Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор не согласен с решением арендодателя о прекращении договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Бессоновой Е.В., Степиной Л.В.
- от гаражно-строительного кооператива "Пучковка" (ОГРН 1114632003727, ИНН 4632151876, проспект Дружбы, д. 13, кв. 172, г. Курск, 305048) - Красножен А.В. доверенность от 21.11.2016, Москалева Н.П. доверенность от 17.10.2016;
- от комитета по управлению имуществом Курской области (ул. Марата, д. 9, г. Курск, 305000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу гаражно-строительного кооператива "Пучковка" на решение Арбитражного суда Курской области от 24.03.2016 (судья Матвеева О.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 (судьи Семенюта Е.А., Донцов П.В., Миронцева Н.Д.) по делу N А35-4459/2015,
установил:
Гаражно-строительный кооператив "Пучковка" (далее - ГСК "Пучковка", Кооператив) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет) о признании незаконным действий, совершенных им 19.02.2015, выразившегося в расторжении договора от 19.10.2011 N 3797-11ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102130:134, находящегося по адресу: г. Курск ул. Пучковка (в районе дома N 19), площадью 1584 кв. м, для завершения строительства гаражных боксов; об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером: 46:29:102130:819 площадью 1560 кв. м и направить проект договора аренды в адрес ГСК "Пучковка" с предложением о его заключении.
Решением Арбитражного суда Курской области от 24.03.2016 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на жалобу Комитет возражает против ее доводов.
В судебном заседании представители кооператива поддержали ее доводы.
Комитет в судебное заседание представителей не направил, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителей Кооператива, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Как установлено судами, гаражно-строительный кооператив "Пучковка" зарегистрирован в качестве юридического лица в установленном законом порядке.
На основании решения Комитета от 10.10.2011 N 01-18/2187 ГСК "Пучковка" предоставлен земельный участок площадью 1584 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102130:134, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Пучковка (в районе дома N 19), в аренду сроком на 3 года для строительства гаражных боксов.
19.10.2011 между Кооперативом и Комитетом заключен договор N 3797-11ю, по условиям которого Комитет (арендодатель по договору) на срок с 10.10.2011 по 09.10.2014 предоставляет заявителю (арендатор по договору) в аренду земельный участок площадью 1584 кв. м с кадастровым номером 46:29:102130:134, из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Пучковка (в районе дома N 19), для строительства гаражных боксов. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
14.08.2014 ГСК "Пучковка" обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.
Поскольку до истечения срока договора Комитет не отказался от его продления, действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
28.10.2014, то есть по истечении срока действия договора, письмом N 02.2.01-20/12570 Комитет уведомил ГСК "Пучковка" о прекращении договора аренды N 3797-11ю от 19.10.2011 по истечении трех месяцев со дня получения указанного уведомления. Уведомление получено заявителем 01.11.2014.
Суды из изложенного пришли к выводу, что договор прекратил свое действие через три месяца - 01.02.2015 в силу нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
18.11.2014 письмом от N 02.2-01-20/13381 комитет по управлению имуществом Курской области сообщил об отказе ГСК "Пучковка" в продлении договора аренды земельного участка N 3797-11ю, находящегося в государственной собственности, и расположенного на территории города Курска от 19.10.2011 со ссылкой на направленное уведомление о прекращении договора от 28.10.2014.
Несогласие с указанными действиями по отказу от продления арендных отношений (заявитель полагает трехмесячный срок истекшим с момента направления письма от 18.11.2014), послужило основанием обращения в суд.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем.
Комитет в рассматриваемых правоотношениях выступает одновременно в двух качествах - как сторона гражданско-правовой сделки - договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и как уполномоченный от имени публичного собственника на распоряжение земельными участками государственный орган.
Соответственно, заявитель по делу вправе выбрать способ судебной защиты нарушенного права, который, применительно к данному спору, имея, по сути один предмет и основания (одни и те же нормы материального права), тем не менее определяет особенности распределения бремени доказывания по делу.
Соответственно, лицо, чье право нарушено, вправе обратиться в суд как в исковом порядке о признании одностороннего отказа от сделки (одностороннего расторжения договора) недействительным, так и в порядке главы 24 АПК РФ - через оспаривание решений и действий государственного органа.
Суд первой инстанции установил (определение об оставлении заявления без движения от 09.06.2015), что приведенные заявителем доводы относятся к оспариванию действий государственного органа в порядке главы 24 АПК РФ, по результатам чего Кооператив уточнил требования (то 1 л.д. 92 - 94), привел в соответствие форму и содержание заявления требования статьи 198 АПК РФ.
Указанное с процессуальной стороны определило необходимость возложения судом бремени доказывания законности оспариваемых действий на государственный орган (статья 65 АПК РФ).
Суды указанную особенность избранного способа защиты, как следует из судебных актов, не учли; нормы материального права, соответствующие характеру спора, применили не в полном объеме, что повлекло неустановление значимых для дела обстоятельств.
Так, отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции ограничился ссылками на нормы статей 610, 621 Гражданского кодекса, не содержащие положений, обязывающих арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Суд также указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) (в редакции, действующей с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Устанавливая фактические обстоятельства дела (лист 7 решения), суд счел имеющим значение тот факт, что Кооперативом не представлено доказательств нахождения на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ГСК "Пучковка" как юридическому лицу. Суд сослался на отсутствие документального подтверждения невозможности использования земельного участка заявителем, как и отсутствие доказательств, свидетельствующие о том, что ГСК "Пучковка" предпринимались соответствующие действия для получения разрешительной документации на строительство гаражных боксов; строительство ГСК гаражных боксов, с целью которого предоставлялся земельный участок, не ведется, в связи с чем одно из оснований отказа Комитета - отсутствие доказательств освоения спорного земельного участка в течение трех лет, подтверждено материалами дела. Кроме того, суд указал, что избранный способ защиты не приведет к восстановлению прав заявителя, потому что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102130:134 перераспределен.
Апелляционный суд согласился с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции и дополнительно сослался на установленные в рамках дела N А35-4652/2015 обстоятельства того, что владельцами расположенных на территории ГСК "Пучковка" гаражных боксов являются граждане - физические лица, строительство гаражей осуществлялось ими для личных нужд.
Между тем, судами не учтено следующее.
Оспариваемые действия, как следует из содержания письма Комитета от 28.10.2014 N 022-01-20/12570 и 18.11.2014 N 022-01-20/13381, мотивированы
- - наличием права арендодателя на отказ в любое время от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, с предупреждением стороны арендатора за три месяца со ссылкой на статьи 610, 622 Гражданского кодекса;
- - отсутствием исключительного права на приобретение права аренды со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса - отсутствием объекта недвижимости на земельном участке
- неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, со ссылкой на пункт 8 статьи 31 и статью 46 Земельного кодекса.
Поскольку договор аренды прекратился, как правильно установили суды, 01.02.2015 года, и с заявлением о заключении договора аренды на новый срок арендатор обратился и отказ получил до 01.03.2015 года (введения в действие новой редакции Земельного кодекса), применению в деле подлежали нормы закона, действовавшего в указанный период.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса в соответствующей редакции земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм закона, регулирующих правоотношения с публичным элементом.
Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12.
В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал на следующее.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п.), арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.
Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.
Так, в силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право прекращается в следующих случаях:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В силу части 3 статьи 46 Земельного кодекса прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Суды применили иные нормы права, не подлежащие применению, что повлекло неправильное определение значимых для дела обстоятельств.
Так, ссылками на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса свое обращение о заключении договора аренды на новый срок заявитель не обуславливал, в связи с чем указанный мотив судам следовало оценить с учетом данного обстоятельства.
Изменение размера и границ земельного участка не препятствует продлению арендных отношений, поскольку предмет аренды в этом случае может быть скорректирован.
Выводы суда о неиспользовании земельного участка по вине заявителя в течение трех лет, в свою очередь, противоречат материалам дела.
Как следует из материалов дела и указали сами суды, на земельном участке, неиспользование которого вменяется в вину заявителю, находятся объекты, судьба которых не решена.
В удовлетворении иска о сносе самовольных построек, предъявленных к кооперативу, в деле А35-4652/2015 отказано. Соответствующие иски к физическим лицам, если ими возведены находящиеся на земельном участке объекты, не предъявлены.
Учитывая, что земельный участок предоставлялся для нового строительства, наличие указанных объектов на земельном участке само по себе может квалифицироваться как обстоятельство, препятствующее освоению земельного участка. При этом период освоения земельного участка в силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса не включается.
В деле имеется акт проверки соблюдения земельного законодательства от 28.05.2015, нарушения земельного законодательства не выявлены.
При таких обстоятельствах суду следовало с учетом правовых позиций, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12, проверить оспариваемый отказ на наличие оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса в системе тех доказательств, которые представлены сторонами в обоснование спорных позиций, при этом учитывая возложенное на государственный орган статьей 65 АПК РФ бремя доказывания законности действий и оценив наличие нарушенного права Кооператива на строительство объекта, для которого был сформирован и изначально предназначен земельный участок.
Поскольку значимые по делу обстоятельства судами не установлены, судебные акты при указанных обстоятельствах не являются законными и обоснованными и подлежат отмене по части 1 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции, не обладая в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ полномочиями по оценке доказательств, в указанной ситуации не имеет оснований для принятия судебного акта и направляет дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении суду следует установить наличие специальных оснований прекращения арендных отношений исходя из толкования норм закона, приведенного выше; по результатам представления участвующими в деле лицами соответствующих доказательств решить вопрос о наличии (отсутствии) оснований для удовлетворения заявленных требований с определением адекватного способа восстановления нарушенных прав заявителя, соответствующего состоявшимся изменениям арендуемой вещи.
На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 24.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 по делу N А35-4459/2015 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 27.10.2016 N Ф10-3680/2016 ПО ДЕЛУ N А35-4459/2015
Требование: О признании незаконными действий по расторжению договора аренды земельного участка, обязании арендодателя устранить нарушения путем принятия решения о продлении срока аренды земельного участка и направить проект договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор не согласен с решением арендодателя о прекращении договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. по делу N А35-4459/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Бессоновой Е.В., Степиной Л.В.
- от гаражно-строительного кооператива "Пучковка" (ОГРН 1114632003727, ИНН 4632151876, проспект Дружбы, д. 13, кв. 172, г. Курск, 305048) - Красножен А.В. доверенность от 21.11.2016, Москалева Н.П. доверенность от 17.10.2016;
- от комитета по управлению имуществом Курской области (ул. Марата, д. 9, г. Курск, 305000) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу гаражно-строительного кооператива "Пучковка" на решение Арбитражного суда Курской области от 24.03.2016 (судья Матвеева О.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 (судьи Семенюта Е.А., Донцов П.В., Миронцева Н.Д.) по делу N А35-4459/2015,
установил:
Гаражно-строительный кооператив "Пучковка" (далее - ГСК "Пучковка", Кооператив) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет) о признании незаконным действий, совершенных им 19.02.2015, выразившегося в расторжении договора от 19.10.2011 N 3797-11ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102130:134, находящегося по адресу: г. Курск ул. Пучковка (в районе дома N 19), площадью 1584 кв. м, для завершения строительства гаражных боксов; об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером: 46:29:102130:819 площадью 1560 кв. м и направить проект договора аренды в адрес ГСК "Пучковка" с предложением о его заключении.
Решением Арбитражного суда Курской области от 24.03.2016 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на жалобу Комитет возражает против ее доводов.
В судебном заседании представители кооператива поддержали ее доводы.
Комитет в судебное заседание представителей не направил, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителей Кооператива, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Как установлено судами, гаражно-строительный кооператив "Пучковка" зарегистрирован в качестве юридического лица в установленном законом порядке.
На основании решения Комитета от 10.10.2011 N 01-18/2187 ГСК "Пучковка" предоставлен земельный участок площадью 1584 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102130:134, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Пучковка (в районе дома N 19), в аренду сроком на 3 года для строительства гаражных боксов.
19.10.2011 между Кооперативом и Комитетом заключен договор N 3797-11ю, по условиям которого Комитет (арендодатель по договору) на срок с 10.10.2011 по 09.10.2014 предоставляет заявителю (арендатор по договору) в аренду земельный участок площадью 1584 кв. м с кадастровым номером 46:29:102130:134, из категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Пучковка (в районе дома N 19), для строительства гаражных боксов. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
14.08.2014 ГСК "Пучковка" обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.
Поскольку до истечения срока договора Комитет не отказался от его продления, действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
28.10.2014, то есть по истечении срока действия договора, письмом N 02.2.01-20/12570 Комитет уведомил ГСК "Пучковка" о прекращении договора аренды N 3797-11ю от 19.10.2011 по истечении трех месяцев со дня получения указанного уведомления. Уведомление получено заявителем 01.11.2014.
Суды из изложенного пришли к выводу, что договор прекратил свое действие через три месяца - 01.02.2015 в силу нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
18.11.2014 письмом от N 02.2-01-20/13381 комитет по управлению имуществом Курской области сообщил об отказе ГСК "Пучковка" в продлении договора аренды земельного участка N 3797-11ю, находящегося в государственной собственности, и расположенного на территории города Курска от 19.10.2011 со ссылкой на направленное уведомление о прекращении договора от 28.10.2014.
Несогласие с указанными действиями по отказу от продления арендных отношений (заявитель полагает трехмесячный срок истекшим с момента направления письма от 18.11.2014), послужило основанием обращения в суд.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем.
Комитет в рассматриваемых правоотношениях выступает одновременно в двух качествах - как сторона гражданско-правовой сделки - договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и как уполномоченный от имени публичного собственника на распоряжение земельными участками государственный орган.
Соответственно, заявитель по делу вправе выбрать способ судебной защиты нарушенного права, который, применительно к данному спору, имея, по сути один предмет и основания (одни и те же нормы материального права), тем не менее определяет особенности распределения бремени доказывания по делу.
Соответственно, лицо, чье право нарушено, вправе обратиться в суд как в исковом порядке о признании одностороннего отказа от сделки (одностороннего расторжения договора) недействительным, так и в порядке главы 24 АПК РФ - через оспаривание решений и действий государственного органа.
Суд первой инстанции установил (определение об оставлении заявления без движения от 09.06.2015), что приведенные заявителем доводы относятся к оспариванию действий государственного органа в порядке главы 24 АПК РФ, по результатам чего Кооператив уточнил требования (то 1 л.д. 92 - 94), привел в соответствие форму и содержание заявления требования статьи 198 АПК РФ.
Указанное с процессуальной стороны определило необходимость возложения судом бремени доказывания законности оспариваемых действий на государственный орган (статья 65 АПК РФ).
Суды указанную особенность избранного способа защиты, как следует из судебных актов, не учли; нормы материального права, соответствующие характеру спора, применили не в полном объеме, что повлекло неустановление значимых для дела обстоятельств.
Так, отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции ограничился ссылками на нормы статей 610, 621 Гражданского кодекса, не содержащие положений, обязывающих арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Суд также указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) (в редакции, действующей с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Устанавливая фактические обстоятельства дела (лист 7 решения), суд счел имеющим значение тот факт, что Кооперативом не представлено доказательств нахождения на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ГСК "Пучковка" как юридическому лицу. Суд сослался на отсутствие документального подтверждения невозможности использования земельного участка заявителем, как и отсутствие доказательств, свидетельствующие о том, что ГСК "Пучковка" предпринимались соответствующие действия для получения разрешительной документации на строительство гаражных боксов; строительство ГСК гаражных боксов, с целью которого предоставлялся земельный участок, не ведется, в связи с чем одно из оснований отказа Комитета - отсутствие доказательств освоения спорного земельного участка в течение трех лет, подтверждено материалами дела. Кроме того, суд указал, что избранный способ защиты не приведет к восстановлению прав заявителя, потому что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102130:134 перераспределен.
Апелляционный суд согласился с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции и дополнительно сослался на установленные в рамках дела N А35-4652/2015 обстоятельства того, что владельцами расположенных на территории ГСК "Пучковка" гаражных боксов являются граждане - физические лица, строительство гаражей осуществлялось ими для личных нужд.
Между тем, судами не учтено следующее.
Оспариваемые действия, как следует из содержания письма Комитета от 28.10.2014 N 022-01-20/12570 и 18.11.2014 N 022-01-20/13381, мотивированы
- - наличием права арендодателя на отказ в любое время от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, с предупреждением стороны арендатора за три месяца со ссылкой на статьи 610, 622 Гражданского кодекса;
- - отсутствием исключительного права на приобретение права аренды со ссылкой на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса - отсутствием объекта недвижимости на земельном участке
- неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, со ссылкой на пункт 8 статьи 31 и статью 46 Земельного кодекса.
Поскольку договор аренды прекратился, как правильно установили суды, 01.02.2015 года, и с заявлением о заключении договора аренды на новый срок арендатор обратился и отказ получил до 01.03.2015 года (введения в действие новой редакции Земельного кодекса), применению в деле подлежали нормы закона, действовавшего в указанный период.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса в соответствующей редакции земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм закона, регулирующих правоотношения с публичным элементом.
Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12.
В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал на следующее.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п.), арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.
Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.
Так, в силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право прекращается в следующих случаях:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В силу части 3 статьи 46 Земельного кодекса прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Суды применили иные нормы права, не подлежащие применению, что повлекло неправильное определение значимых для дела обстоятельств.
Так, ссылками на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса свое обращение о заключении договора аренды на новый срок заявитель не обуславливал, в связи с чем указанный мотив судам следовало оценить с учетом данного обстоятельства.
Изменение размера и границ земельного участка не препятствует продлению арендных отношений, поскольку предмет аренды в этом случае может быть скорректирован.
Выводы суда о неиспользовании земельного участка по вине заявителя в течение трех лет, в свою очередь, противоречат материалам дела.
Как следует из материалов дела и указали сами суды, на земельном участке, неиспользование которого вменяется в вину заявителю, находятся объекты, судьба которых не решена.
В удовлетворении иска о сносе самовольных построек, предъявленных к кооперативу, в деле А35-4652/2015 отказано. Соответствующие иски к физическим лицам, если ими возведены находящиеся на земельном участке объекты, не предъявлены.
Учитывая, что земельный участок предоставлялся для нового строительства, наличие указанных объектов на земельном участке само по себе может квалифицироваться как обстоятельство, препятствующее освоению земельного участка. При этом период освоения земельного участка в силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса не включается.
В деле имеется акт проверки соблюдения земельного законодательства от 28.05.2015, нарушения земельного законодательства не выявлены.
При таких обстоятельствах суду следовало с учетом правовых позиций, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12, проверить оспариваемый отказ на наличие оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса в системе тех доказательств, которые представлены сторонами в обоснование спорных позиций, при этом учитывая возложенное на государственный орган статьей 65 АПК РФ бремя доказывания законности действий и оценив наличие нарушенного права Кооператива на строительство объекта, для которого был сформирован и изначально предназначен земельный участок.
Поскольку значимые по делу обстоятельства судами не установлены, судебные акты при указанных обстоятельствах не являются законными и обоснованными и подлежат отмене по части 1 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции, не обладая в силу части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ полномочиями по оценке доказательств, в указанной ситуации не имеет оснований для принятия судебного акта и направляет дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении суду следует установить наличие специальных оснований прекращения арендных отношений исходя из толкования норм закона, приведенного выше; по результатам представления участвующими в деле лицами соответствующих доказательств решить вопрос о наличии (отсутствии) оснований для удовлетворения заявленных требований с определением адекватного способа восстановления нарушенных прав заявителя, соответствующего состоявшимся изменениям арендуемой вещи.
На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 24.03.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2016 по делу N А35-4459/2015 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Н.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.В.БЕССОНОВА
Л.В.СТЕПИНА
Н.Н.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.В.БЕССОНОВА
Л.В.СТЕПИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)