Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указывает, что арендатором арендные платежи внесены несвоевременно и не в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Архипенко Т.В., суд апелляционной инстанции: Каминский В.Л., Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.),
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" (ОГРН 1117536001440, ИНН 7536116930, г. Чита, далее - ООО "Экстрастрой", общество) о взыскании 279 236 рублей 16 копеек основного долга за период с 01.05.2016 по 30.11.2016, 23 443 рублей 87 копеек пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015; о расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015, обязании возвратить нежилое здание общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9.
ООО "Экстрастрой" предъявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора аренды N Д/368 от 19.08.2015; взыскании 637 801 рубля 75 копеек платы за право заключения договора аренды, 96 510 рублей уплаченных арендных платежей за период с 19.08.215 по 31.10.2015, 92 330 рублей 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года первоначальный иск удовлетворен частично: с общества в пользу Комитета взыскано 279 236 рублей 16 копеек основного долга за период с мая по ноябрь 2016 года, 23 288 рублей 31 копейка пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015; договор аренды расторгнут, на общество возложена обязанность возвратить Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.
В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Экстрастрой" отказано в полном объеме.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Экстрастрой" просило указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований Комитета отказать в полном объеме, а предъявленный обществом встречный иск удовлетворить.
В кассационной жалобе приведены доводы о том, что в нарушение Правил проведения торгов, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, Комитетом в документации об аукционе начальная (минимальная) цена договора определена в виде платежа за право заключить договор аренды, тогда как начальную цену договора следовало установить в виде платежа за право заключить договор безвозмездного пользования имуществом, либо платежа в размере ежегодного или ежемесячного платежа за право владения имуществом; в период с мая по ноябрь 2016 года Комитет не вправе требовать уплаты арендных платежей, поскольку в этот период вид разрешенного использования земельного участка под арендованным зданием не позволял использовать объект аренды по назначению; поведение Комитета, уклоняющегося от передачи обществу земельного участка в аренду и требующего одновременно уплаты арендных платежей, следует расценивать как недобросовестное; использовать по назначению арендованное имущество до момента заключения договора аренды земельного участка невозможно; обществом оспаривается сделка, а не торги, следовательно, срок исковой давности должен определяться не по правилам статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в соответствии с пунктом 1 статьи 181 названного Кодекса применительно к ничтожным сделкам; спорный договор аренды является ничтожной сделкой, нарушающей прямые законодательные запреты и посягающей на публичные интересы, а также интересы третьих лиц.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.07.2015 размещена информация о проведении аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью, в том числе, объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, шоссе Объездное, 29, строение 9 (лот N 4).
По итогам проведенного 07.08.2015 аукциона ООО "Экстрастрой" было признано победителем по лоту N 4, как предложившее наиболее высокую цену на право заключения договора аренды в размере 637 801 рубля 75 копеек.
Указанные денежные средства внесены обществом в полном размере платежными поручениями N 240 от 11.08.2015 и N 223 от 28.07.2015.
В соответствии с договором аренды N Д/368 от 19.08.2015, заключенным между Комитетом (арендодатель) и ООО "Экстрастрой" (арендатор), и актом приема-передачи от 19.08.2015 последнему передано в аренду муниципальное имущество - нежилое помещение (склад) общей площадью 218,7 кв. м, кадастровый номер 75:32:030604:312, расположенное по адресу: г. Чита, Центральный административный р-н, Объездное шоссе, 29, строение 9, под хранение продукции, на срок с 19.08.2015 по 18.08.2020.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2015.
Размер арендной платы и порядок оплаты согласованы сторонами в пунктах 1.2, 3.1 договора.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с изменением базового размера арендной платы, применяемых базовых коэффициентов при нормативном изменении этих показателей без внесения изменений/дополнений в договор.
В пункте 4.3.1 договора установлена неустойка за просрочку платежей в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.1 договора арендатор обязан в течение месяца после подписания настоящего договора заключить соответствующие договоры с коммунальными службами и с управляющей компанией, а также договор аренды земельного участка, на котором находится арендованное имущество и который необходим для его использования.
На заявление общества от 19.10.2015 о предоставлении в аренду земельного участка для обслуживания и использования арендуемого здания был получен ответ Комитета от 20.11.2015 о том, что предоставление земельного участка в аренду невозможно, поскольку его разрешенное использование (для нужд обороны) не соответствует целям использования, указанным в заявлении. Комитет сообщил, что решается вопрос о формировании земельного участка для обслуживания склада, внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "Город Чита" и изменении вида разрешенного использования земельного участка.
22.04.2016 общество направило в адрес Комитета претензию с требованием изменить разрешенный вид использования земельного участка с последующим предоставлением его в аренду, в случае невозможности - расторгнуть договор аренды и возвратить обществу денежные средства, уплаченные за участие в аукционе и внесенные в качестве арендных платежей.
Письмом от 07.06.2016 Комитет градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита" сообщил обществу, что предоставление земельного участка в аренду будет возможно после проведения аукциона на проведения кадастровых работ, внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "Город Чита", изменения вида разрешенного использования участка.
25.12.2016 Комитет направил обществу предписание N 59-пр с требованием оплатить задолженность по арендной плате, пени, предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды.
30.12.2016 выделен и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 75:32:03012:122 площадью 1842 кв. м с разрешенным использованием - для обслуживания склада.
16.03.2017 обществом в адрес Комитета направлена претензия N 1068 с требованием расторгнуть договор аренды и возвратить выплаченные ранее денежные средства за право заключения договора аренды и уплаченные арендные платежи.
Ссылаясь на то, что ответчиком арендные платежи внесены несвоевременно и не в полном объеме, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Полагая, что договор аренды N Д/368 от 19.08.2015 противоречит нормам статей 7, 27, 42, 85, 93 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как арендуемое помещение расположено на земельном участке, предназначенном для нужд обороны и ограниченном в обороте, возможность передачи в аренду этого земельного участка без перевода в другу категорию земель и изменения вида его разрешенного использования законом не предусмотрена, ООО "Экстрастрой" во встречном иске просило признать этот договор недействительным, взыскать с Комитета денежные средства, перечисленные за право заключения договора и в качестве арендных платежей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя требования Комитета частично, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 309, 310, 329, 330, 450, 606, 614, 619, 622, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и установил, что за спорный период арендные платежи арендатором в полном объеме по договору не вносились, в связи с чем указал на имеющуюся у ответчика обязанность оплатить возникшую задолженность по арендным платежам и пени. Нарушения ответчиком условий договора суд признал существенным, что послужило основанием для его досрочного расторжения и возложения на общество обязанности вернуть объект аренды Комитету.
Встречный иск ООО "Экстрастрой" отклонен судом, исходившим из того, что право пользования земельным участком, необходимым для использования здания, перешло к арендатору с момента заключения договора аренды здания на основании пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации; обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды земельного участка под арендованным зданием не свидетельствуют о недействительности договора аренды N Д/368 от 19.08.2015, не влияют на возможность использования имущества для целей аренды; годичный срок исковой давности о признании недействительным спорного договора как оспоримой сделки, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом пропущен; принимая решение об участии в аукционе, общество было ознакомлено с предложенными условиями, проведенные торги не обжалованы в установленном законом порядке.
Апелляционный суд по результатам повторного рассмотрения дела согласился с выводами суда первой инстанции.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых судебных актов.
Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.
Из статей 606 и 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить объект найма во временное владение и пользование арендатору.
К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанности своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ), при прекращении договора аренды вернуть арендодателю объект найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 450 Кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 ГК РФ, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом в заявленный период обществом не выполнялись, что является существенным нарушением условий договора аренды, суды сделали верный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований Комитета о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 и возврате имущества.
При этом встречные требования ООО "Экстрастрой" суды сочли необоснованными в силу следующего.
Возражая против удовлетворения иска Комитета и предъявляя встречные требования, ООО "Экстрастрой" заявило о недействительности договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 как не соответствующего Правилам проведения торгов, утвержденным приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, противоречащего нормам статей 7, 27, 42, 85, 93 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 129 ГК РФ.
Спорный договор заключен по результатам торгов по продаже права аренды муниципального имущества.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Установив, что общество должно было узнать о нарушении своих прав при заключении договора 19.08.2015, обратилось с иском о признании его недействительным 09.02.2017, суды правомерно пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.
В то же время недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (статья 168 ГК РФ).
По убеждению ООО "Экстрастрой", договор аренды N Д/368 от 19.08.2015 является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, как противоречащая нормам земельного и градостроительного законодательства.
Спорный договор обоснованно не признан судами недействительным по приведенным истцом мотивам, поскольку спорные правоотношения сложились между сторонами в рамках договора аренды здания, а не земельного участка, право пользования которым в силу статьи 652 ГК РФ возникло у арендатора одновременно с передачей прав владения и пользования объектом недвижимости, расположенным на этом участке.
При этом судами верно учтено, что несмотря на обстоятельства, препятствующие оформлению договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - для обслуживания склада, договор аренды здания исполнялся сторонами, арендатор пользовался нежилым помещением после его передачи по акту, обстоятельств, препятствующих использованию предмета аренды не выявлено.
Нарушения публичных интересов, прав и охраняемые законом интересов третьих лиц либо явно выраженного запрета, установленного законом, при заключении договора аренды нежилого помещения N Д/368 от 19.08.2015 судами из обстоятельств настоящего дела не установлено.
Исходя из изложенного, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований у судов не имелось.
Окружной суд полагает, что спор разрешен в соответствии с подлежащими применению нормами материального, при полном исследовании всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по предъявленным искам.
Отклоняется довод ООО "Экстрастрой" о том, что общество было поставлено в невыгодное положение несправедливыми договорными условиями при заключении договора по результатам аукциона, что также является основанием для признания такой сделки ничтожной по иску слабой стороны в силу пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10, статьи 168 ГК РФ.
Как следует из аукционной документации, Комитет определил предметом аукциона цену продажи права на заключение договора аренды, начальная цена которого составила 15 965 рублей (по лоту N 4), предложенный проект договора содержал методику расчета подлежащих уплате ежемесячных арендных платежей. Условия аукционной документации были известны ООО "Экстрастрой".
Общество предложило свою цену за право заключить договор аренды - 637 801 рубль 75 копеек.
Таким образом, нет оснований полагать, что Комитетом были навязаны условия, являющиеся явно обременительными для контрагента.
Доводы общества по существу касаются нарушений порядка организации и процедуры проведения аукциона, а не пороков в содержании оспариваемой сделки, которые бы свидетельствовали о ее ничтожности.
Между тем такие основания могли быть положены в основу вывода о недействительности договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 как оспоримой сделки, однако срок исковой давности по такому требованию, как указано выше, истцом пропущен.
Иные доводы кассационной жалобы рассмотрены арбитражным судом округа, но не расценены как значимые для рассматриваемого спора либо опровергающие выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года по тому же делу в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2017 N Ф02-6233/2017 ПО ДЕЛУ N А78-2012/2017
Требование: О расторжении договора аренды, взыскании по нему основного долга, пеней, обязании возвратить нежилое здание.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указывает, что арендатором арендные платежи внесены несвоевременно и не в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А78-2012/2017
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Архипенко Т.В., суд апелляционной инстанции: Каминский В.Л., Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.),
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" (ОГРН 1117536001440, ИНН 7536116930, г. Чита, далее - ООО "Экстрастрой", общество) о взыскании 279 236 рублей 16 копеек основного долга за период с 01.05.2016 по 30.11.2016, 23 443 рублей 87 копеек пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015; о расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015, обязании возвратить нежилое здание общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9.
ООО "Экстрастрой" предъявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора аренды N Д/368 от 19.08.2015; взыскании 637 801 рубля 75 копеек платы за право заключения договора аренды, 96 510 рублей уплаченных арендных платежей за период с 19.08.215 по 31.10.2015, 92 330 рублей 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года первоначальный иск удовлетворен частично: с общества в пользу Комитета взыскано 279 236 рублей 16 копеек основного долга за период с мая по ноябрь 2016 года, 23 288 рублей 31 копейка пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015; договор аренды расторгнут, на общество возложена обязанность возвратить Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.
В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Экстрастрой" отказано в полном объеме.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Экстрастрой" просило указанные судебные акты отменить, в удовлетворении требований Комитета отказать в полном объеме, а предъявленный обществом встречный иск удовлетворить.
В кассационной жалобе приведены доводы о том, что в нарушение Правил проведения торгов, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, Комитетом в документации об аукционе начальная (минимальная) цена договора определена в виде платежа за право заключить договор аренды, тогда как начальную цену договора следовало установить в виде платежа за право заключить договор безвозмездного пользования имуществом, либо платежа в размере ежегодного или ежемесячного платежа за право владения имуществом; в период с мая по ноябрь 2016 года Комитет не вправе требовать уплаты арендных платежей, поскольку в этот период вид разрешенного использования земельного участка под арендованным зданием не позволял использовать объект аренды по назначению; поведение Комитета, уклоняющегося от передачи обществу земельного участка в аренду и требующего одновременно уплаты арендных платежей, следует расценивать как недобросовестное; использовать по назначению арендованное имущество до момента заключения договора аренды земельного участка невозможно; обществом оспаривается сделка, а не торги, следовательно, срок исковой давности должен определяться не по правилам статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в соответствии с пунктом 1 статьи 181 названного Кодекса применительно к ничтожным сделкам; спорный договор аренды является ничтожной сделкой, нарушающей прямые законодательные запреты и посягающей на публичные интересы, а также интересы третьих лиц.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.07.2015 размещена информация о проведении аукциона на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью, в том числе, объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, шоссе Объездное, 29, строение 9 (лот N 4).
По итогам проведенного 07.08.2015 аукциона ООО "Экстрастрой" было признано победителем по лоту N 4, как предложившее наиболее высокую цену на право заключения договора аренды в размере 637 801 рубля 75 копеек.
Указанные денежные средства внесены обществом в полном размере платежными поручениями N 240 от 11.08.2015 и N 223 от 28.07.2015.
В соответствии с договором аренды N Д/368 от 19.08.2015, заключенным между Комитетом (арендодатель) и ООО "Экстрастрой" (арендатор), и актом приема-передачи от 19.08.2015 последнему передано в аренду муниципальное имущество - нежилое помещение (склад) общей площадью 218,7 кв. м, кадастровый номер 75:32:030604:312, расположенное по адресу: г. Чита, Центральный административный р-н, Объездное шоссе, 29, строение 9, под хранение продукции, на срок с 19.08.2015 по 18.08.2020.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2015.
Размер арендной платы и порядок оплаты согласованы сторонами в пунктах 1.2, 3.1 договора.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с изменением базового размера арендной платы, применяемых базовых коэффициентов при нормативном изменении этих показателей без внесения изменений/дополнений в договор.
В пункте 4.3.1 договора установлена неустойка за просрочку платежей в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.1 договора арендатор обязан в течение месяца после подписания настоящего договора заключить соответствующие договоры с коммунальными службами и с управляющей компанией, а также договор аренды земельного участка, на котором находится арендованное имущество и который необходим для его использования.
На заявление общества от 19.10.2015 о предоставлении в аренду земельного участка для обслуживания и использования арендуемого здания был получен ответ Комитета от 20.11.2015 о том, что предоставление земельного участка в аренду невозможно, поскольку его разрешенное использование (для нужд обороны) не соответствует целям использования, указанным в заявлении. Комитет сообщил, что решается вопрос о формировании земельного участка для обслуживания склада, внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "Город Чита" и изменении вида разрешенного использования земельного участка.
22.04.2016 общество направило в адрес Комитета претензию с требованием изменить разрешенный вид использования земельного участка с последующим предоставлением его в аренду, в случае невозможности - расторгнуть договор аренды и возвратить обществу денежные средства, уплаченные за участие в аукционе и внесенные в качестве арендных платежей.
Письмом от 07.06.2016 Комитет градостроительной политики администрации городского округа "Город Чита" сообщил обществу, что предоставление земельного участка в аренду будет возможно после проведения аукциона на проведения кадастровых работ, внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "Город Чита", изменения вида разрешенного использования участка.
25.12.2016 Комитет направил обществу предписание N 59-пр с требованием оплатить задолженность по арендной плате, пени, предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды.
30.12.2016 выделен и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 75:32:03012:122 площадью 1842 кв. м с разрешенным использованием - для обслуживания склада.
16.03.2017 обществом в адрес Комитета направлена претензия N 1068 с требованием расторгнуть договор аренды и возвратить выплаченные ранее денежные средства за право заключения договора аренды и уплаченные арендные платежи.
Ссылаясь на то, что ответчиком арендные платежи внесены несвоевременно и не в полном объеме, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Полагая, что договор аренды N Д/368 от 19.08.2015 противоречит нормам статей 7, 27, 42, 85, 93 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как арендуемое помещение расположено на земельном участке, предназначенном для нужд обороны и ограниченном в обороте, возможность передачи в аренду этого земельного участка без перевода в другу категорию земель и изменения вида его разрешенного использования законом не предусмотрена, ООО "Экстрастрой" во встречном иске просило признать этот договор недействительным, взыскать с Комитета денежные средства, перечисленные за право заключения договора и в качестве арендных платежей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя требования Комитета частично, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 309, 310, 329, 330, 450, 606, 614, 619, 622, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и установил, что за спорный период арендные платежи арендатором в полном объеме по договору не вносились, в связи с чем указал на имеющуюся у ответчика обязанность оплатить возникшую задолженность по арендным платежам и пени. Нарушения ответчиком условий договора суд признал существенным, что послужило основанием для его досрочного расторжения и возложения на общество обязанности вернуть объект аренды Комитету.
Встречный иск ООО "Экстрастрой" отклонен судом, исходившим из того, что право пользования земельным участком, необходимым для использования здания, перешло к арендатору с момента заключения договора аренды здания на основании пункта 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации; обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды земельного участка под арендованным зданием не свидетельствуют о недействительности договора аренды N Д/368 от 19.08.2015, не влияют на возможность использования имущества для целей аренды; годичный срок исковой давности о признании недействительным спорного договора как оспоримой сделки, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом пропущен; принимая решение об участии в аукционе, общество было ознакомлено с предложенными условиями, проведенные торги не обжалованы в установленном законом порядке.
Апелляционный суд по результатам повторного рассмотрения дела согласился с выводами суда первой инстанции.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых судебных актов.
Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.
Из статей 606 и 611 ГК РФ следует, что арендодатель обязан предоставить объект найма во временное владение и пользование арендатору.
К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанности своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ), при прекращении договора аренды вернуть арендодателю объект найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 450 Кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 ГК РФ, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом в заявленный период обществом не выполнялись, что является существенным нарушением условий договора аренды, суды сделали верный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований Комитета о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 и возврате имущества.
При этом встречные требования ООО "Экстрастрой" суды сочли необоснованными в силу следующего.
Возражая против удовлетворения иска Комитета и предъявляя встречные требования, ООО "Экстрастрой" заявило о недействительности договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 как не соответствующего Правилам проведения торгов, утвержденным приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, противоречащего нормам статей 7, 27, 42, 85, 93 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 129 ГК РФ.
Спорный договор заключен по результатам торгов по продаже права аренды муниципального имущества.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).
Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Установив, что общество должно было узнать о нарушении своих прав при заключении договора 19.08.2015, обратилось с иском о признании его недействительным 09.02.2017, суды правомерно пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.
В то же время недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (статья 168 ГК РФ).
По убеждению ООО "Экстрастрой", договор аренды N Д/368 от 19.08.2015 является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, как противоречащая нормам земельного и градостроительного законодательства.
Спорный договор обоснованно не признан судами недействительным по приведенным истцом мотивам, поскольку спорные правоотношения сложились между сторонами в рамках договора аренды здания, а не земельного участка, право пользования которым в силу статьи 652 ГК РФ возникло у арендатора одновременно с передачей прав владения и пользования объектом недвижимости, расположенным на этом участке.
При этом судами верно учтено, что несмотря на обстоятельства, препятствующие оформлению договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - для обслуживания склада, договор аренды здания исполнялся сторонами, арендатор пользовался нежилым помещением после его передачи по акту, обстоятельств, препятствующих использованию предмета аренды не выявлено.
Нарушения публичных интересов, прав и охраняемые законом интересов третьих лиц либо явно выраженного запрета, установленного законом, при заключении договора аренды нежилого помещения N Д/368 от 19.08.2015 судами из обстоятельств настоящего дела не установлено.
Исходя из изложенного, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований у судов не имелось.
Окружной суд полагает, что спор разрешен в соответствии с подлежащими применению нормами материального, при полном исследовании всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по предъявленным искам.
Отклоняется довод ООО "Экстрастрой" о том, что общество было поставлено в невыгодное положение несправедливыми договорными условиями при заключении договора по результатам аукциона, что также является основанием для признания такой сделки ничтожной по иску слабой стороны в силу пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10, статьи 168 ГК РФ.
Как следует из аукционной документации, Комитет определил предметом аукциона цену продажи права на заключение договора аренды, начальная цена которого составила 15 965 рублей (по лоту N 4), предложенный проект договора содержал методику расчета подлежащих уплате ежемесячных арендных платежей. Условия аукционной документации были известны ООО "Экстрастрой".
Общество предложило свою цену за право заключить договор аренды - 637 801 рубль 75 копеек.
Таким образом, нет оснований полагать, что Комитетом были навязаны условия, являющиеся явно обременительными для контрагента.
Доводы общества по существу касаются нарушений порядка организации и процедуры проведения аукциона, а не пороков в содержании оспариваемой сделки, которые бы свидетельствовали о ее ничтожности.
Между тем такие основания могли быть положены в основу вывода о недействительности договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 как оспоримой сделки, однако срок исковой давности по такому требованию, как указано выше, истцом пропущен.
Иные доводы кассационной жалобы рассмотрены арбитражным судом округа, но не расценены как значимые для рассматриваемого спора либо опровергающие выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года по тому же делу в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
М.А.ПЕРВУШИНА
О.Н.БУРКОВА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)