Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что арендатор является застройщиком, право аренды земельных участков находится в залоге у участников долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Тороповой М.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Спецтехстрой" (далее - общество "Спецтехстрой"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области (далее - Управление Росреестра) от 01.12.2015 по делу N А76-19139/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Спецтехстрой" - Коровцева Л.Н. (доверенность от 14.08.2015);
- Управления Росреестра - Стукаленко С.Н. (доверенность от 28.09.2015 N 235);
- Администрации г. Магнитогорска (далее - администрация) - Голеев А.Г. (доверенность от 26.11.2015 N ОДП54/7116).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в совершении регистрационных действий, изложенного в сообщении от 22.06.2015 N 74/033/009/2015-264; а также о возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельных участков, перечисленных в заявлении.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" (далее - общество "ПромСитиСтрой"), общество "Спецтехстрой".
Решением суда от 01.12.2015 (судья Белякович Е.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Спецтехстрой" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что договор аренды не прекращен. По мнению общества "Спецтехстрой", судами не принято во внимание, что в настоящем случае земельные участки переданы в залог участникам долевого строительства; прекращение договора аренды влечет прекращение у застройщика правовых оснований для завершения строительства и, соответственно, нарушение прав участников долевого строительства. Как полагает заявитель, судами не дана оценка положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), направленным на обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Заявитель считает, что Администрацией избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку требования Администрации направлены на прекращение договора аренды и прекращение залога (ипотеки), в связи с чем оспаривание зарегистрированного права не может быть рассмотрено по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п. 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что истечение срока действия договора аренды, заключенного на торгах, является безусловным основанием прекращения договора аренда, полагает, что само по себе истечение срока договора аренды свидетельствует о прекращении действия договора, а не о прекращении сторонами арендных правоотношений, при этом факт прекращения договора документально не подтвержден и отрицается третьими лицами. Управление Росреестра отмечает, что общество "ПромСити Строй" надлежащим образом использует земельные участки, действия его направлены на достижение цели договора аренды, на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, в связи с чем необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка не допускается.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы города N 2275-П от 17.03.2009 и протокола N 1 от 23.04.2009 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Спецтехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.04.2009 N 5065.
Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки: N 1 с кадастровым номером 74:33:0215001:137 общей площадью 126 281 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, от ул. Советской Армии до ул. Завенягина (вдоль береговой зоны р. Урал); N 2 с кадастровым номером 74:33:0215001:138 общей площадью 16 114 кв. м, находящийся по тому же адресу; N 3 с кадастровым номером 74:33:0215001:136 общей площадью 10 779 кв. м, находящийся по этому же адресу; N 4 с кадастровым номером 74:33:0215001:135 общей площадью 13 785 кв. м, находящийся по указанному адресу; N 5 с кадастровым номером 74:33:0215001:0054 общей площадью 18 213,43 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Грязнова, в районе Южного автотрамвайного перехода).
Договор заключен сроком до 01.05.2015 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1 договора аренды).
Согласно пункту 6.6 договора данный договор прекращается, в том числе, в случае истечения срока действия договора.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 28.10.2013 к договору аренды от 23.04.2009 N 5065, в соответствии с которым права и обязанности по названному договору аренды перешли от общества "Спецтехстрой" к обществу "ПромСитиСтрой" на основании договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 15.06.2012 N ПР/2015.
Регистрация дополнительного соглашения в ЕГРП произведена 22.11.2013.
В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:1385, 74:33:0215001:137, 74:33:0215001:138 в ЕГРП зарегистрирована ипотека права аренды в силу договора в пользу общества "Спецтехстрой".
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:54 в ЕГРП внесены сведения о регистрации 2-х договоров участия в долевом строительстве жилого дома и на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) Управлением Росреестра внесена запись о залоге права аренды земельного участка в пользу общества "Спецтехстрой" и общества "ПромСитиСтрой" как участников долевого строительства.
Администрацией в адрес общества "ПромСитиСтрой" направлено уведомление от 12.03.2015 об отказе в продлении договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.09.2009 N 5065.
Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлениями от 13.05.2015 о государственной регистрации прекращения права аренды на вышеуказанные земельные участки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 16.06.2016 N Ф09-5521/16 ПО ДЕЛУ N А76-19139/2015
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельных участков, об обязании регистрирующего органа устранить нарушение.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что арендатор является застройщиком, право аренды земельных участков находится в залоге у участников долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. N Ф09-5521/16
Дело N А76-19139/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Тороповой М.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Спецтехстрой" (далее - общество "Спецтехстрой"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области (далее - Управление Росреестра) от 01.12.2015 по делу N А76-19139/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Спецтехстрой" - Коровцева Л.Н. (доверенность от 14.08.2015);
- Управления Росреестра - Стукаленко С.Н. (доверенность от 28.09.2015 N 235);
- Администрации г. Магнитогорска (далее - администрация) - Голеев А.Г. (доверенность от 26.11.2015 N ОДП54/7116).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра в совершении регистрационных действий, изложенного в сообщении от 22.06.2015 N 74/033/009/2015-264; а также о возложении на Управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права аренды в отношении земельных участков, перечисленных в заявлении.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПромСитиСтрой" (далее - общество "ПромСитиСтрой"), общество "Спецтехстрой".
Решением суда от 01.12.2015 (судья Белякович Е.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2016 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Спецтехстрой" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что договор аренды не прекращен. По мнению общества "Спецтехстрой", судами не принято во внимание, что в настоящем случае земельные участки переданы в залог участникам долевого строительства; прекращение договора аренды влечет прекращение у застройщика правовых оснований для завершения строительства и, соответственно, нарушение прав участников долевого строительства. Как полагает заявитель, судами не дана оценка положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), направленным на обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Заявитель считает, что Администрацией избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку требования Администрации направлены на прекращение договора аренды и прекращение залога (ипотеки), в связи с чем оспаривание зарегистрированного права не может быть рассмотрено по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п. 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что истечение срока действия договора аренды, заключенного на торгах, является безусловным основанием прекращения договора аренда, полагает, что само по себе истечение срока договора аренды свидетельствует о прекращении действия договора, а не о прекращении сторонами арендных правоотношений, при этом факт прекращения договора документально не подтвержден и отрицается третьими лицами. Управление Росреестра отмечает, что общество "ПромСити Строй" надлежащим образом использует земельные участки, действия его направлены на достижение цели договора аренды, на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, в связи с чем необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка не допускается.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы города N 2275-П от 17.03.2009 и протокола N 1 от 23.04.2009 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, между Администрацией (арендодатель) и обществом "Спецтехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.04.2009 N 5065.
Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки: N 1 с кадастровым номером 74:33:0215001:137 общей площадью 126 281 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, от ул. Советской Армии до ул. Завенягина (вдоль береговой зоны р. Урал); N 2 с кадастровым номером 74:33:0215001:138 общей площадью 16 114 кв. м, находящийся по тому же адресу; N 3 с кадастровым номером 74:33:0215001:136 общей площадью 10 779 кв. м, находящийся по этому же адресу; N 4 с кадастровым номером 74:33:0215001:135 общей площадью 13 785 кв. м, находящийся по указанному адресу; N 5 с кадастровым номером 74:33:0215001:0054 общей площадью 18 213,43 кв. м, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Грязнова, в районе Южного автотрамвайного перехода).
Договор заключен сроком до 01.05.2015 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1 договора аренды).
Согласно пункту 6.6 договора данный договор прекращается, в том числе, в случае истечения срока действия договора.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 28.10.2013 к договору аренды от 23.04.2009 N 5065, в соответствии с которым права и обязанности по названному договору аренды перешли от общества "Спецтехстрой" к обществу "ПромСитиСтрой" на основании договора об инвестиционной деятельности в строительстве от 15.06.2012 N ПР/2015.
Регистрация дополнительного соглашения в ЕГРП произведена 22.11.2013.
В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 74:33:0215001:1385, 74:33:0215001:137, 74:33:0215001:138 в ЕГРП зарегистрирована ипотека права аренды в силу договора в пользу общества "Спецтехстрой".
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:54 в ЕГРП внесены сведения о регистрации 2-х договоров участия в долевом строительстве жилого дома и на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) Управлением Росреестра внесена запись о залоге права аренды земельного участка в пользу общества "Спецтехстрой" и общества "ПромСитиСтрой" как участников долевого строительства.
Администрацией в адрес общества "ПромСитиСтрой" направлено уведомление от 12.03.2015 об отказе в продлении договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 23.09.2009 N 5065.
Администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлениями от 13.05.2015 о государственной регистрации прекращения права аренды на вышеуказанные земельные участки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)