Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрельцовой Е.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.09.2015 по делу N А43-6601/2015, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ИНН 5262142192, ОГРН 1055248134677) к индивидуальному предпринимателю Языниной Надежде Константиновне (ИНН 525700909647, ОГРН 314525725800055) о взыскании 251969 руб. 66 коп., по встречному иску индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
при участии:
- от Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны - Козаковой О.В. на основании доверенности от 03.07.2015 (сроком на 2 года),
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Языниной Н.К. о взыскании 251 969 руб. 66 коп., из них арендной платы по договору аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г за период с 14 января 2013 года по 28 февраля 2015 года, и пени в размере 6117 руб. 49 коп. за период с 21 сентября 2014 года по 6 марта 2015 года.
В свою очередь, индивидуальный предприниматель Язынина Н.К. обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, применив ставку арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года.
Решением от 23.09.2015 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил частично, взыскав с индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 89 169 руб. 27 коп., в том числе 86 830 руб. 90 коп. долга и 2338 руб. 37 коп. пеней, в доход федерального бюджета 3036 рублей госпошлины. Во взыскании остальной суммы отказано. Исковые требования индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, с установлением ставки арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года, удовлетворены.
Определением суда от 26 января 2016 года произведена в порядке процессуального правопреемства замена Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на его правопреемника - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушением и неправильным применением норм материального права.
Оспаривая законность вынесенного судебного акта, заявитель считает, что Язынина Н.К. при заключении спорного договора должна была проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Условия договора аренды, в том числе и приложение N 3 "Расчет арендной платы" подписаны, согласуясь с ее волей. Условие о размере арендной платы на момент подписания не вызвало у арендатора сомнений, оно не было ей оспорено при подписании договора, следовательно, с условиями договора Язынина Н.К. была ознакомлена и согласна, и связи с чем, 03.09.2014 по ее заявлению данный договор был зарегистрирован в ЕГРП.
Заявитель обращает внимание суда на то, что согласно акту обследования от 24.07.2014, на спорном земельном участке имеется одноэтажное кирпичное здание (скотный двор), литер Е, Е1, Е2, площадью 786,30 кв. м, которое находится в полуразрушенном состоянии и не используется, следовательно, какая-либо деятельность в указанных помещениях отсутствует, в связи с чем, определение вида деятельности, согласно вышеуказанным нормативно-правовым актам возможна только по ставке - "прочие". Доказательств того, что на спорном земельном участке ведется какая либо деятельность не представлено. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы сторонами не заключалось, полагает, что суд неправомерно внес изменения в спорный договор, применив ставку арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности - "Промышленность" с начала действия договора. Ссылка суда на постановление главы администрации г. Н. Новгорода от 31.12.2013 N 5220 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования г. Н. Новгород, в 2014 году", по мнению заявителя, не состоятельна, поскольку спорный земельный участок не относится к муниципальной собственности.
Кроме того, Языниной Н.К. в материалы дела не были представлены документы, подтверждающие факт наличия экономического обоснования для применения одинакового размера арендной платы, учитывающего особенности территориального расположения земельных участков. Таким образом арендная плата рассчитана на основании постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 и постановления главы администрации города Нижнего Новгорода от 21.12.2004 N 66 "О ставках арендной платы за земельные участки в городе Нижнем Новгороде в 2005 году", с учетом дифференцированных ставок арендной платы в зависимости от направления деятельности, которая ведется на арендуемом земельном участке, а не удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков и параметрами близости расположения их относительно друг к другу" как указывает суд. Обращает внимание суда на то, что суд неправомерно взял за основу вид деятельности истца, указанный в ЕГРЮЛ как производство общестроительных работ, в то время как необходимо учитывать деятельность арендатора, которая ведется на арендуемом земельном участке.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции 10 декабря 2012 года по договорам купли-продажи индивидуальный предприниматель Язынина Н.К. приобрела объекты недвижимости: скотный двор общей площадью 786,30 кв. м, склад, контора общей площадью 239,60 кв. м у общества с ограниченной ответственностью "Ройка". 14 января 2013 года Язынина Надежда Константиновна зарегистрировала право собственности на данные объекты недвижимости общей площадью 786,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2013, запись N 52-52-01/606/2012-299).
Указанные объекты ранее были расположены на едином земельном участке с кадастровым номером 52:18:0100016:6 общей площадью 8736 кв. м по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, курортный поселок "Зеленый город", Муниципальное предприятие "Подсобное сельское хозяйство "Ройка", 25 (литера АА1), 24 (литера Ж), 23 (литеры Е, Е1, Е2), что подтверждается постановлением главы администрации г. Нижнего Новгорода N 785 от 10 марта 2009 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане в курортном поселке "Зеленый город", муниципальное предприятие "Подсобное сельское хозяйство "Ройка", 25 (литера А, А1), 24 (литера Ж), 23 (литеры Е, Е1, Е2) в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, схемой расположения земельного участка на кадастровом плане, кадастровым паспортом земельного участка от 30 июня 2009 года.
В октябре 2013 года по заявлению индивидуального предпринимателя Языниной Н.К. проведены работы по образованию самостоятельных земельных участков под объектами недвижимости - скотным двором общей площадью 786,30 кв. м, и складом, конторой общей площадью 239,60 кв. м.
20 августа 2014 года с целью эксплуатации вышеуказанного объекта недвижимости между Языниной Н.К. и министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области был заключен договор аренды N 18-4460 г земельного участка площадью 1399 кв. м с кадастровым номером 52:18:0100016:134, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - занимаемый нежилыми зданиями, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, к. п. Зеленый Город, муниципальное предприятие "Подсобное сельское хозяйство "Ройка", д. 23 (литеры Е, Е1, Е2). Указанный договор заключен сроком до 11 августа 2063 года.
Договор аренды N 18-4460 г земельного участка от 20.08.2014 зарегистрирован 03.09.2014.
Годовая арендная плата за земельный участок начисляется согласно приложению N 3 "Расчет арендной платы", являющемуся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 2 расчета арендной платы (приложения N 3 к договору аренды земельного участка) применена ставка арендной платы в размере 82,10 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Прочие, НЖ-17".
По мнению Языниной Н.К., объект недвижимости - нежилое здание, расположенное на арендуемом ею земельном участке, относится к объектам - "Промышленность*, НЖ-17", в связи с чем, ставка арендной платы 82,10 руб./кв. м ("Прочие, НЖ-17") применена неправильно. При этом ссылается на постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 31 декабря 2013 года N 5220 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, в 2014 году", согласно которому ставка арендной платы по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "промышленность*, НЖ-17" установлена в размере 31,00 руб./кв. м.
Одновременно указала на то, что ею заключен договор аренды N 18-4463 г от 20 августа 2014 года, по которому в аренду предоставлен земельный участок площадью 494 кв. м с кадастровым номером 52:18:0100016:135, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - занимаемый нежилыми зданиями (склад, контора), расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, к. п. 3 еденый город.
Согласно расчету арендной платы, предусмотренному договором арендная плата определяется исходя из ставки арендной платы по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" в размере 31,00 руб./кв. м.
В связи с этим считает, что применение разных ставок арендной платы за земельные участки и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, по мнению Языниной Н.К. является недопустимым, и в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 экономически не обоснованно, ухудшает экономическое положение арендатора (Языниной Н.К.).
Ссылаясь на пункт 6.1 договора аренды земельного участка, а также положения части 2 статьи 450, части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Язынина Н.К. обратилась к арендодателю с просьбой внести изменения в договор аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, в частности в приложение N 3 (расчет арендной платы) и применить ставку арендной платы из расчета 31,00 руб./кв. м, соответствующую направлению деятельности арендатора - "Промышленность*, НЖ-17".
Названное письмо было получено министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 20 февраля 2015 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении письма.
Поскольку ответа от арендодателя на внесение изменений в договор аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года не последовало, арендатор (Язынина Н.К.) обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 23.09.2015 взыскал с индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 86 830 руб. 90 коп. долга и 2338 руб. 37 коп. пеней, в доход федерального бюджета 3036 рублей госпошлины. Во взыскании остальной суммы отказал. Исковые требования индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, применив ставку арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года, удовлетворил.
Суд указал на то, что участки с кадастровыми номерами 52:18:0100016:134 и 52:18:0100016:135, расположены в непосредственной близости друг от друга, согласно кадастровому паспорту отнесены к одной категории земель (земли населенных пунктов), имеют один вид разрешенного использования (под нежилыми зданиями), в связи с чем доходность указанных земельных участков не может различаться.
Применение ставки арендной платы в размере 82,10 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Прочие, НЖ-17" за земельный участок с кадастровым номером 52:18:0100016:134 площадью 1399 кв. м экономически не обоснованно, ухудшает экономическое положение арендатора.
Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, "когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
Суд указал, что спорный договор аренды является по сути, договором присоединения, а арендатор в данном случае является экономически слабой стороной, и в сложившейся ситуации условия договора ставят арендатора в экономически невыгодные условия. Одновременно сослался на недопустимость применения несправедливых договорных условий в части установления арендной платы за земельный участок, рассчитанный по ставке 82,10 руб./кв. м.
Между тем, судом не учтено следующее.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 6.1 договора изменение условий и расторжение договора возможны по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1.4 и 4.4 договора.
ИП Язынина Н.К. не представила в материалы дела доказательств наличия условий, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.1 договора, для внесения изменений в договор аренды N 18-4460 г от 20 августа 2014 года.
На момент заключения договора аренды земельного участка N 18-4460 г от 20 августа 2014 года ИП Язынина Н.К. не обладала статусом предпринимателя. Сведения о ее регистрации в качестве индивидуального предпринимателя внесены в ЕГРИП 15.09.2014.
Представленные в суд апелляционной инстанции в обоснование занятия на указанном земельном участке деятельностью по производству мебельных изделий договоры подряда на производство мебели от 13.10.2014 от 10.08.2015, акты приема-передачи от 03.11.2014, 31.08.2015, товарные накладные N 28 от 02.07.2014 N 46, от 15.07.2014 не свидетельствуют о ведении этой деятельности именно на спорном земельном участке. Иных доказательств предпринимателем не представлено.
Вывод арбитражного суда о необоснованности применения разных ставок арендной платы за земельные участки, предназначенные для одних и тех же видов деятельности сделан по недостаточно исследованным материалам дела.
Согласно договорам купли-продажи от 10.12.2012 Языниной Н.К. были приобретены у ООО "Ройка" объекты недвижимости: скотный двор, склад и контора. Впоследствии произведено разделение земельного участка с оформлением и присвоением отдельных кадастровых номеров. На земельном участке с кадастровым номером 52:18:0100016:134 расположен скотный двор. Согласно акту обследования от 24.07.2014, проведенного на момент заключения договора аренды N 18-4460 г от 20 августа 2014 года, скотный двор находится в полуразрушенном состоянии. Доказательств обратного в материалах дела не имеется, как и не представлено документальных доказательств осуществления предпринимателем деятельности, подпадающей под предлагаемый к применению коэффициент.
Исходя из изложенного, у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований ИП Языниной Н.К. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года и установление ставки арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с приложением N 3 к договору N 18-4460 г от 20.08.2014 "расчет арендной платы" арендатор в добровольном порядке ежемесячно перечисляет арендную плату по ставке 82,10 руб./кв. м в сумме 9 571,49 руб. по представленным арендатором реквизитам.
За период пользования земельным участком с 14.01.2013 по 28.02.2015 арендатор должен был внести арендную плату в сумме 245 852 руб. 17 коп., которая им не была оплачена.
При таких обстоятельствах, оснований для отклонения исковых требований Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в части взыскания арендной платы в сумме 245 852 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г за период с 14 января 2013 года по 28 февраля 2015 года у суда не имелось.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты арендных платежей, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.
Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности начисления пени в размере 6117 руб. 49 коп. за период с 21 сентября 2014 года по 6 марта 2015 года согласно пункту 5.2 договора.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию долг по арендным платежам и пени в заявленном размере.
Решение суда от 23.09.2015 по настоящему делу подлежит отмене на основании пункта 3 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с отменой решения суда по делу и отказом в удовлетворении встречного иска должны быть отнесены на истца по встречному иску.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.09.2015 по делу N А43-6601/2015 отменить, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области удовлетворить.
Исковые требования Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны в пользу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области 251 969 руб. 66 коп., из них арендной платы 245 852 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г за период с 14 января 2013 года по 28 февраля 2015 года, пени в размере 6117 руб. 49 коп. за период с 21 сентября 2014 года по 6 марта 2015 года, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 039 руб.
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.02.2016 ПО ДЕЛУ N А43-6601/2015
По делу о взыскании задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, пени (основное требование).Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2016 г. по делу N А43-6601/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрельцовой Е.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.09.2015 по делу N А43-6601/2015, принятое судьей Окороковым Д.Д., по иску Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ИНН 5262142192, ОГРН 1055248134677) к индивидуальному предпринимателю Языниной Надежде Константиновне (ИНН 525700909647, ОГРН 314525725800055) о взыскании 251969 руб. 66 коп., по встречному иску индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
при участии:
- от Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны - Козаковой О.В. на основании доверенности от 03.07.2015 (сроком на 2 года),
установил:
Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Языниной Н.К. о взыскании 251 969 руб. 66 коп., из них арендной платы по договору аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г за период с 14 января 2013 года по 28 февраля 2015 года, и пени в размере 6117 руб. 49 коп. за период с 21 сентября 2014 года по 6 марта 2015 года.
В свою очередь, индивидуальный предприниматель Язынина Н.К. обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, применив ставку арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года.
Решением от 23.09.2015 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил частично, взыскав с индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 89 169 руб. 27 коп., в том числе 86 830 руб. 90 коп. долга и 2338 руб. 37 коп. пеней, в доход федерального бюджета 3036 рублей госпошлины. Во взыскании остальной суммы отказано. Исковые требования индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, с установлением ставки арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года, удовлетворены.
Определением суда от 26 января 2016 года произведена в порядке процессуального правопреемства замена Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на его правопреемника - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушением и неправильным применением норм материального права.
Оспаривая законность вынесенного судебного акта, заявитель считает, что Язынина Н.К. при заключении спорного договора должна была проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Условия договора аренды, в том числе и приложение N 3 "Расчет арендной платы" подписаны, согласуясь с ее волей. Условие о размере арендной платы на момент подписания не вызвало у арендатора сомнений, оно не было ей оспорено при подписании договора, следовательно, с условиями договора Язынина Н.К. была ознакомлена и согласна, и связи с чем, 03.09.2014 по ее заявлению данный договор был зарегистрирован в ЕГРП.
Заявитель обращает внимание суда на то, что согласно акту обследования от 24.07.2014, на спорном земельном участке имеется одноэтажное кирпичное здание (скотный двор), литер Е, Е1, Е2, площадью 786,30 кв. м, которое находится в полуразрушенном состоянии и не используется, следовательно, какая-либо деятельность в указанных помещениях отсутствует, в связи с чем, определение вида деятельности, согласно вышеуказанным нормативно-правовым актам возможна только по ставке - "прочие". Доказательств того, что на спорном земельном участке ведется какая либо деятельность не представлено. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы сторонами не заключалось, полагает, что суд неправомерно внес изменения в спорный договор, применив ставку арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности - "Промышленность" с начала действия договора. Ссылка суда на постановление главы администрации г. Н. Новгорода от 31.12.2013 N 5220 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования г. Н. Новгород, в 2014 году", по мнению заявителя, не состоятельна, поскольку спорный земельный участок не относится к муниципальной собственности.
Кроме того, Языниной Н.К. в материалы дела не были представлены документы, подтверждающие факт наличия экономического обоснования для применения одинакового размера арендной платы, учитывающего особенности территориального расположения земельных участков. Таким образом арендная плата рассчитана на основании постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 и постановления главы администрации города Нижнего Новгорода от 21.12.2004 N 66 "О ставках арендной платы за земельные участки в городе Нижнем Новгороде в 2005 году", с учетом дифференцированных ставок арендной платы в зависимости от направления деятельности, которая ведется на арендуемом земельном участке, а не удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков и параметрами близости расположения их относительно друг к другу" как указывает суд. Обращает внимание суда на то, что суд неправомерно взял за основу вид деятельности истца, указанный в ЕГРЮЛ как производство общестроительных работ, в то время как необходимо учитывать деятельность арендатора, которая ведется на арендуемом земельном участке.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции 10 декабря 2012 года по договорам купли-продажи индивидуальный предприниматель Язынина Н.К. приобрела объекты недвижимости: скотный двор общей площадью 786,30 кв. м, склад, контора общей площадью 239,60 кв. м у общества с ограниченной ответственностью "Ройка". 14 января 2013 года Язынина Надежда Константиновна зарегистрировала право собственности на данные объекты недвижимости общей площадью 786,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2013, запись N 52-52-01/606/2012-299).
Указанные объекты ранее были расположены на едином земельном участке с кадастровым номером 52:18:0100016:6 общей площадью 8736 кв. м по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, курортный поселок "Зеленый город", Муниципальное предприятие "Подсобное сельское хозяйство "Ройка", 25 (литера АА1), 24 (литера Ж), 23 (литеры Е, Е1, Е2), что подтверждается постановлением главы администрации г. Нижнего Новгорода N 785 от 10 марта 2009 года "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане в курортном поселке "Зеленый город", муниципальное предприятие "Подсобное сельское хозяйство "Ройка", 25 (литера А, А1), 24 (литера Ж), 23 (литеры Е, Е1, Е2) в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода, схемой расположения земельного участка на кадастровом плане, кадастровым паспортом земельного участка от 30 июня 2009 года.
В октябре 2013 года по заявлению индивидуального предпринимателя Языниной Н.К. проведены работы по образованию самостоятельных земельных участков под объектами недвижимости - скотным двором общей площадью 786,30 кв. м, и складом, конторой общей площадью 239,60 кв. м.
20 августа 2014 года с целью эксплуатации вышеуказанного объекта недвижимости между Языниной Н.К. и министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области был заключен договор аренды N 18-4460 г земельного участка площадью 1399 кв. м с кадастровым номером 52:18:0100016:134, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - занимаемый нежилыми зданиями, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, к. п. Зеленый Город, муниципальное предприятие "Подсобное сельское хозяйство "Ройка", д. 23 (литеры Е, Е1, Е2). Указанный договор заключен сроком до 11 августа 2063 года.
Договор аренды N 18-4460 г земельного участка от 20.08.2014 зарегистрирован 03.09.2014.
Годовая арендная плата за земельный участок начисляется согласно приложению N 3 "Расчет арендной платы", являющемуся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 2 расчета арендной платы (приложения N 3 к договору аренды земельного участка) применена ставка арендной платы в размере 82,10 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Прочие, НЖ-17".
По мнению Языниной Н.К., объект недвижимости - нежилое здание, расположенное на арендуемом ею земельном участке, относится к объектам - "Промышленность*, НЖ-17", в связи с чем, ставка арендной платы 82,10 руб./кв. м ("Прочие, НЖ-17") применена неправильно. При этом ссылается на постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 31 декабря 2013 года N 5220 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город Нижний Новгород, в 2014 году", согласно которому ставка арендной платы по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "промышленность*, НЖ-17" установлена в размере 31,00 руб./кв. м.
Одновременно указала на то, что ею заключен договор аренды N 18-4463 г от 20 августа 2014 года, по которому в аренду предоставлен земельный участок площадью 494 кв. м с кадастровым номером 52:18:0100016:135, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - занимаемый нежилыми зданиями (склад, контора), расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, к. п. 3 еденый город.
Согласно расчету арендной платы, предусмотренному договором арендная плата определяется исходя из ставки арендной платы по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" в размере 31,00 руб./кв. м.
В связи с этим считает, что применение разных ставок арендной платы за земельные участки и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, по мнению Языниной Н.К. является недопустимым, и в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 экономически не обоснованно, ухудшает экономическое положение арендатора (Языниной Н.К.).
Ссылаясь на пункт 6.1 договора аренды земельного участка, а также положения части 2 статьи 450, части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Язынина Н.К. обратилась к арендодателю с просьбой внести изменения в договор аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, в частности в приложение N 3 (расчет арендной платы) и применить ставку арендной платы из расчета 31,00 руб./кв. м, соответствующую направлению деятельности арендатора - "Промышленность*, НЖ-17".
Названное письмо было получено министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 20 февраля 2015 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении письма.
Поскольку ответа от арендодателя на внесение изменений в договор аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года не последовало, арендатор (Язынина Н.К.) обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 23.09.2015 взыскал с индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области 86 830 руб. 90 коп. долга и 2338 руб. 37 коп. пеней, в доход федерального бюджета 3036 рублей госпошлины. Во взыскании остальной суммы отказал. Исковые требования индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года, применив ставку арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года, удовлетворил.
Суд указал на то, что участки с кадастровыми номерами 52:18:0100016:134 и 52:18:0100016:135, расположены в непосредственной близости друг от друга, согласно кадастровому паспорту отнесены к одной категории земель (земли населенных пунктов), имеют один вид разрешенного использования (под нежилыми зданиями), в связи с чем доходность указанных земельных участков не может различаться.
Применение ставки арендной платы в размере 82,10 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Прочие, НЖ-17" за земельный участок с кадастровым номером 52:18:0100016:134 площадью 1399 кв. м экономически не обоснованно, ухудшает экономическое положение арендатора.
Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, "когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
Суд указал, что спорный договор аренды является по сути, договором присоединения, а арендатор в данном случае является экономически слабой стороной, и в сложившейся ситуации условия договора ставят арендатора в экономически невыгодные условия. Одновременно сослался на недопустимость применения несправедливых договорных условий в части установления арендной платы за земельный участок, рассчитанный по ставке 82,10 руб./кв. м.
Между тем, судом не учтено следующее.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 6.1 договора изменение условий и расторжение договора возможны по письменному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3.1.4 и 4.4 договора.
ИП Язынина Н.К. не представила в материалы дела доказательств наличия условий, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.1 договора, для внесения изменений в договор аренды N 18-4460 г от 20 августа 2014 года.
На момент заключения договора аренды земельного участка N 18-4460 г от 20 августа 2014 года ИП Язынина Н.К. не обладала статусом предпринимателя. Сведения о ее регистрации в качестве индивидуального предпринимателя внесены в ЕГРИП 15.09.2014.
Представленные в суд апелляционной инстанции в обоснование занятия на указанном земельном участке деятельностью по производству мебельных изделий договоры подряда на производство мебели от 13.10.2014 от 10.08.2015, акты приема-передачи от 03.11.2014, 31.08.2015, товарные накладные N 28 от 02.07.2014 N 46, от 15.07.2014 не свидетельствуют о ведении этой деятельности именно на спорном земельном участке. Иных доказательств предпринимателем не представлено.
Вывод арбитражного суда о необоснованности применения разных ставок арендной платы за земельные участки, предназначенные для одних и тех же видов деятельности сделан по недостаточно исследованным материалам дела.
Согласно договорам купли-продажи от 10.12.2012 Языниной Н.К. были приобретены у ООО "Ройка" объекты недвижимости: скотный двор, склад и контора. Впоследствии произведено разделение земельного участка с оформлением и присвоением отдельных кадастровых номеров. На земельном участке с кадастровым номером 52:18:0100016:134 расположен скотный двор. Согласно акту обследования от 24.07.2014, проведенного на момент заключения договора аренды N 18-4460 г от 20 августа 2014 года, скотный двор находится в полуразрушенном состоянии. Доказательств обратного в материалах дела не имеется, как и не представлено документальных доказательств осуществления предпринимателем деятельности, подпадающей под предлагаемый к применению коэффициент.
Исходя из изложенного, у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований ИП Языниной Н.К. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г, а именно: в пункт 2 расчета арендной платы приложения N 3 к договору аренды N 18-4460 г земельного участка от 20 августа 2014 года и установление ставки арендной платы 31 руб./кв. м по направлению деятельности, территориально-экономической зоне - "Промышленность*, НЖ-17" с 20 августа 2014 года.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В соответствии с приложением N 3 к договору N 18-4460 г от 20.08.2014 "расчет арендной платы" арендатор в добровольном порядке ежемесячно перечисляет арендную плату по ставке 82,10 руб./кв. м в сумме 9 571,49 руб. по представленным арендатором реквизитам.
За период пользования земельным участком с 14.01.2013 по 28.02.2015 арендатор должен был внести арендную плату в сумме 245 852 руб. 17 коп., которая им не была оплачена.
При таких обстоятельствах, оснований для отклонения исковых требований Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в части взыскания арендной платы в сумме 245 852 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г за период с 14 января 2013 года по 28 февраля 2015 года у суда не имелось.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты арендных платежей, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.
Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Суд апелляционной инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности начисления пени в размере 6117 руб. 49 коп. за период с 21 сентября 2014 года по 6 марта 2015 года согласно пункту 5.2 договора.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию долг по арендным платежам и пени в заявленном размере.
Решение суда от 23.09.2015 по настоящему делу подлежит отмене на основании пункта 3 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с отменой решения суда по делу и отказом в удовлетворении встречного иска должны быть отнесены на истца по встречному иску.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.09.2015 по делу N А43-6601/2015 отменить, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области удовлетворить.
Исковые требования Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны в пользу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области 251 969 руб. 66 коп., из них арендной платы 245 852 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 20 августа 2014 года N 18-4460 г за период с 14 января 2013 года по 28 февраля 2015 года, пени в размере 6117 руб. 49 коп. за период с 21 сентября 2014 года по 6 марта 2015 года, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 039 руб.
В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Языниной Надежды Константиновны отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
Д.Г.МАЛЬКОВА
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)