Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении спорного договора между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно изменения условий спорного договора аренды в части площади участка, ставки арендной платы, вида разрешенного использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - администрации города Пятигорска (ОГРН 1022601627575) - Петровой Э.С. (доверенность от 07.04.2017; до перерыва), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Петровой Э.С. (доверенность от 09.01.2017; до перерыва), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (ОГРН 1022601317584), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - министерства имущественных отношений Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Пятигорска и муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-3136/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление), в котором просило:
- признать недействительными пункты 1.4 и 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю (номер договора ошибочно указан как 78/1310),
- изложить пункт 1.4 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю в следующей редакции: "Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 составляет 10 903 (десять тысяч девятьсот три) кв. м",
- изложить пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 0,38% от суммы кадастровой стоимости" (уточненные требования; т. 1, л.д. 201-202).
Определением от 19.10.2016 суд, с согласия истца, произвел замену ненадлежащего ответчика - управления, надлежащим - администрацией города Пятигорска (далее - администрация). Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление и министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство; т. 1, л.д. 197-198).
Решением от 16.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.04.2017, исковое заявление удовлетворено частично. Пункт 1.4 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю (номер договора ошибочно указан как 78/1310) изложен в следующей редакции: "Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 составляет 10 903 кв. м". Пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю (номер договора ошибочно указан как 78/1310) изложен в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 1,5% от суммы кадастровой стоимости". В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С администрации в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей.
Судебные акты мотивированы следующим. Согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 40 Устава города-курорта Пятигорска управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Пятигорска, а также земельными участками в границах территории города-курорта Пятигорска, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет администрация. Постановлением администрации от 09.10.2013 N 3721 земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 17 099 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:101, расположенный в г. Пятигорске Ставропольского края, в районе Лермонтовского разъезда, сформированный под цехом (литера Г) и административным корпусом (литера Ж), включен в реестр муниципального имущества и предоставлен обществу в аренду. 21.10.2013 муниципальным образованием город-курорт Пятигорск (в лице управления, арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 78/13ю аренды земельного участка, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В дальнейшем между сторонами возникли разногласия относительно изменения условий договора аренды в части площади земельного участка (уменьшения ее с 17 099 кв. м до 11 441 кв. м; до 10 903 кв. м), ставки арендной платы (снижения ее с 7% до не превышающей 1,5%; до 0,38% кадастровой стоимости участка), вида разрешенного использования (с вида "под цехом (литера Г) и административным корпусом (литера Ж)" на вид "земельные участки, предназначенные для размещения объектов переработки и утилизации твердых бытовых отходов"). Материалы дела содержат доказательства соблюдения истцом досудебного порядка разрешения спора об изменении условий договора (статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101 площадью 17 099 кв. м поставлен на кадастровый учет 16.09.2013. По результатам проведенных с участием управления межевых работ, в целях исправления ошибки в местоположении границы и площади земельного участка, площадь названного участка составила 10 903 кв. м, соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости и актуальны на момент разрешения настоящего спора судом. В соответствии с решением Думы города Пятигорска Ставропольского края от 30.10.2008 N 115-35 ГД "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска" (далее - решение Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД) при расчете арендной платы ставка, равная 0,38%, применяется к земельным участкам, отнесенным к 9 виду функционального использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов переработки и утилизации твердых бытовых отходов". По сведениям кадастрового учета спорный участок имеет вид разрешенного использования "под цехом (литера Г) и административным корпусом (литера Ж)". Доказательств изменения вида разрешенного и функционального использования земельного участка не имеется. Документы, подтверждающие использование обществом зданий для переработки и утилизации твердых бытовых отходов, также не представлены. Земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101 образован из земельного участка, который ранее находился у ОАО "Деревообрабатывающий завод" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Недвижимое имущество (цех (литера Г) и административный корпус (литера Ж) общество приобрело по договору купли-продажи от 04.06.2002 у ОАО "Деревообрабатывающий завод"; в пункте 1.3 договора отражено, что объекты купли-продажи расположены на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Довод управления об отсутствии документального подтверждения предоставления спорного земельного участка обществу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, противоречит материалам дела. Расположение земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 в границах города Пятигорска свидетельствует о нахождении его в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны, и отнесении к землям особо охраняемых природных территорий (Указ Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации", постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах", постановление Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах"). Из подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) следует, что находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи, ограничены в обороте. Согласно подпункту 2 пункта 7.1 решения Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД, годовой размер арендной платы за землю при переоформлении прав землепользователей в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), устанавливается в размере 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Ответчиком не представлено доказательств существования обстоятельств, препятствующих внесению в пункт 3.1 договора аренды от 21.10.2013 N 78/13ю изменений, в силу которых годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 1,5% от суммы кадастровой стоимости. В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса, при внесении изменений в договор в судебном порядке сделка может считаться измененной лишь с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Удовлетворение требований о признании недействительными пунктов 1.4, 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю, с учетом реализации обществом в рамках настоящего спора способа защиты об изменении условий этих пунктов договора, не приведет к защите и восстановлению прав общества. Понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Оставляя решение от 16.12.2016 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что ставка арендной платы в пределах 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ограниченного в обороте, подлежит установлению на основании нормы пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Апелляционным судом проверен и отклонен довод жалобы администрации об осуществлении обществом переписки не с ней, а с управлением.
В кассационной жалобе администрация и управление просят решение от 16.12.2016 и апелляционное постановление от 24.04.2017 отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым обществу отказать в иске в полном объеме.
По мнению подателей жалобы, вывод судов об изменении условия пункта 3.1 договора аренды и применении в расчетах ставки арендной платы в размере 1,5% (кадастровой стоимости земельного участка), является необоснованным. Ставка арендной платы за земельный участок, который относится к 9-му виду разрешенного использования (под административным зданием и цехом), в соответствии с утвержденным решением Думы 30.10.2008 N 115-35 ГД порядком составляет 7% кадастровой стоимости участка. Годовой размер арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, установлен пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и пунктом 7.1 решения Думы 30.10.2008 N 115-35 ГД именно для случаев переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Право постоянного (бессрочного) пользования не может переходить к субъектам, не перечисленным в статье 20 Земельного кодекса, в том числе и к обществу. Право на земельный участок могло возникнуть у общества только путем заключения договора аренды. Истцом не представлено доказательств о том, что на момент заключения договора аренды за ним было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования или оно возникло в результате универсального правопреемства. Общество непосредственно принимало участие в формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка общей площадью 17 099 кв. м. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 город Пятигорск признан курортом федерального значения в границах округа санитарной охраны, который установлен постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае". Однако согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте, и представленным ФГБУ ФКП в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 документам, данный участок не находится в границах какой-либо зоны санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. По смыслу статьи 96 Земельного кодекса земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к землям особо охраняемых территорий, которые не отнесены к землям особо охраняемых природных территорий.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании, состоявшемся 24.08.2017, представитель администрации и управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. В данном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 31.08.2017, 16 часов 30 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Во время перерыва (29.08.2017) поступило письменное ходатайство общества о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебные акты, несмотря на указание администрации и управления о несогласии с ними в полном объеме, фактически в части отказа в удовлетворении исковых требований не обжалуются (соответствующие доводы в кассационной жалобе отсутствуют), поэтому окружным судом кассационной инстанции в данной части не проверяются.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика и одного из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 04.06.2002 общество является собственником нежилых зданий (административный корпус, литера Ж, общей площадью 1 111,9 кв. м; цех, литера Г, общей площадью 4 283,2 кв. м), расположенных в городе Пятигорске Ставропольского края, по ул. Лермонтовский разъезд. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 50, 51, 52, 53, 63-66).
В пункте 1.3 договора купли-продажи отражено, что отчуждаемые обществу объекты расположены на земельном участке площадью 51 445 кв. м с кадастровым номером 26:33:12 01 01:0011, предоставленном продавцу (ОАО "Деревообрабатывающий завод") по праву постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы города Пятигорска от 06.08.1993 N 3791, зарегистрированному в ЕГРП в 2002 году.
С передачей объектов покупателю передается право землепользования участком (пункт 3.4 договора купли-продажи).
Для эксплуатации вышеназванных объектов сформирован земельный участок общей площадью 17 099 кв. м, учтенный в государственном кадастре недвижимости 16.09.2013 с номером 26:33:120101:101 (т. 1, л.д. 40, 41, 71-89).
На основании постановления администрации от 09.10.2013 N 3721 муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого выступило управление (арендодатель), и обществом (арендатор) заключен договор от 21.10.2013 N 78/13ю аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:33:120101:101, общей площадью 17 099 кв. м, местонахождением: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 16.09.2013, с видом разрешенного и функционального использования "под цехом и административным корпусом". Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 12.11.2013 (т. 1, л.д. 10-14, 49).
Земельный участок является объектом муниципальной собственности города Пятигорска, на нем имеются принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости (цех и административный корпус). В силу того, что на момент подписания договора участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акт приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения (пункты 1.7, 1.9, 1.10 договора).
Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 по 09.10.2062 (пункт 2.1 договора).
Годовой размер арендной платы на 2013 год составляет 984 247,51 руб., рассчитан на основании решения Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД, с применением площади участка, его кадастровой стоимости и ставки арендной платы в размере 7% (пункт 3.1 договора, приложение к нему).
В связи с тем, что в границы участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 площадью 17 099 кв. м, сформированного под принадлежащими обществу цехом и административным корпусом, необоснованно включены часть охранной зоны линии электропередач высокого давления, проезд общего пользования, откосы и подпорные стены, по результатам выполнения по заказу управления кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в местоположении границы и (или) площади земельного участка, площадь участка уточнена до фактических границ и составила 10 903 кв. м. Соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости 01.09.2016 (т. 1, л.д. 15-17, 39, 145-152, 153-164, 235-247).
Поскольку на неоднократные предложения арендатора внести изменения в пункты 1.4 и 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78-13ю, регламентирующие площадь арендуемого участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 (в целях приведения в соответствие с уточненной площадью), и размер арендной платы за него (в целях приведения в соответствие с предусмотренным пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предельным значением для земельных участков, ограниченных в обороте), арендодатель ответил отказом, возникший спор передан на рассмотрение арбитражного суда (т. 1, л.д. 8, 9, 18, 68, 144, 207, 208-209, 214-215, 221).
Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
Пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса в редакции, действующей на момент приобретения обществом объектов недвижимости по договору от 04.06.2002, установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что в силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлен предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, равный 1,5% кадастровой стоимости арендуемых участков.
Пунктом 7.1 Порядка, утвержденного решением Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД (в редакции решения от 27.12.2011 N 69-12 РД), годовой размер арендной платы за землю, при переоформлении прав землепользователей в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, установлен в размере 1,5% кадастровой стоимости арендуемых участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Спорный участок относится к публичной (муниципальной) собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015).
В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили наличие правовых и фактических оснований для внесения изменений в пункт 1.4 (фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101) и пункт 3.1 (предельный годовой размер арендной за земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101) долгосрочного договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю.
Указывая, что общество непосредственно принимало участие в формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка общей площадью 17 099 кв. м, податели жалобы не опровергли установленные судами обстоятельства изменения в 2016 году площади спорного участка в результате выполненных по заказу управления кадастровых работ, утверждения действующим постановлением администрации от 07.07.2016 N 2513 новой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Доводы жалобы, обусловленные тем, что с приобретением в собственность у ОАО "Деревообрабатывающий завод" объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, к обществу названное право не перешло в силу ограничений, закрепленных в статье 20 Земельного кодекса, что исключало применение к рассматриваемому договору аренды пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и пункта 7.1 решения Думы 30.10.2008 N 115-35 ГД, окружным судом не принимаются, как не основанные на нормах статьи 35 Земельного кодекса, статьи 552 Гражданского кодекса, не учитывающие приведенные в пункте 13 постановления Пленума N 11 разъяснения.
Кроме того, заявителями жалобы не учтено, что статья 20 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) ограничивала круг лиц, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, и не исключала применение других норм закона, прямо предусматривающих переход к покупателю объектов недвижимости, неразрывно связанных с соответствующим земельным участком, тех же условий и объема землепользования, которыми располагал их прежний собственник, включая условия переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Приведенные в жалобе аргументы об отсутствии документального подтверждения расположения земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 в границах какой-либо зоны санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Пятигорск, арбитражный суд округа находит несостоятельными.
Как прямо следует из постановления администрации от 09.10.2013 N 3721 (т. 1, л.д. 42-43), включение спорного участка в реестр муниципального имущества города Пятигорска и государственная регистрация права собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на него осуществлены на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ).
Доводы жалобы об отсутствии ограничений в обороте для земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые в связи с принятием Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) исключены из земель особо охраняемых природных территорий, подлежат отклонению. В силу части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 16.12.2016 и апелляционного постановления от 24.04.2017 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции установили с достаточной полнотой имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и управление (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 по делу N А63-3136/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.09.2017 N Ф08-5460/2017 ПО ДЕЛУ N А63-3136/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении спорного договора между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно изменения условий спорного договора аренды в части площади участка, ставки арендной платы, вида разрешенного использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. по делу N А63-3136/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - администрации города Пятигорска (ОГРН 1022601627575) - Петровой Э.С. (доверенность от 07.04.2017; до перерыва), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Петровой Э.С. (доверенность от 09.01.2017; до перерыва), в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (ОГРН 1022601317584), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - министерства имущественных отношений Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Пятигорска и муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-3136/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ N 7" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление), в котором просило:
- признать недействительными пункты 1.4 и 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю (номер договора ошибочно указан как 78/1310),
- изложить пункт 1.4 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю в следующей редакции: "Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 составляет 10 903 (десять тысяч девятьсот три) кв. м",
- изложить пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 0,38% от суммы кадастровой стоимости" (уточненные требования; т. 1, л.д. 201-202).
Определением от 19.10.2016 суд, с согласия истца, произвел замену ненадлежащего ответчика - управления, надлежащим - администрацией города Пятигорска (далее - администрация). Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление и министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство; т. 1, л.д. 197-198).
Решением от 16.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.04.2017, исковое заявление удовлетворено частично. Пункт 1.4 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю (номер договора ошибочно указан как 78/1310) изложен в следующей редакции: "Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 составляет 10 903 кв. м". Пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю (номер договора ошибочно указан как 78/1310) изложен в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 1,5% от суммы кадастровой стоимости". В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С администрации в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей.
Судебные акты мотивированы следующим. Согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 40 Устава города-курорта Пятигорска управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Пятигорска, а также земельными участками в границах территории города-курорта Пятигорска, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет администрация. Постановлением администрации от 09.10.2013 N 3721 земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 17 099 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:101, расположенный в г. Пятигорске Ставропольского края, в районе Лермонтовского разъезда, сформированный под цехом (литера Г) и административным корпусом (литера Ж), включен в реестр муниципального имущества и предоставлен обществу в аренду. 21.10.2013 муниципальным образованием город-курорт Пятигорск (в лице управления, арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 78/13ю аренды земельного участка, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В дальнейшем между сторонами возникли разногласия относительно изменения условий договора аренды в части площади земельного участка (уменьшения ее с 17 099 кв. м до 11 441 кв. м; до 10 903 кв. м), ставки арендной платы (снижения ее с 7% до не превышающей 1,5%; до 0,38% кадастровой стоимости участка), вида разрешенного использования (с вида "под цехом (литера Г) и административным корпусом (литера Ж)" на вид "земельные участки, предназначенные для размещения объектов переработки и утилизации твердых бытовых отходов"). Материалы дела содержат доказательства соблюдения истцом досудебного порядка разрешения спора об изменении условий договора (статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101 площадью 17 099 кв. м поставлен на кадастровый учет 16.09.2013. По результатам проведенных с участием управления межевых работ, в целях исправления ошибки в местоположении границы и площади земельного участка, площадь названного участка составила 10 903 кв. м, соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости и актуальны на момент разрешения настоящего спора судом. В соответствии с решением Думы города Пятигорска Ставропольского края от 30.10.2008 N 115-35 ГД "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска" (далее - решение Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД) при расчете арендной платы ставка, равная 0,38%, применяется к земельным участкам, отнесенным к 9 виду функционального использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов переработки и утилизации твердых бытовых отходов". По сведениям кадастрового учета спорный участок имеет вид разрешенного использования "под цехом (литера Г) и административным корпусом (литера Ж)". Доказательств изменения вида разрешенного и функционального использования земельного участка не имеется. Документы, подтверждающие использование обществом зданий для переработки и утилизации твердых бытовых отходов, также не представлены. Земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101 образован из земельного участка, который ранее находился у ОАО "Деревообрабатывающий завод" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Недвижимое имущество (цех (литера Г) и административный корпус (литера Ж) общество приобрело по договору купли-продажи от 04.06.2002 у ОАО "Деревообрабатывающий завод"; в пункте 1.3 договора отражено, что объекты купли-продажи расположены на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Довод управления об отсутствии документального подтверждения предоставления спорного земельного участка обществу в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, противоречит материалам дела. Расположение земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 в границах города Пятигорска свидетельствует о нахождении его в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны, и отнесении к землям особо охраняемых природных территорий (Указ Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации", постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах", постановление Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах"). Из подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) следует, что находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи, ограничены в обороте. Согласно подпункту 2 пункта 7.1 решения Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД, годовой размер арендной платы за землю при переоформлении прав землепользователей в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), устанавливается в размере 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Ответчиком не представлено доказательств существования обстоятельств, препятствующих внесению в пункт 3.1 договора аренды от 21.10.2013 N 78/13ю изменений, в силу которых годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101 не может превышать 1,5% от суммы кадастровой стоимости. В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса, при внесении изменений в договор в судебном порядке сделка может считаться измененной лишь с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Удовлетворение требований о признании недействительными пунктов 1.4, 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю, с учетом реализации обществом в рамках настоящего спора способа защиты об изменении условий этих пунктов договора, не приведет к защите и восстановлению прав общества. Понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Оставляя решение от 16.12.2016 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что ставка арендной платы в пределах 1,5% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ограниченного в обороте, подлежит установлению на основании нормы пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Апелляционным судом проверен и отклонен довод жалобы администрации об осуществлении обществом переписки не с ней, а с управлением.
В кассационной жалобе администрация и управление просят решение от 16.12.2016 и апелляционное постановление от 24.04.2017 отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым обществу отказать в иске в полном объеме.
По мнению подателей жалобы, вывод судов об изменении условия пункта 3.1 договора аренды и применении в расчетах ставки арендной платы в размере 1,5% (кадастровой стоимости земельного участка), является необоснованным. Ставка арендной платы за земельный участок, который относится к 9-му виду разрешенного использования (под административным зданием и цехом), в соответствии с утвержденным решением Думы 30.10.2008 N 115-35 ГД порядком составляет 7% кадастровой стоимости участка. Годовой размер арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых или ограниченных в обороте, установлен пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и пунктом 7.1 решения Думы 30.10.2008 N 115-35 ГД именно для случаев переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Право постоянного (бессрочного) пользования не может переходить к субъектам, не перечисленным в статье 20 Земельного кодекса, в том числе и к обществу. Право на земельный участок могло возникнуть у общества только путем заключения договора аренды. Истцом не представлено доказательств о том, что на момент заключения договора аренды за ним было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования или оно возникло в результате универсального правопреемства. Общество непосредственно принимало участие в формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка общей площадью 17 099 кв. м. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 город Пятигорск признан курортом федерального значения в границах округа санитарной охраны, который установлен постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае". Однако согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте, и представленным ФГБУ ФКП в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 документам, данный участок не находится в границах какой-либо зоны санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. По смыслу статьи 96 Земельного кодекса земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к землям особо охраняемых территорий, которые не отнесены к землям особо охраняемых природных территорий.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании, состоявшемся 24.08.2017, представитель администрации и управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. В данном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 31.08.2017, 16 часов 30 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Во время перерыва (29.08.2017) поступило письменное ходатайство общества о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебные акты, несмотря на указание администрации и управления о несогласии с ними в полном объеме, фактически в части отказа в удовлетворении исковых требований не обжалуются (соответствующие доводы в кассационной жалобе отсутствуют), поэтому окружным судом кассационной инстанции в данной части не проверяются.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика и одного из третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 04.06.2002 общество является собственником нежилых зданий (административный корпус, литера Ж, общей площадью 1 111,9 кв. м; цех, литера Г, общей площадью 4 283,2 кв. м), расположенных в городе Пятигорске Ставропольского края, по ул. Лермонтовский разъезд. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 50, 51, 52, 53, 63-66).
В пункте 1.3 договора купли-продажи отражено, что отчуждаемые обществу объекты расположены на земельном участке площадью 51 445 кв. м с кадастровым номером 26:33:12 01 01:0011, предоставленном продавцу (ОАО "Деревообрабатывающий завод") по праву постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы города Пятигорска от 06.08.1993 N 3791, зарегистрированному в ЕГРП в 2002 году.
С передачей объектов покупателю передается право землепользования участком (пункт 3.4 договора купли-продажи).
Для эксплуатации вышеназванных объектов сформирован земельный участок общей площадью 17 099 кв. м, учтенный в государственном кадастре недвижимости 16.09.2013 с номером 26:33:120101:101 (т. 1, л.д. 40, 41, 71-89).
На основании постановления администрации от 09.10.2013 N 3721 муниципальным образованием город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого выступило управление (арендодатель), и обществом (арендатор) заключен договор от 21.10.2013 N 78/13ю аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:33:120101:101, общей площадью 17 099 кв. м, местонахождением: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 16.09.2013, с видом разрешенного и функционального использования "под цехом и административным корпусом". Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 12.11.2013 (т. 1, л.д. 10-14, 49).
Земельный участок является объектом муниципальной собственности города Пятигорска, на нем имеются принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости (цех и административный корпус). В силу того, что на момент подписания договора участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акт приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения (пункты 1.7, 1.9, 1.10 договора).
Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 по 09.10.2062 (пункт 2.1 договора).
Годовой размер арендной платы на 2013 год составляет 984 247,51 руб., рассчитан на основании решения Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД, с применением площади участка, его кадастровой стоимости и ставки арендной платы в размере 7% (пункт 3.1 договора, приложение к нему).
В связи с тем, что в границы участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 площадью 17 099 кв. м, сформированного под принадлежащими обществу цехом и административным корпусом, необоснованно включены часть охранной зоны линии электропередач высокого давления, проезд общего пользования, откосы и подпорные стены, по результатам выполнения по заказу управления кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в местоположении границы и (или) площади земельного участка, площадь участка уточнена до фактических границ и составила 10 903 кв. м. Соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости 01.09.2016 (т. 1, л.д. 15-17, 39, 145-152, 153-164, 235-247).
Поскольку на неоднократные предложения арендатора внести изменения в пункты 1.4 и 3.1 договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78-13ю, регламентирующие площадь арендуемого участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 (в целях приведения в соответствие с уточненной площадью), и размер арендной платы за него (в целях приведения в соответствие с предусмотренным пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предельным значением для земельных участков, ограниченных в обороте), арендодатель ответил отказом, возникший спор передан на рассмотрение арбитражного суда (т. 1, л.д. 8, 9, 18, 68, 144, 207, 208-209, 214-215, 221).
Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
Пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса в редакции, действующей на момент приобретения обществом объектов недвижимости по договору от 04.06.2002, установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что в силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлен предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, равный 1,5% кадастровой стоимости арендуемых участков.
Пунктом 7.1 Порядка, утвержденного решением Думы от 30.10.2008 N 115-35 ГД (в редакции решения от 27.12.2011 N 69-12 РД), годовой размер арендной платы за землю, при переоформлении прав землепользователей в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, установлен в размере 1,5% кадастровой стоимости арендуемых участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Спорный участок относится к публичной (муниципальной) собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015).
В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили наличие правовых и фактических оснований для внесения изменений в пункт 1.4 (фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101) и пункт 3.1 (предельный годовой размер арендной за земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:101) долгосрочного договора аренды земельного участка от 21.10.2013 N 78/13ю.
Указывая, что общество непосредственно принимало участие в формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка общей площадью 17 099 кв. м, податели жалобы не опровергли установленные судами обстоятельства изменения в 2016 году площади спорного участка в результате выполненных по заказу управления кадастровых работ, утверждения действующим постановлением администрации от 07.07.2016 N 2513 новой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Доводы жалобы, обусловленные тем, что с приобретением в собственность у ОАО "Деревообрабатывающий завод" объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, к обществу названное право не перешло в силу ограничений, закрепленных в статье 20 Земельного кодекса, что исключало применение к рассматриваемому договору аренды пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и пункта 7.1 решения Думы 30.10.2008 N 115-35 ГД, окружным судом не принимаются, как не основанные на нормах статьи 35 Земельного кодекса, статьи 552 Гражданского кодекса, не учитывающие приведенные в пункте 13 постановления Пленума N 11 разъяснения.
Кроме того, заявителями жалобы не учтено, что статья 20 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) ограничивала круг лиц, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, и не исключала применение других норм закона, прямо предусматривающих переход к покупателю объектов недвижимости, неразрывно связанных с соответствующим земельным участком, тех же условий и объема землепользования, которыми располагал их прежний собственник, включая условия переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Приведенные в жалобе аргументы об отсутствии документального подтверждения расположения земельного участка с кадастровым номером 26:33:120101:101 в границах какой-либо зоны санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Пятигорск, арбитражный суд округа находит несостоятельными.
Как прямо следует из постановления администрации от 09.10.2013 N 3721 (т. 1, л.д. 42-43), включение спорного участка в реестр муниципального имущества города Пятигорска и государственная регистрация права собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска на него осуществлены на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ).
Доводы жалобы об отсутствии ограничений в обороте для земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые в связи с принятием Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) исключены из земель особо охраняемых природных территорий, подлежат отклонению. В силу части 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона (30.12.2013), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном до дня его вступления в силу порядке.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 16.12.2016 и апелляционного постановления от 24.04.2017 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции установили с достаточной полнотой имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и управление (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 по делу N А63-3136/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)