Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Яковлевой Л.Г.,
судей: Кочешковой М.В., Румянцева П.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Рясиной П.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 по делу N А40-62497/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б. (шифр судьи 40-501)
по заявлению ООО "Финансовые инновации"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
- о признании незаконным решения от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-3, касающегося отказа в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/07 участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Гагаринский, вл. 24/7, стр. 2; обязании произвести государственную регистрацию названного договора;
- при участии:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: Тащян М.С. по дов. от 11.01.2016;
- установил:
ООО "Финансовые инновации" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - ответчик) о признании незаконным решения от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-3, касающегося отказа в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/07 участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Гагаринский, вл. 24/7, стр. 2; обязании произвести государственную регистрацию названного договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 заявленные требования - удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит полностью отменить решение суда, принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на ненадлежащее исследование судом первой инстанции фактических обстоятельств дела и отсутствие в решении суда надлежащей оценки доказательств по делу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Заявитель отзыв на жалобу не представил, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
Дело судом рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 123, 156 АПК РФ в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 15.01.2015 ООО "Финансовые инновации" (заявитель) обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о проведении государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/07 участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга, расположенного по адресу г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, кадастровый номер участка 77:01:0001057:1000.
По итогам проведенной государственным регистратором правовой экспертизы 22.01.2015 было вынесено уведомление N 77/011/025/2015-4 о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).
Ввиду не устранения причин приостановления государственной регистрации решением от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-3 заявителю в государственной регистрации было отказано со ссылкой на непредоставление договора страхования, указанного в подпункте 5 пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации; земельный участок, предоставленный для строительства, относится к участкам жилых домов многоквартирного типа и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости.
Между тем установленные для земельного участка виды разрешенного использования допускают строительство паркинга без изменения вида его разрешенного использования. Названная позиция нашла свое отражение во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 по делу N А40-84158/2012 и от 19.10.2010 по делу N А40-94453/10.
Согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования для земельных участков устанавливаются Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Действующий ГПЗУ для земельного участка, выделенного под строительство паркинга, предусматривает, помимо прочих, следующие вспомогательные виды разрешенного использования: объекты технологически связанные с основными видами разрешенного использования; объекты необходимые для обслуживания пользователей объектов с основными видами разрешенного использования; объекты необходимые для инженерно-технического обеспечения объектов с основными видами разрешенного использования.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации пользователями объектов с основным видом разрешенного использования являются собственники помещений расположенного на участке жилого дома. Паркинг является вспомогательным объектом, необходимым для обслуживания собственников путем создания мест для размещения личного автотранспорта.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 1 ст. 264 ГК РФ).
Согласно позиции заявителя жильцы дома, являясь собственниками земельного участка под ним, вправе распорядится своим участком путем его застройки с соблюдением градостроительных норм и правил и действующий градостроительный план земельного участка это позволяет. Регистрирующий орган не вправе проверять соответствие видов разрешенного использования земельного участка целям строительства.
Кроме того, на момент обращения за регистрацией договора заявитель получил разрешение на строительство N RU77210000-006382 и представил его в регистрирующий орган. Следовательно, специально уполномоченный орган уже проверил соответствие назначения земельного участка целям строительства и подтвердил его специально установленным документом.
Помимо этого как следует из объяснений заявителя, ранее ООО "Финансовые инновации" обращалось в Управление Росреестра за государственной регистрацией договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2 сроком на 5 лет, который был заключен между жильцами жилого дома, расположенного на данном участке, являющимися его собственниками и заявителем (арендатор по договору) в целях строительства подземного паркинга. Однако регистрирующий орган решением от 17.07.2010 отказал в регистрации договора, в том числе, на основании несоответствия установленных видов разрешенного использования земельного участка целям строительства.
Заявитель обжаловал отказ и Арбитражный суд города Москвы решением от 19.10.2010 по делу N А40-94453/10 удовлетворил требования ООО "Финансовые инновации", признал решение незаконным и обязал регистрирующий орган зарегистрировать договор аренды. Договор аренды был зарегистрирован 22.03.2011.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, соответствие видов разрешенного использования земельного участка целям строительства является доказанным и не подлежит повторной проверке.
Законом о регистрации не установлено ни одно из указанных в отказе оснований, которое не позволяло бы зарегистрировать договор долевого участия по причине возможного будущего неисполнения застройщиком обязательств по договору, которое наступит с неизвестной степенью вероятности, если наступит вообще.
Кроме того, залог права аренды не влечет отчуждения и (или) перехода доли в праве общей собственности, так как в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве в залог участникам строительства передается не сам участок, а право его аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка.
Срок договора аренды от 12.05.2010 составляет пять лет, а право аренды имеет целевой характер (строительство паркинга - п. 2.1 договора аренды). Соответственно, реализация права аренды в результате обращения взыскания на него приведет лишь к тому, что к третьему лицу перейдет временное право владения и пользования участком в целях осуществления строительства, но никак не к отчуждению или передаче доли в праве общей собственности к другому лицу отдельно от права собственности на помещения жилого дома, поскольку право аренды земельного участка в соответствии с договором не предполагает перехода права собственности на него.
Кроме того, право аренды третьего лица может быть прекращено самими собственниками путем расторжения договора аренды, либо в связи с истечением срока аренды без его продления, после чего полномочия жильцов по владению и пользованию участком будут восстановлены в полном объеме.
Также, Заявитель считает незаконным отказ Управления Росреестра по Москве по причине, что собственники земельного участка не имеют права сдавать в аренду под строительство недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку это 1) нарушает разрешенное использование участка; 2) после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости земельный участок под ним нельзя будет отнести к общему имуществу в многоквартирном доме.
Право собственников земельного участка на заключение договора аренды, а также его соответствие нормам действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства удостоверено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-94453/10-21-479. На основании данного решения Росреестр 22.03.2011 осуществил государственную регистрацию договора аренды за N 77-77-15/024/2010-269. Срок договора аренды составляет 5 лет.
Помимо этого, не имеет нормативного обоснования утверждение Управления Росреестра по Москве о том, что земельный участок под паркингом нельзя будет отнести к общему имуществу в многоквартирном доме, а, следовательно, и неопределенное "нарушение прав и законных интересов всех собственников".
Строительство паркинга осуществляется именно в интересах и по решению самих собственников помещений жилого дома и земельного участка, а регистрирующий орган необоснованно пытается заблаговременно защитить их еще не нарушенные права.
Представитель заинтересованного лица, заявил, что с доводами заявителя не согласен по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.1.3 представленного договора правовым основанием для заключения настоящего договора является право аренды земельного участка по адресу: Гагаринский пер., влад. 24/7, стр. 2 общей площадью 1546 кв. м с кадастровым N 77:01:0001057:1000, принадлежащего застройщику на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2010, зарегистрированного в ЕГРП 22.03.2011 за N 77-77-15/024/2010-269.
По данным ЕГРП вышеуказанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений находящегося на нем многоквартирного дома. Согласно Договору аренды Арендодателем земельного участка являются собственники помещений находящегося на нем многоквартирного дома. Земельный участок предоставляется в аренду ООО "Финансовые инновации" под строительство подземного паркинга. В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые и иные здания и строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. Согласно положениям статей 1, 7, 8 Земельного кодекса Российской Федерации целевое назначение и разрешенное использование земельных участков определяется соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. В настоящее время согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок относится к участкам жилых домов многоквартирного вида и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости.
Кроме того, в соответствии с частью 4, 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Однако в соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Между тем, при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с пункта 3 статьи 25.1 Закона о регистрации в ЕГРП также вносится запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права аренды на земельный участок.
Согласно позиции Управления Росреестра по Москве при неисполнении ООО "Финансовые инновации" своих обязанностей по договору долевого участия у участников долевого строительства существует возможность обращения взыскания на предмет залога и, следовательно, возможность его отчуждения в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако возможность такого отчуждения противоречит упомянутым нормам жилищного законодательства.
Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме не имеют права сдавать в аренду под строительство недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Этим нарушаются права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, поскольку построенный объект можно будет отчуждать отдельно от основных помещений (квартир) собственников многоквартирного дома, что противоречит статьям 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 12.05.2010 по названным причинам не может рассматриваться в качестве способа обеспечения обязательств для заключения договора участия в долевом строительстве подземного паркинга. Иные документы, свидетельствующие о предоставлении застройщику земельного участка под строительство недвижимости, в состав которой будет входить объект долевого строительства по вышеуказанному адресу, не представлены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию предоставляются документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации, то есть документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), поводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет становления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом основания отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Ни в сообщении о приостановке государственной регистрации, ни в сообщении об отказе в проведении таковой Управление Росреестра по Москве не предъявляло претензий к документам, являющимся основаниями к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества.
На основании изложенного у Управления отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что заявителем представлены все необходимые для регистрации права документы.
Представление иных дополнительных документов не предусмотрено указанным Федеральным законом.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ответчик указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 по делу N А40-62497/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Л.Г.ЯКОВЛЕВА
Судьи
М.В.КОЧЕШКОВА
П.В.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2016 N 09АП-15166/2016 ПО ДЕЛУ N А40-62497/15
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. N 09АП-15166/2016
Дело N А40-62497/15
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи: Яковлевой Л.Г.,
судей: Кочешковой М.В., Румянцева П.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Рясиной П.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 по делу N А40-62497/15, принятое судьей Павлюком Ю.Б. (шифр судьи 40-501)
по заявлению ООО "Финансовые инновации"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
- о признании незаконным решения от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-3, касающегося отказа в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/07 участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Гагаринский, вл. 24/7, стр. 2; обязании произвести государственную регистрацию названного договора;
- при участии:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от заинтересованного лица: Тащян М.С. по дов. от 11.01.2016;
- установил:
ООО "Финансовые инновации" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - ответчик) о признании незаконным решения от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-3, касающегося отказа в государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/07 участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Гагаринский, вл. 24/7, стр. 2; обязании произвести государственную регистрацию названного договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 заявленные требования - удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит полностью отменить решение суда, принять новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на ненадлежащее исследование судом первой инстанции фактических обстоятельств дела и отсутствие в решении суда надлежащей оценки доказательств по делу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Заявитель отзыв на жалобу не представил, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
Дело судом рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 123, 156 АПК РФ в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 15.01.2015 ООО "Финансовые инновации" (заявитель) обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о проведении государственной регистрации договора от 19.10.2011 N НВК/07 участия в долевом строительстве многоуровневого подземного паркинга, расположенного по адресу г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2, кадастровый номер участка 77:01:0001057:1000.
По итогам проведенной государственным регистратором правовой экспертизы 22.01.2015 было вынесено уведомление N 77/011/025/2015-4 о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).
Ввиду не устранения причин приостановления государственной регистрации решением от 24.02.2015 N 77/011/025/2015-3 заявителю в государственной регистрации было отказано со ссылкой на непредоставление договора страхования, указанного в подпункте 5 пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации; земельный участок, предоставленный для строительства, относится к участкам жилых домов многоквартирного типа и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости.
Между тем установленные для земельного участка виды разрешенного использования допускают строительство паркинга без изменения вида его разрешенного использования. Названная позиция нашла свое отражение во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 по делу N А40-84158/2012 и от 19.10.2010 по делу N А40-94453/10.
Согласно подпункту 5 пункта 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования для земельных участков устанавливаются Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ). Действующий ГПЗУ для земельного участка, выделенного под строительство паркинга, предусматривает, помимо прочих, следующие вспомогательные виды разрешенного использования: объекты технологически связанные с основными видами разрешенного использования; объекты необходимые для обслуживания пользователей объектов с основными видами разрешенного использования; объекты необходимые для инженерно-технического обеспечения объектов с основными видами разрешенного использования.
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации пользователями объектов с основным видом разрешенного использования являются собственники помещений расположенного на участке жилого дома. Паркинг является вспомогательным объектом, необходимым для обслуживания собственников путем создания мест для размещения личного автотранспорта.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (п. 1 ст. 264 ГК РФ).
Согласно позиции заявителя жильцы дома, являясь собственниками земельного участка под ним, вправе распорядится своим участком путем его застройки с соблюдением градостроительных норм и правил и действующий градостроительный план земельного участка это позволяет. Регистрирующий орган не вправе проверять соответствие видов разрешенного использования земельного участка целям строительства.
Кроме того, на момент обращения за регистрацией договора заявитель получил разрешение на строительство N RU77210000-006382 и представил его в регистрирующий орган. Следовательно, специально уполномоченный орган уже проверил соответствие назначения земельного участка целям строительства и подтвердил его специально установленным документом.
Помимо этого как следует из объяснений заявителя, ранее ООО "Финансовые инновации" обращалось в Управление Росреестра за государственной регистрацией договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, Гагаринский пер., вл. 24/7, стр. 2 сроком на 5 лет, который был заключен между жильцами жилого дома, расположенного на данном участке, являющимися его собственниками и заявителем (арендатор по договору) в целях строительства подземного паркинга. Однако регистрирующий орган решением от 17.07.2010 отказал в регистрации договора, в том числе, на основании несоответствия установленных видов разрешенного использования земельного участка целям строительства.
Заявитель обжаловал отказ и Арбитражный суд города Москвы решением от 19.10.2010 по делу N А40-94453/10 удовлетворил требования ООО "Финансовые инновации", признал решение незаконным и обязал регистрирующий орган зарегистрировать договор аренды. Договор аренды был зарегистрирован 22.03.2011.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, соответствие видов разрешенного использования земельного участка целям строительства является доказанным и не подлежит повторной проверке.
Законом о регистрации не установлено ни одно из указанных в отказе оснований, которое не позволяло бы зарегистрировать договор долевого участия по причине возможного будущего неисполнения застройщиком обязательств по договору, которое наступит с неизвестной степенью вероятности, если наступит вообще.
Кроме того, залог права аренды не влечет отчуждения и (или) перехода доли в праве общей собственности, так как в соответствии с заключенным договором участия в долевом строительстве в залог участникам строительства передается не сам участок, а право его аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка.
Срок договора аренды от 12.05.2010 составляет пять лет, а право аренды имеет целевой характер (строительство паркинга - п. 2.1 договора аренды). Соответственно, реализация права аренды в результате обращения взыскания на него приведет лишь к тому, что к третьему лицу перейдет временное право владения и пользования участком в целях осуществления строительства, но никак не к отчуждению или передаче доли в праве общей собственности к другому лицу отдельно от права собственности на помещения жилого дома, поскольку право аренды земельного участка в соответствии с договором не предполагает перехода права собственности на него.
Кроме того, право аренды третьего лица может быть прекращено самими собственниками путем расторжения договора аренды, либо в связи с истечением срока аренды без его продления, после чего полномочия жильцов по владению и пользованию участком будут восстановлены в полном объеме.
Также, Заявитель считает незаконным отказ Управления Росреестра по Москве по причине, что собственники земельного участка не имеют права сдавать в аренду под строительство недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поскольку это 1) нарушает разрешенное использование участка; 2) после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости земельный участок под ним нельзя будет отнести к общему имуществу в многоквартирном доме.
Право собственников земельного участка на заключение договора аренды, а также его соответствие нормам действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства удостоверено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-94453/10-21-479. На основании данного решения Росреестр 22.03.2011 осуществил государственную регистрацию договора аренды за N 77-77-15/024/2010-269. Срок договора аренды составляет 5 лет.
Помимо этого, не имеет нормативного обоснования утверждение Управления Росреестра по Москве о том, что земельный участок под паркингом нельзя будет отнести к общему имуществу в многоквартирном доме, а, следовательно, и неопределенное "нарушение прав и законных интересов всех собственников".
Строительство паркинга осуществляется именно в интересах и по решению самих собственников помещений жилого дома и земельного участка, а регистрирующий орган необоснованно пытается заблаговременно защитить их еще не нарушенные права.
Представитель заинтересованного лица, заявил, что с доводами заявителя не согласен по следующим основаниям.
Согласно пункту 2.1.3 представленного договора правовым основанием для заключения настоящего договора является право аренды земельного участка по адресу: Гагаринский пер., влад. 24/7, стр. 2 общей площадью 1546 кв. м с кадастровым N 77:01:0001057:1000, принадлежащего застройщику на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2010, зарегистрированного в ЕГРП 22.03.2011 за N 77-77-15/024/2010-269.
По данным ЕГРП вышеуказанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений находящегося на нем многоквартирного дома. Согласно Договору аренды Арендодателем земельного участка являются собственники помещений находящегося на нем многоквартирного дома. Земельный участок предоставляется в аренду ООО "Финансовые инновации" под строительство подземного паркинга. В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые и иные здания и строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. Согласно положениям статей 1, 7, 8 Земельного кодекса Российской Федерации целевое назначение и разрешенное использование земельных участков определяется соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления. В настоящее время согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок относится к участкам жилых домов многоквартирного вида и не предназначен для строительства на нем объектов недвижимости.
Кроме того, в соответствии с частью 4, 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Однако в соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. Между тем, при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с пункта 3 статьи 25.1 Закона о регистрации в ЕГРП также вносится запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права аренды на земельный участок.
Согласно позиции Управления Росреестра по Москве при неисполнении ООО "Финансовые инновации" своих обязанностей по договору долевого участия у участников долевого строительства существует возможность обращения взыскания на предмет залога и, следовательно, возможность его отчуждения в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако возможность такого отчуждения противоречит упомянутым нормам жилищного законодательства.
Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме не имеют права сдавать в аренду под строительство недвижимости земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Этим нарушаются права и законные интересы всех собственников многоквартирного дома, поскольку построенный объект можно будет отчуждать отдельно от основных помещений (квартир) собственников многоквартирного дома, что противоречит статьям 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 12.05.2010 по названным причинам не может рассматриваться в качестве способа обеспечения обязательств для заключения договора участия в долевом строительстве подземного паркинга. Иные документы, свидетельствующие о предоставлении застройщику земельного участка под строительство недвижимости, в состав которой будет входить объект долевого строительства по вышеуказанному адресу, не представлены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию предоставляются документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации, то есть документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), поводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет становления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом основания отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Ни в сообщении о приостановке государственной регистрации, ни в сообщении об отказе в проведении таковой Управление Росреестра по Москве не предъявляло претензий к документам, являющимся основаниями к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на объект недвижимого имущества.
На основании изложенного у Управления отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что заявителем представлены все необходимые для регистрации права документы.
Представление иных дополнительных документов не предусмотрено указанным Федеральным законом.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ответчик указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2015 по делу N А40-62497/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Л.Г.ЯКОВЛЕВА
Судьи
М.В.КОЧЕШКОВА
П.В.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)