Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-23102/2016 (судья Архиереев Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Прайз" Кабиров А.У. (доверенность от 26.05.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Прайз" (далее - общество "Прайз", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ Росимущества, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30, общей площадью 7 702 кв. м, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 68 650 (шестьдесят восемь тысяч шестьсот пятьдесят) рублей".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 (резолютивная часть от 16.03.2017) исковые требования общества "Прайз" удовлетворены, спорные условия договора приняты в редакции истца.
С указанным решением суда не согласилось ТУ Росимущества (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований общества "Прайз" отказать.
Податель апелляционной жалобы считает необоснованным применение судом первой инстанции при определении выкупной стоимости земельного участка в качестве расчетной кадастровой стоимости, установленной решением суда от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013, в размере рыночной стоимости участка. Суд первой инстанции, по мнению апеллянта, не учел факт того, что на момент обращения общества "Прайз" с заявлениями о приватизации земельного участка от 27.12.2012 и от 28.06.2013 кадастровая стоимость земельного участка составляла 40 471 314,30 руб. и была определена на основании массовой кадастровой оценки 2011 года, а рыночная стоимость земельного участка была установлена решением суда от 22.07.2013 и была утверждена 25.09.2013. В силу этого, оснований для применения данной кадастровой стоимости с 01.01.2012 не имеется. В настоящее время актуальной стоимостью земельного участка является 26 794 179,72 руб. и подлежит применению в качестве расчетной при заключении договора купли-продажи.
Полагает, что суд необоснованно посчитал, что истец вправе требовать выкупа земельного участка по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости участка на основании п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), поскольку по смыслу нормы п. 1 ст. 2 названного закона, такое право может быть реализовано до 01.07.2012.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании 22.05.2017 объявлялся перерыв до 25.05.2017.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 судебное разбирательство отложено на 26.06.2017 по ходатайству истца.
В судебном заседании 26.06.2017 объявлен перерыв до 27.07.2017 для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ТУ Росимущества не явились.
С учетом мнения представителя истца, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, на основании постановления главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан N 1058 от 18.03.1998 и договора аренды N 307-98/а от 29.04.1998 государственному унитарному предприятию "Уфимское приборостроительное производственное объединение" (далее - предприятие "УППО") в аренду на 10 лет был предоставлен земельный участок по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, площадью 137 392, 50 кв. м для размещения административно-производственных корпусов (т. 1 л.д. 122, 123).
Впоследствии был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:0015 площадью 163 861, 03 кв. м (в порядке уточнения при межевании площади земельного участка 137 392, 50 кв. м) (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 142 оборот).
Из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:0015 образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:0413 площадью 161 321 кв. м (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 145), а из указанного участка - земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м, дата постановки на кадастровый учет - 16.04.2009 (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 12).
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан и предприятием "УППО" оформлен договор аренды N 000898 от 30.09.2008, согласно которому в аренду предприятию передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м (т. 1 л.д. 88).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 по делу N А07-2715/2012 установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Вектор" является собственником 6-ти этажного административно-производственного здания (корпус 16), общей площадью 19400 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:442 по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30 корпус 16, в силу чего за обществом с ограниченной ответственностью "Вектор" признано исключительное право на приватизацию указанного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции).
Судами по указанному делу также установлено, что в адрес общества "Вектор" Управлением Росимущества письмом N 03383 от 19.04.2012 направлен проект договора купли-продажи и расчет выкупной стоимости земельного участка.
Письмо ТУ Росимущества N 03383 от 19.04.2012 вернулось в адрес последнего, в связи с отсутствием адресата ООО "Вектор" по адресу.
Из письменных пояснений ТУ Росимущества от 01.02.2017 (т. 1 л.д. 94) следует, что 13.06.2012 ООО "Вектор" обратилось с просьбой повторно направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442.
26.06.2012 ООО "Вектор" получено письмо ТУ Росимущества N 05114 от 21.06.2012 с приложением проекта договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка и расчета выкупной стоимости.
Письмом от 06.08.2012 г. N 16747 ТУ Росимущества, рассмотрев обращение ООО "Вектор" (вх. от 06.07.2012 г. N 7324), вернуло протокол разногласий от 06.07.2012.
Сведения о том, что ООО "Вектор" обращалось в суд в порядке ст. 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации для урегулирования разногласий, возникших между ООО "Вектор" и ТУ Росимущества при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, материалы дела не содержат.
13.09.2012 между ООО "Вектор" и ООО "Прайз" оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу Уфа, 50 лет СССР, д. 30, принадлежащего продавцу на основании передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 31.05.2011, постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество.
30.12.2013 между ТУ Росимущества в Республике Башкортостан и ООО "Прайз" оформлен договор N 1024 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м
27.12.2012 ООО "Прайз" обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 (т. 1 л.д. 149).
Письмом от 18.01.2013 N 355 ТУ Росимущества, рассмотрев указанное обращение, вернуло пакет документов на доработку, в связи с непредставлением копии документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), либо личность представителя физического либо юридического лица (т. 1 л.д. 147).
26.06.2013 ООО "Прайз" повторно обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 (т. 1 л.д. 87).
Письмом N 7464 от 23.07.2013 Территориальное управление направило в адрес ООО "Прайз" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, цена которого устанавливалась в размере его кадастровой стоимости, представленный пакет документов вернуло на доработку (т. 1 л.д. 150).
Согласно ответу на запрос федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан от 01.02.2017 (т. 1 л.д. 114), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 первоначально определена на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, по 7-й группе видов функционального использования земель в соответствии с видом разрешенного использования "Обслуживание административно-производственных корпусов", и составила 45 450 272,20 руб., внесена в государственный кадастр недвижимости 16.04.2009.
Впоследствии в порядке актуализации государственной кадастровой оценки земель в 2011 году земельный участок был оценен по 9-й группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2011 составила 40 471 314,30 руб., дата внесения в государственный кадастр недвижимости - 31.01.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013 была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2012, которая составила 2 746 000 руб., и была внесена в государственный кадастр недвижимости 16.10.2013.
В порядке актуализации государственной кадастровой оценки земель в 2014 году земельный участок был оценен по 9-й группе видов разрешенного использования, кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2014 составила 26 794 179,72 руб., результаты государственной кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 01.01.2015.
Письмом N 05/7936 от 15.09.2015 в адрес истца направлен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, на котором расположен объект недвижимости, от 10.09.2015 N 1/2015, согласно которому выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м составила 26 794 179, 72 руб. (т. 1 л.д. 9).
Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, и полагая, что общество "Прайз" вправе требовать выкупа земельного участка по цене, определенной в порядке п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Вводного закона (2,5% кадастровой стоимости земельного участка) и на основании кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере рыночной на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013, обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и принимая условия договора купли-продажи земельного участка в редакции истца, исходил из того, что общество "Прайз" вправе требовать выкупа земельного участка по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости участка на основании п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Вводного закона, поскольку объекты недвижимости, расположенные на земельном участке были приобретены их первичным правообладателем (ООО "Вектор") путем отчуждения из государственной собственности, и такое право предоставлено не только первым собственникам отчужденных из государственной собственности зданий, но и последующим приобретателям недвижимости. В качестве расчетной судом первой инстанции применена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленная решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.
Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Наличие у общества "Прайз" права на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 в порядке ст. 39.20 (ранее - ст. 36) Земельного кодекса Российской Федерации ответчиком не оспаривается. Кроме того, наличие права на приватизацию указанного участка для целей эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости признано за прежним правообладателем административно-производственного здания - обществом "Вектор" судебными актами по делу N А07-2715/2012.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30, общей площадью 7 702 кв. м, возник преддоговорной спор по цене выкупаемого участка.
Оценив указанные разногласия, апелляционный суд считает неверными выводы суда первой инстанции о наличии у общества "Прайз" права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Вводного закона.
В силу п. 1 ст. 2 Вводного закона до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
По смыслу названной нормы, как обоснованно указывает податель апелляционной жалобы, правом на выкуп земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости по льготной цене обладает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением до 01.07.2012 (определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС16-19865 от 28.04.2017).
Ссылки суда первой инстанции в обоснование обратного вывода на определение Верховного суда от 07.07.2016 N 310-ЭС16-1609 (с учетом определения об исправлении опечатки, т. 2 л.д. 22) необоснованны, поскольку в названном определении сформирован правовой подход, не являющийся спорным по настоящему делу (устранение дифференцированного подхода к определению выкупной цены земельного участка для перечисленных в норме п. 1 ст. 2 Вводного закона случаев для коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя), и напротив, из фактических обстоятельств указанного дела следует обращение истца за приватизацией земельного участка до 01.07.2012.
В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что общество "Прайз" впервые обратилось с заявлением о приватизации земельного участка 27.12.2012 (т. 1 л.д. 149).
Более того, указанное заявление обоснованно признано судом первой инстанции ненадлежащим, поскольку письмом от 18.01.2013 N 355 ТУ Росимущества вернуло пакет документов на доработку, в связи с непредставлением копии документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), либо личность представителя физического либо юридического лица (т. 1 л.д. 147).
Таким образом, надлежащим обращением общества "Прайз" следует считать обращение с заявлением от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 87), поскольку в ответ на указанное обращение в результате переписки сторон в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи земельного участка.
Ссылки общества "Прайз" на наличие у него права на приватизацию земельного участка по льготной цене в силу приобретения размещенного на участке объекта недвижимости у общества "Вектор" подлежат отклонению.
Судами при рассмотрении спора по делу N А07-2715/2012 установлено, что в период рассмотрения спора Управлением Росимущества в адрес общества "Вектор" письмом N 03383 от 19.04.2012 направлен проект договора купли-продажи и расчет выкупной стоимости земельного участка.
Однако письмо ТУ Росимущества N 03383 от 19.04.2012 вернулось в адрес последнего, в связи с отсутствием адресата ООО "Вектор" по адресу.
13.06.2012 ООО "Вектор" обратилось с просьбой повторно направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 (т. 1 л.д. 94).
26.06.2012 ООО "Вектор" получено письмо ТУ Росимущества N 05114 от 21.06.2012 с приложением проекта договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка и расчета выкупной стоимости.
Письмом от 06.08.2012 г. N 16747 ТУ Росимущества, рассмотрев обращение ООО "Вектор" (вх. от 06.07.2012 г. N 7324), вернуло протокол разногласий от 06.07.2012.
Однако доказательств, свидетельствующих об урегулировании в порядке ст. 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласий, возникших между ООО "Вектор" и ТУ Росимущества при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, в материалы дела не представлено.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Поскольку в установленном законом порядке существенные условия договора не были согласованы, следует признать, что обществом "Вектор" не было реализовано право на приватизацию земельного участка.
Кроме того, вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 по делу N А07-2715/2012 в удовлетворении заявления общества "Прайз" о процессуальном правопреемстве на стороне заявителя (общества "Вектор") судом отказано, в силу чего общество "Прайз" не может считаться лицом, приобретшим одновременно с приобретением у общества "Вектор" объекта недвижимости, право на приватизацию земельного участка по льготной цене.
При изложенных обстоятельствах, у общества "Прайз" отсутствуют правовые основания для приобретения земельного участка по льготной цене на основании п. 1 ст. 2 Вводного закона.
Согласно п. 2.2. ст. 3 Вводного закона собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Из материалов настоящего дела следует, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:442 был последовательно преобразован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:0015, первоначальным правообладателем которого являлось предприятие "УППО" (т. 1 л.д. 12, 142, 145).
Земельный участок, впоследствии поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером 02:55:020603:0015 (с учетом последующего уточнения его площади в размере 161 321 кв. м, т. 1 л.д. 145), был предоставлен предприятию "УППО" в аренду на основании постановления главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан N 1058 от 18.03.1998 и договора аренды N 307-98/а от 29.04.1998 (т. 1 л.д. 122, 123).
Таким образом, из письменных доказательств по делу усматривается, что первичное предоставление земельного участка в аренду было произведено до вступления в силу Вводного закона, что исключает право на приватизацию земельного участка по льготной цене в соответствии с указанной нормой.
Апелляционный суд, также дополнительно исследовав обстоятельство возникновения у предприятия "УППО" права постоянного бессрочного пользования указанным земельным участком, приходит к выводу о непредставлении истцом таких доказательств.
Согласно решению исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 Главному управлению Министерства Авиационной промышленности СССР был отведен земельный участок площадью 7 га под строительство завода, клуба и столовой по ул. Полтавской в кв. 1233, 1234 Молотовского района (т. 2 л.д. 41).
Согласно справке Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан N 7-3510/АР от 01.06.2017, решением исполнительного комитета Уфимского городского Совета народных депутатов Башкирской АССР N 35/32 от 31.10.1972 улица Полтавская переименована в улицу 50 лет СССР.
На основании указанного решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 актом от 19.02.1954 произведен отвод в натуре границ участка и красных линий (т. 2 л.д. 45).
К акту приложен схематичный чертеж земельного участка (т. 2 л.д. 46), в примечании к которому указано, что к паспорту, кроме акта об отводе границ участка в натуре, прилагается акт об отводе участка в бессрочное пользование.
Между тем сам акт об отводе участка в бессрочное пользование в материалы дела не представлен и в деле отсутствуют сведения о том, что такой акт фактически был выдан как приложение к названному документу.
Согласно архивной справке N 122/т от 24.05.2017, выданной национальным архивом Республики Башкортостан, в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 06.06.1952 N 2605-985, утв. Приказом Министерства авиационной промышленности СССР от 10.02.1954 N 144, в г. Уфе организовывается Дирекция строящегося предприятия "А-147". На основании приказа Министра авиационной промышленности СССР от 21.01.1956 N 36 решено ввести в эксплуатацию завод, присвоив ему наименование Государственный союзный завод N 123 Министерства авиационной промышленности СССР (т. 2 л.д. 44).
На момент принятия решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 гражданские отношения регулировались Гражданским кодексом РСФСР 1922 года, согласно ст. 21 которого земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота; владение землей допускается только на правах пользования.
Аналогичные положения содержались в Земельном кодексе Р.С.Ф.С.Р. 1922 года, статья 166 которого предусматривала отвод земель по результатам землеустройства, для предоставления в пользование государственным предприятиям.
Пунктом 1 постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 01.08.1932 "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" предусматривалось предоставление земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования государственным учреждениям, предприятиям и организациям, состоящим как на государственном или местном бюджете, так и на хозрасчете; кооперативным центрам и объединениям, а равно первичным кооперативам, входящим в кооперативную систему, в том числе и жилищно-строительным кооперативным товариществам.
Однако, названный нормативный акт, вопреки утверждению истца, не может сам по себе являться правовым основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования земельным участком, поскольку в соответствии с названным постановлением ВЦИК РСФСР приказом НККХ РСФСР от 23.10.1940 N 826 утвержден типовой акт о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. В данном акте подлежали указанию площадь и местонахождение земельного участка, характеристика возводимого строения, сроки и порядок строительства, границы предоставляемого земельного участка обозначались на прилагаемом к акту инвентарном плане. Акт подлежал выдаче на основании соответствующего решения исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся.
Таким образом, согласно действующему на момент принятия решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 законодательству право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно было быть удостоверено соответствующим решением исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся и актом о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации с приложением инвентарного плана границ предоставляемого земельного участка.
Между тем таких доказательств наличия у предприятия "УППО" выданного в установленном порядке акта о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка не представлено.
Решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 не может считаться актом о предоставлении участка в бессрочное пользование, поскольку из его содержания следует предоставление участка на условиях срочного пользование - 3 года.
Согласно ст. 4 Указа Президиума ВС СССР от 04.06.1969 N 3924-VII "О порядке введения в действие Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик" сохранялось право временного пользования земельными участками, предоставленными до 01.07.1969 года на сроки, указанные в анализируемой норме.
В данном случае, из решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 следует, что участок был предоставлен во временное пользование для строительства завода на срок 3 года.
Последующее предоставление земельных участков в пользование допускалось на определенный срок либо бессрочно в порядке отвода, принятого уполномоченным органом государственной власти (ст. ст. 9, 10 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик).
Право землепользования удостоверяется государственными актами на право пользования землей (ст. 10 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик).
В данном случае доказательств такого отвода и выдачи правопредшественнику предприятия "УППО" акта на право пользования землей не представлено.
Последующий ввод в эксплуатацию завода и сопутствующих сооружений, что свидетельствует о фактическом пользовании земельным участком, не подтверждает, что такое пользование являлось титульным, поскольку, как следует из вышеизложенных норм, действующее законодательство предусматривало либо возможность временного пользования земельным участком, срок которого, как установлено судом, к моменту вступления в силу Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик истек, либо предоставление в установленном порядке участке в бессрочное пользование, доказательств чего истцом в материалы дела не представлено.
По изложенным основаниям следует признать, что доказательств возникновения в установленном порядке у предприятия "УППО" права постоянного бессрочного пользования землей в материалах дела не имеется, что исключает возможность приобретения земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 по льготной цене.
Согласно п. 1.1. ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в федеральной собственности осуществляется по цене, установленной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В силу п. 1.2. ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
На момент подачи обществом "Прайз" заявки на приватизацию земельного участка (28.06.2013) указанный порядок определения цены земельного участка не был определен, в силу чего цена подлежит определению, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В части размера кадастровой стоимости, подлежащей применению в данном случае, апелляционный суд соглашается с правовой позицией истца и признает доводы апелляционной жалобы необоснованными.
Из материалов дела следует, что на момент подачи обществом надлежащего заявления о приватизации (28.06.2013) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 была установлена по результатам актуализации государственной кадастровой оценки земель в 2011 году по состоянию на 01.01.2011 в размере 40 471 314,30 руб.
Однако, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013 была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2012, которая составила 2 746 000 руб.
Сведения о новой кадастровой стоимости были внесены в государственный кадастр недвижимости 16.10.2013, в силу чего с учетом положений абз. 3 ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" подлежат применению для определения выкупной стоимости земельного участка.
Доводы ТУ Росимущества о том, что оснований для применения кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013 не имеется, поскольку решение вступило в законную силу позднее подачи обществом "Прайз" заявления о приватизации (30.09.2013), отклоняются.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно норме ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость земельного участка, сведения о прежней кадастровой стоимости, определенной по результатам массовой кадастровой оценки, считаются недостоверными.
В силу того, что соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости, договор купли-продажи земельного участка после обращения общества "Прайз" за выкупом земельного участка не был заключен, соответственно, при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере 2 746 000 руб.
Применение ответчиком кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам массовой кадастровой оценки 2014 года, является необоснованным, поскольку на момент обращения истца за выкупом указанная кадастровая стоимость не была установлена и заключение договора купли-продажи по такой цене нарушает права истца (определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС16-19865 от 28.04.2017).
Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-23102/2016 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Прайз" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30, общей площадью 7 702 кв. м, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 2 746 000 (два миллиона семьсот сорок шесть тысяч) рублей".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2017 N 18АП-4813/2017 ПО ДЕЛУ N А07-23102/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2017 г. N 18АП-4813/2017
Дело N А07-23102/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-23102/2016 (судья Архиереев Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Прайз" Кабиров А.У. (доверенность от 26.05.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Прайз" (далее - общество "Прайз", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ Росимущества, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30, общей площадью 7 702 кв. м, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 68 650 (шестьдесят восемь тысяч шестьсот пятьдесят) рублей".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 (резолютивная часть от 16.03.2017) исковые требования общества "Прайз" удовлетворены, спорные условия договора приняты в редакции истца.
С указанным решением суда не согласилось ТУ Росимущества (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований общества "Прайз" отказать.
Податель апелляционной жалобы считает необоснованным применение судом первой инстанции при определении выкупной стоимости земельного участка в качестве расчетной кадастровой стоимости, установленной решением суда от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013, в размере рыночной стоимости участка. Суд первой инстанции, по мнению апеллянта, не учел факт того, что на момент обращения общества "Прайз" с заявлениями о приватизации земельного участка от 27.12.2012 и от 28.06.2013 кадастровая стоимость земельного участка составляла 40 471 314,30 руб. и была определена на основании массовой кадастровой оценки 2011 года, а рыночная стоимость земельного участка была установлена решением суда от 22.07.2013 и была утверждена 25.09.2013. В силу этого, оснований для применения данной кадастровой стоимости с 01.01.2012 не имеется. В настоящее время актуальной стоимостью земельного участка является 26 794 179,72 руб. и подлежит применению в качестве расчетной при заключении договора купли-продажи.
Полагает, что суд необоснованно посчитал, что истец вправе требовать выкупа земельного участка по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости участка на основании п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), поскольку по смыслу нормы п. 1 ст. 2 названного закона, такое право может быть реализовано до 01.07.2012.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании 22.05.2017 объявлялся перерыв до 25.05.2017.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 судебное разбирательство отложено на 26.06.2017 по ходатайству истца.
В судебном заседании 26.06.2017 объявлен перерыв до 27.07.2017 для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ТУ Росимущества не явились.
С учетом мнения представителя истца, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, на основании постановления главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан N 1058 от 18.03.1998 и договора аренды N 307-98/а от 29.04.1998 государственному унитарному предприятию "Уфимское приборостроительное производственное объединение" (далее - предприятие "УППО") в аренду на 10 лет был предоставлен земельный участок по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, площадью 137 392, 50 кв. м для размещения административно-производственных корпусов (т. 1 л.д. 122, 123).
Впоследствии был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:0015 площадью 163 861, 03 кв. м (в порядке уточнения при межевании площади земельного участка 137 392, 50 кв. м) (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 142 оборот).
Из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:0015 образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:0413 площадью 161 321 кв. м (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 145), а из указанного участка - земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м, дата постановки на кадастровый учет - 16.04.2009 (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 12).
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан и предприятием "УППО" оформлен договор аренды N 000898 от 30.09.2008, согласно которому в аренду предприятию передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м (т. 1 л.д. 88).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2012 по делу N А07-2715/2012 установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Вектор" является собственником 6-ти этажного административно-производственного здания (корпус 16), общей площадью 19400 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:442 по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30 корпус 16, в силу чего за обществом с ограниченной ответственностью "Вектор" признано исключительное право на приватизацию указанного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции).
Судами по указанному делу также установлено, что в адрес общества "Вектор" Управлением Росимущества письмом N 03383 от 19.04.2012 направлен проект договора купли-продажи и расчет выкупной стоимости земельного участка.
Письмо ТУ Росимущества N 03383 от 19.04.2012 вернулось в адрес последнего, в связи с отсутствием адресата ООО "Вектор" по адресу.
Из письменных пояснений ТУ Росимущества от 01.02.2017 (т. 1 л.д. 94) следует, что 13.06.2012 ООО "Вектор" обратилось с просьбой повторно направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442.
26.06.2012 ООО "Вектор" получено письмо ТУ Росимущества N 05114 от 21.06.2012 с приложением проекта договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка и расчета выкупной стоимости.
Письмом от 06.08.2012 г. N 16747 ТУ Росимущества, рассмотрев обращение ООО "Вектор" (вх. от 06.07.2012 г. N 7324), вернуло протокол разногласий от 06.07.2012.
Сведения о том, что ООО "Вектор" обращалось в суд в порядке ст. 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации для урегулирования разногласий, возникших между ООО "Вектор" и ТУ Росимущества при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, материалы дела не содержат.
13.09.2012 между ООО "Вектор" и ООО "Прайз" оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу Уфа, 50 лет СССР, д. 30, принадлежащего продавцу на основании передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 31.05.2011, постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество.
30.12.2013 между ТУ Росимущества в Республике Башкортостан и ООО "Прайз" оформлен договор N 1024 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м
27.12.2012 ООО "Прайз" обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 (т. 1 л.д. 149).
Письмом от 18.01.2013 N 355 ТУ Росимущества, рассмотрев указанное обращение, вернуло пакет документов на доработку, в связи с непредставлением копии документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), либо личность представителя физического либо юридического лица (т. 1 л.д. 147).
26.06.2013 ООО "Прайз" повторно обратилось в ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 (т. 1 л.д. 87).
Письмом N 7464 от 23.07.2013 Территориальное управление направило в адрес ООО "Прайз" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, цена которого устанавливалась в размере его кадастровой стоимости, представленный пакет документов вернуло на доработку (т. 1 л.д. 150).
Согласно ответу на запрос федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан от 01.02.2017 (т. 1 л.д. 114), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 первоначально определена на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, по 7-й группе видов функционального использования земель в соответствии с видом разрешенного использования "Обслуживание административно-производственных корпусов", и составила 45 450 272,20 руб., внесена в государственный кадастр недвижимости 16.04.2009.
Впоследствии в порядке актуализации государственной кадастровой оценки земель в 2011 году земельный участок был оценен по 9-й группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2011 составила 40 471 314,30 руб., дата внесения в государственный кадастр недвижимости - 31.01.2012.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013 была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2012, которая составила 2 746 000 руб., и была внесена в государственный кадастр недвижимости 16.10.2013.
В порядке актуализации государственной кадастровой оценки земель в 2014 году земельный участок был оценен по 9-й группе видов разрешенного использования, кадастровая стоимость по состоянию на 01.06.2014 составила 26 794 179,72 руб., результаты государственной кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 01.01.2015.
Письмом N 05/7936 от 15.09.2015 в адрес истца направлен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, на котором расположен объект недвижимости, от 10.09.2015 N 1/2015, согласно которому выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 площадью 7702 кв. м составила 26 794 179, 72 руб. (т. 1 л.д. 9).
Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, и полагая, что общество "Прайз" вправе требовать выкупа земельного участка по цене, определенной в порядке п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Вводного закона (2,5% кадастровой стоимости земельного участка) и на основании кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере рыночной на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013, обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования и принимая условия договора купли-продажи земельного участка в редакции истца, исходил из того, что общество "Прайз" вправе требовать выкупа земельного участка по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости участка на основании п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Вводного закона, поскольку объекты недвижимости, расположенные на земельном участке были приобретены их первичным правообладателем (ООО "Вектор") путем отчуждения из государственной собственности, и такое право предоставлено не только первым собственникам отчужденных из государственной собственности зданий, но и последующим приобретателям недвижимости. В качестве расчетной судом первой инстанции применена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленная решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.
Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Наличие у общества "Прайз" права на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 в порядке ст. 39.20 (ранее - ст. 36) Земельного кодекса Российской Федерации ответчиком не оспаривается. Кроме того, наличие права на приватизацию указанного участка для целей эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости признано за прежним правообладателем административно-производственного здания - обществом "Вектор" судебными актами по делу N А07-2715/2012.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30, общей площадью 7 702 кв. м, возник преддоговорной спор по цене выкупаемого участка.
Оценив указанные разногласия, апелляционный суд считает неверными выводы суда первой инстанции о наличии у общества "Прайз" права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 и п. 2.2 ст. 3 Вводного закона.
В силу п. 1 ст. 2 Вводного закона до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
По смыслу названной нормы, как обоснованно указывает податель апелляционной жалобы, правом на выкуп земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости по льготной цене обладает лицо, обратившееся с соответствующим заявлением до 01.07.2012 (определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС16-19865 от 28.04.2017).
Ссылки суда первой инстанции в обоснование обратного вывода на определение Верховного суда от 07.07.2016 N 310-ЭС16-1609 (с учетом определения об исправлении опечатки, т. 2 л.д. 22) необоснованны, поскольку в названном определении сформирован правовой подход, не являющийся спорным по настоящему делу (устранение дифференцированного подхода к определению выкупной цены земельного участка для перечисленных в норме п. 1 ст. 2 Вводного закона случаев для коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя), и напротив, из фактических обстоятельств указанного дела следует обращение истца за приватизацией земельного участка до 01.07.2012.
В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что общество "Прайз" впервые обратилось с заявлением о приватизации земельного участка 27.12.2012 (т. 1 л.д. 149).
Более того, указанное заявление обоснованно признано судом первой инстанции ненадлежащим, поскольку письмом от 18.01.2013 N 355 ТУ Росимущества вернуло пакет документов на доработку, в связи с непредставлением копии документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), либо личность представителя физического либо юридического лица (т. 1 л.д. 147).
Таким образом, надлежащим обращением общества "Прайз" следует считать обращение с заявлением от 28.06.2013 (т. 1 л.д. 87), поскольку в ответ на указанное обращение в результате переписки сторон в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи земельного участка.
Ссылки общества "Прайз" на наличие у него права на приватизацию земельного участка по льготной цене в силу приобретения размещенного на участке объекта недвижимости у общества "Вектор" подлежат отклонению.
Судами при рассмотрении спора по делу N А07-2715/2012 установлено, что в период рассмотрения спора Управлением Росимущества в адрес общества "Вектор" письмом N 03383 от 19.04.2012 направлен проект договора купли-продажи и расчет выкупной стоимости земельного участка.
Однако письмо ТУ Росимущества N 03383 от 19.04.2012 вернулось в адрес последнего, в связи с отсутствием адресата ООО "Вектор" по адресу.
13.06.2012 ООО "Вектор" обратилось с просьбой повторно направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 (т. 1 л.д. 94).
26.06.2012 ООО "Вектор" получено письмо ТУ Росимущества N 05114 от 21.06.2012 с приложением проекта договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка и расчета выкупной стоимости.
Письмом от 06.08.2012 г. N 16747 ТУ Росимущества, рассмотрев обращение ООО "Вектор" (вх. от 06.07.2012 г. N 7324), вернуло протокол разногласий от 06.07.2012.
Однако доказательств, свидетельствующих об урегулировании в порядке ст. 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласий, возникших между ООО "Вектор" и ТУ Росимущества при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, в материалы дела не представлено.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Поскольку в установленном законом порядке существенные условия договора не были согласованы, следует признать, что обществом "Вектор" не было реализовано право на приватизацию земельного участка.
Кроме того, вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 по делу N А07-2715/2012 в удовлетворении заявления общества "Прайз" о процессуальном правопреемстве на стороне заявителя (общества "Вектор") судом отказано, в силу чего общество "Прайз" не может считаться лицом, приобретшим одновременно с приобретением у общества "Вектор" объекта недвижимости, право на приватизацию земельного участка по льготной цене.
При изложенных обстоятельствах, у общества "Прайз" отсутствуют правовые основания для приобретения земельного участка по льготной цене на основании п. 1 ст. 2 Вводного закона.
Согласно п. 2.2. ст. 3 Вводного закона собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Из материалов настоящего дела следует, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:442 был последовательно преобразован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:0015, первоначальным правообладателем которого являлось предприятие "УППО" (т. 1 л.д. 12, 142, 145).
Земельный участок, впоследствии поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером 02:55:020603:0015 (с учетом последующего уточнения его площади в размере 161 321 кв. м, т. 1 л.д. 145), был предоставлен предприятию "УППО" в аренду на основании постановления главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан N 1058 от 18.03.1998 и договора аренды N 307-98/а от 29.04.1998 (т. 1 л.д. 122, 123).
Таким образом, из письменных доказательств по делу усматривается, что первичное предоставление земельного участка в аренду было произведено до вступления в силу Вводного закона, что исключает право на приватизацию земельного участка по льготной цене в соответствии с указанной нормой.
Апелляционный суд, также дополнительно исследовав обстоятельство возникновения у предприятия "УППО" права постоянного бессрочного пользования указанным земельным участком, приходит к выводу о непредставлении истцом таких доказательств.
Согласно решению исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 Главному управлению Министерства Авиационной промышленности СССР был отведен земельный участок площадью 7 га под строительство завода, клуба и столовой по ул. Полтавской в кв. 1233, 1234 Молотовского района (т. 2 л.д. 41).
Согласно справке Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан N 7-3510/АР от 01.06.2017, решением исполнительного комитета Уфимского городского Совета народных депутатов Башкирской АССР N 35/32 от 31.10.1972 улица Полтавская переименована в улицу 50 лет СССР.
На основании указанного решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 актом от 19.02.1954 произведен отвод в натуре границ участка и красных линий (т. 2 л.д. 45).
К акту приложен схематичный чертеж земельного участка (т. 2 л.д. 46), в примечании к которому указано, что к паспорту, кроме акта об отводе границ участка в натуре, прилагается акт об отводе участка в бессрочное пользование.
Между тем сам акт об отводе участка в бессрочное пользование в материалы дела не представлен и в деле отсутствуют сведения о том, что такой акт фактически был выдан как приложение к названному документу.
Согласно архивной справке N 122/т от 24.05.2017, выданной национальным архивом Республики Башкортостан, в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 06.06.1952 N 2605-985, утв. Приказом Министерства авиационной промышленности СССР от 10.02.1954 N 144, в г. Уфе организовывается Дирекция строящегося предприятия "А-147". На основании приказа Министра авиационной промышленности СССР от 21.01.1956 N 36 решено ввести в эксплуатацию завод, присвоив ему наименование Государственный союзный завод N 123 Министерства авиационной промышленности СССР (т. 2 л.д. 44).
На момент принятия решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 гражданские отношения регулировались Гражданским кодексом РСФСР 1922 года, согласно ст. 21 которого земля является достоянием государства и не может быть предметом частного оборота; владение землей допускается только на правах пользования.
Аналогичные положения содержались в Земельном кодексе Р.С.Ф.С.Р. 1922 года, статья 166 которого предусматривала отвод земель по результатам землеустройства, для предоставления в пользование государственным предприятиям.
Пунктом 1 постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 01.08.1932 "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" предусматривалось предоставление земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования государственным учреждениям, предприятиям и организациям, состоящим как на государственном или местном бюджете, так и на хозрасчете; кооперативным центрам и объединениям, а равно первичным кооперативам, входящим в кооперативную систему, в том числе и жилищно-строительным кооперативным товариществам.
Однако, названный нормативный акт, вопреки утверждению истца, не может сам по себе являться правовым основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования земельным участком, поскольку в соответствии с названным постановлением ВЦИК РСФСР приказом НККХ РСФСР от 23.10.1940 N 826 утвержден типовой акт о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. В данном акте подлежали указанию площадь и местонахождение земельного участка, характеристика возводимого строения, сроки и порядок строительства, границы предоставляемого земельного участка обозначались на прилагаемом к акту инвентарном плане. Акт подлежал выдаче на основании соответствующего решения исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся.
Таким образом, согласно действующему на момент принятия решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 законодательству право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно было быть удостоверено соответствующим решением исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся и актом о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации с приложением инвентарного плана границ предоставляемого земельного участка.
Между тем таких доказательств наличия у предприятия "УППО" выданного в установленном порядке акта о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка не представлено.
Решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 не может считаться актом о предоставлении участка в бессрочное пользование, поскольку из его содержания следует предоставление участка на условиях срочного пользование - 3 года.
Согласно ст. 4 Указа Президиума ВС СССР от 04.06.1969 N 3924-VII "О порядке введения в действие Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик" сохранялось право временного пользования земельными участками, предоставленными до 01.07.1969 года на сроки, указанные в анализируемой норме.
В данном случае, из решения исполнительного комитета Уфимского городского Совета депутатов трудящихся Башкирской АССР N 342/4 от 30.09.1952 следует, что участок был предоставлен во временное пользование для строительства завода на срок 3 года.
Последующее предоставление земельных участков в пользование допускалось на определенный срок либо бессрочно в порядке отвода, принятого уполномоченным органом государственной власти (ст. ст. 9, 10 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик).
Право землепользования удостоверяется государственными актами на право пользования землей (ст. 10 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик).
В данном случае доказательств такого отвода и выдачи правопредшественнику предприятия "УППО" акта на право пользования землей не представлено.
Последующий ввод в эксплуатацию завода и сопутствующих сооружений, что свидетельствует о фактическом пользовании земельным участком, не подтверждает, что такое пользование являлось титульным, поскольку, как следует из вышеизложенных норм, действующее законодательство предусматривало либо возможность временного пользования земельным участком, срок которого, как установлено судом, к моменту вступления в силу Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик истек, либо предоставление в установленном порядке участке в бессрочное пользование, доказательств чего истцом в материалы дела не представлено.
По изложенным основаниям следует признать, что доказательств возникновения в установленном порядке у предприятия "УППО" права постоянного бессрочного пользования землей в материалах дела не имеется, что исключает возможность приобретения земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 по льготной цене.
Согласно п. 1.1. ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в федеральной собственности осуществляется по цене, установленной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В силу п. 1.2. ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
На момент подачи обществом "Прайз" заявки на приватизацию земельного участка (28.06.2013) указанный порядок определения цены земельного участка не был определен, в силу чего цена подлежит определению, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В части размера кадастровой стоимости, подлежащей применению в данном случае, апелляционный суд соглашается с правовой позицией истца и признает доводы апелляционной жалобы необоснованными.
Из материалов дела следует, что на момент подачи обществом надлежащего заявления о приватизации (28.06.2013) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442 была установлена по результатам актуализации государственной кадастровой оценки земель в 2011 году по состоянию на 01.01.2011 в размере 40 471 314,30 руб.
Однако, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013 была установлена кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на 01.01.2012, которая составила 2 746 000 руб.
Сведения о новой кадастровой стоимости были внесены в государственный кадастр недвижимости 16.10.2013, в силу чего с учетом положений абз. 3 ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" подлежат применению для определения выкупной стоимости земельного участка.
Доводы ТУ Росимущества о том, что оснований для применения кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.07.2013 по делу N А07-6039/2013 не имеется, поскольку решение вступило в законную силу позднее подачи обществом "Прайз" заявления о приватизации (30.09.2013), отклоняются.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно норме ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость земельного участка, сведения о прежней кадастровой стоимости, определенной по результатам массовой кадастровой оценки, считаются недостоверными.
В силу того, что соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости, договор купли-продажи земельного участка после обращения общества "Прайз" за выкупом земельного участка не был заключен, соответственно, при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом в размере 2 746 000 руб.
Применение ответчиком кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам массовой кадастровой оценки 2014 года, является необоснованным, поскольку на момент обращения истца за выкупом указанная кадастровая стоимость не была установлена и заключение договора купли-продажи по такой цене нарушает права истца (определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС16-19865 от 28.04.2017).
Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2017 по делу N А07-23102/2016 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Прайз" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:442, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет СССР, д. 30, общей площадью 7 702 кв. м, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 2 746 000 (два миллиона семьсот сорок шесть тысяч) рублей".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)