Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии
от истца: Кочетков М.Н., представитель по доверенности, паспорт, Фоминых Л.Л., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчика: не явились,
от третьего лица: не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 июня 2017 года, принятое судьей Ваниным П.Б.,
по делу N А60-19094/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский" (ОГРН 1026602173454, ИНН 6652015385)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,
третье лицо: Администрация Сысертского городского округа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский" (далее - ООО "ГК Южно-Сысертский", общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (далее - комитет) о признании одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 09.07.2008 N 08_194, изложенного в письме (уведомлении) от 31.03.2016 N 120, недействительным (с учетом уточнения состава участвующих в деле лиц).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Сысертского городского округа (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель жалобы считает необоснованной ссылку суда на постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092. По мнению общества, выводы Президиума ВАС РФ в указанном постановлении сделаны исходя из конкретных обстоятельств (по этому делу оспаривался отказ от договора аренды (заключенного на неопределенный срок) земельного участка, предоставленного собственнику расположенного на участке здания), не аналогичных обстоятельствам рассматриваемого дела. Считает, что отказ арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка от 09.07.2008 N 08_194 в рассматриваемой ситуации недопустим, поскольку общество приступило к освоению земельного участка и процессу строительства. Отмечает, что целью использования земельного участка 66:25:2901028:247 в соответствии с данным договором аренды является завершение строительства объекта - горнолыжного комплекса "Южно-Сысертский"; обществом 27.07.2015 получено разрешение на строительство N RU66341000-182-2015, срок действия которого до 27.07.2019. Указывает, что односторонний отказ от договора аренды препятствует завершению начатого строительства, поскольку строительные работы, начатые на земельном участке 66:25:2901028:247, обществом не завершены, построенные объекты в эксплуатацию не введены. Кроме того, истец считает неправомерной ссылку суда на решение по делу N А60-51449/2016, поскольку рассматриваемое дело и дело N А60-51449/2016 не являются тождественными, иски заявлены к разным ответчикам, по различным основаниям. Полагает, что удовлетворение требований по рассматриваемому спору приведет к отсутствию необходимости исполнения судебных актов по делу N А60-51449/2016.
Истцом также представлены письменные пояснения к доводам апелляционной жалобы, в которых ссылается на недобросовестное поведение ответчика.
От комитета и администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором ответчик и третье лицо ссылаются отсутствие оснований для отмены решения, считают, что решение вынесено в соответствии с законом.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали.
Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Сысертского городского округа (арендодателем) и ООО "ГК Южно-Сысертский" (арендатором) заключен договор аренды N 08_194 от 09.07.2008 земельного участка площадью 130 613 кв. м с кадастровым номером 66:25:2901028:247 по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Сысерть, 430 метров юго-западнее дома N 27 ул. Токарей со сроком действия по 08.07.2013 с целевым использованием: под строительство горнолыжного комплекса "Южно-Сысертский". После истечения срока договора и на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель направил арендатору уведомление от 31.03.2016 N 120 об отказе от договора аренды по истечении 3-х месяцев со дня получения арендатором настоящего уведомления.
В уведомлении также указано на необходимость погашения задолженности по арендной плате. Не согласившись с этим уведомлением, истец обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд исходил из того, что оспариваемое обществом решение администрации об отказе от договора не нарушает прав истца. При этом суд указал, что права заявителя на получение в аренду земельного участка должны быть восстановлены посредством принудительного исполнения решения от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016, а не через признание недействительным отказа от договора аренды в уведомлении от 31.03.2016 N 120.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, письменных пояснений, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости: объекты незавершенного строительства площадью 337,5 кв. м (степень готовности 8%), площадью 692 кв. м (степень готовности 9%), площадью 37,7 кв. м (степень готовности 86%), площадью 25,7 кв. м (степень готовности 58%), сооружение канализации (степень готовности 95%), сооружения электроэнергетики: площадь застройки 2,3 кв. м (степень готовности 95%). Право собственности на указанные объекты зарегистрировано 16.05.2014.
В материалы дела представлены технические паспорта и разрешения на строительство указанных объектов.
ООО "ГК Южно-Сысертский" в письме от 17.08.2016, которое получено администрацией 17.08.2016 за входящим N 564, сообщило, что 27.07.2016 арендатором получено уведомление об отказе от исполнения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом отметило, что арендатором досрочно исполнены обязательства по уплате арендной платы. Истец просил главу Администрации Сысертского городского округа в соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключить новый договор аренды земельного участка, поскольку на нем расположены указанные объекты недвижимости. Истец также указал, что разрешение на строительство N 66-RU66341000-182-2015 от 27.07.2015 выдано до 27.07.2019.
В своем письме от 17.10.2016 N 05-09671 администрация отказала обществу в заключении такого договора.
В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В данном случае реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приобретение в собственность земельного участка или приобретение права аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ администрации от договора аренды, изложенный в уведомлении от 31.03.2016 N 120, не нарушает прав истца, суд апелляционной инстанции находит не противоречащим установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и толкованию норм права, изложенному в том числе в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Кроме того, судом принято во внимание, что спор о понуждении администрации заключить с собственником объектов недвижимости новый договор аренды уже был рассмотрен судом в деле N А60-51449/2016.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016 установлено, что 09.08.2008 между комитетом (арендодатель) и ООО "ГК Южно-Сысертский" (арендатор, заявитель) заключен договор аренды земельного участка от 09.07.2008 N 08_194, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:25:2901028:247 площадью 130 613 кв. м под строительство горнолыжного комплекса "Южно-Сысертский" на срок с 08.07.2008 по 08.07.2013.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Об отсутствии возражений арендодателя свидетельствуют продление срока действия разрешения на строительство N RU66341000-139 (первоначально до 08.07.2013, впоследствии до 31.10.2015), выдача разрешения на строительство взамен ранее выданного N RU66341000-182-2015 от 27.07.2015 на срок до 27.07.2019, а также письмо арендодателя от 01.08.2013 N 4310.
В период действия договора заявителем 25.04.2015 поставлены на кадастровый учет и 16.05.2014 зарегистрированы объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:25:2901028:761, 66:25:2901028:763, 66:25:2901028:759, 66:25:2901028:764, 66:25:2901028:767, 66:25:2901028:762), что подтверждается выписками из ЕГРП от 08.08.2016 и кадастровыми паспортами объектов незавершенного строительства.
17.08.2016 заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901028:247 в аренду со ссылкой на п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
17.10.2016 заявителю отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, в качестве причины указано на осуществление административной комиссией Администрации Сысертского городского округа выезда с составлением акта обследования территории и реализацией права на заявление требования об изъятии объектов незавершенного строительства путем проведения публичных торгов, а также требования о сносе объектов незавершенного строительства, возведенных без получения разрешения на строительство, либо с нарушением требований, установленных в разрешении на строительство.
Указанный отказ был обжалован заявителем в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016 требования общества удовлетворены. Отказ Администрации Сысертского городского округа, оформленный письмом от 17.10.2016 N 05-09671, в предоставлении ООО "ГК Южно-Сысертский" земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901028:247 в аренду без проведения торгов признан незаконным.
На Администрацию Сысертского городского округа в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возложена обязанность подготовить и направить ООО "ГК Южно-Сысертский" проект договора аренды в трех экземплярах.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, а также приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-51449/2016, суд пришел к выводу, что права заявителя на получение в аренду земельного участка должны быть восстановлены посредством принудительного исполнения решения от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016, а не через признание недействительным отказа от договора аренды в уведомлении от 31.03.2016 N 120.
Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.
Ссылка общества на недобросовестность поведения комитета является несостоятельной, поскольку обстоятельства дела не свидетельствуют о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом и оснований для применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Само по себе нахождение на арендованном земельном участке объектов незавершенного строительства не означает отсутствие у арендодателя права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и что соответственно отказ от договора аренды является злоупотреблением правом. Отказ от договора аренды приводит к определенности в отношениях сторон, в том числе по сроками строительства объектов.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет право на получение земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства.
Данное право заявителем реализовано в рамках дела N А60-51449/2016. С настоящим заявление заявитель обратился непосредственно после вступления в силу судебных актов по указанному делу, которыми на заинтересованное лицо возложена обязанность по подготовке и направлению в адрес заявителя проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901028:247 в трех экземплярах.
Довод заявителя об отсутствии необходимости исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-51449/2016 в случае удовлетворения требований по настоящему делу противоречит принципу обязательности судебных актов арбитражного суда (часть 1 статьи 16 АПК РФ).
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотренный статьей 12 ГК РФ, лицо самостоятельно избирает способ нарушенного права, а в силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск.
Договор аренды земельного участка на неопределенный срок не предоставляет заявителю каких-то исключительных прав на земельный участок, не означает, что орган, уполномоченный распоряжаться указанным земельным участком, не вправе совершать действия по перераспределению земель в установленном законом порядке в целях повышения эффективности их использования.
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.
Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлены.
При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 июня 2017 года по делу N А60-19094/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2017 N 17АП-11081/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А60-19094/2017
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2017 г. N 17АП-11081/2017-ГК
Дело N А60-19094/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой А.С.,
при участии
от истца: Кочетков М.Н., представитель по доверенности, паспорт, Фоминых Л.Л., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчика: не явились,
от третьего лица: не явились,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 июня 2017 года, принятое судьей Ваниным П.Б.,
по делу N А60-19094/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский" (ОГРН 1026602173454, ИНН 6652015385)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,
третье лицо: Администрация Сысертского городского округа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Горнолыжный комплекс "Южно-Сысертский" (далее - ООО "ГК Южно-Сысертский", общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и правовой работе Администрации Сысертского городского округа (далее - комитет) о признании одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 09.07.2008 N 08_194, изложенного в письме (уведомлении) от 31.03.2016 N 120, недействительным (с учетом уточнения состава участвующих в деле лиц).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Сысертского городского округа (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства. В апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель жалобы считает необоснованной ссылку суда на постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092. По мнению общества, выводы Президиума ВАС РФ в указанном постановлении сделаны исходя из конкретных обстоятельств (по этому делу оспаривался отказ от договора аренды (заключенного на неопределенный срок) земельного участка, предоставленного собственнику расположенного на участке здания), не аналогичных обстоятельствам рассматриваемого дела. Считает, что отказ арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка от 09.07.2008 N 08_194 в рассматриваемой ситуации недопустим, поскольку общество приступило к освоению земельного участка и процессу строительства. Отмечает, что целью использования земельного участка 66:25:2901028:247 в соответствии с данным договором аренды является завершение строительства объекта - горнолыжного комплекса "Южно-Сысертский"; обществом 27.07.2015 получено разрешение на строительство N RU66341000-182-2015, срок действия которого до 27.07.2019. Указывает, что односторонний отказ от договора аренды препятствует завершению начатого строительства, поскольку строительные работы, начатые на земельном участке 66:25:2901028:247, обществом не завершены, построенные объекты в эксплуатацию не введены. Кроме того, истец считает неправомерной ссылку суда на решение по делу N А60-51449/2016, поскольку рассматриваемое дело и дело N А60-51449/2016 не являются тождественными, иски заявлены к разным ответчикам, по различным основаниям. Полагает, что удовлетворение требований по рассматриваемому спору приведет к отсутствию необходимости исполнения судебных актов по делу N А60-51449/2016.
Истцом также представлены письменные пояснения к доводам апелляционной жалобы, в которых ссылается на недобросовестное поведение ответчика.
От комитета и администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором ответчик и третье лицо ссылаются отсутствие оснований для отмены решения, считают, что решение вынесено в соответствии с законом.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали.
Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Сысертского городского округа (арендодателем) и ООО "ГК Южно-Сысертский" (арендатором) заключен договор аренды N 08_194 от 09.07.2008 земельного участка площадью 130 613 кв. м с кадастровым номером 66:25:2901028:247 по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Сысерть, 430 метров юго-западнее дома N 27 ул. Токарей со сроком действия по 08.07.2013 с целевым использованием: под строительство горнолыжного комплекса "Южно-Сысертский". После истечения срока договора и на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель направил арендатору уведомление от 31.03.2016 N 120 об отказе от договора аренды по истечении 3-х месяцев со дня получения арендатором настоящего уведомления.
В уведомлении также указано на необходимость погашения задолженности по арендной плате. Не согласившись с этим уведомлением, истец обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суд исходил из того, что оспариваемое обществом решение администрации об отказе от договора не нарушает прав истца. При этом суд указал, что права заявителя на получение в аренду земельного участка должны быть восстановлены посредством принудительного исполнения решения от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016, а не через признание недействительным отказа от договора аренды в уведомлении от 31.03.2016 N 120.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, письменных пояснений, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене.
Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости: объекты незавершенного строительства площадью 337,5 кв. м (степень готовности 8%), площадью 692 кв. м (степень готовности 9%), площадью 37,7 кв. м (степень готовности 86%), площадью 25,7 кв. м (степень готовности 58%), сооружение канализации (степень готовности 95%), сооружения электроэнергетики: площадь застройки 2,3 кв. м (степень готовности 95%). Право собственности на указанные объекты зарегистрировано 16.05.2014.
В материалы дела представлены технические паспорта и разрешения на строительство указанных объектов.
ООО "ГК Южно-Сысертский" в письме от 17.08.2016, которое получено администрацией 17.08.2016 за входящим N 564, сообщило, что 27.07.2016 арендатором получено уведомление об отказе от исполнения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом отметило, что арендатором досрочно исполнены обязательства по уплате арендной платы. Истец просил главу Администрации Сысертского городского округа в соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключить новый договор аренды земельного участка, поскольку на нем расположены указанные объекты недвижимости. Истец также указал, что разрешение на строительство N 66-RU66341000-182-2015 от 27.07.2015 выдано до 27.07.2019.
В своем письме от 17.10.2016 N 05-09671 администрация отказала обществу в заключении такого договора.
В соответствии с п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В данном случае реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приобретение в собственность земельного участка или приобретение права аренды на него в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ администрации от договора аренды, изложенный в уведомлении от 31.03.2016 N 120, не нарушает прав истца, суд апелляционной инстанции находит не противоречащим установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и толкованию норм права, изложенному в том числе в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Кроме того, судом принято во внимание, что спор о понуждении администрации заключить с собственником объектов недвижимости новый договор аренды уже был рассмотрен судом в деле N А60-51449/2016.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016 установлено, что 09.08.2008 между комитетом (арендодатель) и ООО "ГК Южно-Сысертский" (арендатор, заявитель) заключен договор аренды земельного участка от 09.07.2008 N 08_194, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:25:2901028:247 площадью 130 613 кв. м под строительство горнолыжного комплекса "Южно-Сысертский" на срок с 08.07.2008 по 08.07.2013.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Об отсутствии возражений арендодателя свидетельствуют продление срока действия разрешения на строительство N RU66341000-139 (первоначально до 08.07.2013, впоследствии до 31.10.2015), выдача разрешения на строительство взамен ранее выданного N RU66341000-182-2015 от 27.07.2015 на срок до 27.07.2019, а также письмо арендодателя от 01.08.2013 N 4310.
В период действия договора заявителем 25.04.2015 поставлены на кадастровый учет и 16.05.2014 зарегистрированы объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:25:2901028:761, 66:25:2901028:763, 66:25:2901028:759, 66:25:2901028:764, 66:25:2901028:767, 66:25:2901028:762), что подтверждается выписками из ЕГРП от 08.08.2016 и кадастровыми паспортами объектов незавершенного строительства.
17.08.2016 заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901028:247 в аренду со ссылкой на п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
17.10.2016 заявителю отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, в качестве причины указано на осуществление административной комиссией Администрации Сысертского городского округа выезда с составлением акта обследования территории и реализацией права на заявление требования об изъятии объектов незавершенного строительства путем проведения публичных торгов, а также требования о сносе объектов незавершенного строительства, возведенных без получения разрешения на строительство, либо с нарушением требований, установленных в разрешении на строительство.
Указанный отказ был обжалован заявителем в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016 требования общества удовлетворены. Отказ Администрации Сысертского городского округа, оформленный письмом от 17.10.2016 N 05-09671, в предоставлении ООО "ГК Южно-Сысертский" земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901028:247 в аренду без проведения торгов признан незаконным.
На Администрацию Сысертского городского округа в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу возложена обязанность подготовить и направить ООО "ГК Южно-Сысертский" проект договора аренды в трех экземплярах.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, а также приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-51449/2016, суд пришел к выводу, что права заявителя на получение в аренду земельного участка должны быть восстановлены посредством принудительного исполнения решения от 22.02.2017 по делу N А60-51449/2016, а не через признание недействительным отказа от договора аренды в уведомлении от 31.03.2016 N 120.
Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.
Ссылка общества на недобросовестность поведения комитета является несостоятельной, поскольку обстоятельства дела не свидетельствуют о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом и оснований для применения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Само по себе нахождение на арендованном земельном участке объектов незавершенного строительства не означает отсутствие у арендодателя права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и что соответственно отказ от договора аренды является злоупотреблением правом. Отказ от договора аренды приводит к определенности в отношениях сторон, в том числе по сроками строительства объектов.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет право на получение земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства.
Данное право заявителем реализовано в рамках дела N А60-51449/2016. С настоящим заявление заявитель обратился непосредственно после вступления в силу судебных актов по указанному делу, которыми на заинтересованное лицо возложена обязанность по подготовке и направлению в адрес заявителя проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901028:247 в трех экземплярах.
Довод заявителя об отсутствии необходимости исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-51449/2016 в случае удовлетворения требований по настоящему делу противоречит принципу обязательности судебных актов арбитражного суда (часть 1 статьи 16 АПК РФ).
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотренный статьей 12 ГК РФ, лицо самостоятельно избирает способ нарушенного права, а в силу пункта 1 статьи 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск.
Договор аренды земельного участка на неопределенный срок не предоставляет заявителю каких-то исключительных прав на земельный участок, не означает, что орган, уполномоченный распоряжаться указанным земельным участком, не вправе совершать действия по перераспределению земель в установленном законом порядке в целях повышения эффективности их использования.
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.
Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлены.
При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 июня 2017 года по делу N А60-19094/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
М.А.ПОЛЯКОВА
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
М.А.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)