, установлено судом, что на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 31.08.2010 года N 2401 между администрацией МО г. Геленджик и ООО "Робинзон" 10.09.2010 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:78 площадью 1719 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, Лермонтовский бульвар, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации пляжных сооружений. Участок предоставлен обществу для организации пляжа на срок 15 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.10.2010.
Согласно кадастровому паспорту от 02.09.2010 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:78 площадью 1719 кв. м поставлен на кадастровый учет 16.07.2009 - л.д. 95 том 1.
23.10.2009 на земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Геленджик, что подтверждено выпиской из ЕГРП - л.д. 53 том 1. Администрация на момент заключения договора являлась собственником земельного участка, поэтому обладала надлежащими полномочиями по заключению договора аренды.
В соответствии с п. 2.3 договора аренды, арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного Приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок, со дня передачи участка.
Согласно представленному в дело расчету сумма ежегодной арендной платы по договору составляла 69 241 рубль 32 копейки - л.д. 92 том 1.
Спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно данному толкованию к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Постановлением администрации МО г. Геленджик от 20 мая 2011 года N 1126 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 21 февраля 2013 года N 445). Согласно пункту 4.1 раздела 4 приложения N 1 к Постановлению N 1126 размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 сентября 2010 года N 4000001991 должен быть рассчитан по формуле:
АП = Р x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.
Пунктом 5.2 раздела 5 приложения N 1 к Постановлению установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В заключенном администрацией и обществом договоре не предусмотрено право администрации в одностороннем порядке изменить размер ежегодной арендной платы, указанный в приложении к договору, на рыночную стоимость земельного участка.
Для согласования арендной платы при таких обстоятельствах необходимо определить рыночную стоимость земельного участка и подписать дополнительное соглашение с арендатором.
Из дела следует, что обществу на подпись предложено приложение к договору аренды с указанием новой базы для расчета арендной платы.
Администрация рассчитала арендную плату, исходя из рыночной стоимости земельного участка (44 392 605 руб.), определенной на основании отчета об оценке N 220- Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленного ООО "Независимая оценка" по заказу администрации. Согласно расчету администрации арендная плата составляет с 01.01.2014 737 638,62 руб. - л.д. 103 том 1 (увеличение более чем в 10 раз). Истец не согласен с оценкой, выполненной ООО "Независимая оценка" по заказу администрации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", указаны два условия для оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска:
- - обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица в соответствии с законом или иным нормативным актом;
- - договор, для которого необходима оценка, еще не заключен (акт не издан, решение не принято).
Администрация полагает, что данные условия отсутствуют, так как оценка не является обязательной. Администрация также полагает, что общество утратило право оспаривать оценку отдельным иском.
Довод администрации о том, что оценка не является обязательной, подлежит отклонению.
Величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11).
Также подлежит отклонению довод об утрате обществом права на избранный обществом способ защиты.
В дело представлено приложение к договору аренды, в котором указана новая база для расчета арендной платы, а именно установленная отчетом об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012 рыночная стоимость земельного участка в размере 44 392 605 руб. Согласно расчету он составлен с 01.05.2012. Поэтому размер годовой арендной платы определен с учетом действовавшего до 01.01.2014 ограничителя, установленного в п. 3 постановления администрации МО г. Геленджик от 20 мая 2011 года N 1126. Приложение подписано со стороны общества согласно расшифровке подписи Морозовым С.В. - л.д. 115 том 2.
Суд первой инстанции исследовал данное приложение и обоснованно указал на следующее. В данном приложении отсутствует дата его подписания сторонами договора аренды, при этом в нем указано, что расчет арендной платы согласно данному приложению производится с 01.05.2012.
Истец не подтвердил факт подписания уполномоченным им лицом приложения к договору. Истец представил протокол внеочередного собрания участников ООО "Робинзон" от 16.01.2012, согласно которому с 16.01.2012 руководителем ООО "Робинзон" (директором) избран Скрыпник Н.Д., Морозов С.В., чья подпись согласно расшифровке имеется в приложении, был освобожден от занимаемой должности - л.д. 175 том 2...
Оригинал данного протокола обозревался апелляционным судом в судебном заседании.
Также апелляционному суду на обозрение представлен оригинал заявления С.В. Морозова от 10.01.2012 с просьбой освободить его от занимаемой должности, адресованного участникам ООО "Робинзон", копия имеется в деле - л.д. 34 том 3.
В судебное заседание 01.06.2016 в качестве свидетелей приглашены Спиров Спиридон Христофорович и Коломийцев Виктор Алексеевич, которыми подписан протокол от 16.01.2012.
Будучи предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, Спиров Спиридон Христофорович и Коломийцев Виктор Алексеевич подтвердили обстоятельства назначения нового директора Скрыпника Н.Д. в январе 2012 года - л.д. 38, 41, 46 том 3.
По вопросу о внесении в ЕГРЮЛ изменений в указание сведений о лицах, имеющих право действовать от имени общества, без доверенностей, общество поясняет, что своевременное внесение изменений в ЕГРЮЛ было невозможным из-за принятых обеспечительных мер.
Пояснения общества подтверждены представленным суду постановлением от 28.02.2012 судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий - л.д. 36 том 3. Данным постановлением федеральной налоговой службе запрещено вносить, производить любые изменения в ЕГРЮЛ в отношении ООО "Робинзон".
По вопросу о наличии в деле протокола от 05.06.2013 внеочередного собрания участников общества с повесткой дня "переизбрание директора общества", которым избран Скрыпник Н.Д. (л.д. 81 том 1) общество пояснило суду следующее.
После снятия запрета на регистрационные действия и на внесение изменений в сведения ЕГРЮЛ, общество обратилось для внесения изменений в связи со сменой директора. Обществу было рекомендовано представить решение об избрании директора общества текущей датой в связи с вступлением в силу Приказа ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@.
В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества.
Все поручения суда истцом исполнены, даны пояснения по поставленным апелляционным судом вопросам, в том числе по вопросу о наличии в деле документов, подписанных согласно расшифровке подписей от имени общества Морозовым.
Исследовав все представленные в дело доказательства в совокупности, с учетом пояснений истца на вопросы апелляционного суда и с учетом показаний свидетелей, апелляционный суд констатирует следующее. В деле отсутствуют достаточные доказательства заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего новый порядок исчисления арендной платы (т.е. исходя из предложенной администрацией величины рыночной стоимости земельного участка).
Оспаривая отчет об оценке, общество представило в дело подготовленный по заказу общества ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" отчет о рыночной стоимости арендуемого земельного участка N 9200/14 от 24.03.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 4 040 000 руб.
Подготовивший оспариваемый отчет об оценке (отчет N 220-Н/03/2012) оценщик ООО "Независимая оценка" В.В. Лапшин является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" - л.д. 124 том 1.
В дело представлено экспертное заключение N 4206/2014-2 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" на отчет N 220-Н/03/2012, экспертное заключение подготовлено экспертом Власовым К.Ю., в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно выводам экспертное заключение N 4206/2014-2 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" экспертируемый отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности - л.д. 198 том 1, л.д. 57-69 том 2.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом назначено проведение судебной нормативно-методической экспертизы, производство которой поручено эксперту Некоммерческого партнерства СРО "Деловой союз оценщиков" - л.д. 75 том 2.
Из заключения эксперта Попова И.Н. от 05.08.2015 N 001э/08/15 следует, что отчет об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленный ООО "Независимая оценка", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, методические основы оценки рыночной стоимости объектов изложены в недостаточном объеме, имеются замечания по обоснованию и применению методов, расчетам, отсутствует обоснованный отказ от применения доходного и затратного подходов - л.д. 97 том 2.
Эксперт Попов И.Н. был предупрежден судом первой инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 76 том 2), однако подписку вместе с заключением суду не направил.
Апелляционный суд предложил эксперту Попову И.Н. явиться в судебное заседание для составления соответствующей подписки либо направить ее суду, эксперт судом извещен, в заседание не явился, поручения не выполнил.
Оценив данное обстоятельство, апелляционный суд не установил оснований для отложения по этой причине рассмотрения дела.
Апелляционный суд исходит из того, что недостоверность оспариваемого истцом отчета установлена совокупностью представленных в дело доказательств:
- отчетом об оценке ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга",
- экспертным заключением N 4206/2014-2 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" на отчет N 220-Н/03/2012, подготовленным экспертом Власовым К.Ю.,
- экспертным заключением Попова И.Н.
Подготовившее оспариваемый отчет ООО "Независимая оценка" извещено апелляционным судом по всем адресам, уведомления о надлежащем извещении вернулись в суд (л.д. 58, 59 том 3), однако не посчитало необходимым представить какое-либо пояснения в обоснование своего отчета.
В апелляционной жалобе также отсутствует критика экспертного заключения.
Учитывая не опровергнутые ответчиками выводы эксперта Власова К.Ю. и эксперта Попова И.Н. и иные представленные в дело доказательства, следует сделать вывод, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012 (от которой администрация намеревается исчислять размер годовой арендной платы), не соответствует реальным обстоятельствам.
На основании оценки представленных в дело доказательств суд апелляционной инстанции полагает доказанным, что отчет об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленный ООО "Независимая оценка", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, соответственно, определенная в отчете рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 44 392 605 рублей также не может быть признана достоверной и не может быть рекомендована для определения арендной платы за земельный участок.
Администрация письмом от 06.05.2014 отказала обществу в перерасчете - л.д. 51 том 1. Избранный обществом в рамках настоящего дела способ защиты является надлежащим и соразмерным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли.
Довод администрации о неопределенности в части размера подлежащей оплате арендной платы как последствия принятого решения подлежит отклонению, поскольку ничто не препятствует администрации провести корректную оценку.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу. Нормы материального права применены судом верно.
Между тем судом допущено нарушение норм процессуального права, по этой причине апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.
Поскольку дело рассмотрено апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2016 по делу N А32-22452/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить. Считать недостоверной и не рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N 4000001991 от 10.09.2010 рыночную стоимость земельного участка кадастровый номер 23:40:0402011:78, указанную в отчете об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", в размере 44 392 605 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 15АП-4506/2016 ПО ДЕЛУ N А32-22452/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 15АП-4506/2016
Дело N А32-22452/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., А.А. Попова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, дело N А32-22452/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Робинзон" к ответчикам администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" при участии третьих лиц: Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" о признании недостоверной величины рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Робинзон" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - ответчик, администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете об оценке, подготовленном по заказу администрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:78, расположенном в г. Геленджике, по Лермонтовскому бульвару.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 02.07.2014 привлечены Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, общество с ограниченной ответственностью "Аналитический центр оценки и консалтинга" (подготовило отчет, представленный обществом, л.д. 81 том 1).
Определением от 02.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Независимая оценка" - общество, подготовившее по заказу администрации оспариваемый истцом отчет об оценке - л.д. 116, 171 том 1 (в определении и далее допущена опечатка в наименовании общества, указано - ООО "Независимая экспертиза".
Определением от 11.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае - л.д. 126 том 2.
Истец указывает на недостоверность оценки рыночной стоимости земельного участка по отчету об оценке, подготовленному по заказу администрации, в отношении земельного участка, расположенного по Лермонтовскому бульвару в г. Геленджике, площадью 1719 кв. м, кадастровый номер 23:40:0402011:78. Общество поясняет, что дополнительное соглашение к договору от 10.09.2010 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0402011:78 площадью 1 719 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, по Лермонтовскому бульвару, в части изменения арендной платы обществом не подписано.
В отзыве на исковое заявление администрация с требованиями общества не согласилась, указала на осуществление полномочий в рамках постановления администрации от 20.05.2011 N 1126 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик" (в редакции постановления администрации от 21.02.2013 N 445).
Определением суда от 03.02.2015 производство по делу прекращено.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 определение о прекращении производства по делу отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением от 01.07.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Независимая оценка" - л.д. 75 том 2.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд решил считать недостоверной и не рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.09.2010 N 4000001991 рыночную стоимость земельного участка, указанную в отчете об оценке от 28.03.2012 N 220-Н/03/2012 в размере 44 392 605 руб.
Не согласившись с принятым решением, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Жалоба мотивирована следующими доводами:
- администрацией предприняты все меры для определения достоверной величины рыночной стоимости земельного участка,
- - при определении рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы привлечение оценщика является необходимым, однако данная им оценка не является обязательной для сторон сделки, поэтому оспаривание отчета в рамках самостоятельного иска не допускается;
- - оспаривание достоверности величины стоимости оценки возможно только до момента заключения договора, расчет арендной платы подписан истцом и ответчиком;
- - до обращения с иском в июле 2014 года истец был согласен с размером арендной платы;
- - истцом избран ненадлежащий способ защиты.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, истцом по поручению апелляционного суда даны письменные пояснения.
В судебное заседание приглашены для дачи пояснений в качестве свидетелей Спиров Спиридон Христофорович и Коломийцев Виктор Алексеевич.
Определением от 29.06.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в первой инстанции.
Лица, участвующие в деле извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации в информационной системе "Интернет", однако своих представителей в судебное заседание 27.07.2016 не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска по следующим основаниям.
Следует из дела, установлено судом, что на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 31.08.2010 года N 2401 между администрацией МО г. Геленджик и ООО "Робинзон" 10.09.2010 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:78 площадью 1719 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, Лермонтовский бульвар, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации пляжных сооружений. Участок предоставлен обществу для организации пляжа на срок 15 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.10.2010.
Согласно кадастровому паспорту от 02.09.2010 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:78 площадью 1719 кв. м поставлен на кадастровый учет 16.07.2009 - л.д. 95 том 1.
23.10.2009 на земельный участок зарегистрировано право собственности муниципального образования г. Геленджик, что подтверждено выпиской из ЕГРП - л.д. 53 том 1. Администрация на момент заключения договора являлась собственником земельного участка, поэтому обладала надлежащими полномочиями по заключению договора аренды.
В соответствии с п. 2.3 договора аренды, арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного Приложением к договору размера ежегодной арендной платы за участок, со дня передачи участка.
Согласно представленному в дело расчету сумма ежегодной арендной платы по договору составляла 69 241 рубль 32 копейки - л.д. 92 том 1.
Спор подлежит разрешению с учетом толкования, данного в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно данному толкованию к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Постановлением администрации МО г. Геленджик от 20 мая 2011 года N 1126 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 21 февраля 2013 года N 445). Согласно пункту 4.1 раздела 4 приложения N 1 к Постановлению N 1126 размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 сентября 2010 года N 4000001991 должен быть рассчитан по формуле:
АП = Р x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.
Пунктом 5.2 раздела 5 приложения N 1 к Постановлению установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В заключенном администрацией и обществом договоре не предусмотрено право администрации в одностороннем порядке изменить размер ежегодной арендной платы, указанный в приложении к договору, на рыночную стоимость земельного участка.
Для согласования арендной платы при таких обстоятельствах необходимо определить рыночную стоимость земельного участка и подписать дополнительное соглашение с арендатором.
Из дела следует, что обществу на подпись предложено приложение к договору аренды с указанием новой базы для расчета арендной платы.
Администрация рассчитала арендную плату, исходя из рыночной стоимости земельного участка (44 392 605 руб.), определенной на основании отчета об оценке N 220- Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленного ООО "Независимая оценка" по заказу администрации. Согласно расчету администрации арендная плата составляет с 01.01.2014 737 638,62 руб. - л.д. 103 том 1 (увеличение более чем в 10 раз). Истец не согласен с оценкой, выполненной ООО "Независимая оценка" по заказу администрации.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", указаны два условия для оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска:
- - обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица в соответствии с законом или иным нормативным актом;
- - договор, для которого необходима оценка, еще не заключен (акт не издан, решение не принято).
Администрация полагает, что данные условия отсутствуют, так как оценка не является обязательной. Администрация также полагает, что общество утратило право оспаривать оценку отдельным иском.
Довод администрации о том, что оценка не является обязательной, подлежит отклонению.
Величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11).
Также подлежит отклонению довод об утрате обществом права на избранный обществом способ защиты.
В дело представлено приложение к договору аренды, в котором указана новая база для расчета арендной платы, а именно установленная отчетом об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012 рыночная стоимость земельного участка в размере 44 392 605 руб. Согласно расчету он составлен с 01.05.2012. Поэтому размер годовой арендной платы определен с учетом действовавшего до 01.01.2014 ограничителя, установленного в п. 3 постановления администрации МО г. Геленджик от 20 мая 2011 года N 1126. Приложение подписано со стороны общества согласно расшифровке подписи Морозовым С.В. - л.д. 115 том 2.
Суд первой инстанции исследовал данное приложение и обоснованно указал на следующее. В данном приложении отсутствует дата его подписания сторонами договора аренды, при этом в нем указано, что расчет арендной платы согласно данному приложению производится с 01.05.2012.
Истец не подтвердил факт подписания уполномоченным им лицом приложения к договору. Истец представил протокол внеочередного собрания участников ООО "Робинзон" от 16.01.2012, согласно которому с 16.01.2012 руководителем ООО "Робинзон" (директором) избран Скрыпник Н.Д., Морозов С.В., чья подпись согласно расшифровке имеется в приложении, был освобожден от занимаемой должности - л.д. 175 том 2...
Оригинал данного протокола обозревался апелляционным судом в судебном заседании.
Также апелляционному суду на обозрение представлен оригинал заявления С.В. Морозова от 10.01.2012 с просьбой освободить его от занимаемой должности, адресованного участникам ООО "Робинзон", копия имеется в деле - л.д. 34 том 3.
В судебное заседание 01.06.2016 в качестве свидетелей приглашены Спиров Спиридон Христофорович и Коломийцев Виктор Алексеевич, которыми подписан протокол от 16.01.2012.
Будучи предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, Спиров Спиридон Христофорович и Коломийцев Виктор Алексеевич подтвердили обстоятельства назначения нового директора Скрыпника Н.Д. в январе 2012 года - л.д. 38, 41, 46 том 3.
По вопросу о внесении в ЕГРЮЛ изменений в указание сведений о лицах, имеющих право действовать от имени общества, без доверенностей, общество поясняет, что своевременное внесение изменений в ЕГРЮЛ было невозможным из-за принятых обеспечительных мер.
Пояснения общества подтверждены представленным суду постановлением от 28.02.2012 судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий - л.д. 36 том 3. Данным постановлением федеральной налоговой службе запрещено вносить, производить любые изменения в ЕГРЮЛ в отношении ООО "Робинзон".
По вопросу о наличии в деле протокола от 05.06.2013 внеочередного собрания участников общества с повесткой дня "переизбрание директора общества", которым избран Скрыпник Н.Д. (л.д. 81 том 1) общество пояснило суду следующее.
После снятия запрета на регистрационные действия и на внесение изменений в сведения ЕГРЮЛ, общество обратилось для внесения изменений в связи со сменой директора. Обществу было рекомендовано представить решение об избрании директора общества текущей датой в связи с вступлением в силу Приказа ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@.
В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества.
Все поручения суда истцом исполнены, даны пояснения по поставленным апелляционным судом вопросам, в том числе по вопросу о наличии в деле документов, подписанных согласно расшифровке подписей от имени общества Морозовым.
Исследовав все представленные в дело доказательства в совокупности, с учетом пояснений истца на вопросы апелляционного суда и с учетом показаний свидетелей, апелляционный суд констатирует следующее. В деле отсутствуют достаточные доказательства заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, устанавливающего новый порядок исчисления арендной платы (т.е. исходя из предложенной администрацией величины рыночной стоимости земельного участка).
Оспаривая отчет об оценке, общество представило в дело подготовленный по заказу общества ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" отчет о рыночной стоимости арендуемого земельного участка N 9200/14 от 24.03.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 4 040 000 руб.
Подготовивший оспариваемый отчет об оценке (отчет N 220-Н/03/2012) оценщик ООО "Независимая оценка" В.В. Лапшин является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" - л.д. 124 том 1.
В дело представлено экспертное заключение N 4206/2014-2 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" на отчет N 220-Н/03/2012, экспертное заключение подготовлено экспертом Власовым К.Ю., в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно выводам экспертное заключение N 4206/2014-2 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" экспертируемый отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности - л.д. 198 том 1, л.д. 57-69 том 2.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом назначено проведение судебной нормативно-методической экспертизы, производство которой поручено эксперту Некоммерческого партнерства СРО "Деловой союз оценщиков" - л.д. 75 том 2.
Из заключения эксперта Попова И.Н. от 05.08.2015 N 001э/08/15 следует, что отчет об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленный ООО "Независимая оценка", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, методические основы оценки рыночной стоимости объектов изложены в недостаточном объеме, имеются замечания по обоснованию и применению методов, расчетам, отсутствует обоснованный отказ от применения доходного и затратного подходов - л.д. 97 том 2.
Эксперт Попов И.Н. был предупрежден судом первой инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 76 том 2), однако подписку вместе с заключением суду не направил.
Апелляционный суд предложил эксперту Попову И.Н. явиться в судебное заседание для составления соответствующей подписки либо направить ее суду, эксперт судом извещен, в заседание не явился, поручения не выполнил.
Оценив данное обстоятельство, апелляционный суд не установил оснований для отложения по этой причине рассмотрения дела.
Апелляционный суд исходит из того, что недостоверность оспариваемого истцом отчета установлена совокупностью представленных в дело доказательств:
- отчетом об оценке ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга",
- экспертным заключением N 4206/2014-2 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" на отчет N 220-Н/03/2012, подготовленным экспертом Власовым К.Ю.,
- экспертным заключением Попова И.Н.
Подготовившее оспариваемый отчет ООО "Независимая оценка" извещено апелляционным судом по всем адресам, уведомления о надлежащем извещении вернулись в суд (л.д. 58, 59 том 3), однако не посчитало необходимым представить какое-либо пояснения в обоснование своего отчета.
В апелляционной жалобе также отсутствует критика экспертного заключения.
Учитывая не опровергнутые ответчиками выводы эксперта Власова К.Ю. и эксперта Попова И.Н. и иные представленные в дело доказательства, следует сделать вывод, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012 (от которой администрация намеревается исчислять размер годовой арендной платы), не соответствует реальным обстоятельствам.
На основании оценки представленных в дело доказательств суд апелляционной инстанции полагает доказанным, что отчет об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленный ООО "Независимая оценка", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, соответственно, определенная в отчете рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 44 392 605 рублей также не может быть признана достоверной и не может быть рекомендована для определения арендной платы за земельный участок.
Администрация письмом от 06.05.2014 отказала обществу в перерасчете - л.д. 51 том 1. Избранный обществом в рамках настоящего дела способ защиты является надлежащим и соразмерным.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подтверждения не нашли.
Довод администрации о неопределенности в части размера подлежащей оплате арендной платы как последствия принятого решения подлежит отклонению, поскольку ничто не препятствует администрации провести корректную оценку.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу. Нормы материального права применены судом верно.
Между тем судом допущено нарушение норм процессуального права, по этой причине апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.
Поскольку дело рассмотрено апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2016 по делу N А32-22452/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить. Считать недостоверной и не рекомендуемой для целей определения размера годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N 4000001991 от 10.09.2010 рыночную стоимость земельного участка кадастровый номер 23:40:0402011:78, указанную в отчете об оценке N 220-Н/03/2012 от 28.03.2012, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Независимая оценка", в размере 44 392 605 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)