Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ООО "Юг Транс": представитель Лотникова Н.П., паспорт, по доверенности от 15.09.2017;
- от ООО частная охранная организация "Барс": представитель не явился, извещено;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг Транс"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.09.2017 по делу N А32-40638/2015 (судья Левченко О.С.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Юг Транс"; обществу с ограниченной ответственностью частная охранная организация "Барс"
при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Научно - экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш"; закрытого акционерного общества "Анапа-Инвест"
об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71, обязании возвратить указанный участок, о расторжении договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217, взыскании задолженности по указанному договору за период с 10.03.2014 по 21.10.2015 в размере 1 659 371,13 рублей, пени по состоянию на 21.10.2015 г. в размере 180 112, 04 рублей,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юг-Транс" (далее - ООО "Юг-Транс"), обществу с ограниченной ответственностью частная охранная организация "Барс" (далее - ООО ЧОО "Барс") об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 39 131 кв. м, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Большой Утриш - путем демонтажа металлических ворот, через которые осуществляется проход (доступ) к федеральным объектам недвижимости расположенным в границах указанного участка и местам общего пользования (Береговая полоса Черного моря); о расторжении договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217, заключенный между управлением и ОАО "НЭМБЦ" "Большой Утриш" (бывший арендатор), договор уступки прав и обязанностей (цессии) от 12.01.2014 - ООО "Юг-Транс" (нынешний Арендатор), путем погашения записи о праве аренды ООО "Юг-Транс" в ЕГРП; об обязании ООО "Юг-Транс" возвратить по акту приема - передачи управлению земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71 площадью 39 131 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш; о взыскании с ООО "Юг-Транс" в доход федерального бюджета задолженности по договору аренды от 16.05.2009 N 7700001217 за период с 10.03.2014 по 21.10.2015 в размере 126 296,39 рублей, из них задолженность по арендной плате 3 141,55 рублей; задолженность по пене по состоянию на 18.03.2016 сумма в размере 123 154,84 рублей (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 62, т. 2).
Требования Управления мотивированы тем, что ответчик существенным образом, неоднократно (более двух раз) нарушал сроки внесения арендной платы (на момент подачи иска арендная плата не внесена с 01.10.2014 по 01.01.2016). Спорный земельный участок передан в аренду для эксплуатации производственной базы, однако фактически используется арендатором с наведенными им неустановленными лицами для незаконного водопользования морской акваторией путем организации отдыха и взимания за это платы. Въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71, в границах которого расположены объекты федерального уровня собственности, ограничен конструкциями и охранным предприятием для истца и иных лиц, что свидетельствует о том, что имеются препятствия для самого арендодателя в контроле за участком и находящимися на нем федеральными объектами, а следовательно существенными образом нарушаются условия договора со стороны арендатора и это является основанием для расторжения договора аренды.
Решением от 04.09.2017 надлежащим истцом по настоящему делу признано Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Производство по делу в части исковых требований о возложении обязанности на ООО "ЮгТранс", ООО ЧОО "Барс" устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 39 131 кв. м, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Большой Утриш - путем демонтажа металлических ворот, через которые осуществляется проход (доступ) к федеральным объектам недвижимости расположенным в границах указанного участка и местам общего пользования (Береговая полоса Черного моря) прекращено, так как в рамках дела N А32-40675/2015 уже рассмотрены требования об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71. Судом расторгнут договор аренды от 16.05.2009 N 7700001217. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ЮгТранс" обратилось с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит решение от 04.09.2017 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, в данной части в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов, составленный по состоянию на 06.06.2017, согласно которому по арендной плате имеется переплата в размере 7 312,25 рублей, задолженность по пене отсутствует. Несмотря на оплату долга в ходе судебного разбирательства, суд все равно посчитал возможным расторгнуть договор аренды. Суд указал, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-133/2016 установлено, что фактически земельный участок используется ООО "ЮгТранс" не в соответствии с его документально учтенным видом разрешенного использования. Однако постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2017 по указанному делу исключены из мотивировочной части судебных актов выводы о том, что фактически земельный участок используется обществом не в соответствии с его документально учтенным видом разрешенного использования. Заключенный сторонами договор аренды не содержит обязанности арендатора по строительству производственной базы в какой-либо конкретный срок. По мнению заявителя жалобы, истцом не представлены доказательства, подтверждающие принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части не заявлено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 39 131 кв. м, адрес (местоположение): Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш (запись государственной регистрации от 10.04.2009 N 23-23-26/008/2009-278), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2016 N 90-16179107.
На указанном земельном участке расположены берегоукрепляющее инженерное сооружение Устричной лагуны общей площадью 520 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:354) и подъездные пути общей площадью 1 585 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:374), принадлежащие Российской Федерации и предоставленные на праве хозяйственного ведения ФГУП "НИЦЭП", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.07.2014 23-АМ 667046, 23-АМ 667045.
Также в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71 сформированы два земельных участка с кадастровыми номерами 23:37:1101002:14 (для размещения объектов в/ч 30839) и 23:37:1101002:2 (для размещения и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта).
На основании распоряжения территориального управления Росимущества от 30.12.2005 N 675-р, по результатам реорганизации ФГУП "НЭМБЦ "Большой Утриш" образовано ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш".
В соответствии с распоряжением территориального управления Росимущества от 30.12.2005 N 675-р, передаточным актом подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "НЭМБЦ "Большой Утриш" от 22.03.2006 ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" переданы: здание лабораторного корпуса площадью 289,3 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:362, здание водолазного комплекса площадью 57 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:340; вахтенный домик с навесом, литер Г7, Г8.
На основании решения Анапского районного суда Краснодарского края N 2-309/2013 от 13.09.2013 зарегистрировано право собственности ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" на здание лабораторного корпуса, площадью 289,3 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:362 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015 N 23-23/026-23/026/003/2015-719/2); здание водолазного комплекса, площадью 57 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:340 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2015 N 23-23/026-23/003/2015-717/2).
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 11.09.2006 N 390-р "О предоставлении в аренду земельного участка ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" в г-к Анапа", распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 05.03.2009 N 169-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:37:11 01 002:0008" и от 15.05.2009 N 431-р "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 05.03.2009 N 169-р", управление (арендодатель) и ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.05.2009 N 7700001217 (далее - договор).
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, с кадастровым номером 23:37:1101002:71, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (далее - Участок), для размещения производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью 39 131 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 11.09.2006 по 11.09.2026 (пункт 2.1 договора).
На основании договора N 20-12/09 цессии (переуступки права) от 20.12.2009 ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" (цедент) уступило, а ЗАО "Анапа Инвест" (цессионарий" приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 16.05.2009 N 7700001217.
18 июня 2012 года ЗАО "Анапа Инвест" (цедент) заключило с ООО "Черноморский медицинский центр" (цессионарий) договора уступки прав и обязанностей (цессии) N 6-16/17-2012, согласно которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 16.05.2009 N 7700001217.
В силу договора уступки прав и обязанностей (цессии) от 12.01.2014 права и обязанности арендатора по договору от 16.05.2009 N 7700001217 в полном объеме переданы ООО "Юг-Транс".
Указанные сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2016 N 90-16179107.
Во исполнение поручения от 08.06.2015 N ИА-03/23033 Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), управлением осуществлена внеплановая тематическая проверка использования, целостности и сохранности федерального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "НИЦЭП", расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш о чем составлен акт (л.д. 36-44, т. 1).
В ходе проверки комиссией установлено, что въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71, в границах которого расположены объекты федерального имущества: берегоукрепляющее инженерное сооружение Устричной лагуны общей площадью 520 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:354) и подъездные пути общей площадью 1 585 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:374), принадлежащие Российской Федерации и предоставленные на праве хозяйственного ведения ФГУП "НИЦЭП", огорожен металлическими воротами. Комиссией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71 находится под охраной ООО ЧОО "Барс".
В ходе проверки комиссии в доступе на территорию указанного земельного участка представителями ООО ЧОО "БАРС" отказано.
В соответствии с Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.07.2015 по материалу, зарегистрированному по сообщению дежурного УФСБ по Краснодарскому краю и утвержденному начальником полиции ОМВД России по городу Анапе Рапп А.В. в ходе проверки опрошена Дегтярева М.Ю., которая является учредителем ООО "Юг-транс" и установлено, что общество арендует земельный участок 23:37:1101002:71, в настоящее время на территории земельного участка ведется незаконная коммерческая деятельность, организована платная стоянка для маломерных судов. Так, 14.06.2015 Дегтярева М.Ю. совместно с сотрудниками ООО "Юг-транс" подошли к вахтенному матросу ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш", причал N 32/1 "Лагуна" Капитонову Д.В. и попросили удалиться с территории арендуемого земельного участка, на что сотрудники ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" вызвали работников полиции. В действиях Дегтяревой М.Ю. отсутствуют признаки уголовно наказуемого деяния, предусмотренного статьей 330 УК РФ (самоуправство), усматриваются гражданско-правовые отношения, регулируемые Гражданским кодексом РФ, решение может быть принято судом в порядке гражданского судопроизводства.
Письмами прокуратуры Краснодарского края от 16.07.2015 N 7/1-20-2015 (л.д. 45, т. 1) и Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры от 07.07.2015 N 121 Ж-1898-2015 также подтверждается необходимость принятия мер для ликвидации незаконного использования участка, незаконного взимания платы за обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и береговой полосе Черного моря, предложено Управлению рассмотреть вопрос о судебной защите права собственности Российской Федерации.
Истец указал на то, что в нарушение положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации, ответчиками чинятся препятствия в доступе к государственному имуществу: подъездному пути общей протяженностью 1 585 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:374, берегоукрепляющему инженерному сооружению Устричной лагуны общей площадью 520 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:354.
В связи с тем, что ООО "Юг-Транс" не исполняет обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора от 16.05.2009 N 7700001217, управлением в адрес общества направлены требования о погашении задолженности от 24.06.2015 N 09/8709, от 27.10.2015 N 09/16847, предложение о расторжении договора от 07.09.2015 N 09/13591.
Задолженность по арендной плате обществом до обращения в суд не погашена, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.
Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 06.06.2017. Согласно указанному акту, по состоянию на 23.06.2017 по арендной плате имеется переплата в размере 7 312,25 рублей, задолженность по пене отсутствует (л.д. 56, т. 5).
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.03.2014 по 21.10.2015 в сумме 3 141,55 рублей, а также пени по состоянию на 18.03.2016 в сумме 123 154,84 рублей судом первой инстанции отказано, что не оспаривается заявителем.
ООО "ЮгТранс" не согласно с обжалуемым решением в части расторжения договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217.
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, процедура расторжения договора включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения), требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
ООО "ЮгТранс" указывает на то, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.
Отклоняя указанный довод, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Как установлено судом, истец претензию о погашении задолженности от 24.06.2015 исх. N 09/8709 (л.д. 49, т. 1), и претензию от 07.09.2015 (л.д. 51, т. 1) о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим использованием земельного участка 23:37:1101002:71 с приложением соглашения о расторжении договора аренды от 07.09.2015 (л.д. 52, т. 1) направил по всем известным управлению адресам, что подтверждается квитанциями (л.д. 56, 57-59, т. 1).
Таким образом, факт соблюдения истцом установленного досудебного порядка разрешения спора подтвержден материалами дела.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного досудебного порядка также подлежит отклонению и потому что заявитель не обосновал, что соблюдение порядка позволило бы сторонам урегулировать спор до суда, напротив, из его позиции по делу следует, что он не соглашается с исковыми требованиями по существу, дело рассматривается в суде практически 2 года (с ноября 2015), разумные сроки для рассмотрения требований Управления истекли, оснований считать, что спор может быть урегулирован во внесудебном порядке не имеется. Кроме того, требования о нечинении препятствий и взыскании долга поданы управлением 06.11.2015, то есть до введения частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязательного досудебного порядка споров.
Управление в иске сослалось на существенное нарушение условий договора аренды, которое выражено в несвоевременном и неоднократном не внесении арендной платы и в связи с ненадлежащим использованием арендатором земельного участка кадастровый номер 23:37:1101002:71
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.
Из представленного в материалы дела расчета (л.д. 60) следует, что ответчиком на протяжении длительного времени неоднократно поквартально с 10.10.2014 по 10.07.2015 (четыре раза подряд) не производились платежи по арендной плате (то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).
Оплата задолженности под угрозой принудительного расторжения арендных отношений произведена ответчиком лишь после обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением в ходе судебного производства.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217.
Согласно пункту 4.1.5 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка (его части) не по целевому назначению или невнесения арендной платы за землю более двух раз подряд.
Согласно пункту 4.1.6 арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию участка.
Как установлено судом, согласно пункту 1.1 договора от 16.05.2009, спорный земельный участок предоставлен для размещения производственной базы.
Однако, как следует из материалов дела, на спорном земельном участке отсутствуют объекты (производственная база) принадлежащие или предоставленные в аренду ООО "ЮгТранс". Из пояснений ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" следует, что здание лабораторного корпуса, площадью 289,3 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:362; здание водолазного комплекса, площадью 57 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:340 находятся во владении и пользовании последнего.
Действительно ссылки суда первой инстанции на установление в рамках дела N А32-133/2016 использования участка не в соответствии с его документально учтенным видом разрешенного использования необоснованны, так как эти выводы исключены судом кассационной инстанции ввиду не исследования в том деле судами таких доказательств, но это не привело к незаконности судебного акта по настоящему делу.
Судом уже в рамках настоящего дела на основании исследования актов осмотра, проверок органов прокуратуры, фотоматериалов, жалоб граждан, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.07.2015 установлено, что спорный земельный участок передан в аренду для эксплуатации производственной базы, однако фактически используется ответчиком с наведенными им неустановленными лицами не по назначению, а именно для незаконного водопользования морской акваторией путем организации платного прохода и отдыха.
Въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71, в границах которого расположены объекты федерального уровня собственности, ограничен конструкциями и охранным предприятием для истца и иных лиц, что свидетельствует о том, что имеются препятствия для самого арендодателя в контроле за участком и федеральными объектами, а следовательно существенными образом нарушаются условия договора со стороны арендатора и это является основанием для расторжения договора аренды.
Учитывая доказанность факта существенного нарушения условий договора аренды, суд первой инстанции правомерно счел подлежащим удовлетворению требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2009 N 7700001217.
В части отказа в иске и прекращении производства по делу решение суда не обжалуется сторонами и не проверяется апелляционной коллегией.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2017 по делу N А32-40638/2015 в обжалуемой части оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.11.2017 N 15АП-16355/2017 ПО ДЕЛУ N А32-40638/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2017 г. N 15АП-16355/2017
Дело N А32-40638/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ООО "Юг Транс": представитель Лотникова Н.П., паспорт, по доверенности от 15.09.2017;
- от ООО частная охранная организация "Барс": представитель не явился, извещено;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг Транс"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.09.2017 по делу N А32-40638/2015 (судья Левченко О.С.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Юг Транс"; обществу с ограниченной ответственностью частная охранная организация "Барс"
при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Научно - экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш"; закрытого акционерного общества "Анапа-Инвест"
об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71, обязании возвратить указанный участок, о расторжении договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217, взыскании задолженности по указанному договору за период с 10.03.2014 по 21.10.2015 в размере 1 659 371,13 рублей, пени по состоянию на 21.10.2015 г. в размере 180 112, 04 рублей,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юг-Транс" (далее - ООО "Юг-Транс"), обществу с ограниченной ответственностью частная охранная организация "Барс" (далее - ООО ЧОО "Барс") об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 39 131 кв. м, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Большой Утриш - путем демонтажа металлических ворот, через которые осуществляется проход (доступ) к федеральным объектам недвижимости расположенным в границах указанного участка и местам общего пользования (Береговая полоса Черного моря); о расторжении договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217, заключенный между управлением и ОАО "НЭМБЦ" "Большой Утриш" (бывший арендатор), договор уступки прав и обязанностей (цессии) от 12.01.2014 - ООО "Юг-Транс" (нынешний Арендатор), путем погашения записи о праве аренды ООО "Юг-Транс" в ЕГРП; об обязании ООО "Юг-Транс" возвратить по акту приема - передачи управлению земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71 площадью 39 131 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш; о взыскании с ООО "Юг-Транс" в доход федерального бюджета задолженности по договору аренды от 16.05.2009 N 7700001217 за период с 10.03.2014 по 21.10.2015 в размере 126 296,39 рублей, из них задолженность по арендной плате 3 141,55 рублей; задолженность по пене по состоянию на 18.03.2016 сумма в размере 123 154,84 рублей (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 62, т. 2).
Требования Управления мотивированы тем, что ответчик существенным образом, неоднократно (более двух раз) нарушал сроки внесения арендной платы (на момент подачи иска арендная плата не внесена с 01.10.2014 по 01.01.2016). Спорный земельный участок передан в аренду для эксплуатации производственной базы, однако фактически используется арендатором с наведенными им неустановленными лицами для незаконного водопользования морской акваторией путем организации отдыха и взимания за это платы. Въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71, в границах которого расположены объекты федерального уровня собственности, ограничен конструкциями и охранным предприятием для истца и иных лиц, что свидетельствует о том, что имеются препятствия для самого арендодателя в контроле за участком и находящимися на нем федеральными объектами, а следовательно существенными образом нарушаются условия договора со стороны арендатора и это является основанием для расторжения договора аренды.
Решением от 04.09.2017 надлежащим истцом по настоящему делу признано Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Производство по делу в части исковых требований о возложении обязанности на ООО "ЮгТранс", ООО ЧОО "Барс" устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 39 131 кв. м, вид разрешенного использования - для размещения производственной базы, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Большой Утриш - путем демонтажа металлических ворот, через которые осуществляется проход (доступ) к федеральным объектам недвижимости расположенным в границах указанного участка и местам общего пользования (Береговая полоса Черного моря) прекращено, так как в рамках дела N А32-40675/2015 уже рассмотрены требования об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:37:1101002:71. Судом расторгнут договор аренды от 16.05.2009 N 7700001217. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ЮгТранс" обратилось с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит решение от 04.09.2017 отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, в данной части в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов, составленный по состоянию на 06.06.2017, согласно которому по арендной плате имеется переплата в размере 7 312,25 рублей, задолженность по пене отсутствует. Несмотря на оплату долга в ходе судебного разбирательства, суд все равно посчитал возможным расторгнуть договор аренды. Суд указал, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-133/2016 установлено, что фактически земельный участок используется ООО "ЮгТранс" не в соответствии с его документально учтенным видом разрешенного использования. Однако постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2017 по указанному делу исключены из мотивировочной части судебных актов выводы о том, что фактически земельный участок используется обществом не в соответствии с его документально учтенным видом разрешенного использования. Заключенный сторонами договор аренды не содержит обязанности арендатора по строительству производственной базы в какой-либо конкретный срок. По мнению заявителя жалобы, истцом не представлены доказательства, подтверждающие принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Возражений относительно проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части не заявлено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71, площадью 39 131 кв. м, адрес (местоположение): Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш (запись государственной регистрации от 10.04.2009 N 23-23-26/008/2009-278), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2016 N 90-16179107.
На указанном земельном участке расположены берегоукрепляющее инженерное сооружение Устричной лагуны общей площадью 520 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:354) и подъездные пути общей площадью 1 585 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:374), принадлежащие Российской Федерации и предоставленные на праве хозяйственного ведения ФГУП "НИЦЭП", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.07.2014 23-АМ 667046, 23-АМ 667045.
Также в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71 сформированы два земельных участка с кадастровыми номерами 23:37:1101002:14 (для размещения объектов в/ч 30839) и 23:37:1101002:2 (для размещения и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта).
На основании распоряжения территориального управления Росимущества от 30.12.2005 N 675-р, по результатам реорганизации ФГУП "НЭМБЦ "Большой Утриш" образовано ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш".
В соответствии с распоряжением территориального управления Росимущества от 30.12.2005 N 675-р, передаточным актом подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП "НЭМБЦ "Большой Утриш" от 22.03.2006 ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" переданы: здание лабораторного корпуса площадью 289,3 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:362, здание водолазного комплекса площадью 57 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:340; вахтенный домик с навесом, литер Г7, Г8.
На основании решения Анапского районного суда Краснодарского края N 2-309/2013 от 13.09.2013 зарегистрировано право собственности ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" на здание лабораторного корпуса, площадью 289,3 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:362 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015 N 23-23/026-23/026/003/2015-719/2); здание водолазного комплекса, площадью 57 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:340 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2015 N 23-23/026-23/003/2015-717/2).
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 11.09.2006 N 390-р "О предоставлении в аренду земельного участка ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" в г-к Анапа", распоряжений Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 05.03.2009 N 169-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:37:11 01 002:0008" и от 15.05.2009 N 431-р "О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 05.03.2009 N 169-р", управление (арендодатель) и ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.05.2009 N 7700001217 (далее - договор).
Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, с кадастровым номером 23:37:1101002:71, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (далее - Участок), для размещения производственной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью 39 131 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 11.09.2006 по 11.09.2026 (пункт 2.1 договора).
На основании договора N 20-12/09 цессии (переуступки права) от 20.12.2009 ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" (цедент) уступило, а ЗАО "Анапа Инвест" (цессионарий" приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 16.05.2009 N 7700001217.
18 июня 2012 года ЗАО "Анапа Инвест" (цедент) заключило с ООО "Черноморский медицинский центр" (цессионарий) договора уступки прав и обязанностей (цессии) N 6-16/17-2012, согласно которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 16.05.2009 N 7700001217.
В силу договора уступки прав и обязанностей (цессии) от 12.01.2014 права и обязанности арендатора по договору от 16.05.2009 N 7700001217 в полном объеме переданы ООО "Юг-Транс".
Указанные сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2016 N 90-16179107.
Во исполнение поручения от 08.06.2015 N ИА-03/23033 Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), управлением осуществлена внеплановая тематическая проверка использования, целостности и сохранности федерального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП "НИЦЭП", расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Большой Утриш о чем составлен акт (л.д. 36-44, т. 1).
В ходе проверки комиссией установлено, что въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71, в границах которого расположены объекты федерального имущества: берегоукрепляющее инженерное сооружение Устричной лагуны общей площадью 520 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:354) и подъездные пути общей площадью 1 585 кв. м (кадастровый номер 23:37:1101002:374), принадлежащие Российской Федерации и предоставленные на праве хозяйственного ведения ФГУП "НИЦЭП", огорожен металлическими воротами. Комиссией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:1101002:71 находится под охраной ООО ЧОО "Барс".
В ходе проверки комиссии в доступе на территорию указанного земельного участка представителями ООО ЧОО "БАРС" отказано.
В соответствии с Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.07.2015 по материалу, зарегистрированному по сообщению дежурного УФСБ по Краснодарскому краю и утвержденному начальником полиции ОМВД России по городу Анапе Рапп А.В. в ходе проверки опрошена Дегтярева М.Ю., которая является учредителем ООО "Юг-транс" и установлено, что общество арендует земельный участок 23:37:1101002:71, в настоящее время на территории земельного участка ведется незаконная коммерческая деятельность, организована платная стоянка для маломерных судов. Так, 14.06.2015 Дегтярева М.Ю. совместно с сотрудниками ООО "Юг-транс" подошли к вахтенному матросу ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш", причал N 32/1 "Лагуна" Капитонову Д.В. и попросили удалиться с территории арендуемого земельного участка, на что сотрудники ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" вызвали работников полиции. В действиях Дегтяревой М.Ю. отсутствуют признаки уголовно наказуемого деяния, предусмотренного статьей 330 УК РФ (самоуправство), усматриваются гражданско-правовые отношения, регулируемые Гражданским кодексом РФ, решение может быть принято судом в порядке гражданского судопроизводства.
Письмами прокуратуры Краснодарского края от 16.07.2015 N 7/1-20-2015 (л.д. 45, т. 1) и Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры от 07.07.2015 N 121 Ж-1898-2015 также подтверждается необходимость принятия мер для ликвидации незаконного использования участка, незаконного взимания платы за обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и береговой полосе Черного моря, предложено Управлению рассмотреть вопрос о судебной защите права собственности Российской Федерации.
Истец указал на то, что в нарушение положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации, ответчиками чинятся препятствия в доступе к государственному имуществу: подъездному пути общей протяженностью 1 585 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:374, берегоукрепляющему инженерному сооружению Устричной лагуны общей площадью 520 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:354.
В связи с тем, что ООО "Юг-Транс" не исполняет обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора от 16.05.2009 N 7700001217, управлением в адрес общества направлены требования о погашении задолженности от 24.06.2015 N 09/8709, от 27.10.2015 N 09/16847, предложение о расторжении договора от 07.09.2015 N 09/13591.
Задолженность по арендной плате обществом до обращения в суд не погашена, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.
Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 06.06.2017. Согласно указанному акту, по состоянию на 23.06.2017 по арендной плате имеется переплата в размере 7 312,25 рублей, задолженность по пене отсутствует (л.д. 56, т. 5).
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.03.2014 по 21.10.2015 в сумме 3 141,55 рублей, а также пени по состоянию на 18.03.2016 в сумме 123 154,84 рублей судом первой инстанции отказано, что не оспаривается заявителем.
ООО "ЮгТранс" не согласно с обжалуемым решением в части расторжения договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217.
В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, процедура расторжения договора включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения), требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
ООО "ЮгТранс" указывает на то, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.
Отклоняя указанный довод, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Как установлено судом, истец претензию о погашении задолженности от 24.06.2015 исх. N 09/8709 (л.д. 49, т. 1), и претензию от 07.09.2015 (л.д. 51, т. 1) о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим использованием земельного участка 23:37:1101002:71 с приложением соглашения о расторжении договора аренды от 07.09.2015 (л.д. 52, т. 1) направил по всем известным управлению адресам, что подтверждается квитанциями (л.д. 56, 57-59, т. 1).
Таким образом, факт соблюдения истцом установленного досудебного порядка разрешения спора подтвержден материалами дела.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного досудебного порядка также подлежит отклонению и потому что заявитель не обосновал, что соблюдение порядка позволило бы сторонам урегулировать спор до суда, напротив, из его позиции по делу следует, что он не соглашается с исковыми требованиями по существу, дело рассматривается в суде практически 2 года (с ноября 2015), разумные сроки для рассмотрения требований Управления истекли, оснований считать, что спор может быть урегулирован во внесудебном порядке не имеется. Кроме того, требования о нечинении препятствий и взыскании долга поданы управлением 06.11.2015, то есть до введения частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязательного досудебного порядка споров.
Управление в иске сослалось на существенное нарушение условий договора аренды, которое выражено в несвоевременном и неоднократном не внесении арендной платы и в связи с ненадлежащим использованием арендатором земельного участка кадастровый номер 23:37:1101002:71
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.
Из представленного в материалы дела расчета (л.д. 60) следует, что ответчиком на протяжении длительного времени неоднократно поквартально с 10.10.2014 по 10.07.2015 (четыре раза подряд) не производились платежи по арендной плате (то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).
Оплата задолженности под угрозой принудительного расторжения арендных отношений произведена ответчиком лишь после обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением в ходе судебного производства.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды от 16.05.2009 N 7700001217.
Согласно пункту 4.1.5 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка (его части) не по целевому назначению или невнесения арендной платы за землю более двух раз подряд.
Согласно пункту 4.1.6 арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию участка.
Как установлено судом, согласно пункту 1.1 договора от 16.05.2009, спорный земельный участок предоставлен для размещения производственной базы.
Однако, как следует из материалов дела, на спорном земельном участке отсутствуют объекты (производственная база) принадлежащие или предоставленные в аренду ООО "ЮгТранс". Из пояснений ОАО "НЭМБЦ "Большой Утриш" следует, что здание лабораторного корпуса, площадью 289,3 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:362; здание водолазного комплекса, площадью 57 кв. м, кадастровый номер 23:37:1101002:340 находятся во владении и пользовании последнего.
Действительно ссылки суда первой инстанции на установление в рамках дела N А32-133/2016 использования участка не в соответствии с его документально учтенным видом разрешенного использования необоснованны, так как эти выводы исключены судом кассационной инстанции ввиду не исследования в том деле судами таких доказательств, но это не привело к незаконности судебного акта по настоящему делу.
Судом уже в рамках настоящего дела на основании исследования актов осмотра, проверок органов прокуратуры, фотоматериалов, жалоб граждан, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.07.2015 установлено, что спорный земельный участок передан в аренду для эксплуатации производственной базы, однако фактически используется ответчиком с наведенными им неустановленными лицами не по назначению, а именно для незаконного водопользования морской акваторией путем организации платного прохода и отдыха.
Въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:71, в границах которого расположены объекты федерального уровня собственности, ограничен конструкциями и охранным предприятием для истца и иных лиц, что свидетельствует о том, что имеются препятствия для самого арендодателя в контроле за участком и федеральными объектами, а следовательно существенными образом нарушаются условия договора со стороны арендатора и это является основанием для расторжения договора аренды.
Учитывая доказанность факта существенного нарушения условий договора аренды, суд первой инстанции правомерно счел подлежащим удовлетворению требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2009 N 7700001217.
В части отказа в иске и прекращении производства по делу решение суда не обжалуется сторонами и не проверяется апелляционной коллегией.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2017 по делу N А32-40638/2015 в обжалуемой части оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)