Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор по управлению коттеджным поселком, ответчик обязался своевременно и полностью вносить платежи в счет оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, однако ответчик не осуществляет ежемесячные платежи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дудкин А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.
судей Овсянниковой М.В., Павлова А.В.
при секретаре Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Ленд мен" в лице представителя Ч. на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 года, которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований ООО "Ленд мен" к Р. о взыскании денежных средств по договору об оказании услуг судебных расходов - отказать,
установила:
ООО "Ленд мен" обратилось в суд с иском к Р., мотивируя свои требования тем, что 04.10.2011 г. между сторонами был заключен договор N 228 по управлению коттеджным поселком "Южные озера".
Согласно п. 2.3.1. договора, ответчик обязался своевременно и полностью вносить Управляющей компании (ООО "Ленд мен") платежи в счет оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных услуг.
В соответствии с п. 3.1. договора, стоимость услуг Управляющей компании состоит из вступительного и ежемесячного платежей. Ежемесячный платеж рассчитывается Управляющей компанией ежеквартально. Согласно п. 3.3.2 договора, клиент производит оплату ежемесячного платежа не позднее 10 числа текущего месяца.
С 01.08.2012 г. ответчик не осуществляет ежемесячные платежи. По состоянию на 01.12.2014 г. задолженность ответчика перед истцом по оплате составила........ рублей.
Размер ежеквартальных платежей устанавливается Приказами Управляющей компании и выставляются ответчику по актам выполненных работ.
На сумму задолженности ответчику были начислены пени за периоды просрочки в размере...... руб.
В целях исполнения указанного пункта договора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность, а также оплатить начисленные пени. Указанная претензия была оставлена без удовлетворения. Ответчик не погасил имеющуюся перед истцом задолженность. Все устные требования погасить задолженность ответчик также проигнорировал.
С учетом изложенного, истец просил взыскать с Р. денежные средства в размере...... рублей в качестве оплаты задолженности по договору, пени в размере........ рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере....... рублей, по оплате услуг представителя - в размере...... рублей.
Представитель истца Ч. (по доверенности) в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Ответчик Р. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Г.С. (по доверенности) в судебное заседание явилась, просила в иске отказать, письменные возражения на иск, представленные в материалы дела, поддержала.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит ООО "Ленд мен" в лице представителя Ч. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и допущенные нарушения норм материального права.
В заседание судебной коллегии представитель истца ООО "Ленд мен" - Б. явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии представитель ответчика Р. - Г.А. явился, возражал против доводов апелляционной жалобы.
Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04.10.2011 г. между ООО "Ленд мен" и Р. был заключен договор N 228 по управлению коттеджным поселком "Южные озера".
Согласно п. 2.3.1. договора, Р. обязалась своевременно и полностью вносить Управляющей компании платежи в счет оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных услуг.
В соответствии с п. 3.1. договора, стоимость услуг Управляющей компании состоит из вступительного и ежемесячного платежей. Ежемесячный платеж рассчитывается Управляющей компанией ежеквартально.
Согласно п. 3.3.2 договора, Р. производит оплату ежемесячного платежа не позднее 10 числа текущего месяца.
Как следует из условий договора, ООО "Ленд мен" обязалось по заданию Р. оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту объектов общего пользования "коттеджного поселка Южные озера", расположенного по адресу................ в районе деревни....., предоставлять коммунальные услуги клиенту по мере ввода в эксплуатацию соответствующих объектов общего пользования, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления "КП" деятельность. В соответствии с приложением к договору, ответчик обязан своевременно вносить ежемесячные платежи за предоставление коммунальных, эксплуатационных и иных услуг.
В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость услуг Управляющей компании рассчитывается ежеквартально, состоит из ежемесячных платежей и публикуется на сайте ООО "Ленд мен".
Также из материалов дела следует, что 04.10.2011 г. между Р. и ИП П. был заключен предварительный договор земельного участка общей площадью 1300 кв. м, расположенного по адресу........., кадастровый номер............. Договор с ООО "Ленд мен", являющейся управляющей компанией, был заключен Р. одновременно с предварительным договором купли-продажи земельного участка и в соответствии с условиями предварительного договора.
Согласно п. 4.7 предварительного договора, Р. проинформирована продавцом о том, что управление "коттеджным поселком Южные озера" осуществляется управляющей компанией на основании договора с владельцами земельных участков. Покупатель обязуется одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи заключить договор с управляющей компанией, принимая на себя с момента заключения такого договора обязательства по оплате услуг управляющей компании. Данные обязательства покупателя являются обязательным условием предварительного договора, а также существенным условием основного договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предусмотренных предварительным договором.
По смыслу заключенных договоров следовало, что ответчик в будущем станет собственником земельного участка и доли общего имущества, которое будет сформировано и она согласна была принять и нести бремя содержания данного имущества.
Однако, как также установлено судом, в настоящее время ООО "Ленд мен", в нарушение условий заключенного договора об оказании услуг, принял на себя полномочия по управлению и распоряжению имуществом П. и других собственников земельных участков.
Таким образом, в период с момента заключения предварительного договора до заключения основного договора и перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, ответчик владельцем земельного участка не являлась, доказательств фактического использования участка нет, участок ответчику не передавался и ею не использовался.
Судом также установлено, что Р. приняла на себя обязательства исключительно по заключению в будущем договора купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора.
В соответствии с действующим законодательством, регулирующим правоотношения по вопросам купли-продажи, указанная в п. 4.7 предварительного договора и в п. 9 основного договора обязанность по заключению договора с управляющей компанией не является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.
04.03.2013 г. определением Арбитражного суда Московской области по делу N А-41=58450/12 в отношении продавца земельного участка ИП П. была введена процедура наблюдения.
Согласно ст. 207 Закона о банкротстве одновременно с вынесением определения о введении наблюдения в отношении гражданина, арбитражный суд налагает арест на имущество гражданина.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.10.2013 г. по делу N А-41-58450/12 продавец земельного участка ИП П. признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него было открыто конкурсное производство. Арест на имущество снимается в силу Закона с момента вступления в законную силу решения о признании гражданина несостоятельным.
Таким образом, как указал суд, передача на регистрацию договора купли-продажи земельного участка стала возможна только в декабре 2013 года, а в связи с дополнительными арестами переход права собственности произошел только 07.04.2014 г.
Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "Ленд мен", произведя расчеты, документы о затратах, понесенных в связи с исполнением договора не представил, обоснования постоянно увеличивающихся платежей не предоставил, на сайте не опубликовал.
В период с августа 2012 года Р. до момента регистрации права собственности на земельный участок до 07.04.2014 г. не могла в полной мере осуществлять правомочия собственника в отношении приобретенного земельного участка, в силу его обременения арестами, начиная с апреля 2012 года по долгам продавца земельного участка ИП П., арест был наложен по постановлению судебного пристава-исполнителя.
Кроме того, в соответствии с договором, заключенным между Р. и ООО "Ленд мен" (п. 1.3), управляющая компания доводит до клиента сведения о разграничении прав собственности на создаваемые объекты общего пользования, на газопровод и электрические сети, которые находятся в собственности индивидуального предпринимателя П. Земельные участки, образующие проходы, проезды (именуемые улицами и площадками общего пользования) также находятся в собственности ИП П. Однако, в договоре имущество П. именуется объектами общего пользования, что противоречит ст. 36 ЖК РФ.
Положения ст. 39 ЖК РФ устанавливают бремя расходов на содержание общего имущества в много квартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества несет собственник квартиры в таком доме и определяется долей в праве на общее имущество. Данный порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнению работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и перерывами, превышающие установленную продолжительность".
Вместе с тем, сведений о наличии общей долевой собственности собственников земельных участков в поселке ".........." ни собственникам, ни суду первой инстанции не представлено, документов, подтверждающих государственную регистрацию общей долевой собственности "Южные озера", не имеется, до настоящего времени не определен статус образовавшегося поселения. Соответственно, не созданы объединения собственников общего долевого имущества, нет коллективного договора, нет волеизъявления о порядке и правилах управления общим долевым имуществом.
Определением Арбитражного суда от 18.08.2014 г. применены последствия недействительности сделки о передаче ИП П. Г.Е. земельных участков, образующих дороги, площадки, и возможно когда-то в будущем места общего пользования, а возможно, сервитуты для проезда и прохода к своим земельным участкам их собственникам.
Разрешая исковые требования по существу, суд, правильно применив положения вышеуказанных правовых норм, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, и учитывая, что из представленных в материалы дела доказательств, в том числе приказов и актов, не возможно определить, какие именно услуги и в каком объеме оказывались ответчику, оказывались ли вообще и на каком основании, из чего складывается размер сумм по оплате услуг, пришел к обоснованным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что поскольку материалы дела не содержат данных об образовании СНТ на территории коттеджного поселка "Южные озера", управление которой осуществляется ООО "Ленд мен", отношения, связанные с содержанием объектов общего пользования, регулируются нормами жилищного законодательства, которые применяются к сходным отношениям по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Кроме того, с учетом специфики объекта управления, который представляет собой территорию застройки индивидуальными домами, возможно применение норм, регулирующих отношения по ведению дачного хозяйства в условиях СНТ.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В соответствии со ст. 4, 8, 21 Федерального закона N 66-ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу в соответствии со статьями 35, 36 и 38 настоящего Федерального закона, прочие поступления. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие предусмотренным уставом такого товарищества задачам.
Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива посредством объединения паевых взносов создается имущество общего пользования, находящееся в собственности такого кооператива как юридического лица. Часть указанного имущества может выделяться в неделимый фонд.
Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.
Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.
К исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся, в том числе следующие вопросы:
10) принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов;
11) установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов, изменение сроков внесения взносов малообеспеченными членами такого объединения;
12) утверждение приходно-расходной сметы такого объединения и принятие решений о ее исполнении;
14) утверждение отчетов правления, ревизионной комиссии (ревизора), комиссии по контролю за соблюдением законодательства, фонда взаимного кредитования, фонда проката.
Исходя из приведенных выше норм законодательства следует, что общим принципом распределения расходов является их равномерное распределение между всеми собственниками имущества общего использования, а также предварительное согласование размера периодических платежей на содержание такого имущества общим собранием собственников. Законодательство не предусматривает возможности установления или изменения управляющей компанией в одностороннем порядке ставки по содержанию общего имущества.
Поскольку изменение размера ежемесячного платежа по содержанию объектов общего использования было произведено ООО "Ленд мен" в одностороннем порядке без согласования со всеми собственниками земельных участков, входящих в состав коттеджного поселка "Южные озера", и доказательств обратного материалы дела не содержат, исковые требования ООО "Ленд мен" правомерно оставлены судом без удовлетворения.
Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, являются несостоятельными, поскольку суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку, спор разрешил в соответствии с требованиями материального права, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется. Фактически данные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и не являются основанием к отмене решения суда.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, также не являются основанием к отмене решения суда, поскольку они направлены на переоценку выводов суда и представленных сторонами доказательств, которые правильно были оценены судом по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, тогда как на основании ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не было представлено доказательств, опровергающих выводы суда.
Другие доводы жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, аналогичны заявленным требованиям и не могут служить основанием к отмене решения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Ленд мен" в лице представителя Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-46870/2015
Требование: О взыскании денежных средств по договору об оказании услуг, судебных расходов.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор по управлению коттеджным поселком, ответчик обязался своевременно и полностью вносить платежи в счет оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, однако ответчик не осуществляет ежемесячные платежи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2015 г. по делу N 33-46870/2015
Судья: Дудкин А.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.
судей Овсянниковой М.В., Павлова А.В.
при секретаре Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Ленд мен" в лице представителя Ч. на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 года, которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований ООО "Ленд мен" к Р. о взыскании денежных средств по договору об оказании услуг судебных расходов - отказать,
установила:
ООО "Ленд мен" обратилось в суд с иском к Р., мотивируя свои требования тем, что 04.10.2011 г. между сторонами был заключен договор N 228 по управлению коттеджным поселком "Южные озера".
Согласно п. 2.3.1. договора, ответчик обязался своевременно и полностью вносить Управляющей компании (ООО "Ленд мен") платежи в счет оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных услуг.
В соответствии с п. 3.1. договора, стоимость услуг Управляющей компании состоит из вступительного и ежемесячного платежей. Ежемесячный платеж рассчитывается Управляющей компанией ежеквартально. Согласно п. 3.3.2 договора, клиент производит оплату ежемесячного платежа не позднее 10 числа текущего месяца.
С 01.08.2012 г. ответчик не осуществляет ежемесячные платежи. По состоянию на 01.12.2014 г. задолженность ответчика перед истцом по оплате составила........ рублей.
Размер ежеквартальных платежей устанавливается Приказами Управляющей компании и выставляются ответчику по актам выполненных работ.
На сумму задолженности ответчику были начислены пени за периоды просрочки в размере...... руб.
В целях исполнения указанного пункта договора, истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность, а также оплатить начисленные пени. Указанная претензия была оставлена без удовлетворения. Ответчик не погасил имеющуюся перед истцом задолженность. Все устные требования погасить задолженность ответчик также проигнорировал.
С учетом изложенного, истец просил взыскать с Р. денежные средства в размере...... рублей в качестве оплаты задолженности по договору, пени в размере........ рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере....... рублей, по оплате услуг представителя - в размере...... рублей.
Представитель истца Ч. (по доверенности) в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Ответчик Р. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Г.С. (по доверенности) в судебное заседание явилась, просила в иске отказать, письменные возражения на иск, представленные в материалы дела, поддержала.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит ООО "Ленд мен" в лице представителя Ч. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и допущенные нарушения норм материального права.
В заседание судебной коллегии представитель истца ООО "Ленд мен" - Б. явилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии представитель ответчика Р. - Г.А. явился, возражал против доводов апелляционной жалобы.
Выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04.10.2011 г. между ООО "Ленд мен" и Р. был заключен договор N 228 по управлению коттеджным поселком "Южные озера".
Согласно п. 2.3.1. договора, Р. обязалась своевременно и полностью вносить Управляющей компании платежи в счет оплаты коммунальных, эксплуатационных и иных услуг.
В соответствии с п. 3.1. договора, стоимость услуг Управляющей компании состоит из вступительного и ежемесячного платежей. Ежемесячный платеж рассчитывается Управляющей компанией ежеквартально.
Согласно п. 3.3.2 договора, Р. производит оплату ежемесячного платежа не позднее 10 числа текущего месяца.
Как следует из условий договора, ООО "Ленд мен" обязалось по заданию Р. оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту объектов общего пользования "коттеджного поселка Южные озера", расположенного по адресу................ в районе деревни....., предоставлять коммунальные услуги клиенту по мере ввода в эксплуатацию соответствующих объектов общего пользования, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления "КП" деятельность. В соответствии с приложением к договору, ответчик обязан своевременно вносить ежемесячные платежи за предоставление коммунальных, эксплуатационных и иных услуг.
В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость услуг Управляющей компании рассчитывается ежеквартально, состоит из ежемесячных платежей и публикуется на сайте ООО "Ленд мен".
Также из материалов дела следует, что 04.10.2011 г. между Р. и ИП П. был заключен предварительный договор земельного участка общей площадью 1300 кв. м, расположенного по адресу........., кадастровый номер............. Договор с ООО "Ленд мен", являющейся управляющей компанией, был заключен Р. одновременно с предварительным договором купли-продажи земельного участка и в соответствии с условиями предварительного договора.
Согласно п. 4.7 предварительного договора, Р. проинформирована продавцом о том, что управление "коттеджным поселком Южные озера" осуществляется управляющей компанией на основании договора с владельцами земельных участков. Покупатель обязуется одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи заключить договор с управляющей компанией, принимая на себя с момента заключения такого договора обязательства по оплате услуг управляющей компании. Данные обязательства покупателя являются обязательным условием предварительного договора, а также существенным условием основного договора.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предусмотренных предварительным договором.
По смыслу заключенных договоров следовало, что ответчик в будущем станет собственником земельного участка и доли общего имущества, которое будет сформировано и она согласна была принять и нести бремя содержания данного имущества.
Однако, как также установлено судом, в настоящее время ООО "Ленд мен", в нарушение условий заключенного договора об оказании услуг, принял на себя полномочия по управлению и распоряжению имуществом П. и других собственников земельных участков.
Таким образом, в период с момента заключения предварительного договора до заключения основного договора и перехода права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, ответчик владельцем земельного участка не являлась, доказательств фактического использования участка нет, участок ответчику не передавался и ею не использовался.
Судом также установлено, что Р. приняла на себя обязательства исключительно по заключению в будущем договора купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора.
В соответствии с действующим законодательством, регулирующим правоотношения по вопросам купли-продажи, указанная в п. 4.7 предварительного договора и в п. 9 основного договора обязанность по заключению договора с управляющей компанией не является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.
04.03.2013 г. определением Арбитражного суда Московской области по делу N А-41=58450/12 в отношении продавца земельного участка ИП П. была введена процедура наблюдения.
Согласно ст. 207 Закона о банкротстве одновременно с вынесением определения о введении наблюдения в отношении гражданина, арбитражный суд налагает арест на имущество гражданина.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30.10.2013 г. по делу N А-41-58450/12 продавец земельного участка ИП П. признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него было открыто конкурсное производство. Арест на имущество снимается в силу Закона с момента вступления в законную силу решения о признании гражданина несостоятельным.
Таким образом, как указал суд, передача на регистрацию договора купли-продажи земельного участка стала возможна только в декабре 2013 года, а в связи с дополнительными арестами переход права собственности произошел только 07.04.2014 г.
Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что ООО "Ленд мен", произведя расчеты, документы о затратах, понесенных в связи с исполнением договора не представил, обоснования постоянно увеличивающихся платежей не предоставил, на сайте не опубликовал.
В период с августа 2012 года Р. до момента регистрации права собственности на земельный участок до 07.04.2014 г. не могла в полной мере осуществлять правомочия собственника в отношении приобретенного земельного участка, в силу его обременения арестами, начиная с апреля 2012 года по долгам продавца земельного участка ИП П., арест был наложен по постановлению судебного пристава-исполнителя.
Кроме того, в соответствии с договором, заключенным между Р. и ООО "Ленд мен" (п. 1.3), управляющая компания доводит до клиента сведения о разграничении прав собственности на создаваемые объекты общего пользования, на газопровод и электрические сети, которые находятся в собственности индивидуального предпринимателя П. Земельные участки, образующие проходы, проезды (именуемые улицами и площадками общего пользования) также находятся в собственности ИП П. Однако, в договоре имущество П. именуется объектами общего пользования, что противоречит ст. 36 ЖК РФ.
Положения ст. 39 ЖК РФ устанавливают бремя расходов на содержание общего имущества в много квартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества несет собственник квартиры в таком доме и определяется долей в праве на общее имущество. Данный порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнению работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и перерывами, превышающие установленную продолжительность".
Вместе с тем, сведений о наличии общей долевой собственности собственников земельных участков в поселке ".........." ни собственникам, ни суду первой инстанции не представлено, документов, подтверждающих государственную регистрацию общей долевой собственности "Южные озера", не имеется, до настоящего времени не определен статус образовавшегося поселения. Соответственно, не созданы объединения собственников общего долевого имущества, нет коллективного договора, нет волеизъявления о порядке и правилах управления общим долевым имуществом.
Определением Арбитражного суда от 18.08.2014 г. применены последствия недействительности сделки о передаче ИП П. Г.Е. земельных участков, образующих дороги, площадки, и возможно когда-то в будущем места общего пользования, а возможно, сервитуты для проезда и прохода к своим земельным участкам их собственникам.
Разрешая исковые требования по существу, суд, правильно применив положения вышеуказанных правовых норм, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, и учитывая, что из представленных в материалы дела доказательств, в том числе приказов и актов, не возможно определить, какие именно услуги и в каком объеме оказывались ответчику, оказывались ли вообще и на каком основании, из чего складывается размер сумм по оплате услуг, пришел к обоснованным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что поскольку материалы дела не содержат данных об образовании СНТ на территории коттеджного поселка "Южные озера", управление которой осуществляется ООО "Ленд мен", отношения, связанные с содержанием объектов общего пользования, регулируются нормами жилищного законодательства, которые применяются к сходным отношениям по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Кроме того, с учетом специфики объекта управления, который представляет собой территорию застройки индивидуальными домами, возможно применение норм, регулирующих отношения по ведению дачного хозяйства в условиях СНТ.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В соответствии со ст. 4, 8, 21 Федерального закона N 66-ФЗ от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу в соответствии со статьями 35, 36 и 38 настоящего Федерального закона, прочие поступления. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие предусмотренным уставом такого товарищества задачам.
Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива посредством объединения паевых взносов создается имущество общего пользования, находящееся в собственности такого кооператива как юридического лица. Часть указанного имущества может выделяться в неделимый фонд.
Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.
Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.
К исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся, в том числе следующие вопросы:
10) принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов;
11) установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов, изменение сроков внесения взносов малообеспеченными членами такого объединения;
12) утверждение приходно-расходной сметы такого объединения и принятие решений о ее исполнении;
14) утверждение отчетов правления, ревизионной комиссии (ревизора), комиссии по контролю за соблюдением законодательства, фонда взаимного кредитования, фонда проката.
Исходя из приведенных выше норм законодательства следует, что общим принципом распределения расходов является их равномерное распределение между всеми собственниками имущества общего использования, а также предварительное согласование размера периодических платежей на содержание такого имущества общим собранием собственников. Законодательство не предусматривает возможности установления или изменения управляющей компанией в одностороннем порядке ставки по содержанию общего имущества.
Поскольку изменение размера ежемесячного платежа по содержанию объектов общего использования было произведено ООО "Ленд мен" в одностороннем порядке без согласования со всеми собственниками земельных участков, входящих в состав коттеджного поселка "Южные озера", и доказательств обратного материалы дела не содержат, исковые требования ООО "Ленд мен" правомерно оставлены судом без удовлетворения.
Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, являются несостоятельными, поскольку суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку, спор разрешил в соответствии с требованиями материального права, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется. Фактически данные доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и не являются основанием к отмене решения суда.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, также не являются основанием к отмене решения суда, поскольку они направлены на переоценку выводов суда и представленных сторонами доказательств, которые правильно были оценены судом по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, тогда как на основании ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не было представлено доказательств, опровергающих выводы суда.
Другие доводы жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, аналогичны заявленным требованиям и не могут служить основанием к отмене решения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 22 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Ленд мен" в лице представителя Ч. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)