Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей: Л.И. Ждановой, А.Л. Полосина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Кузьминым,
при участии в заседании:
от ответчика - конкурсный управляющий И.В. Горн, решение от 17.02.2014, А.В. Илюшин по доверенности от 17.02.2015 N 14,
от иных лиц - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании дело N А45-7095/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" (630000, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5, ИНН 5407195391, ОГРН 1025403200778)
к закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" (630000, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5, ИНН 5433134660, ОГРН 1025404355855),
третьи лица: публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ", общество с ограниченной ответственностью Сетевая коллекторская компания "Содействие",
об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество здания,
Общество с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" (далее - ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" (далее - ЗАО "СИИНТО") о признании доли в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на нежилые помещения N N 4, 15-20, 22-23, 26-27, 29-34, 39, 40 общей площадью 535,4 кв. м, находящиеся в подвале здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1, 2, 4-9, 11, 12, 15-23, общей площадью 587,8 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1, 2-5, 7-10, 12-22, общей площадью 400,6 кв. м, расположенные на втором этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1-4, 6-10, 19, 20, 23, общей площадью 322,9 кв. м, расположенные на третьем этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 9, 12-15, 17, 18, 21-23, 27-31, общей площадью 276,9 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1-3 общей площадью 84 кв. м, расположенные на пятом этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; земельный участок, кадастровый (или условный) номер 54:35:021055:0141, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданием универмага, площадью 3 816 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира здание универмага, расположенного в границах участка ориентира: Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; земельный участок, кадастровый (или условный) номер 54:35:021055:0142, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданием универмага, площадью 8 946 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира здание универмага, расположенного в границах участка ориентира: Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5, а также об истребовании 6288/110280 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество.
Исковые требования обоснованы статьями 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорные помещения и земельные участки относятся к общему имуществу собственников помещений в здании, однако право собственности на них зарегистрировано за ответчиком, который препятствует истцу (другому собственнику помещений в здании) в доступе к местам общего пользования.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "УРАЛСИБ" (далее - ОАО "УРАЛСИБ", Банк).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2014 иск удовлетворен частично, признано право ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" на долю в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения (места общего пользования). От ЗАО "СИИНТО" в пользу ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" истребована доля в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на указанное имущество. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, ОАО "УРАЛСИБ" обратилось с апелляционной жалобой.
Определением от 22.05.2014 Седьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А45-7095/2013 в части удовлетворения исковых требований по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Сетевая коллекторская компания "Содействие" (далее - ООО СКК "Содействие").
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.05.2015, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2014 отменено в части удовлетворения исковых требований о признании доли в праве общей долевой собственности и об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования), по делу принят новый судебный акт. Признано право ООО "ЦУМ-Финансы и Менеджмент" на долю в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения (места общего пользования). От ЗАО "СИИНТО" в пользу ООО "ЦУМ-Финансы и Менеджмент" истребованы спорные нежилые помещения (места общего пользования).
После принятия данного постановления ОАО "УРАЛСИБ" переименовано в публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (далее - ПАО "Банк Уралсиб", Банк).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 заявление ЗАО "СИИНТО" в лице конкурсного управляющего Горна И.В. о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу N А45-7095/2013 удовлетворено. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу N А45-7095/2013 отменено по новым обстоятельствам. Судебное разбирательство по делу назначено на 23.11.2015.
ЗАО "СИИНТО" представило в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении иска отказать. Ответчик указывает на то, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.06.2015 по делу N А45-13517/2013 признан недействительным договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел в собственность часть помещений в здании, и применены последствия недействительности. В этой связи единственным собственником всех помещений в здании является ответчик, поэтому основания для признания права общей долевой собственности на места общего пользования отсутствуют.
ООО СКК "Содействие" в отзыве на исковое заявление считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, просит в иске отказать, ссылаясь на признание договора купли-продажи недействительным и на то, что единственным собственником помещений в здании в настоящее время является ответчик.
ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" и ПАО "Банк Уралсиб" отзывы на исковое заявление при повторном рассмотрении дела не представили.
Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения заявления, явку в апелляционный суд своих представителей не обеспечили. На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено апелляционным судом в данном заседании в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании представители ответчика просили в удовлетворении иска отказать, поддержали письменно изложенные доводы.
При проверке законности и обоснованности решения Арбитражного суда Новосибирской области по настоящему делу в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции было установлено нарушение норм процессуального права, а именно принятие судом решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции обществом "УРАЛСИБ" было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, в обоснование которого Банк ссылался на договор N УС 2013 УТ-5 уступки права, по условиям которого цедент (банк) уступил цессионарию (ООО СКК "Содействие") все права требования по договору о предоставлении кредитной линии, заключенному между банком и ЗАО "Силуэт" (должником).
Согласно пункту 3.2 договора уступки права (требования) от 27.12.2013 цессионарию переходят права, обеспечивающие обязательства по кредитному договору, в том числе: договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 3200-021/0019/1109 от 15.01.2009 в редакции дополнительных соглашений к нему, заключенный между Банком и ЗАО "СИИНТО".
Суд первой инстанции, учитывая положения норм статей 389, 355 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 47 Федерального закона от 16.10.1998 N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), пришел к выводу о том, что уступка прав по договору об ипотеке подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Поскольку Банк не представил доказательства государственной регистрации договора уступки прав (требований), суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства Банка о процессуальном правопреемстве, сочтя его преждевременным.
Вместе с тем арбитражным судом не учтено следующее.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1, 2 статьи 10 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункты 1, 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные настоящим Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона).
Таким образом, Закон об ипотеке различает ипотеку как право залога и ипотеку как обременение имущества. Обязательная государственная регистрация ипотеки как обременения связана с необходимостью обеспечения интересов третьих лиц, заинтересованных в получении достоверных сведений о наличии или отсутствии обременения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации. При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.
В данном случае между ПАО "Банк Уралсиб" и ООО СКК "Содействие" заключен возмездный договор цессии, по условиям которого Банк уступил обществу права требования из кредитного договора и договоров ипотеки. Сторонами соблюдена простая письменная форма сделки.
При таких обстоятельствах следует признать, что права залогодержателя по договору ипотеки перешли к ООО СКК "Содействие" с момента заключения договоров уступки прав независимо от наличия государственной регистрации перехода прав по ипотеке к новому кредитору. Отсутствие государственной регистрации делало невозможной реализацию обществом СКК "Содействие" его прав залогодержателя (поскольку это могло бы затронуть права третьих лиц, рассчитывающих на достоверность сведений в ЕГРП), но не может ставить под сомнение само наличие у общества прав залогодержателя.
Настоящий спор непосредственно связан с правами и обязанностями ООО СКК "Содействие", как залогодержателя в отношении имущества, являющегося предметом спора, а обжалуемое решение принято о его правах и обязанностях, поскольку данным решением признано право долевой собственности на часть помещений, ранее находившихся у залогодателя в индивидуальной собственности.
В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2014 в обжалуемой части.
Седьмой арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению арбитражного дела N А45-7095/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в части исковых требований о признании доли в праве общей долевой собственности и об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования), о чем вынесено определение от 22.05.2014. Этим же определением ООО СКК "Содействие" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, до 2010 года ЗАО "СИИНТО" являлось единственным собственником всех помещений в здании по адресу: г. Новосибирск, проспект Димитрова, 5.
28.09.2010 между ЗАО "СИИНТО" (продавцом) и ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости: нежилое помещение, площадью 628,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-32, этаж 4, инв. N 35:03540/000:001, литер А, кадастровый (условный) номер: 54-54-01/463/2010-327, расположенное в здании по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, пр. Димитрова, 5.
Указанный договор не предусматривал переход к покупателю права собственности на общее имущество здания.
Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству о государственной регистрации права от 05.10.2010 Серии 54АД 117361 за ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" было зарегистрировано право собственности на помещение площадью 628,8 кв. м в указанном здании. В качестве основания государственной регистрации права указан договор купли-продажи от 28.09.2010 (т. 1, л.д. 17).
Ссылаясь на то, что помещения, относящиеся к общему имуществу здания, являются общей собственностью всех собственников помещений в здании, в то время как право собственности на общее имущество зарегистрировано за ответчиком, который препятствует истцу в доступе к помещениям общего пользования, ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" определено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с положениями приведенных правовых норм лицо, приобретая право собственности на нежилое помещение в здании, в силу закона становится собственником общего имущества этого здания в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Исходя из приведенных норм права и разъяснений их применения, требование о признании права общей долевой собственности на общее имущество может быть предъявлено лишь собственником помещений в соответствующей здании.
При обращении с настоящим иском ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" считало себя собственником помещений в спорном здании, ссылаясь на договор купли-продажи от 28.09.2010, заключенный им с ответчиком.
Однако вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.06.2015 по делу N А45-13517/2013 удовлетворено заявление конкурсного управляющего общества "СИИНТО" Горна И.В. об оспаривании сделки должника - договора купли-продажи недвижимости от 28.09.2010, заключенного должником с ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент", данный договор признан недействительной сделкой и применены последствия ее недействительности в виде обязания общества "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" возвратить обществу "СИИНТО" нежилое помещение площадью 628,8 кв. м.
Данное определение исполнено, в ЕГРП внесены сведения о государственной регистрации права собственности на помещения, являвшиеся предметом договора купли-продажи недвижимости от 28.09.2010, за ответчиком - ЗАО "СИИНТО".
Поскольку истцом не представлены доказательства принадлежности ему на праве собственности помещений в здании по улице Димитрова, 5 в городе Новосибирске, исковые требования ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" о признании права общей долевой собственности на общее имущество в здании удовлетворению не подлежат.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, а также на проведение судебной экспертизы, относятся на истца - ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент".
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2014 года по делу N А45-7095/2013 отменить в части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" к закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" о признании доли в праве общей долевой собственности и об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования) и в части взыскания судебных расходов.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" в пользу публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" в пользу закрытого акционерного общества "Сибирское инвестиционное товарищество" 27 500 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.
Возвратить со счета по учету средств, поступающих во временное распоряжение Седьмого арбитражного апелляционного суда, закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" 2 500 рублей (ИНН 5433134660 КПП 543301001 счет N 40702810832000000720 Банк получателя: ФИЛИАЛ ОАО "УРАЛСИБ" в г. Новосибирск г. Новосибирск БИК 045004725 Кор. счет 30101810400000000725).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 07АП-2659/2014 ПО ДЕЛУ N А45-7095/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. по делу N А45-7095/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Е.В. Афанасьевой,
судей: Л.И. Ждановой, А.Л. Полосина,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Кузьминым,
при участии в заседании:
от ответчика - конкурсный управляющий И.В. Горн, решение от 17.02.2014, А.В. Илюшин по доверенности от 17.02.2015 N 14,
от иных лиц - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании дело N А45-7095/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" (630000, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5, ИНН 5407195391, ОГРН 1025403200778)
к закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" (630000, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5, ИНН 5433134660, ОГРН 1025404355855),
третьи лица: публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ", общество с ограниченной ответственностью Сетевая коллекторская компания "Содействие",
об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество здания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" (далее - ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" (далее - ЗАО "СИИНТО") о признании доли в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на нежилые помещения N N 4, 15-20, 22-23, 26-27, 29-34, 39, 40 общей площадью 535,4 кв. м, находящиеся в подвале здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1, 2, 4-9, 11, 12, 15-23, общей площадью 587,8 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1, 2-5, 7-10, 12-22, общей площадью 400,6 кв. м, расположенные на втором этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1-4, 6-10, 19, 20, 23, общей площадью 322,9 кв. м, расположенные на третьем этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 9, 12-15, 17, 18, 21-23, 27-31, общей площадью 276,9 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; нежилые помещения N N 1-3 общей площадью 84 кв. м, расположенные на пятом этаже здания по адресу: город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; земельный участок, кадастровый (или условный) номер 54:35:021055:0141, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданием универмага, площадью 3 816 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира здание универмага, расположенного в границах участка ориентира: Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5; земельный участок, кадастровый (или условный) номер 54:35:021055:0142, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый зданием универмага, площадью 8 946 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира здание универмага, расположенного в границах участка ориентира: Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Димитрова, 5, а также об истребовании 6288/110280 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество.
Исковые требования обоснованы статьями 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорные помещения и земельные участки относятся к общему имуществу собственников помещений в здании, однако право собственности на них зарегистрировано за ответчиком, который препятствует истцу (другому собственнику помещений в здании) в доступе к местам общего пользования.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "УРАЛСИБ" (далее - ОАО "УРАЛСИБ", Банк).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2014 иск удовлетворен частично, признано право ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" на долю в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения (места общего пользования). От ЗАО "СИИНТО" в пользу ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" истребована доля в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на указанное имущество. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, ОАО "УРАЛСИБ" обратилось с апелляционной жалобой.
Определением от 22.05.2014 Седьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А45-7095/2013 в части удовлетворения исковых требований по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Сетевая коллекторская компания "Содействие" (далее - ООО СКК "Содействие").
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.05.2015, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2014 отменено в части удовлетворения исковых требований о признании доли в праве общей долевой собственности и об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования), по делу принят новый судебный акт. Признано право ООО "ЦУМ-Финансы и Менеджмент" на долю в размере 6288/110280 в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения (места общего пользования). От ЗАО "СИИНТО" в пользу ООО "ЦУМ-Финансы и Менеджмент" истребованы спорные нежилые помещения (места общего пользования).
После принятия данного постановления ОАО "УРАЛСИБ" переименовано в публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (далее - ПАО "Банк Уралсиб", Банк).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 заявление ЗАО "СИИНТО" в лице конкурсного управляющего Горна И.В. о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу N А45-7095/2013 удовлетворено. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу N А45-7095/2013 отменено по новым обстоятельствам. Судебное разбирательство по делу назначено на 23.11.2015.
ЗАО "СИИНТО" представило в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении иска отказать. Ответчик указывает на то, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.06.2015 по делу N А45-13517/2013 признан недействительным договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел в собственность часть помещений в здании, и применены последствия недействительности. В этой связи единственным собственником всех помещений в здании является ответчик, поэтому основания для признания права общей долевой собственности на места общего пользования отсутствуют.
ООО СКК "Содействие" в отзыве на исковое заявление считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, просит в иске отказать, ссылаясь на признание договора купли-продажи недействительным и на то, что единственным собственником помещений в здании в настоящее время является ответчик.
ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" и ПАО "Банк Уралсиб" отзывы на исковое заявление при повторном рассмотрении дела не представили.
Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения заявления, явку в апелляционный суд своих представителей не обеспечили. На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено апелляционным судом в данном заседании в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании представители ответчика просили в удовлетворении иска отказать, поддержали письменно изложенные доводы.
При проверке законности и обоснованности решения Арбитражного суда Новосибирской области по настоящему делу в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции было установлено нарушение норм процессуального права, а именно принятие судом решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции обществом "УРАЛСИБ" было заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, в обоснование которого Банк ссылался на договор N УС 2013 УТ-5 уступки права, по условиям которого цедент (банк) уступил цессионарию (ООО СКК "Содействие") все права требования по договору о предоставлении кредитной линии, заключенному между банком и ЗАО "Силуэт" (должником).
Согласно пункту 3.2 договора уступки права (требования) от 27.12.2013 цессионарию переходят права, обеспечивающие обязательства по кредитному договору, в том числе: договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 3200-021/0019/1109 от 15.01.2009 в редакции дополнительных соглашений к нему, заключенный между Банком и ЗАО "СИИНТО".
Суд первой инстанции, учитывая положения норм статей 389, 355 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 47 Федерального закона от 16.10.1998 N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), пришел к выводу о том, что уступка прав по договору об ипотеке подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Поскольку Банк не представил доказательства государственной регистрации договора уступки прав (требований), суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства Банка о процессуальном правопреемстве, сочтя его преждевременным.
Вместе с тем арбитражным судом не учтено следующее.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1, 2 статьи 10 Закона об ипотеке).
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункты 1, 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные настоящим Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона).
Таким образом, Закон об ипотеке различает ипотеку как право залога и ипотеку как обременение имущества. Обязательная государственная регистрация ипотеки как обременения связана с необходимостью обеспечения интересов третьих лиц, заинтересованных в получении достоверных сведений о наличии или отсутствии обременения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (пункт 4 статьи 20 Закона об ипотеке), необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации. При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат.
В данном случае между ПАО "Банк Уралсиб" и ООО СКК "Содействие" заключен возмездный договор цессии, по условиям которого Банк уступил обществу права требования из кредитного договора и договоров ипотеки. Сторонами соблюдена простая письменная форма сделки.
При таких обстоятельствах следует признать, что права залогодержателя по договору ипотеки перешли к ООО СКК "Содействие" с момента заключения договоров уступки прав независимо от наличия государственной регистрации перехода прав по ипотеке к новому кредитору. Отсутствие государственной регистрации делало невозможной реализацию обществом СКК "Содействие" его прав залогодержателя (поскольку это могло бы затронуть права третьих лиц, рассчитывающих на достоверность сведений в ЕГРП), но не может ставить под сомнение само наличие у общества прав залогодержателя.
Настоящий спор непосредственно связан с правами и обязанностями ООО СКК "Содействие", как залогодержателя в отношении имущества, являющегося предметом спора, а обжалуемое решение принято о его правах и обязанностях, поскольку данным решением признано право долевой собственности на часть помещений, ранее находившихся у залогодателя в индивидуальной собственности.
В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 11.02.2014 в обжалуемой части.
Седьмой арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению арбитражного дела N А45-7095/2013 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в части исковых требований о признании доли в праве общей долевой собственности и об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования), о чем вынесено определение от 22.05.2014. Этим же определением ООО СКК "Содействие" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, до 2010 года ЗАО "СИИНТО" являлось единственным собственником всех помещений в здании по адресу: г. Новосибирск, проспект Димитрова, 5.
28.09.2010 между ЗАО "СИИНТО" (продавцом) и ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости: нежилое помещение, площадью 628,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-32, этаж 4, инв. N 35:03540/000:001, литер А, кадастровый (условный) номер: 54-54-01/463/2010-327, расположенное в здании по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, пр. Димитрова, 5.
Указанный договор не предусматривал переход к покупателю права собственности на общее имущество здания.
Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству о государственной регистрации права от 05.10.2010 Серии 54АД 117361 за ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" было зарегистрировано право собственности на помещение площадью 628,8 кв. м в указанном здании. В качестве основания государственной регистрации права указан договор купли-продажи от 28.09.2010 (т. 1, л.д. 17).
Ссылаясь на то, что помещения, относящиеся к общему имуществу здания, являются общей собственностью всех собственников помещений в здании, в то время как право собственности на общее имущество зарегистрировано за ответчиком, который препятствует истцу в доступе к помещениям общего пользования, ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" определено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с положениями приведенных правовых норм лицо, приобретая право собственности на нежилое помещение в здании, в силу закона становится собственником общего имущества этого здания в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений.
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Исходя из приведенных норм права и разъяснений их применения, требование о признании права общей долевой собственности на общее имущество может быть предъявлено лишь собственником помещений в соответствующей здании.
При обращении с настоящим иском ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" считало себя собственником помещений в спорном здании, ссылаясь на договор купли-продажи от 28.09.2010, заключенный им с ответчиком.
Однако вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.06.2015 по делу N А45-13517/2013 удовлетворено заявление конкурсного управляющего общества "СИИНТО" Горна И.В. об оспаривании сделки должника - договора купли-продажи недвижимости от 28.09.2010, заключенного должником с ООО "ЦУМ - Финансы и Менеджмент", данный договор признан недействительной сделкой и применены последствия ее недействительности в виде обязания общества "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" возвратить обществу "СИИНТО" нежилое помещение площадью 628,8 кв. м.
Данное определение исполнено, в ЕГРП внесены сведения о государственной регистрации права собственности на помещения, являвшиеся предметом договора купли-продажи недвижимости от 28.09.2010, за ответчиком - ЗАО "СИИНТО".
Поскольку истцом не представлены доказательства принадлежности ему на праве собственности помещений в здании по улице Димитрова, 5 в городе Новосибирске, исковые требования ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент" о признании права общей долевой собственности на общее имущество в здании удовлетворению не подлежат.
В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, а также на проведение судебной экспертизы, относятся на истца - ООО "ЦУМ - Финансы и менеджмент".
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2014 года по делу N А45-7095/2013 отменить в части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" к закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" о признании доли в праве общей долевой собственности и об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования) и в части взыскания судебных расходов.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" в пользу публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЦУМ - Финансы и Менеджмент" в пользу закрытого акционерного общества "Сибирское инвестиционное товарищество" 27 500 рублей расходов на проведение судебной экспертизы.
Возвратить со счета по учету средств, поступающих во временное распоряжение Седьмого арбитражного апелляционного суда, закрытому акционерному обществу "Сибирское инвестиционное товарищество" 2 500 рублей (ИНН 5433134660 КПП 543301001 счет N 40702810832000000720 Банк получателя: ФИЛИАЛ ОАО "УРАЛСИБ" в г. Новосибирск г. Новосибирск БИК 045004725 Кор. счет 30101810400000000725).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
А.Л.ПОЛОСИН
Л.И.ЖДАНОВА
А.Л.ПОЛОСИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)