Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от истца - представитель не явился, извещен,
от ответчика - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. по делу N А32-9773/2015
по иску Администрации муниципального образования Город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" (ИНН 2312174630, ОГРН 1102312017488)
о расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть земельный участок,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
Администрация муниципального образования "город Краснодар" (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687, заключенного между Администрацией муниципального образования "город Краснодар" и ООО "Стройкомпани", обязании ООО "Стройкомпани" вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 598 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, кадастровый номер 23:43:0202031:128, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что неиспользование арендатором земельного участка площадью 598 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, по его целевому назначению (для строительства кафе) в течение срока, предусмотренного условиями договора, является, по мнению Администрации, существенным нарушением договора и служит основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (п. 3.2.4 договора).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Арбитражный суд Краснодарского края, учитывая, что ООО "Стройкомпани" 27.02.2015 г. выдано разрешение на строительство кафе N RU23306000-3886-р, а также отсутствие на момент рассмотрения спора задолженности по арендной плате, не усмотрел оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687.
Полагая решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. незаконным и необоснованным, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. отменить, исковые требования Администрации муниципального образования "Город Краснодар" удовлетворить в полном объеме, полагая, что нарушения, допущенные ответчиком, являются существенными и договор аренды подлежит расторжению.
Истец и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил...
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования "город Краснодар" от 13.06.2012 N 4760 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" между администрацией муниципального образования "город Краснодар" и ООО "Стройкомпани" заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2012 г. N 4300018687, зарегистрированный в установленном законом порядке (далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 599 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, кадастровый номер 23:43:0202031:128.
Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м).
Пунктом 6.1 договора срок его действия установлен с 13.06.2012 г. по 13.06.2022 г.
По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.
На основании соглашения от 06.06.2013 N 463 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687 пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 598 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, кадастровый номер 23:43:0202031:128, предоставленный для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м)".
Пунктом 3.2.4 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором.
Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению и ввиду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора (пункт 3.2.5. договора).
17.02.2014 г. и 16.05.2014 управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар произведен осмотр фактического использования земельного участка площадью 599 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Дальняя, 2/А в Западном внутригородском округе города Краснодара.
Актами осмотра земельного участка N 439 от 17.02.2014 и N 1467 от 16.05.2014 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения (л.д. 32-35).
Согласно письмам Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "город Краснодар" от 25.02.2014 N 29/1758 и от 08.05.2014 N 29/4257 разрешение на строительство данного кафе не выдавалось (л.д. 36-39).
В адрес ответчика 05.03.2014 г. направлено предписание за исх. N 8658.26 о необходимости устранения выявленных нарушений в месячный срок (л.д. 40).
Поскольку названное предписание ответчиком не исполнено, Администрация муниципального образования "город Краснодар" в адрес ООО "Стройкомпани" 06.06.2014 г. направила уведомление за исх. N 6339/01 о прекращении договора аренды земельного участка, которым предложила подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи (л.д. 47-54).
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Стройкомпани" до настоящего момента не подписано, что и послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 названной статьи другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м) (7. Прочие земельные участки).
Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что разрешенное использование участка - для размещения кафе (л.д. 16).
Пунктом 4.1.5 договора закреплена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором (пункт 3.2.4 договора).
Как следует из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка N 439 от 17.02.2014 г. и N 1467 от 16.05.2014 г., земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения (л.д. 36-39). Согласно письмам Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "город Краснодар" от 25.02.2014 г. N 29/1758 и от 08.05.2014 г. N 29/4257 разрешение на строительство данного кафе не выдавалось (л.д. 32-35).
Таким образом, ООО "Стройкомпани" не использовало земельный участок более одного года.
Вместе с тем, в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Договором аренды земельного участка от 21.08.2012 г. N 4300018687 сроки освоения спорного земельного участка не предусмотрены.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения спора в суд первой инстанции представлен акт осмотра земельного участка N 230 от 01.02.2016 г., из содержания которого следует, что на спорном земельном участке расположено одно капитальное строение без внешней отделки, которое на момент осмотра было закрыто (л.д. 78-79).
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "город Краснодар" от 16.02.2016 г. N 29/1364 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202031:128 по улице Дальней, 2/А в Западном внутригородском округе города Краснодара ООО "Стройкомпани" выдано разрешение на строительство кафе от 27.02.2015 г. N RU23306000-3886-р (л.д. 97, 103).
Таким образом, ответчик не осуществлял использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202031:128, предназначенного для строительства кафе, в указанных целях в течение менее трех лет.
Оценивая существенность допущенного ответчиком нарушения, установив факт неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства кафе) в течение срока, не превышающего три года, принимая во внимание отсутствие задолженности по арендной плате (в материалы дела представлен акт сверки по аренде земельного участка за период с 13.06.2012 г. по 25.01.2016 г., согласно которому задолженность по основному долгу 4279,17 руб., переплата по пене - 694,37 руб., итого задолженность 3584,80 руб. (л.д. 81-83)), суд апелляционной инстанции полагает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 4300018687 от 21.08.2012 г. законным и обоснованным, соответствующим материалам дела и действующему законодательству.
В этой связи основания для удовлетворения требования об освобождении земельного участка также отсутствуют.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку заявитель в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, постольку правовых оснований для ее взыскания в доход федерального бюджета не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. по делу N А32-9773/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2016 N 15АП-9620/2016 ПО ДЕЛУ N А32-9773/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2016 г. N 15АП-9620/2016
Дело N А32-9773/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от истца - представитель не явился, извещен,
от ответчика - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. по делу N А32-9773/2015
по иску Администрации муниципального образования Город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" (ИНН 2312174630, ОГРН 1102312017488)
о расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть земельный участок,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
Администрация муниципального образования "город Краснодар" (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687, заключенного между Администрацией муниципального образования "город Краснодар" и ООО "Стройкомпани", обязании ООО "Стройкомпани" вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 598 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, кадастровый номер 23:43:0202031:128, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что неиспользование арендатором земельного участка площадью 598 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, по его целевому назначению (для строительства кафе) в течение срока, предусмотренного условиями договора, является, по мнению Администрации, существенным нарушением договора и служит основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (п. 3.2.4 договора).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Арбитражный суд Краснодарского края, учитывая, что ООО "Стройкомпани" 27.02.2015 г. выдано разрешение на строительство кафе N RU23306000-3886-р, а также отсутствие на момент рассмотрения спора задолженности по арендной плате, не усмотрел оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687.
Полагая решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. незаконным и необоснованным, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. отменить, исковые требования Администрации муниципального образования "Город Краснодар" удовлетворить в полном объеме, полагая, что нарушения, допущенные ответчиком, являются существенными и договор аренды подлежит расторжению.
Истец и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил...
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации муниципального образования "город Краснодар" от 13.06.2012 N 4760 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Стройкомпани" земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" между администрацией муниципального образования "город Краснодар" и ООО "Стройкомпани" заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2012 г. N 4300018687, зарегистрированный в установленном законом порядке (далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 599 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, кадастровый номер 23:43:0202031:128.
Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м).
Пунктом 6.1 договора срок его действия установлен с 13.06.2012 г. по 13.06.2022 г.
По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.
На основании соглашения от 06.06.2013 N 463 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.08.2012 N 4300018687 пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 598 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Дальней, 2/А, кадастровый номер 23:43:0202031:128, предоставленный для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м)".
Пунктом 3.2.4 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором.
Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не по целевому назначению и ввиду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора (пункт 3.2.5. договора).
17.02.2014 г. и 16.05.2014 управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар произведен осмотр фактического использования земельного участка площадью 599 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Дальняя, 2/А в Западном внутригородском округе города Краснодара.
Актами осмотра земельного участка N 439 от 17.02.2014 и N 1467 от 16.05.2014 установлено, что земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения (л.д. 32-35).
Согласно письмам Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "город Краснодар" от 25.02.2014 N 29/1758 и от 08.05.2014 N 29/4257 разрешение на строительство данного кафе не выдавалось (л.д. 36-39).
В адрес ответчика 05.03.2014 г. направлено предписание за исх. N 8658.26 о необходимости устранения выявленных нарушений в месячный срок (л.д. 40).
Поскольку названное предписание ответчиком не исполнено, Администрация муниципального образования "город Краснодар" в адрес ООО "Стройкомпани" 06.06.2014 г. направила уведомление за исх. N 6339/01 о прекращении договора аренды земельного участка, которым предложила подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи (л.д. 47-54).
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Стройкомпани" до настоящего момента не подписано, что и послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 названной статьи другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для строительства кафе (площадью не более 150 кв. м) (7. Прочие земельные участки).
Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что разрешенное использование участка - для размещения кафе (л.д. 16).
Пунктом 4.1.5 договора закреплена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором (пункт 3.2.4 договора).
Как следует из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка N 439 от 17.02.2014 г. и N 1467 от 16.05.2014 г., земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья, зеленые насаждения (л.д. 36-39). Согласно письмам Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "город Краснодар" от 25.02.2014 г. N 29/1758 и от 08.05.2014 г. N 29/4257 разрешение на строительство данного кафе не выдавалось (л.д. 32-35).
Таким образом, ООО "Стройкомпани" не использовало земельный участок более одного года.
Вместе с тем, в силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции), наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Договором аренды земельного участка от 21.08.2012 г. N 4300018687 сроки освоения спорного земельного участка не предусмотрены.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения спора в суд первой инстанции представлен акт осмотра земельного участка N 230 от 01.02.2016 г., из содержания которого следует, что на спорном земельном участке расположено одно капитальное строение без внешней отделки, которое на момент осмотра было закрыто (л.д. 78-79).
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "город Краснодар" от 16.02.2016 г. N 29/1364 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0202031:128 по улице Дальней, 2/А в Западном внутригородском округе города Краснодара ООО "Стройкомпани" выдано разрешение на строительство кафе от 27.02.2015 г. N RU23306000-3886-р (л.д. 97, 103).
Таким образом, ответчик не осуществлял использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0202031:128, предназначенного для строительства кафе, в указанных целях в течение менее трех лет.
Оценивая существенность допущенного ответчиком нарушения, установив факт неиспользования спорного земельного участка ответчиком в соответствии с его целевым назначением (для строительства кафе) в течение срока, не превышающего три года, принимая во внимание отсутствие задолженности по арендной плате (в материалы дела представлен акт сверки по аренде земельного участка за период с 13.06.2012 г. по 25.01.2016 г., согласно которому задолженность по основному долгу 4279,17 руб., переплата по пене - 694,37 руб., итого задолженность 3584,80 руб. (л.д. 81-83)), суд апелляционной инстанции полагает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка N 4300018687 от 21.08.2012 г. законным и обоснованным, соответствующим материалам дела и действующему законодательству.
В этой связи основания для удовлетворения требования об освобождении земельного участка также отсутствуют.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку заявитель в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, постольку правовых оснований для ее взыскания в доход федерального бюджета не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2016 г. по делу N А32-9773/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)