Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А., с участием:
от индивидуального предпринимателя Алумяна С.Б. - представителя Брояна Г.М. (доверенность от 12.05.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещено,
от третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - представитель не явился, извещено,
мэрии городского округа Тольятти - представитель не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 марта 2016 года апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года по делу N А55-14399/2015 (судья Филатов М.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Алумяна С.Б. (ОГРН 304632019700171, ИНН 632300151715), Самарская область, г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595), г. Самара, третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460), г. Самара, мэрия городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,
о признании незаконными отказов,
установил:
Индивидуальный предприниматель Алумян Севада Беникович (далее - предприниматель, заявитель, ИП Алумян С.Б.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-693-р/123 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005027, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - модульного павильона", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и индивидуальным предпринимателем Алумяном Севадой Бениковичем, содержащегося в сообщении от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7072; отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-692-р/124 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005028, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и индивидуальным предпринимателем Алумяном Севадой Бениковичем, содержащегося в сообщении от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7078; обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Алумяна С.Б. путем государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-693-р/123 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005027, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования-модульного павильона", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и индивидуальным предпринимателем Алумяном Севадой Бениковичем; обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Алумяна С.Б. путем государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-692-р/124 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005028, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ИП Алумяном С.Б.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области), мэрия городского округа Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, преимущественное право арендатора на приобретение в собственность арендуемого земельного участка. Предоставление земельного участка в порядке п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ ни в одном нормативном правовом акте не предусматривает процедур предоставления посредством проведения торгов. По мнению заявителя, приведенные судом новые нормы Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяются на договоры аренды, которые были заключены до 01 марта 2015 года. В силу ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении определенных условий.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Самарской области и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления предпринимателя.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, распоряжением от 17 марта 2014 года N 110-р руководителя ТУ Росимущества в Самарской области между ИП Алумяном С.Б. и ТУ Росимущества в Самарской области был заключен договор аренды земельных участков N 24-2014 (2014-2019) от 17 марта 2014 года, расположенных по адресу: 1) Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с разрешенным использованием: "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - модульного павильона (далее - участок N 1), 2) Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом" (далее - участок N 2) (приложение 1).
На основании распоряжения от 28 ноября 2014 года N 693-р руководителя ТУ Росимущества в Самарской области между заявителем и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор купли-продажи участка N 1 от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-693-р/123 (приложение N 2, 3).
Заявителем была выплачена выкупная цена участка N 1 (пункт 2.2 договора) в размере 385 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 09 декабря 2014 года.
На основании распоряжения от 28 ноября 2014 года N 692-р руководителя ТУ Росимущества в Самарской области между заявителем и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор купли-продажи участка N 2 от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-692-р/124.
Заявителем была выплачена выкупная цена участка N 2 (пункт 2.2 договора) в размере 423 000 рублей, что подтверждается платежным поручением чек - ордером от 09 декабря 2014 года.
Заявителем 13 февраля 2015 года договор купли-продажи участка N 1 был представлен регистрирующему органу для осуществления государственной регистрации.
Сообщением от 24 февраля 2015 года N 63/009/300/2015-7072 регистрация договора купли-продажи земельного участка была приостановлена, а сообщением от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7072 регистрирующий орган в регистрации договора купли-продажи участка N 1 отказал на том основании, что договор купли-продажи заключен с нарушением п. 1. ст. 34, п. 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности сторонами не была представлена публикация о предстоящем предоставлении участка N 1, заключенный без проведения торгов договор купли-продажи является ничтожным.
Заявителем 12 февраля 2015 года договор купли-продажи участка N 2 был представлен регистрирующему органу для осуществления государственной регистрации.
Сообщениями от 24 февраля 2015 года N 63/009/300/2015-7078 регистрация договора купли-продажи земельного участка была приостановлена, а сообщением от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7078 регистрирующий орган в регистрации договора купли-продажи земельного участка N 2 отказал в связи с тем, что договор купли-продажи заключен с нарушением п. 1. ст. 34, п. 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности сторонами не была представлена публикация о предстоящем предоставлении участка N 2, заключенный без проведения торгов договор купли-продажи является ничтожным.
Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу статьи 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.
Управление Росреестра по Самарской области должно обеспечивать проведение юридической экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на основании вышеуказанных распоряжений ТУ Росимущества в Самарской области спорные земельные участки предоставило заявителю в соответствии с п. 8 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29 сентября 2009 года N 278.
Заявитель полагает, что, заключив договоры купли-продажи, он реализовал преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 ЗК РФ.
Вместе с тем заявителем и ТУ Росимущества в Самарской области при обосновании своих доводов не учтены следующие обстоятельства.
По правилам ч. 8 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, который регулируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ.
Преимущественное право покупки возникает у арендодателя только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23 мая 2014 года N ВАС-5831/14).
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.
На основании указанной информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка на определенном праве, и при наличии таких заявлений право приобретается на торгах. Установленный законом порядок заключения договоров в отношении земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области о том, что проверка порядка предоставления земельных участков не входит в компетенцию Управления Росреестра по Самарской области как регистрирующего органа, несостоятельны.
Исходя из статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры купли-продажи земельных участков для целей, не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18 мая 2015 года N 310-ЭС14-7728).
Более того, в силу положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора выкупить земельный участок не означает того, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок именно ему без проведения торгов.
Согласно ст. 22 ЗК РФ преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.
Кроме того, регистрирующий орган ссылается на отсутствие полномочий от имени ТУ Росимущества в Самарской области и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой, действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12 марта 2014 года N 28, на подписание представленных на регистрацию договоров. Указывает, что полномочия и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой на совершение сделок с находящимся в публичной собственности имуществом, с учетом требований ст. 125, 182 ГК РФ, ничем не подтверждены.
Оценив данный довод регистрирующего органа, суд установил следующее:
В соответствии с п. 5 приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12 марта 2014 года N 28 (в редакции от 11 ноября 2014 года N 129) Шевяховой Ю.В. предоставлено право подписи, в том числе договоров купли-продажи. При этом в соответствии с п. 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 ноября 2008 года N 374 руководитель территориального органа распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с агентством.
Аналогичные положения содержатся в п. 7.3 Положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом от 29 сентября 2009 года N 278.
Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, представленные на государственную регистрацию договоры подписаны исполняющим обязанности заместителя руководителя Шевяховой Ю.В. на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12 марта 2014 года N 28 (в редакции от 11 ноября 2014 года N 129). Доказательств согласования агентством полномочий на подписание договоров купли-продажи суду не представлено. В этой связи суд первой инстанции принял довод регистрирующего органа о непредставлении полного подтверждения полномочий лица, подписавшего договоры купли-продажи со стороны продавца.
Вместе с тем данное обстоятельство не указывалось регистрирующим органом ни при приостановлении регистрационных действия, ни при вынесении отказа в регистрации договора аренды.
На основании изложенного судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущества в Самарской области при предоставлении земельных участков заявителю заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем предоставлении в собственность данных земельных участков.
Таким образом, договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.
Доводы апелляционной жалобы о преимущественном право арендатора на приобретение в собственность арендуемого земельного участка отклоняются, поскольку в данном случае ТУ Росимущества в Самарской области ошибочно полагает, что предоставление земельного участка в порядке п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ не предусматривает процедур предоставления посредством проведения торгов. Между тем судом первой инстанции установлено, что представленные на государственную регистрацию договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, приведенные в апелляционной жалобе правовые нормы регламентируют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, а не преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области о том, что приведенные судом новые нормы Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяются на договоры аренды, которые были заключены до 01 марта 2015 года, отклоняются, поскольку суд первой инстанции в обжалуемом не приводил новых норм Земельного кодекса Российской Федерации, вступивших в действие с 01 марта 2015 года.
Неправомерны и ссылки в апелляционной жалобе на ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", согласно которой по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении определенных условий. Данная правовая норма регулирует порядок заключения договора аренды земельного участка на новый период по истечении срока аренды, к рассматриваемым отношениям, связанным с продажей находящегося в государственной собственности земельного участка, она не может быть применена.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного решение суда от 01 декабря 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Самарской области - без удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ТУ Росимущества в Самарской области, однако взысканию не подлежат на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года по делу N А55-14399/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2016 N 11АП-663/2016 ПО ДЕЛУ N А55-14399/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу N А55-14399/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания Плехановой А.А., с участием:
от индивидуального предпринимателя Алумяна С.Б. - представителя Брояна Г.М. (доверенность от 12.05.2015),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещено,
от третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - представитель не явился, извещено,
мэрии городского округа Тольятти - представитель не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 марта 2016 года апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года по делу N А55-14399/2015 (судья Филатов М.В.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Алумяна С.Б. (ОГРН 304632019700171, ИНН 632300151715), Самарская область, г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595), г. Самара, третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460), г. Самара, мэрия городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти,
о признании незаконными отказов,
установил:
Индивидуальный предприниматель Алумян Севада Беникович (далее - предприниматель, заявитель, ИП Алумян С.Б.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-693-р/123 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005027, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - модульного павильона", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и индивидуальным предпринимателем Алумяном Севадой Бениковичем, содержащегося в сообщении от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7072; отказа в государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-692-р/124 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005028, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и индивидуальным предпринимателем Алумяном Севадой Бениковичем, содержащегося в сообщении от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7078; обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Алумяна С.Б. путем государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-693-р/123 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005027, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования-модульного павильона", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и индивидуальным предпринимателем Алумяном Севадой Бениковичем; обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Алумяна С.Б. путем государственной регистрации договора купли-продажи от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-692-р/124 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с реестровым номером федерального имущества П11630005028, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и ИП Алумяном С.Б.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области), мэрия городского округа Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, преимущественное право арендатора на приобретение в собственность арендуемого земельного участка. Предоставление земельного участка в порядке п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ ни в одном нормативном правовом акте не предусматривает процедур предоставления посредством проведения торгов. По мнению заявителя, приведенные судом новые нормы Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяются на договоры аренды, которые были заключены до 01 марта 2015 года. В силу ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении определенных условий.
Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления Росреестра по Самарской области и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления предпринимателя.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, распоряжением от 17 марта 2014 года N 110-р руководителя ТУ Росимущества в Самарской области между ИП Алумяном С.Б. и ТУ Росимущества в Самарской области был заключен договор аренды земельных участков N 24-2014 (2014-2019) от 17 марта 2014 года, расположенных по адресу: 1) Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Советская, в квартале 47, кадастровый номер 63:09:0301160:520, площадью 92 кв. м, с разрешенным использованием: "для дальнейшей эксплуатации объекта временного использования - модульного павильона (далее - участок N 1), 2) Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Победы, у дома 23, с кадастровым номером 63:09:0301174:714, площадью 101 кв. м, с разрешенным использованием "под реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию модульного павильона с торговым залом" (далее - участок N 2) (приложение 1).
На основании распоряжения от 28 ноября 2014 года N 693-р руководителя ТУ Росимущества в Самарской области между заявителем и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор купли-продажи участка N 1 от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-693-р/123 (приложение N 2, 3).
Заявителем была выплачена выкупная цена участка N 1 (пункт 2.2 договора) в размере 385 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 09 декабря 2014 года.
На основании распоряжения от 28 ноября 2014 года N 692-р руководителя ТУ Росимущества в Самарской области между заявителем и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор купли-продажи участка N 2 от 08 декабря 2014 года N 09-10-22р-14-692-р/124.
Заявителем была выплачена выкупная цена участка N 2 (пункт 2.2 договора) в размере 423 000 рублей, что подтверждается платежным поручением чек - ордером от 09 декабря 2014 года.
Заявителем 13 февраля 2015 года договор купли-продажи участка N 1 был представлен регистрирующему органу для осуществления государственной регистрации.
Сообщением от 24 февраля 2015 года N 63/009/300/2015-7072 регистрация договора купли-продажи земельного участка была приостановлена, а сообщением от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7072 регистрирующий орган в регистрации договора купли-продажи участка N 1 отказал на том основании, что договор купли-продажи заключен с нарушением п. 1. ст. 34, п. 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности сторонами не была представлена публикация о предстоящем предоставлении участка N 1, заключенный без проведения торгов договор купли-продажи является ничтожным.
Заявителем 12 февраля 2015 года договор купли-продажи участка N 2 был представлен регистрирующему органу для осуществления государственной регистрации.
Сообщениями от 24 февраля 2015 года N 63/009/300/2015-7078 регистрация договора купли-продажи земельного участка была приостановлена, а сообщением от 28 апреля 2015 года N 63/009/300/2015-7078 регистрирующий орган в регистрации договора купли-продажи земельного участка N 2 отказал в связи с тем, что договор купли-продажи заключен с нарушением п. 1. ст. 34, п. 4 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности сторонами не была представлена публикация о предстоящем предоставлении участка N 2, заключенный без проведения торгов договор купли-продажи является ничтожным.
Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В силу статьи 8 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.
Управление Росреестра по Самарской области должно обеспечивать проведение юридической экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на основании вышеуказанных распоряжений ТУ Росимущества в Самарской области спорные земельные участки предоставило заявителю в соответствии с п. 8 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29 сентября 2009 года N 278.
Заявитель полагает, что, заключив договоры купли-продажи, он реализовал преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 ЗК РФ.
Вместе с тем заявителем и ТУ Росимущества в Самарской области при обосновании своих доводов не учтены следующие обстоятельства.
По правилам ч. 8 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, который регулируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ.
Преимущественное право покупки возникает у арендодателя только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23 мая 2014 года N ВАС-5831/14).
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.
На основании указанной информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка на определенном праве, и при наличии таких заявлений право приобретается на торгах. Установленный законом порядок заключения договоров в отношении земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области о том, что проверка порядка предоставления земельных участков не входит в компетенцию Управления Росреестра по Самарской области как регистрирующего органа, несостоятельны.
Исходя из статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры купли-продажи земельных участков для целей, не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18 мая 2015 года N 310-ЭС14-7728).
Более того, в силу положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора выкупить земельный участок не означает того, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок именно ему без проведения торгов.
Согласно ст. 22 ЗК РФ преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.
Кроме того, регистрирующий орган ссылается на отсутствие полномочий от имени ТУ Росимущества в Самарской области и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой, действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12 марта 2014 года N 28, на подписание представленных на регистрацию договоров. Указывает, что полномочия и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой на совершение сделок с находящимся в публичной собственности имуществом, с учетом требований ст. 125, 182 ГК РФ, ничем не подтверждены.
Оценив данный довод регистрирующего органа, суд установил следующее:
В соответствии с п. 5 приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12 марта 2014 года N 28 (в редакции от 11 ноября 2014 года N 129) Шевяховой Ю.В. предоставлено право подписи, в том числе договоров купли-продажи. При этом в соответствии с п. 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 ноября 2008 года N 374 руководитель территориального органа распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с агентством.
Аналогичные положения содержатся в п. 7.3 Положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденного приказом от 29 сентября 2009 года N 278.
Как установлено судом, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, представленные на государственную регистрацию договоры подписаны исполняющим обязанности заместителя руководителя Шевяховой Ю.В. на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12 марта 2014 года N 28 (в редакции от 11 ноября 2014 года N 129). Доказательств согласования агентством полномочий на подписание договоров купли-продажи суду не представлено. В этой связи суд первой инстанции принял довод регистрирующего органа о непредставлении полного подтверждения полномочий лица, подписавшего договоры купли-продажи со стороны продавца.
Вместе с тем данное обстоятельство не указывалось регистрирующим органом ни при приостановлении регистрационных действия, ни при вынесении отказа в регистрации договора аренды.
На основании изложенного судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущества в Самарской области при предоставлении земельных участков заявителю заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем предоставлении в собственность данных земельных участков.
Таким образом, договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.
Доводы апелляционной жалобы о преимущественном право арендатора на приобретение в собственность арендуемого земельного участка отклоняются, поскольку в данном случае ТУ Росимущества в Самарской области ошибочно полагает, что предоставление земельного участка в порядке п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ не предусматривает процедур предоставления посредством проведения торгов. Между тем судом первой инстанции установлено, что представленные на государственную регистрацию договоры купли-продажи земельных участков заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, приведенные в апелляционной жалобе правовые нормы регламентируют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, а не преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области о том, что приведенные судом новые нормы Земельного кодекса Российской Федерации, не распространяются на договоры аренды, которые были заключены до 01 марта 2015 года, отклоняются, поскольку суд первой инстанции в обжалуемом не приводил новых норм Земельного кодекса Российской Федерации, вступивших в действие с 01 марта 2015 года.
Неправомерны и ссылки в апелляционной жалобе на ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", согласно которой по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 данного Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении определенных условий. Данная правовая норма регулирует порядок заключения договора аренды земельного участка на новый период по истечении срока аренды, к рассматриваемым отношениям, связанным с продажей находящегося в государственной собственности земельного участка, она не может быть применена.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного решение суда от 01 декабря 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Самарской области - без удовлетворения.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ТУ Росимущества в Самарской области, однако взысканию не подлежат на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2015 года по делу N А55-14399/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ФИЛИППОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)