Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 9 июня 2016 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Караман А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 2 июня 2016 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2016 года, принятое по делу N А49-13010/2015, судья Бочкова Е.Н.,
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1098836002481, ИНН 5836013675), город Пенза,
к обществу с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" (ОГРН 1145836005370, ИНН 5836664451), город Пенза,
о расторжении договора и возврате земельного участка,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общества с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис", город Пенза,
- Ушкина Алексея Александровича, город Пенза,
- Прошкина Дмитрия Владимировича, город Пенза,
- ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области, город Пенза,
установил:
Управление муниципального имущества Администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г., заключенного между Управлением муниципального имущества Администрации города Пензы и обществом с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй", обязании общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" возвратить Управлению муниципального имущества Администрации города Пензы по акту приема - передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 26000 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината, кадастровый номер 58:29:2015001:500, свободным от имущества.
В обоснование своего требования истец указал, что земельный участок решением Исполнительного комитета Пензенского городского Совета народных депутатов Пензенской области от 12.08.1991 г. N 386/1 был предоставлен в постоянное бессрочное пользование ДОСААФ России для строительства спортивно-дрессировочного комплекса, при этом пункт 2.5 решения обязывал ДОСААФ России освоить земельный участок по прямому предназначению в течение двух лет со дня принятия решения. В 2014 г. ДОСААФ России переоформил право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, постановлением Администрации города Пензы N 460 от 23.04.2014 г. земельный участок был предоставлен в аренду общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" для строительства спортивно-дрессировочного комплекса.
18.06.2014 г. между ДОСААФ России (с одной стороны) и гражданами Ушкиным А.А., Прошкиным Д.В. (с другой стороны) был заключен договор уступки прав аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. перешли от ДОСААФ России к гражданам Ушкину А.А. и Прошкину Д.В.
17.10.2014 г. между Ушкиным А.А, Прошкиным Д.В. (с одной стороны) и обществом с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" был заключен договор уступки прав аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. перешли от граждан Ушкина А.А. и Прошкина Д.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис".
В последующем права и обязанности арендатора общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" передало ответчику обществу с ограниченной ответственности "Глобал-Строй".
Таким образом, делает вывод истец, земельный участок в течение 13 лет не осваивается, что подтверждается актом проверки земельного участка. Кроме того, в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка - многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями. В связи с указанным изменением использование земельного участка в соответствии с условиями заключенного договора аренды для арендатора стало невозможным. Помимо этого истец указал на несвоевременность внесения арендатором арендной платы за пользование земельным участком.
Ответчик общество с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" в отзыве на иск с требованиями истца не согласилось, указало, что претензии арендодателя по поводу изменения вида разрешенного использования земельного участка несостоятельны, поскольку данное изменение было произведено не по инициативе ответчика, а по инициативе предыдущих арендаторов Ушкина А.А. и Прошкина Д.В., которые 29.09.2014 г. обратились в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области с соответствующим заявлением в целях приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Генеральным планом города Пензы. 30.09.2014 г. филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области было принято решение N 5800/14-48896 об осуществлении государственного кадастрового учета изменений недвижимости в части, касающейся вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:2015001:500 - под многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными объектами социально-бытового обслуживания.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 01.12.2015 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис".
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 16.02.2016 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Ушкин Алексей Александрович, Прошкин Дмитрий Владимирович, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2016 года исковые требования о расторжении договора были оставлены без рассмотрения, требования о возврате земельного участка оставлены без удовлетворения.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Пензенской области судебным актом, Управление муниципального имущества Администрации города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей просьбы заявитель апелляционной жалобы указал, что судом оставлено без внимания факт наличия у ответчика задолженности по арендным платежам, при этом ответчик только в ноябре 2015 года погасил имеющуюся у него задолженность по арендным платежам, что, однако, в силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не лишает права арендодателя в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях жилищного строительства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" с жалобой не согласилось.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Пензенской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
Решением Пензенского городского Совета народных депутатов Пензенской области от 12.08.1991 г. N 386/1 из земель Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината изъят земельный участок площадью 2,6 га в квартале 50, указанный земельный участок отведен в постоянное пользование Пензенскому областному комитету ДОСААФ для строительства спортивно-дрессировочного комплекса. пунктом 2.5 установлена обязанность освоить земельный участок по прямому назначению в течение двух лет со дня принятия решения в соответствии ссо статьей 39 Земельного кодекса РСФСР.
Постановлением Администрации города Пензы от 23.04.2014 г. N 460 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" на земельный участок площадью 26000 кв. м (кадастровый номер 58:29:2015001:500), находящийся по адресу: г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината. Указанный земельный участок предоставлен общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" с разрешенным использование для строительства спортивно-дрессировочного комплекса в аренду сроком на 10 лет.
20.05.2014 г. Управление муниципального имущества Администрации г. Пензы (арендодатель) и общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акут приема - передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:2015001:500 площадью 26000 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината. Участок предоставляется для строительства спортивно-дрессировочного комплекса. Участок относится к землям населенных пунктов.
Договор заключен сроком на 10 лет с 23.04.2014 г. по 23.04.2024 г., согласованный размер арендной платы - 715 836 руб. 42 коп. в год.
В силу условия пункта 4.2.2 арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (для строительства спортивно-дрессировочного комплекса).
Обусловленный договором земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 20.05.2014 г.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 58:29:2015001:500 от 24.03.2014 г. земельный участок имеет местонахождение - Пензенская область, г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-дрессировочного комплекса, площадь 26000 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 58:29:2015001:500 от 25.12.2014 г. земельный участок имеет местонахождение - Пензенская область, г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, площадь 26000 кв. м.
18.06.2014 г. общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (сторона 1) и граждане Ушкин А.А. и Прошкин Д.В. (сторона 2) заключили договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г. По указанному договору права и обязанности арендатора были переданы стороне 2 - гражданам Ушкину А.А. и Прошкину Д.В.
Обусловленный соглашением земельный участок был передан стороной 1 стороне 2 по акту приема - передачи от 18.06.2014 г.
17.10.2014 г. граждане Ушкин А.А. и Прошкин Д.В. (сторона 1) и общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" (сторона 2) заключили договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г. По указанному договору права и обязанности арендатора были переданы стороне 2 - обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис".
12.12.2014 г. общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" (участник) и общество с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" (общество) заключили договор передачи прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г. в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй".
По указанному договору права и обязанности арендатора были переданы стороне 2 - обществу с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй".
Актом проверки земельного участка N 336 от 06.10.2014 г. отделом муниципального земельного контроля установлено, что спорный земельный участок не освоен, на земельном участке отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения, имеется задолженность по арендной плате.
Постановлением Администрации города Пензы от 15.10.2014 г. N 1197 было отменено постановление Администрации города Пензы от 23.04.2014 г. N 460.
В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судебный спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом суду первой инстанции не были представлены надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие соблюдение истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Истцом в материалы дела представлено письмо N 2704/1 от 21.07.2015 г. (т. 1 л.д. 44) из содержания которого усматривается, что истец в связи с отменой постановления N 460 от 23.04.2014 г. предлагает ответчику в срок до 31.07.2015 г. года расторгнуть договор аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. и передать земельный участок по акту приема - передачи.
Указанное письмо ответчиком получено 07.08.2015 г.
Таким образом в силу получения указанного уведомления после обозначенного в нем срока ответчик уже был лишен возможности выполнить требования истца.
Кроме того, как правильно определено судом первой инстанции, данное уведомление не содержит письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений обязательства в разумный срок.
Также истцом в материалы дела представлено письмо N 9/3347 от 10.09.2015 г. (т. 1 л.д. 47) в котором истец в связи с отменой постановления N 460 от 23.04.2014 г., наличием у арендатора задолженности по арендной плате и пени, изменением вида разрешенного использования земельного участка предлагает ответчику в срок до 21.09.2015 г. года расторгнуть договор аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. и передать земельный участок по акту приема - передачи.
Указанное письмо получено ответчиком 19.09.2015 г.
Однако и в данном уведомлении не содержится письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции проанализирован характер допущенных арендатором нарушений при использовании арендованного земельного участка и сделан правильный вывод о том, что допущенные нарушения в виде несвоевременного внесения арендных платежей и изменения вида использования земельного участка являются устранимыми.
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что при заявлении иска о расторжении договора истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора является правильным.
В апелляционной жалобе истцом по существу указанный вывод суда и не оспаривается, не приведено ни одного довода в обоснование несогласия истца с этим выводом суда первой инстанции.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом решение суда в части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды является законным и обоснованным.
Наличие действующего, не расторгнутого договора аренды земельного участка является основанием для использования земельного участка ответчиком, в связи с чем требование истцом об обязании ответчика возвратить истцу по акту приема - передачи земельного участка обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
В силу изложенного решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2016 года, принятое по делу N А49-13010/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2016 N 11АП-5785/2016 ПО ДЕЛУ N А49-13010/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2016 г. по делу N А49-13010/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 9 июня 2016 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Караман А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 2 июня 2016 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2016 года, принятое по делу N А49-13010/2015, судья Бочкова Е.Н.,
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1098836002481, ИНН 5836013675), город Пенза,
к обществу с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" (ОГРН 1145836005370, ИНН 5836664451), город Пенза,
о расторжении договора и возврате земельного участка,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- общества с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис", город Пенза,
- Ушкина Алексея Александровича, город Пенза,
- Прошкина Дмитрия Владимировича, город Пенза,
- ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области, город Пенза,
установил:
Управление муниципального имущества Администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г., заключенного между Управлением муниципального имущества Администрации города Пензы и обществом с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй", обязании общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" возвратить Управлению муниципального имущества Администрации города Пензы по акту приема - передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 26000 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината, кадастровый номер 58:29:2015001:500, свободным от имущества.
В обоснование своего требования истец указал, что земельный участок решением Исполнительного комитета Пензенского городского Совета народных депутатов Пензенской области от 12.08.1991 г. N 386/1 был предоставлен в постоянное бессрочное пользование ДОСААФ России для строительства спортивно-дрессировочного комплекса, при этом пункт 2.5 решения обязывал ДОСААФ России освоить земельный участок по прямому предназначению в течение двух лет со дня принятия решения. В 2014 г. ДОСААФ России переоформил право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, постановлением Администрации города Пензы N 460 от 23.04.2014 г. земельный участок был предоставлен в аренду общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" для строительства спортивно-дрессировочного комплекса.
18.06.2014 г. между ДОСААФ России (с одной стороны) и гражданами Ушкиным А.А., Прошкиным Д.В. (с другой стороны) был заключен договор уступки прав аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. перешли от ДОСААФ России к гражданам Ушкину А.А. и Прошкину Д.В.
17.10.2014 г. между Ушкиным А.А, Прошкиным Д.В. (с одной стороны) и обществом с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" был заключен договор уступки прав аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. перешли от граждан Ушкина А.А. и Прошкина Д.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис".
В последующем права и обязанности арендатора общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" передало ответчику обществу с ограниченной ответственности "Глобал-Строй".
Таким образом, делает вывод истец, земельный участок в течение 13 лет не осваивается, что подтверждается актом проверки земельного участка. Кроме того, в государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка - многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями. В связи с указанным изменением использование земельного участка в соответствии с условиями заключенного договора аренды для арендатора стало невозможным. Помимо этого истец указал на несвоевременность внесения арендатором арендной платы за пользование земельным участком.
Ответчик общество с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" в отзыве на иск с требованиями истца не согласилось, указало, что претензии арендодателя по поводу изменения вида разрешенного использования земельного участка несостоятельны, поскольку данное изменение было произведено не по инициативе ответчика, а по инициативе предыдущих арендаторов Ушкина А.А. и Прошкина Д.В., которые 29.09.2014 г. обратились в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области с соответствующим заявлением в целях приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Генеральным планом города Пензы. 30.09.2014 г. филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области было принято решение N 5800/14-48896 об осуществлении государственного кадастрового учета изменений недвижимости в части, касающейся вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:2015001:500 - под многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными объектами социально-бытового обслуживания.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 01.12.2015 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис".
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 16.02.2016 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Ушкин Алексей Александрович, Прошкин Дмитрий Владимирович, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пензенской области.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2016 года исковые требования о расторжении договора были оставлены без рассмотрения, требования о возврате земельного участка оставлены без удовлетворения.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Пензенской области судебным актом, Управление муниципального имущества Администрации города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей просьбы заявитель апелляционной жалобы указал, что судом оставлено без внимания факт наличия у ответчика задолженности по арендным платежам, при этом ответчик только в ноябре 2015 года погасил имеющуюся у него задолженность по арендным платежам, что, однако, в силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не лишает права арендодателя в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях жилищного строительства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" с жалобой не согласилось.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Пензенской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
Решением Пензенского городского Совета народных депутатов Пензенской области от 12.08.1991 г. N 386/1 из земель Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината изъят земельный участок площадью 2,6 га в квартале 50, указанный земельный участок отведен в постоянное пользование Пензенскому областному комитету ДОСААФ для строительства спортивно-дрессировочного комплекса. пунктом 2.5 установлена обязанность освоить земельный участок по прямому назначению в течение двух лет со дня принятия решения в соответствии ссо статьей 39 Земельного кодекса РСФСР.
Постановлением Администрации города Пензы от 23.04.2014 г. N 460 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" на земельный участок площадью 26000 кв. м (кадастровый номер 58:29:2015001:500), находящийся по адресу: г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината. Указанный земельный участок предоставлен общероссийской общественно-государственной организации "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" с разрешенным использование для строительства спортивно-дрессировочного комплекса в аренду сроком на 10 лет.
20.05.2014 г. Управление муниципального имущества Администрации г. Пензы (арендодатель) и общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акут приема - передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:2015001:500 площадью 26000 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината. Участок предоставляется для строительства спортивно-дрессировочного комплекса. Участок относится к землям населенных пунктов.
Договор заключен сроком на 10 лет с 23.04.2014 г. по 23.04.2024 г., согласованный размер арендной платы - 715 836 руб. 42 коп. в год.
В силу условия пункта 4.2.2 арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (для строительства спортивно-дрессировочного комплекса).
Обусловленный договором земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 20.05.2014 г.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 58:29:2015001:500 от 24.03.2014 г. земельный участок имеет местонахождение - Пензенская область, г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-дрессировочного комплекса, площадь 26000 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 58:29:2015001:500 от 25.12.2014 г. земельный участок имеет местонахождение - Пензенская область, г. Пенза, квартал N 50 Пригородного лесничества Ахунского лесокомбината, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома выше 5 этажей с встроенными (первый, второй этажи) и/или пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, административными и торговыми помещениями, площадь 26000 кв. м.
18.06.2014 г. общероссийская общественно-государственная организация "Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России" (сторона 1) и граждане Ушкин А.А. и Прошкин Д.В. (сторона 2) заключили договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г. По указанному договору права и обязанности арендатора были переданы стороне 2 - гражданам Ушкину А.А. и Прошкину Д.В.
Обусловленный соглашением земельный участок был передан стороной 1 стороне 2 по акту приема - передачи от 18.06.2014 г.
17.10.2014 г. граждане Ушкин А.А. и Прошкин Д.В. (сторона 1) и общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" (сторона 2) заключили договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г. По указанному договору права и обязанности арендатора были переданы стороне 2 - обществу с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис".
12.12.2014 г. общество с ограниченной ответственностью "Монтаж Сервис" (участник) и общество с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй" (общество) заключили договор передачи прав аренды земельного участка по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 149/14 от 20.05.2014 г. в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй".
По указанному договору права и обязанности арендатора были переданы стороне 2 - обществу с ограниченной ответственностью "Глобал - Строй".
Актом проверки земельного участка N 336 от 06.10.2014 г. отделом муниципального земельного контроля установлено, что спорный земельный участок не освоен, на земельном участке отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения, имеется задолженность по арендной плате.
Постановлением Администрации города Пензы от 15.10.2014 г. N 1197 было отменено постановление Администрации города Пензы от 23.04.2014 г. N 460.
В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судебный спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом суду первой инстанции не были представлены надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие соблюдение истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Истцом в материалы дела представлено письмо N 2704/1 от 21.07.2015 г. (т. 1 л.д. 44) из содержания которого усматривается, что истец в связи с отменой постановления N 460 от 23.04.2014 г. предлагает ответчику в срок до 31.07.2015 г. года расторгнуть договор аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. и передать земельный участок по акту приема - передачи.
Указанное письмо ответчиком получено 07.08.2015 г.
Таким образом в силу получения указанного уведомления после обозначенного в нем срока ответчик уже был лишен возможности выполнить требования истца.
Кроме того, как правильно определено судом первой инстанции, данное уведомление не содержит письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений обязательства в разумный срок.
Также истцом в материалы дела представлено письмо N 9/3347 от 10.09.2015 г. (т. 1 л.д. 47) в котором истец в связи с отменой постановления N 460 от 23.04.2014 г., наличием у арендатора задолженности по арендной плате и пени, изменением вида разрешенного использования земельного участка предлагает ответчику в срок до 21.09.2015 г. года расторгнуть договор аренды земельного участка N 149/14 от 20.05.2014 г. и передать земельный участок по акту приема - передачи.
Указанное письмо получено ответчиком 19.09.2015 г.
Однако и в данном уведомлении не содержится письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции проанализирован характер допущенных арендатором нарушений при использовании арендованного земельного участка и сделан правильный вывод о том, что допущенные нарушения в виде несвоевременного внесения арендных платежей и изменения вида использования земельного участка являются устранимыми.
В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что при заявлении иска о расторжении договора истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора является правильным.
В апелляционной жалобе истцом по существу указанный вывод суда и не оспаривается, не приведено ни одного довода в обоснование несогласия истца с этим выводом суда первой инстанции.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом решение суда в части оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды является законным и обоснованным.
Наличие действующего, не расторгнутого договора аренды земельного участка является основанием для использования земельного участка ответчиком, в связи с чем требование истцом об обязании ответчика возвратить истцу по акту приема - передачи земельного участка обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
В силу изложенного решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 марта 2016 года, принятое по делу N А49-13010/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)