Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником земельных участков. Несоответствие их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Казакова М.Ю.,
при секретаре Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0062/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Компания Союз" об оспаривании результатов кадастровой стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Союз" (далее ООО "Компания Союз") 16 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость следующих земельных участков:
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, в размере *** рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. метра земельного участка в размере *** рублей *** копеек;
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, в размере *** рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. метра земельного участка в размере *** рублей *** копеек;
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, в размере *** рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. метра земельного участка в размере *** рублей *** копеек.
Также заявитель просит суд обязать заинтересованные лица внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие измененные сведения о кадастровой стоимости названных земельных участков.
Свои требования ООО "Компания Союз" мотивирует тем, что является собственником вышеприведенных земельных участков. Несоответствие их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Компания Союз" (по доверенности) Г. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) В.С. представляющая также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В поступившем в суд письменном отзыве Управление Росреестра по Москве не признает заявленные требования, просит отказать в их удовлетворении, поскольку считает, что Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает возможности установления рыночной стоимости с целью перерасчета арендной платы. Обращают внимание, что заявитель не является собственником земельного участка, в связи с чем не имеет возможности совершать с ним сделки.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, огласив показания свидетеля В.А., допрошенного в судебном заседании 22 апреля 2015 года, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к следующему.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является в том числе земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. п. 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного Кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона).
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Компания Союз" является собственником трех следующих земельных участков, расположенных по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур:
- 1. Земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров (далее земельный участок 1);
- 2. Земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров (далее земельный участок 2);
- 3. Земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров (далее земельный участок 3).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка 1 установлена в размере 556 510 717, 5 рублей, земельного участка 2 в размере 10 636 044,48 рублей, земельного участка 3 в размере 219 430 200 рублей.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, установленную по состоянию на 1 января 2013 года, ООО "Компания Союз" представило отчет об оценке от 2 сентября 2014 года N 14-0323-О, составленного по заказу заявителя, Обществом с ограниченной ответственностью ***, в котором рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка 1 определена в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей, земельного участка 3 в размере *** рублей.
Согласно положительному экспертному заключению от 15 октября 2014 года N 3257/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 ноября 2014 года N 51-3137/2014 отклонено заявление ООО "Компания Союз" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1, 2, 3.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Заинтересованное лицо, возражающее против удовлетворения заявленных требований, обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО *** без нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Оценка проведена на основании заключенного заявителем с ООО *** договора на оценку N 14/0323-О от 25 августа 2014 года, отвечающего обязательным требованиям, установленным статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. Отчет составлен оценщиком В.А., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", заключившим 28 июня 2013 года трудовой договор с ООО ***, застраховавшему свою ответственность оценщика в ОАО "АльфаСтрахование" на период с 25 июля 2014 года по 24 июля 2015 года и в ОСАО "Ингосстрах" с 1 июля 2014 года по 31 декабря 2015 года.
Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, что также подтверждается приведенным выше положительным экспертным заключением Общероссийской Общественной организацией ***, составленным в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Каких-либо допустимых и относимых доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение приведенные выводы, заинтересованными лицами не представлено.
Доводы Правительства Москвы о том, что оценщиком нарушен пункт 22 ФСО N 7, так как не учтено, что оцениваемые земельные участки имеют многофункциональное назначение, суд отклоняет поскольку на момент составления отчета - 2 сентября 2014 года ФСО N 7 не был принят (ФСО N 7 утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
Кроме того, оценщик в отчете проводит глубокий анализ наиболее эффективного использования объектов оценки и приходит к выводу, что наиболее эффективное их использование является совместным под производственно-складскую застройку. Оценщик обосновано указывает, что земельный участок 2, в виду его формы и размера, не будет иметь никакой рыночной стоимости при его отдельной продаже, а размещение производственно-складской недвижимости включает в себя, в том числе, размещение офисных помещений, в связи с чем данная составляющая учитывается при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Суд соглашается с указанными выводами оценщика поскольку они мотивированы, подтверждаются материалами дела и никем не опровергнуты.
В силу отсутствия действительной коммерческой целесообразности использования смежных земельных участков раздельно, оценщик, проведя анализ наиболее эффективного использования земельных участков, обосновано произвел оценку из позиции единого составного объекта, дающего максимальную стоимость, что соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Примененная оценщиком корректировка на дату публикации обоснована в разделе 3.2 отчета и на странице 44 отчета и заинтересованными лицами правильность ее применения и размер не опровергнуты.
Из отчета видно, что вся существенная для оценки информация по выбранным объектам-аналогам в нем приведена, информация подтверждена надлежащим образом из достоверных источников, чем соблюден оценщиком принцип обоснованности (пункт 4 ФСО N 3).
Все приведенные в возражениях на заявленные требования суждения Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, которые, по мнению заинтересованных лиц, свидетельствуют о недостоверности отчета об оценке, основаны на предположениях, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. Доказательств иной рыночной стоимости земельных участков заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлялось.
Допрошенный в судебном заседании 22 апреля 2015 года в качестве свидетеля оценщик В.А., подтвердил выводы, содержащиеся в составленном им отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков 1, 2, 3.
Суд доверяет показаниям указанного свидетеля поскольку они логичны, последовательны, согласуются с другими доказательствами, собранными по делу и никем не опровергнуты. Свидетель перед началом допроса был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложные показания, допрашивался судом непосредственно в судебном заседании.
Учитывая изложенное, суд считает возможным положить в основу решения, представленный заявителем, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков. При этом суд также особо учитывает, что представителем заявителя в материалы дела представлены договоры купли-продажи земельных участков 1, 2, 3 от ноября - декабря 2012 года, то есть в период приближенный к дате оценки (1 января 2013 года). Цены продажи земельных участков 1, 2, 3 сопоставимы с ценами, указанными в рассматриваемом отчете об их рыночной стоимости.
Таким образом, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требования ООО "Компания Союз" об установлении кадастровой стоимости земельных участков 1, 2, 3 в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика на ту же дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость, с указанием удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. метра земельных участков 1, 2, 3 в размере *** рублей *** копеек.
Поскольку требования ООО "Компания Союз" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в суд 16 декабря 2014 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2014 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Факт неправомерного уклонения органа кадастрового учета от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков отсутствует, в связи с чем не имеется правовых оснований для возложения на заинтересованных лиц решением суда обязанности по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости этих объектов недвижимости и в этой части требования ООО "Компания Союз" подлежат отклонению.
Вместе с тем, суд учитывает, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с последующими изменениями и дополнениями) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 вышеназванного Закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда. По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Компания Союз" об оспаривании результатов кадастровой стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере *** (***) рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка в размере *** (***) рублей *** копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере *** (***) рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка в размере *** (***) рублей *** копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере *** (***) рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка в размере *** (***) рублей *** копеек.
В удовлетворении остальной части требований Общества с ограниченной ответственностью "Компания Союз" отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-0062/2015
Требование: Об оспаривании результатов кадастровой стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указал, что является собственником земельных участков. Несоответствие их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 мая 2015 г. по делу N 3-0062/2015
Московский городской суд в составе
судьи Казакова М.Ю.,
при секретаре Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0062/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Компания Союз" об оспаривании результатов кадастровой стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Союз" (далее ООО "Компания Союз") 16 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость следующих земельных участков:
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, в размере *** рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. метра земельного участка в размере *** рублей *** копеек;
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, в размере *** рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. метра земельного участка в размере *** рублей *** копеек;
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. метров, в размере *** рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. метра земельного участка в размере *** рублей *** копеек.
Также заявитель просит суд обязать заинтересованные лица внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие измененные сведения о кадастровой стоимости названных земельных участков.
Свои требования ООО "Компания Союз" мотивирует тем, что является собственником вышеприведенных земельных участков. Несоответствие их кадастровой стоимости рыночной нарушает права заявителя, как плательщика земельного налога.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Компания Союз" (по доверенности) Г. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) В.С. представляющая также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В поступившем в суд письменном отзыве Управление Росреестра по Москве не признает заявленные требования, просит отказать в их удовлетворении, поскольку считает, что Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривает возможности установления рыночной стоимости с целью перерасчета арендной платы. Обращают внимание, что заявитель не является собственником земельного участка, в связи с чем не имеет возможности совершать с ним сделки.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, огласив показания свидетеля В.А., допрошенного в судебном заседании 22 апреля 2015 года, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к следующему.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является в том числе земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. п. 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного Кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона).
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Компания Союз" является собственником трех следующих земельных участков, расположенных по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур:
- 1. Земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров (далее земельный участок 1);
- 2. Земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров (далее земельный участок 2);
- 3. Земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. метров (далее земельный участок 3).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка 1 установлена в размере 556 510 717, 5 рублей, земельного участка 2 в размере 10 636 044,48 рублей, земельного участка 3 в размере 219 430 200 рублей.
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, установленную по состоянию на 1 января 2013 года, ООО "Компания Союз" представило отчет об оценке от 2 сентября 2014 года N 14-0323-О, составленного по заказу заявителя, Обществом с ограниченной ответственностью ***, в котором рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка 1 определена в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей, земельного участка 3 в размере *** рублей.
Согласно положительному экспертному заключению от 15 октября 2014 года N 3257/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 ноября 2014 года N 51-3137/2014 отклонено заявление ООО "Компания Союз" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1, 2, 3.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Заинтересованное лицо, возражающее против удовлетворения заявленных требований, обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО *** без нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Оценка проведена на основании заключенного заявителем с ООО *** договора на оценку N 14/0323-О от 25 августа 2014 года, отвечающего обязательным требованиям, установленным статьей 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. Отчет составлен оценщиком В.А., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", заключившим 28 июня 2013 года трудовой договор с ООО ***, застраховавшему свою ответственность оценщика в ОАО "АльфаСтрахование" на период с 25 июля 2014 года по 24 июля 2015 года и в ОСАО "Ингосстрах" с 1 июля 2014 года по 31 декабря 2015 года.
Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, что также подтверждается приведенным выше положительным экспертным заключением Общероссийской Общественной организацией ***, составленным в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Каких-либо допустимых и относимых доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение приведенные выводы, заинтересованными лицами не представлено.
Доводы Правительства Москвы о том, что оценщиком нарушен пункт 22 ФСО N 7, так как не учтено, что оцениваемые земельные участки имеют многофункциональное назначение, суд отклоняет поскольку на момент составления отчета - 2 сентября 2014 года ФСО N 7 не был принят (ФСО N 7 утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
Кроме того, оценщик в отчете проводит глубокий анализ наиболее эффективного использования объектов оценки и приходит к выводу, что наиболее эффективное их использование является совместным под производственно-складскую застройку. Оценщик обосновано указывает, что земельный участок 2, в виду его формы и размера, не будет иметь никакой рыночной стоимости при его отдельной продаже, а размещение производственно-складской недвижимости включает в себя, в том числе, размещение офисных помещений, в связи с чем данная составляющая учитывается при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Суд соглашается с указанными выводами оценщика поскольку они мотивированы, подтверждаются материалами дела и никем не опровергнуты.
В силу отсутствия действительной коммерческой целесообразности использования смежных земельных участков раздельно, оценщик, проведя анализ наиболее эффективного использования земельных участков, обосновано произвел оценку из позиции единого составного объекта, дающего максимальную стоимость, что соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Примененная оценщиком корректировка на дату публикации обоснована в разделе 3.2 отчета и на странице 44 отчета и заинтересованными лицами правильность ее применения и размер не опровергнуты.
Из отчета видно, что вся существенная для оценки информация по выбранным объектам-аналогам в нем приведена, информация подтверждена надлежащим образом из достоверных источников, чем соблюден оценщиком принцип обоснованности (пункт 4 ФСО N 3).
Все приведенные в возражениях на заявленные требования суждения Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, которые, по мнению заинтересованных лиц, свидетельствуют о недостоверности отчета об оценке, основаны на предположениях, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. Доказательств иной рыночной стоимости земельных участков заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлялось.
Допрошенный в судебном заседании 22 апреля 2015 года в качестве свидетеля оценщик В.А., подтвердил выводы, содержащиеся в составленном им отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков 1, 2, 3.
Суд доверяет показаниям указанного свидетеля поскольку они логичны, последовательны, согласуются с другими доказательствами, собранными по делу и никем не опровергнуты. Свидетель перед началом допроса был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложные показания, допрашивался судом непосредственно в судебном заседании.
Учитывая изложенное, суд считает возможным положить в основу решения, представленный заявителем, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков. При этом суд также особо учитывает, что представителем заявителя в материалы дела представлены договоры купли-продажи земельных участков 1, 2, 3 от ноября - декабря 2012 года, то есть в период приближенный к дате оценки (1 января 2013 года). Цены продажи земельных участков 1, 2, 3 сопоставимы с ценами, указанными в рассматриваемом отчете об их рыночной стоимости.
Таким образом, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требования ООО "Компания Союз" об установлении кадастровой стоимости земельных участков 1, 2, 3 в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика на ту же дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость, с указанием удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. метра земельных участков 1, 2, 3 в размере *** рублей *** копеек.
Поскольку требования ООО "Компания Союз" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в суд 16 декабря 2014 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2014 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Факт неправомерного уклонения органа кадастрового учета от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков отсутствует, в связи с чем не имеется правовых оснований для возложения на заинтересованных лиц решением суда обязанности по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости этих объектов недвижимости и в этой части требования ООО "Компания Союз" подлежат отклонению.
Вместе с тем, суд учитывает, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с последующими изменениями и дополнениями) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости. В пункте 11 части 2 статьи 7 вышеназванного Закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда. По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Компания Союз" об оспаривании результатов кадастровой стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере *** (***) рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка в размере *** (***) рублей *** копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере *** (***) рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка в размере *** (***) рублей *** копеек.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере *** (***) рублей, с удельным показателем кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка в размере *** (***) рублей *** копеек.
В удовлетворении остальной части требований Общества с ограниченной ответственностью "Компания Союз" отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)