Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что с испрашиваемого участка не снято обременение в виде права постоянного (бессрочного) пользования третьего лица.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
при участии представителя:
истца - Харзовой О.А. (доверенность от 19.12.2016),
в отсутствие:
ответчиков - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2017 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Землянникова В.В., Смирников А.В.)
по делу N А57-19015/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БалЭнергоСеть" (ОГРН 1096439001185, ИНН 6439071270) к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023), Балаковскому муниципальному району в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БалЭнергоСеть" (далее - ООО "БалЭнергоСеть") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) с исковым заявлением о признании отказа Комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:3, площадью 3196 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 2, незаконным; об обязании Комитета заключить с ООО "БалЭнергоСеть" договор купли-продажи земельного участка площадью 3196 кв. м, кадастровый номер 64:40:042201:3, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 2.
Определением от 22.11.2016 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Балаковский муниципальный район в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017, суд признал отказ Комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:3, площадью 3196 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 2. незаконным. Суд обязал Комитет заключить с ООО "БалЭнергоСеть" договор купли-продажи земельного участка площадью 3196 кв. м, кадастровый номер 64:40:042201:3, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, 2
В кассационной жалобе Комитет просит решение и постановление отменить, в удовлетворении требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в июле 2012 ООО "БалЭнергоСеть" выкупило у открытого акционерного общества "Энергокомплекс" (далее - ОАО "Энергокомплекс") имущество - здание главное понизительной подстанции, литера Ч17, общей площадью 354,7 кв. м, являющееся частью энергетического комплекса. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 64-АГ 626537.
20 августа 2012 года в администрацию муниципального образования город Балаково было подано заявление N 88/2 о выкупе в собственность 33 земельных участков, в данное число входит земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003.
21 сентября 2012 года администрация муниципального образования город Балаково письмом N 02-25-7516/12-0 сообщила, что земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в собственности администрации муниципального образования город Балаково не находится, и что следует обратиться с данным заявлением на имя главы администрации муниципального района.
05 октября 2012 года главе администрации Балаковского муниципального района было направлено заявление N 93/2 с просьбой о выкупе данного земельного участка.
26 октября 2012 года от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был получен отказ в выкупе, в связи с тем, что в регистрирующем органе должны быть сняты обременения (право постоянного (бессрочного) пользования) с ОАО "Энергокомплекс".
29 декабря 2012 года администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области вынесено постановление N 5948 о предоставлении права собственности за плату ООО "БалЭнергоСеть" на земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003.
22 марта 2013 года Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области направило акт установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 по состоянию на 14.01.2013, где выкупная стоимость указанного участка составила 652 527,32 руб.
В связи с несогласием с выкупной стоимостью 01.04.2013 ООО "БалЭнергоСеть" направило письмо в Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором рассчитало выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в размере 16 313,18 руб. Указанная стоимость аргументирована была тем, что на земельном участке находится линейные объекты, что подтверждается заключением эксперта от 10.10.2011 N 588, составленного по итогам экспертизы, назначенной Арбитражным судом Саратовской области в рамках дела N А57-5476/2011.
18 апреля 2013 года от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был получен ответ N 1165, в котором в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 по испрашиваемой стоимости ООО "БалЭнергоСеть" отказано, а предложено выкупить часть земельного участка, где расположены линейные объекты, по 2,5% от кадастровой стоимости, а остальную часть в размере 3-кратной ставки земельного налога за единицу площади.
03 июля 2013 года ООО "БалЭнергоСеть" направило Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ответ, в котором общество согласилось выкупить данный земельный участок по стоимости, рассчитанной из 3-кратной ставки земельного налога за единицу площади.
05 июля 2013 года Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был прислан акт установления выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003, где выкупная стоимость указанного участка составила 652 527,32 руб.
30 августа 2013 года ООО "БалЭнергоСеть" направило письмо N 73/2 с просьбой рассчитать выкупную цену из расчета 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, как для земельных участков, на которых расположены линии электропередачи.
23 октября 2013 года Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отказало, ввиду неправильно рассчитанной выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003.
26 мая 2016 года ООО "БалЭнергоСеть" направило в Комитет заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003, с приложенным проектом договора купли-продажи.
Письмом от 01.07.2016 N 2372 Комитет ответил отказом в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в предложенной обществом редакции договора купли-продажи.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "БалЭнергоСеть" в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 271, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), с момента государственной регистрации права собственности за ООО "БалЭнергоСеть" на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:40:042201:0003, который ранее был предоставлен ООО "Энергокомплекс" на праве постоянного бессрочного пользования, истец приобрел право постоянного (бессрочного) пользования на данные земельные участки.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, независимо от регистрации прав на земельный участок, вследствие чего покупатель объекта недвижимости имеет право на приватизацию земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент подачи ООО "БалЭнергоСеть" заявления, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
При этом собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости и необходимым для его использования и для реализации этого права не требуется прекращение права постоянного (бессрочного) пользования третьего лица на данный земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11).
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что общество имеет право на переоформление права (постоянного) бессрочного пользования на спорные земельные участки на право аренды или приобрести их в собственность и для реализации этого права не требуется прекращение права постоянного (бессрочного) пользования третьих лиц на данные земельные участки.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как указывалось выше, ООО "БалЭнергоСеть", реализуя свое право на приобретение спорного земельного участка в собственность, направило проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка в адрес Комитета, который отказался от заключения указанного договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие оснований для отказа в предоставлении в собственность ООО "БалЭнергоСеть" спорного земельного участка, пришли к правильному выводу о том, что данный земельный участок может быть предоставлен обществу в собственность за плату.
При этом, принимая проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в части выкупной цены в редакции, предложенной истцом, суды исходили из того, что на данном земельном участке находится линии электропередач.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, принимая во внимание особый характер линейных объектов, рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов.
Вместе с тем установленная пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" специальная льгота предусмотрена только для земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), то есть применима в отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации уже существующих линейных объектов.
Довод Комитета о несоответствие вида разрешенного использования земельного участка фактически существующему объекту недвижимости обоснованно не принят во внимание судом.
Истец в подтверждение доводов об отнесении объектов к линиям электропередач предоставил в материалы дела экспертное заключение от 10.10.2011 N 588, составленное по итогам экспертизы, назначенной Арбитражным судом Саратовской области в рамках дела N А57-5476/2011. В экспертном заключении даны описания объектов и их функциональное назначение.
Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.
Согласно статье 133.1 ГК РФ, в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.
Согласно статье 133.1 ГК РФ, части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.
Какие-либо доказательства, опровергающие данные выводы Комитетом в материалы дела не представлены.
Более того, Комитет и истец провели осмотр земельного участка, по результатам которого ответчик не оспаривает нахождение на земельном участке линий электропередач.
Также в материалы дела предоставлен договор аренды, заключенный между ООО "БалЭнергоСеть" и ООО "Балаковская электросетевая компания" от 17.03.2015 N БЭС-БЭК/АНИ-0174/0007, для целевого использования имущества общества, т.е. для передачи электрической энергии. В свою очередь ООО "Балаковская электросетевая компания" является субъектом естественных монополий, сетевой организацией и оказывает услуги по передаче электрической энергии, что подтверждается договором, заключенным с территориальной сетевой организацией ПАО "МРСК Волги" N 1591-000816. Указанными договорами истец подтвердил фактическое использование указанных линейных объектов для передачи электрической энергии.
По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, судами обеих инстанций установлено, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу ООО "БалЭнергоСеть", при этом в материалы дела предоставлены доказательства того, что указанные объекты являются линейными объектами и что земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003 используется им для целей эксплуатации таких объектов.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действующей на момент подачи обществом заявления, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органом исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Из содержания пунктов 5, 6 статьи 36 ЗК РФ (действующей в период обращения с заявлением) следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, в связи с чем, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.
Судом установлено, что с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность ООО "БалЭнергоСеть" обратилось в Управление 05.10.2012. Учитывая изложенное, суд пришел к правомерному выводу, что выкупная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 должна быть определена в соответствии с нормативным актом, действующим на момент подачи заявления от 05.10.2012, а именно в соответствии с в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, цена земельного участка в договоре истцом рассчитана верно в размере 20 133,20 руб.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.12.2013 по делу N А65-11350/2013, от 20.03.2014 по делу N А55-11644/2013, от 28.05.2014 по делу N А06-6214/2013, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.12.2016 дело N А57-29481/2015.
Довод Комитета, изложенный в дополнении к кассационной жалобе, о необходимости привлечения к участию в деле администрации Балаковского муниципального района Саратовской области как органа уполномоченного на владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности отклоняется судебной коллегией.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 16.08.2017 N Ф06-23278/2017 ПО ДЕЛУ N А57-19015/2016
Требование: О признании незаконным отказа органа по управлению муниципальным имуществом в выкупе земельного участка под объектами недвижимости, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка по специальной льготной цене.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что с испрашиваемого участка не снято обременение в виде права постоянного (бессрочного) пользования третьего лица.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2017 г. N Ф06-23278/2017
Дело N А57-19015/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
при участии представителя:
истца - Харзовой О.А. (доверенность от 19.12.2016),
в отсутствие:
ответчиков - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2017 (судья Конева Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Землянникова В.В., Смирников А.В.)
по делу N А57-19015/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "БалЭнергоСеть" (ОГРН 1096439001185, ИНН 6439071270) к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023), Балаковскому муниципальному району в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БалЭнергоСеть" (далее - ООО "БалЭнергоСеть") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области к Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) с исковым заявлением о признании отказа Комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:3, площадью 3196 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 2, незаконным; об обязании Комитета заключить с ООО "БалЭнергоСеть" договор купли-продажи земельного участка площадью 3196 кв. м, кадастровый номер 64:40:042201:3, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 2.
Определением от 22.11.2016 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Балаковский муниципальный район в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017, суд признал отказ Комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:3, площадью 3196 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 2. незаконным. Суд обязал Комитет заключить с ООО "БалЭнергоСеть" договор купли-продажи земельного участка площадью 3196 кв. м, кадастровый номер 64:40:042201:3, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, 2
В кассационной жалобе Комитет просит решение и постановление отменить, в удовлетворении требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в июле 2012 ООО "БалЭнергоСеть" выкупило у открытого акционерного общества "Энергокомплекс" (далее - ОАО "Энергокомплекс") имущество - здание главное понизительной подстанции, литера Ч17, общей площадью 354,7 кв. м, являющееся частью энергетического комплекса. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 64-АГ 626537.
20 августа 2012 года в администрацию муниципального образования город Балаково было подано заявление N 88/2 о выкупе в собственность 33 земельных участков, в данное число входит земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003.
21 сентября 2012 года администрация муниципального образования город Балаково письмом N 02-25-7516/12-0 сообщила, что земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в собственности администрации муниципального образования город Балаково не находится, и что следует обратиться с данным заявлением на имя главы администрации муниципального района.
05 октября 2012 года главе администрации Балаковского муниципального района было направлено заявление N 93/2 с просьбой о выкупе данного земельного участка.
26 октября 2012 года от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был получен отказ в выкупе, в связи с тем, что в регистрирующем органе должны быть сняты обременения (право постоянного (бессрочного) пользования) с ОАО "Энергокомплекс".
29 декабря 2012 года администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области вынесено постановление N 5948 о предоставлении права собственности за плату ООО "БалЭнергоСеть" на земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003.
22 марта 2013 года Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области направило акт установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 по состоянию на 14.01.2013, где выкупная стоимость указанного участка составила 652 527,32 руб.
В связи с несогласием с выкупной стоимостью 01.04.2013 ООО "БалЭнергоСеть" направило письмо в Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором рассчитало выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в размере 16 313,18 руб. Указанная стоимость аргументирована была тем, что на земельном участке находится линейные объекты, что подтверждается заключением эксперта от 10.10.2011 N 588, составленного по итогам экспертизы, назначенной Арбитражным судом Саратовской области в рамках дела N А57-5476/2011.
18 апреля 2013 года от Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был получен ответ N 1165, в котором в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 по испрашиваемой стоимости ООО "БалЭнергоСеть" отказано, а предложено выкупить часть земельного участка, где расположены линейные объекты, по 2,5% от кадастровой стоимости, а остальную часть в размере 3-кратной ставки земельного налога за единицу площади.
03 июля 2013 года ООО "БалЭнергоСеть" направило Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ответ, в котором общество согласилось выкупить данный земельный участок по стоимости, рассчитанной из 3-кратной ставки земельного налога за единицу площади.
05 июля 2013 года Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был прислан акт установления выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003, где выкупная стоимость указанного участка составила 652 527,32 руб.
30 августа 2013 года ООО "БалЭнергоСеть" направило письмо N 73/2 с просьбой рассчитать выкупную цену из расчета 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, как для земельных участков, на которых расположены линии электропередачи.
23 октября 2013 года Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отказало, ввиду неправильно рассчитанной выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003.
26 мая 2016 года ООО "БалЭнергоСеть" направило в Комитет заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003, с приложенным проектом договора купли-продажи.
Письмом от 01.07.2016 N 2372 Комитет ответил отказом в выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в предложенной обществом редакции договора купли-продажи.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "БалЭнергоСеть" в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 271, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), с момента государственной регистрации права собственности за ООО "БалЭнергоСеть" на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:40:042201:0003, который ранее был предоставлен ООО "Энергокомплекс" на праве постоянного бессрочного пользования, истец приобрел право постоянного (бессрочного) пользования на данные земельные участки.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, независимо от регистрации прав на земельный участок, вследствие чего покупатель объекта недвижимости имеет право на приватизацию земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент подачи ООО "БалЭнергоСеть" заявления, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
При этом собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости и необходимым для его использования и для реализации этого права не требуется прекращение права постоянного (бессрочного) пользования третьего лица на данный земельный участок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11).
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что общество имеет право на переоформление права (постоянного) бессрочного пользования на спорные земельные участки на право аренды или приобрести их в собственность и для реализации этого права не требуется прекращение права постоянного (бессрочного) пользования третьих лиц на данные земельные участки.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как указывалось выше, ООО "БалЭнергоСеть", реализуя свое право на приобретение спорного земельного участка в собственность, направило проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка в адрес Комитета, который отказался от заключения указанного договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие оснований для отказа в предоставлении в собственность ООО "БалЭнергоСеть" спорного земельного участка, пришли к правильному выводу о том, что данный земельный участок может быть предоставлен обществу в собственность за плату.
При этом, принимая проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 в части выкупной цены в редакции, предложенной истцом, суды исходили из того, что на данном земельном участке находится линии электропередач.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, принимая во внимание особый характер линейных объектов, рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов.
Вместе с тем установленная пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" специальная льгота предусмотрена только для земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), то есть применима в отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации уже существующих линейных объектов.
Довод Комитета о несоответствие вида разрешенного использования земельного участка фактически существующему объекту недвижимости обоснованно не принят во внимание судом.
Истец в подтверждение доводов об отнесении объектов к линиям электропередач предоставил в материалы дела экспертное заключение от 10.10.2011 N 588, составленное по итогам экспертизы, назначенной Арбитражным судом Саратовской области в рамках дела N А57-5476/2011. В экспертном заключении даны описания объектов и их функциональное назначение.
Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.
Согласно статье 133.1 ГК РФ, в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.
Согласно статье 133.1 ГК РФ, части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.
Какие-либо доказательства, опровергающие данные выводы Комитетом в материалы дела не представлены.
Более того, Комитет и истец провели осмотр земельного участка, по результатам которого ответчик не оспаривает нахождение на земельном участке линий электропередач.
Также в материалы дела предоставлен договор аренды, заключенный между ООО "БалЭнергоСеть" и ООО "Балаковская электросетевая компания" от 17.03.2015 N БЭС-БЭК/АНИ-0174/0007, для целевого использования имущества общества, т.е. для передачи электрической энергии. В свою очередь ООО "Балаковская электросетевая компания" является субъектом естественных монополий, сетевой организацией и оказывает услуги по передаче электрической энергии, что подтверждается договором, заключенным с территориальной сетевой организацией ПАО "МРСК Волги" N 1591-000816. Указанными договорами истец подтвердил фактическое использование указанных линейных объектов для передачи электрической энергии.
По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, судами обеих инстанций установлено, что на данном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу ООО "БалЭнергоСеть", при этом в материалы дела предоставлены доказательства того, что указанные объекты являются линейными объектами и что земельный участок с кадастровым номером 64:40:042201:0003 используется им для целей эксплуатации таких объектов.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действующей на момент подачи обществом заявления, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органом исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Из содержания пунктов 5, 6 статьи 36 ЗК РФ (действующей в период обращения с заявлением) следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, в связи с чем, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.
Судом установлено, что с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность ООО "БалЭнергоСеть" обратилось в Управление 05.10.2012. Учитывая изложенное, суд пришел к правомерному выводу, что выкупная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 64:40:042201:0003 должна быть определена в соответствии с нормативным актом, действующим на момент подачи заявления от 05.10.2012, а именно в соответствии с в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, цена земельного участка в договоре истцом рассчитана верно в размере 20 133,20 руб.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.12.2013 по делу N А65-11350/2013, от 20.03.2014 по делу N А55-11644/2013, от 28.05.2014 по делу N А06-6214/2013, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 15.12.2016 дело N А57-29481/2015.
Довод Комитета, изложенный в дополнении к кассационной жалобе, о необходимости привлечения к участию в деле администрации Балаковского муниципального района Саратовской области как органа уполномоченного на владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности отклоняется судебной коллегией.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)