Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.04.2017 по делу N А32-3924/2017, принятое судьей Семушиным А.В.,
по заявлению администрации города Сочи Краснодарского края
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица - потребительского гаражно-строительного кооператива "N 97",
о признании незаконным отказа,
администрация г. Сочи Краснодарского края (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, арендой на основании договора, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и потребительским гаражно-строительным кооперативом "N 97".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен потребительский гаражно-строительный кооператив "N 97" (далее - кооператив, ПГСК "N 97").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для совершения действий по регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 в связи с ничтожностью указанного договора, поскольку администрация города Сочи не была вправе распоряжаться земельным участком, относящимся к федеральной собственности. Установление нового срока аренды земельного участка постановлением администрации г. Сочи от 18.01.2013 не может реанимировать заключенный в отсутствие полномочий договор аренды земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017 в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу по настоящему делу, произведена замена судьи Илюшина Р.Р. на судью Гуденица Т.Г, в связи с чем рассмотрение жалобы начато сначала.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о месте его и времени извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Отзывы на апелляционную жалобу, истребованные судом апелляционной инстанции определениями от 20.06.2017 и от 18.07.2017, управлением и потребительским гаражно-строительным кооперативом "N 97" не представлены.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.2013 между администрацией города Сочи и ПГСК "N 97" заключен договор N 4900009095 о предоставлении потребительскому гаражно-строительному кооперативу в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора согласно пункту 2.1. договора - до 18.01.2016. (л.д. 58-63).
В отсутствие заявления арендатора о предоставлении в преимущественном порядке земельного участка после окончания действия договора аренды администрация обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении записи об аренде спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 51).
Письмом от 02.09.2016 N 23/050/804/2016-4063 регистрирующий орган отказал заявителю в погашении записи об аренде земельного участка, указав, что подобные регистрационные действия могут быть осуществлены лишь на основании соглашения сторон о расторжении договора либо судебного решения.
Полагая, что запись о государственной регистрации договора аренды создает препятствия в осуществлении полномочий собственника, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Отказывая администрации в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), поскольку заключен в отношении земельного участка, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, а первичный договор от 10.12.2002 N 4900002633 (л.д. 94-96) заключен администрацией города Сочи в отсутствие полномочий по распоряжению землями федеральных курортов.
Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на 10.12.2002 (дата заключения договора аренды земельного участка N 4900002633) к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены были, в том числе, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", действовавших на момент заключения договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633, освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждались Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи были признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.
Факт расположения земельного участка в пределах особо охраняемой природной территории (курорта) федерального значения (в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны) подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из государственного земельного кадастра в отношении спорного земельного участка по состоянию на 15.08.2002 (л.д. 76-78) и 05.05.2012 (л.д. 80-92).
В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды 10.12.2002 N 4900002633) особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От имени Российской Федерации права собственника имущества осуществляют органы государственной власти в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 114 Конституции Российской Федерации, статье 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.
В силу прямого указания статьи 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.
На момент подписания договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633 действовало постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 14.04.2003 N 217), пунктом 5 которого к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Комитету по управлению имуществом города Сочи предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 комитет наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Между тем, в договоре аренды от 10.12.2002 N 4900002633 (л.д. 94-96) в качестве арендодателя выступает администрация г. Сочи.
Таким образом, не будучи собственником, администрация не могла распорядиться земельным участком посредством его передачи в аренду, в связи с чем судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в момент подписания договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633 земельный участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относился к объектам, находящимся в федеральной собственности.
Вместе с тем, суд первой инстанции оставил без внимания тот факт, что сторонами с учетом постановления Главы города Сочи от 08.05.2007 N 626 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества" (в редакции постановления Главы города Сочи от 05.02.2009 N 44) было заключено соглашение о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633 (л.д. 70).
Данное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.02.2014, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации (л.д. 66) и штампом регистрирующего органа на соглашении (л.д. 70).
02.09.2013 стороны заключили договор аренды спорного земельного участка N 4900009095 (л.д. 58-63), который прошел государственную регистрацию 21.02.2014 (л.д. 54).
При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 является новым договором, а не пролонгированием ранее действующего договора 10.12.2002 N 4900002633.
На возникшие правоотношения распространяется, в том числе, действие Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", регулирующего вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.
С учетом изменения в правовом регулировании вопросов и полномочий органов, имеющих право распоряжения земельными участками, находящимися в границах курортов федерального значения, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенный по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, был передан в муниципальную собственность, что подтверждается распоряжением Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 14.08.2012 N 2701-р о включении в реестр объектов муниципальной собственности города-курорта Сочи спорного земельного участка (л.д. 88-89), регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок 21.08.2012 (свидетельство N 23-23-50/278/2012-248), справочной информацией по объектам недвижимости, размещенной на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request/), кадастровым паспортом земельного участка от 05.05.2012 N 2343/12/12-260313 (л.д. 90-92).
Следовательно, на момент заключения нового договора 02.09.2013 N 4900009095 спорный земельный участок находился в муниципальной собственности.
Уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, согласно пункту 1.1. Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 02.09.2013) являлся Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
На основании пункта 3.10.3 указанного Положения департамент имущественных отношений Краснодарского края заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования, соглашения об установлении ограниченного права пользования земельными участками (сервитутов), находящимися в государственной собственности Краснодарского края, выступая стороной по сделкам.
Как следует из договора аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 (л.д. 58-63) он заключен надлежащим лицом со стороны арендодателя.
Вместе с тем, неправильные выводы суда первой инстанции в отношении действительности заключенного договора аренды не привели к принятию неправильного решения по следующим основаниям.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Основания для государственной регистрации, в том числе, прекращения прав на недвижимое имущество и сделок закреплены в действовавшей в спорный период статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
При этом истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается (пункт 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав до 01.01.2017, содержались в статье 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основания для отказа в прекращении государственной регистрации прав закреплены в статье 20 названного Федерального закона.
Отказывая администрации в погашении регистрационной записи об аренде, регистрирующий орган исходил из того, что представленное заявителем письмо от 20.10.2015 не может являться основанием для внесения записи о прекращении аренды спорного земельного участка.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О со ссылкой на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Для наступления правовых последствий в виде прекращения договора в связи с отказом арендодателя, необходимо чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора.
Таким образом, администрация должна была предоставить в регистрирующий орган доказательства получения ПГСК "N 97" уведомления о прекращении действия договора.
Вместе с тем, доказательства представления в управление подтверждения направления указанного письма арендатору в материалы дела не представлены.
Также не представлены доказательства, подтверждающие направление по юридическому адресу ПГСК N "97" уведомления о прекращении договора аренды и получение уведомления арендатором судам первой и апелляционной инстанций.
При таких обстоятельствах и правовом регулировании оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.
Нормы права применены судом правильно, процессуальные нарушения, влекущие безусловную отмену обжалуемого судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 по делу N А32-3924/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 N 15АП-8345/2017 ПО ДЕЛУ N А32-3924/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. N 15АП-8345/2017
Дело N А32-3924/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.04.2017 по делу N А32-3924/2017, принятое судьей Семушиным А.В.,
по заявлению администрации города Сочи Краснодарского края
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица - потребительского гаражно-строительного кооператива "N 97",
о признании незаконным отказа,
установил:
администрация г. Сочи Краснодарского края (далее - администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, арендой на основании договора, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и потребительским гаражно-строительным кооперативом "N 97".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен потребительский гаражно-строительный кооператив "N 97" (далее - кооператив, ПГСК "N 97").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для совершения действий по регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 в связи с ничтожностью указанного договора, поскольку администрация города Сочи не была вправе распоряжаться земельным участком, относящимся к федеральной собственности. Установление нового срока аренды земельного участка постановлением администрации г. Сочи от 18.01.2013 не может реанимировать заключенный в отсутствие полномочий договор аренды земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2017 в порядке части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу по настоящему делу, произведена замена судьи Илюшина Р.Р. на судью Гуденица Т.Г, в связи с чем рассмотрение жалобы начато сначала.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, о месте его и времени извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Отзывы на апелляционную жалобу, истребованные судом апелляционной инстанции определениями от 20.06.2017 и от 18.07.2017, управлением и потребительским гаражно-строительным кооперативом "N 97" не представлены.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.2013 между администрацией города Сочи и ПГСК "N 97" заключен договор N 4900009095 о предоставлении потребительскому гаражно-строительному кооперативу в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора согласно пункту 2.1. договора - до 18.01.2016. (л.д. 58-63).
В отсутствие заявления арендатора о предоставлении в преимущественном порядке земельного участка после окончания действия договора аренды администрация обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении записи об аренде спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 51).
Письмом от 02.09.2016 N 23/050/804/2016-4063 регистрирующий орган отказал заявителю в погашении записи об аренде земельного участка, указав, что подобные регистрационные действия могут быть осуществлены лишь на основании соглашения сторон о расторжении договора либо судебного решения.
Полагая, что запись о государственной регистрации договора аренды создает препятствия в осуществлении полномочий собственника, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Отказывая администрации в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), поскольку заключен в отношении земельного участка, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, а первичный договор от 10.12.2002 N 4900002633 (л.д. 94-96) заключен администрацией города Сочи в отсутствие полномочий по распоряжению землями федеральных курортов.
Статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на 10.12.2002 (дата заключения договора аренды земельного участка N 4900002633) к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены были, в том числе, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", действовавших на момент заключения договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633, освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждались Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи были признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.
Факт расположения земельного участка в пределах особо охраняемой природной территории (курорта) федерального значения (в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны) подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из государственного земельного кадастра в отношении спорного земельного участка по состоянию на 15.08.2002 (л.д. 76-78) и 05.05.2012 (л.д. 80-92).
В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды 10.12.2002 N 4900002633) особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От имени Российской Федерации права собственника имущества осуществляют органы государственной власти в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пункт 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 114 Конституции Российской Федерации, статье 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.
В силу прямого указания статьи 12 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации" функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.
На момент подписания договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633 действовало постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 14.04.2003 N 217), пунктом 5 которого к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.
Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Комитету по управлению имуществом города Сочи предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 комитет наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Между тем, в договоре аренды от 10.12.2002 N 4900002633 (л.д. 94-96) в качестве арендодателя выступает администрация г. Сочи.
Таким образом, не будучи собственником, администрация не могла распорядиться земельным участком посредством его передачи в аренду, в связи с чем судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в момент подписания договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633 земельный участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относился к объектам, находящимся в федеральной собственности.
Вместе с тем, суд первой инстанции оставил без внимания тот факт, что сторонами с учетом постановления Главы города Сочи от 08.05.2007 N 626 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества" (в редакции постановления Главы города Сочи от 05.02.2009 N 44) было заключено соглашение о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях договора аренды от 10.12.2002 N 4900002633 (л.д. 70).
Данное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенного по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.02.2014, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации (л.д. 66) и штампом регистрирующего органа на соглашении (л.д. 70).
02.09.2013 стороны заключили договор аренды спорного земельного участка N 4900009095 (л.д. 58-63), который прошел государственную регистрацию 21.02.2014 (л.д. 54).
При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 является новым договором, а не пролонгированием ранее действующего договора 10.12.2002 N 4900002633.
На возникшие правоотношения распространяется, в том числе, действие Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", регулирующего вопросы передачи земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.
С учетом изменения в правовом регулировании вопросов и полномочий органов, имеющих право распоряжения земельными участками, находящимися в границах курортов федерального значения, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205028:7, площадью 683 кв. м, расположенный по ул. Одесская в Центральном районе г. Сочи, был передан в муниципальную собственность, что подтверждается распоряжением Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 14.08.2012 N 2701-р о включении в реестр объектов муниципальной собственности города-курорта Сочи спорного земельного участка (л.д. 88-89), регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок 21.08.2012 (свидетельство N 23-23-50/278/2012-248), справочной информацией по объектам недвижимости, размещенной на сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request/), кадастровым паспортом земельного участка от 05.05.2012 N 2343/12/12-260313 (л.д. 90-92).
Следовательно, на момент заключения нового договора 02.09.2013 N 4900009095 спорный земельный участок находился в муниципальной собственности.
Уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, согласно пункту 1.1. Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 02.09.2013) являлся Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
На основании пункта 3.10.3 указанного Положения департамент имущественных отношений Краснодарского края заключает договоры купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования, соглашения об установлении ограниченного права пользования земельными участками (сервитутов), находящимися в государственной собственности Краснодарского края, выступая стороной по сделкам.
Как следует из договора аренды земельного участка от 02.09.2013 N 4900009095 (л.д. 58-63) он заключен надлежащим лицом со стороны арендодателя.
Вместе с тем, неправильные выводы суда первой инстанции в отношении действительности заключенного договора аренды не привели к принятию неправильного решения по следующим основаниям.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Основания для государственной регистрации, в том числе, прекращения прав на недвижимое имущество и сделок закреплены в действовавшей в спорный период статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
При этом истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается (пункт 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав до 01.01.2017, содержались в статье 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основания для отказа в прекращении государственной регистрации прав закреплены в статье 20 названного Федерального закона.
Отказывая администрации в погашении регистрационной записи об аренде, регистрирующий орган исходил из того, что представленное заявителем письмо от 20.10.2015 не может являться основанием для внесения записи о прекращении аренды спорного земельного участка.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О со ссылкой на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Для наступления правовых последствий в виде прекращения договора в связи с отказом арендодателя, необходимо чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора.
Таким образом, администрация должна была предоставить в регистрирующий орган доказательства получения ПГСК "N 97" уведомления о прекращении действия договора.
Вместе с тем, доказательства представления в управление подтверждения направления указанного письма арендатору в материалы дела не представлены.
Также не представлены доказательства, подтверждающие направление по юридическому адресу ПГСК N "97" уведомления о прекращении договора аренды и получение уведомления арендатором судам первой и апелляционной инстанций.
При таких обстоятельствах и правовом регулировании оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.
Нормы права применены судом правильно, процессуальные нарушения, влекущие безусловную отмену обжалуемого судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2017 по делу N А32-3924/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)