Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Б. Нагишевой, Е.И. Захарчука
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Бабенковой
при участии представителей:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
от третьего лица: не явился (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-387/2016) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.12.2015 по делу N А27-6813/2015 (судья О.С. Ходякова) по иску общества с ограниченной ответственностью "Мода" (ОГРН 1024200706848, ИНН 4207016646) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478), при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мода" (далее ООО "Мода") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:3 площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, от 24.10.2014.
Решением арбитражного суда от 04.12.2015 (резолютивная часть объявлена 03.12.2015) исковые требования удовлетворены.
Спорные условия договора аренды земельных участков изложены в следующей редакции:
- - абзац 4 п. 3.6 "определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка в случаях, когда проведение рыночной оценки предусмотрено законом или иными нормативными актами уполномоченных органов";
- - абзац 3 п. 3.7 "не ранее 1 января года, следующего за годом, в котором составлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка"; протокол определения величины арендной платы, являющейся неотъемлемой частью договора, изложен в следующей редакции: "с 01.10.2014 арендная плата устанавливается 18 500 руб. в квартал и определяется на основании отчета от 03.02.2015 N О-03/02/15-1 об оценке рыночной стоимости прав пользования земельным участком общей площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 42:04:0349001:3, расположенным по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, по формуле: А = 74 000/П, где А - размер годовой арендной платы; 74 000 руб. - рыночная стоимость права пользования, без учета НДС, на дату оценки 01.10.2014, руб. /год; П = 4 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Не согласившись с принятым решением, Комитет в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, указывая на то, что условия договора аренды, касающиеся порядка определения арендной платы, являются нормативно предписанными. Правило об установлении арендной платы в размере, равном рыночной, только с 01 января года, следующего за годом, в котором составлен отчет об оценке рыночной стоимости участка, не является обязательным для сторон.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на то, что абз. 3 п. 3.7 проекта договора, предложенный Комитетом, противоречит принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абз. 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
Дело рассмотрено на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Материалами дела установлено, что Комитет (арендодатель) направил в адрес общества (арендатора) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:3 площадью 1000 кв. м, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровская область, г. Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, для размещения автозаправочной станции.
ООО "Мода", полагая недостоверным отчет N 230-10-2014 от 24.10.2014, подготовленный ООО "Центр оценки и экспертиз", на основании которого определена величина рыночной стоимости арендной платы в размере 22 033,34 руб. в месяц, ссылаясь на необходимость корректировки пунктов 3.6 и 3.7 договора, в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ направило комитету 05.03.2015 протокол разногласий, предложив изложить абзацы указанных пунктов, а также протокол определения величины арендной платы в иной редакции.
В связи с тем, что стороны не урегулировали разногласия, касающиеся размера арендной платы и содержания абз. 4 п. 3.6 и абз. 3 п. 3.7 проекта договора, ООО "Мода" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что предложенные Комитетом спорные условия, касающиеся размера арендной платы, подлежат принятию в редакции, указанной истцом.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Порядок заключения договора, обязательного для одной из сторон, предусмотрен ст. 445 ГК РФ и установлен в двух вариантах в зависимости от того, кому принадлежит инициатива его заключения: оферта направляется стороной, для которой заключение договора является необязательным, либо проект договора направляется стороной, обязанной заключить договор.
Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Во исполнение требований ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ Правительством РФ принято Постановление N 582 от 16.07.2009.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Постановлением коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Кемерово, государственная собственность за которые не разграничена.
Вместе с тем, данный Порядок не предусматривает случаи пересмотра рыночной величины арендной платы.
В изначально предложенной комитетом редакции договора аренды, изменение размера арендной платы должно было происходить с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. При этом не предусматривалась ни периодичность составления такого отчета, ни обязанность арендодателя извещать арендатора о предстоящей переоценке. Следовательно, комитет оставлял за собой право в любой момент изменить размер арендной платы, в том числе в течение одного календарного года.
Как правильно указал суд, редакция абз. 3 п. 3.7 проекта договора, предложенная Комитетом, не отвечает принципу предсказуемости, указанному в Постановлении N 582 от 16.07.2009, который предполагает определенность отношений.
Учитывая изложенное, судом сделан обоснованный вывод, что редакция истца, предусматривающая возможность изменения рыночной величины арендной платы с 1 января, следующего за годом, в котором составлен отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, вносит определенность в отношения сторон и не нарушает прав Комитета, который вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год.
При разрешении спора, суд первой инстанции принял протокол определения величины арендной платы, в редакции, предложенной истцом, согласно которой с 01.10.2014 арендная плата устанавливается 18 500 руб. в квартал и определяется на основании отчета от 03.02.2015 N О-03/02/15-1.
В апелляционной жалобе Комитет не приводит доводов, а также ссылок на документы, касающихся несогласия с величиной арендной платы, предложенной истцом, а также с редакцией абз. 4 п. 3.6 проекта договора.
Принимая во внимание указанное выше, отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам, удовлетворению, не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.12.2015 по делу N А27-6813/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2016 N 07АП-387/2016 ПО ДЕЛУ N А27-6813/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу N А27-6813/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной
судей О.Б. Нагишевой, Е.И. Захарчука
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Бабенковой
при участии представителей:
от истца: не явился (извещен)
от ответчика: не явился (извещен)
от третьего лица: не явился (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-387/2016) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.12.2015 по делу N А27-6813/2015 (судья О.С. Ходякова) по иску общества с ограниченной ответственностью "Мода" (ОГРН 1024200706848, ИНН 4207016646) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478), при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мода" (далее ООО "Мода") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:3 площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, от 24.10.2014.
Решением арбитражного суда от 04.12.2015 (резолютивная часть объявлена 03.12.2015) исковые требования удовлетворены.
Спорные условия договора аренды земельных участков изложены в следующей редакции:
- - абзац 4 п. 3.6 "определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка в случаях, когда проведение рыночной оценки предусмотрено законом или иными нормативными актами уполномоченных органов";
- - абзац 3 п. 3.7 "не ранее 1 января года, следующего за годом, в котором составлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка"; протокол определения величины арендной платы, являющейся неотъемлемой частью договора, изложен в следующей редакции: "с 01.10.2014 арендная плата устанавливается 18 500 руб. в квартал и определяется на основании отчета от 03.02.2015 N О-03/02/15-1 об оценке рыночной стоимости прав пользования земельным участком общей площадью 1000 кв. м с кадастровым номером 42:04:0349001:3, расположенным по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, по формуле: А = 74 000/П, где А - размер годовой арендной платы; 74 000 руб. - рыночная стоимость права пользования, без учета НДС, на дату оценки 01.10.2014, руб. /год; П = 4 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Не согласившись с принятым решением, Комитет в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, указывая на то, что условия договора аренды, касающиеся порядка определения арендной платы, являются нормативно предписанными. Правило об установлении арендной платы в размере, равном рыночной, только с 01 января года, следующего за годом, в котором составлен отчет об оценке рыночной стоимости участка, не является обязательным для сторон.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на то, что абз. 3 п. 3.7 проекта договора, предложенный Комитетом, противоречит принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абз. 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
Дело рассмотрено на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Материалами дела установлено, что Комитет (арендодатель) направил в адрес общества (арендатора) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:3 площадью 1000 кв. м, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровская область, г. Кемерово, Ленинский район, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, для размещения автозаправочной станции.
ООО "Мода", полагая недостоверным отчет N 230-10-2014 от 24.10.2014, подготовленный ООО "Центр оценки и экспертиз", на основании которого определена величина рыночной стоимости арендной платы в размере 22 033,34 руб. в месяц, ссылаясь на необходимость корректировки пунктов 3.6 и 3.7 договора, в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ направило комитету 05.03.2015 протокол разногласий, предложив изложить абзацы указанных пунктов, а также протокол определения величины арендной платы в иной редакции.
В связи с тем, что стороны не урегулировали разногласия, касающиеся размера арендной платы и содержания абз. 4 п. 3.6 и абз. 3 п. 3.7 проекта договора, ООО "Мода" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что предложенные Комитетом спорные условия, касающиеся размера арендной платы, подлежат принятию в редакции, указанной истцом.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Порядок заключения договора, обязательного для одной из сторон, предусмотрен ст. 445 ГК РФ и установлен в двух вариантах в зависимости от того, кому принадлежит инициатива его заключения: оферта направляется стороной, для которой заключение договора является необязательным, либо проект договора направляется стороной, обязанной заключить договор.
Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Во исполнение требований ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ Правительством РФ принято Постановление N 582 от 16.07.2009.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Постановлением коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Кемерово, государственная собственность за которые не разграничена.
Вместе с тем, данный Порядок не предусматривает случаи пересмотра рыночной величины арендной платы.
В изначально предложенной комитетом редакции договора аренды, изменение размера арендной платы должно было происходить с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. При этом не предусматривалась ни периодичность составления такого отчета, ни обязанность арендодателя извещать арендатора о предстоящей переоценке. Следовательно, комитет оставлял за собой право в любой момент изменить размер арендной платы, в том числе в течение одного календарного года.
Как правильно указал суд, редакция абз. 3 п. 3.7 проекта договора, предложенная Комитетом, не отвечает принципу предсказуемости, указанному в Постановлении N 582 от 16.07.2009, который предполагает определенность отношений.
Учитывая изложенное, судом сделан обоснованный вывод, что редакция истца, предусматривающая возможность изменения рыночной величины арендной платы с 1 января, следующего за годом, в котором составлен отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы, вносит определенность в отношения сторон и не нарушает прав Комитета, который вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год.
При разрешении спора, суд первой инстанции принял протокол определения величины арендной платы, в редакции, предложенной истцом, согласно которой с 01.10.2014 арендная плата устанавливается 18 500 руб. в квартал и определяется на основании отчета от 03.02.2015 N О-03/02/15-1.
В апелляционной жалобе Комитет не приводит доводов, а также ссылок на документы, касающихся несогласия с величиной арендной платы, предложенной истцом, а также с редакцией абз. 4 п. 3.6 проекта договора.
Принимая во внимание указанное выше, отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам, удовлетворению, не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.12.2015 по делу N А27-6813/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)