Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский" - Ярыш Е.Н. по доверенности от 13.03.2017, паспорт;
- от Департамента имущественных отношений Краснодарского края и Администрации муниципального образования Гулькевичский район - представители в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-45484/2016, принятое судьей Савиным Р.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский" (ИНН 2329021689, ОГРН 1072329000776)
к заинтересованному лицу Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьего лица Администрации муниципального образования Гулькевичский район
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность
общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Отрадокубанский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка площадью 74218 кв. м для сельскохозяйственного использования, расположенного в 825 м по направлению на северо-запад от ориентира - перекресток дороги ФАД "Кавказ" и автодороги конезавод "Восход" Новокубанского района с кадастровым номером 23:06:1201009:2, об обязании принять решение о предоставлении заявителю указанного участка в собственность и направлении проекта договора купли-продажи по цене, равной 20% кадастровой стоимости участка.
Заявленные требования мотивированы тем, что у департамента отсутствовали основания для отказа в выкупе земельного участка. Заявителем были представлены все необходимые для получения государственной услуги документы. Договор аренды спорного земельного участка от 26.12.2012 администрацией и обществом был заключен без проведения торгов правомерно.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что департамент правомерно отказал в предоставлении земельного участка, ввиду того, что спорный земельный участок находится одновременно в трех различных функциональных зонах. Основание отказа в предоставлении земельного участка ввиду его ничтожности суд первой инстанции посчитал необоснованным, несоответствующим обстоятельствам дела.
Общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Отрадокубанский" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 отменить. В апелляционной жалобе общество указало, что применение положений ст. 39.3 ЗК РФ не зависит от категории земельного участка, зонирования территории, наличия либо отсутствия на таком земельном участке принадлежащих на праве собственности объектов. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:06:12010109:2 соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении указанного земельного участка. По мнению общества, отнесение генеральным планом Отрадо-Кубанского сельского поселения Гулькевичского района от 29.02.2012 N 1 земельного участка с кадастровым номером 23:06:12010109:2 к трем функциональным зонам, противоречит действующему законодательству и нарушает права арендатора.
Отзыв на апелляционную жалобу представлен не был.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский" в судебном заседании просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО Агрофирма "Отрадокубанский" на основании договора аренды от 26.12.2012 N 8806000074, заключенного между ООО Агрофирма "Отрадокубанский" и администрацией муниципального образования Гулькевичский район на срок до 18.12.2022 является арендатором спорного земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
16.09.2016 общество, владея более 3-х лет на праве аренды спорным земельным участком, обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости.
Письмом от 19.10.2016 N 52-29474/16-32-20 департамент отказал в предоставлении государственной услуги, указав, что договор аренды от 26.12.2012 N 8806000074 имеет признаки ничтожной сделки, не породил правовых последствий, в результате чего общество, не являясь арендатором, не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Также, земельный участок находится в трех территориальных зонах, разрешенное использование не соответствует целям использования участка.
Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
на основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции Закона N 336-ФЗ, действующей с 15.07.2016, действовавшей на дату обращения предпринимателя с заявлением в администрацию), гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 336-ФЗ, действующей с 15.07.2016, действовавшей на дату обращения предпринимателя с заявлением в администрацию) также закреплено, что продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ).
Статья 21 названного Закона допускает приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Земельные участки в указанном случае, а также в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.
Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что общество, владея более 3-х лет на праве аренды спорным земельным участком, обратилось 16.09.2016 в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости.
Письмом от 19.10.2016 N 52-29474/16-32-20 департамент отказал в предоставлении государственной услуги, указав, что договор аренды от 26.12.2012 N 8806000074 имеет признаки ничтожной сделки, не породил правовых последствий, в результате чего общество, не являясь арендатором, не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Также, земельный участок находится в трех территориальных зонах, разрешенное использование не соответствует целям использования участка.
Как следует из писем Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 14.09.2016 N 71-10749/16-04-01 и Администрации муниципального образования Гулькевичский район от 21.09.2016 N 948 спорный земельный участок в соответствии с генеральным планом Отрадо-Кубанского сельского поселения, утвержденным решением Совета Отрадо-Кубанского сельского поселения Гулькевичского района от 29.02.2012 N 1, расположен в территориальных зонах: "зона сельскохозяйственных угодий", "зона природных территорий", "зона транспортных коридоров".
Разрешенное использование земель определяется градостроительным регламентом. Под действие градостроительных регламентов подпадают земельные участки в границах населенных пунктов и, возможно, часть пригородных зон (например, несельскохозяйственные угодья в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные для садоводства, огородничества, дачного хозяйства).
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (часть 2 статьи 7 названного Кодекса).
Как верно установлено судом первой инстанции, зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 Кодекса.
В соответствии с положениями пунктов 2, 3 статьи 37 Градостроительного РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительная документация является элементом планировки территории, а правила землепользования и застройки - элементом градостроительного зонирования.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Как следует из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.
Согласно части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
В соответствии с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В пункте 14 статьи 39.16 ЗК РФ реализован один из основополагающих принципов земельного законодательства - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно указанной норме права уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:06:1201009:2 в собственность обществу, ввиду того, что земельный участок расположен в трех территориальных зонах, разрешенное использование участка не соответствует целям использования участка.
В рамках проверки легитимации общества департаментом указано на отсутствие у общества "Отрадокубанский" права требовать предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов по заявленному основанию.
Как видно, в обоснование права пользования спорным земельным участком общество ссылается на договоры аренды от 22.02.1999 N 52 и N 49, заключенные сроком на 5 лет с возможностью пролонгации. 11.08.2003 в указанные договоры внесены изменения в части нумерации.
25.05.2004 из арендуемых в соответствии с договорами 1999 года земельных участков образован один - с кадастровым номером 23:06:1201009:2.
Постановлением администрации муниципального образования Гулькевичский район от 18.12.2012 N 1732 договоры 1999 года расторгнуты, постановлено предоставить обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:06:1201009:2.
26.12.2012 стороны заключили договор аренды N 8806000074 земельного участка с кадастровым номером 23:06:1201009:2.
Общество полагает, что при заключении договора от 26.12.2012 N 8806000074 права третьих лиц нарушены не были. Указанный довод противоречит действовавшему в 2012 году правовому регулированию.
В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Общество полагает, что заключение договора аренды N 8806000074 земельного участка с кадастровым номером 23:06:1201009:2. соответствует пункту 1 постановления N 73.
Между тем, в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ были возобновлены договоры аренды от 22.02.1999 N 52 и N 49 после истечения их сроков.
Заключение нового договора в отношении объединенного земельного участка в период действия закона, предписывающего использование публичных процедур, влечет ничтожность соответствующего соглашения.
Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Пунктами 2, 3 статьи 10 указанного закона предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
При таких обстоятельствах мотивы отказа в предоставлении земельного участка соответствуют закону.
С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно констатировано отсутствие оснований для удовлетворения требований общества "Отрадокубанский", заявленных в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований и обязания департамента предоставить обществу "Отрадокубанский" в собственность истребуемые земельные участки на основании представленных им документов, не имеется.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-45484/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2017 N 15АП-7329/2017 ПО ДЕЛУ N А32-45484/2016
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. N 15АП-7329/2017
Дело N А32-45484/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский" - Ярыш Е.Н. по доверенности от 13.03.2017, паспорт;
- от Департамента имущественных отношений Краснодарского края и Администрации муниципального образования Гулькевичский район - представители в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-45484/2016, принятое судьей Савиным Р.Ю.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский" (ИНН 2329021689, ОГРН 1072329000776)
к заинтересованному лицу Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьего лица Администрации муниципального образования Гулькевичский район
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Отрадокубанский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка площадью 74218 кв. м для сельскохозяйственного использования, расположенного в 825 м по направлению на северо-запад от ориентира - перекресток дороги ФАД "Кавказ" и автодороги конезавод "Восход" Новокубанского района с кадастровым номером 23:06:1201009:2, об обязании принять решение о предоставлении заявителю указанного участка в собственность и направлении проекта договора купли-продажи по цене, равной 20% кадастровой стоимости участка.
Заявленные требования мотивированы тем, что у департамента отсутствовали основания для отказа в выкупе земельного участка. Заявителем были представлены все необходимые для получения государственной услуги документы. Договор аренды спорного земельного участка от 26.12.2012 администрацией и обществом был заключен без проведения торгов правомерно.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что департамент правомерно отказал в предоставлении земельного участка, ввиду того, что спорный земельный участок находится одновременно в трех различных функциональных зонах. Основание отказа в предоставлении земельного участка ввиду его ничтожности суд первой инстанции посчитал необоснованным, несоответствующим обстоятельствам дела.
Общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Отрадокубанский" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 отменить. В апелляционной жалобе общество указало, что применение положений ст. 39.3 ЗК РФ не зависит от категории земельного участка, зонирования территории, наличия либо отсутствия на таком земельном участке принадлежащих на праве собственности объектов. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:06:12010109:2 соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении указанного земельного участка. По мнению общества, отнесение генеральным планом Отрадо-Кубанского сельского поселения Гулькевичского района от 29.02.2012 N 1 земельного участка с кадастровым номером 23:06:12010109:2 к трем функциональным зонам, противоречит действующему законодательству и нарушает права арендатора.
Отзыв на апелляционную жалобу представлен не был.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский" в судебном заседании просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО Агрофирма "Отрадокубанский" на основании договора аренды от 26.12.2012 N 8806000074, заключенного между ООО Агрофирма "Отрадокубанский" и администрацией муниципального образования Гулькевичский район на срок до 18.12.2022 является арендатором спорного земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
16.09.2016 общество, владея более 3-х лет на праве аренды спорным земельным участком, обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости.
Письмом от 19.10.2016 N 52-29474/16-32-20 департамент отказал в предоставлении государственной услуги, указав, что договор аренды от 26.12.2012 N 8806000074 имеет признаки ничтожной сделки, не породил правовых последствий, в результате чего общество, не являясь арендатором, не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Также, земельный участок находится в трех территориальных зонах, разрешенное использование не соответствует целям использования участка.
Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
на основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции Закона N 336-ФЗ, действующей с 15.07.2016, действовавшей на дату обращения предпринимателя с заявлением в администрацию), гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 336-ФЗ, действующей с 15.07.2016, действовавшей на дату обращения предпринимателя с заявлением в администрацию) также закреплено, что продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ).
Статья 21 названного Закона допускает приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Земельные участки в указанном случае, а также в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.
Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что общество, владея более 3-х лет на праве аренды спорным земельным участком, обратилось 16.09.2016 в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату в размере 20 процентов от кадастровой стоимости.
Письмом от 19.10.2016 N 52-29474/16-32-20 департамент отказал в предоставлении государственной услуги, указав, что договор аренды от 26.12.2012 N 8806000074 имеет признаки ничтожной сделки, не породил правовых последствий, в результате чего общество, не являясь арендатором, не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Также, земельный участок находится в трех территориальных зонах, разрешенное использование не соответствует целям использования участка.
Как следует из писем Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 14.09.2016 N 71-10749/16-04-01 и Администрации муниципального образования Гулькевичский район от 21.09.2016 N 948 спорный земельный участок в соответствии с генеральным планом Отрадо-Кубанского сельского поселения, утвержденным решением Совета Отрадо-Кубанского сельского поселения Гулькевичского района от 29.02.2012 N 1, расположен в территориальных зонах: "зона сельскохозяйственных угодий", "зона природных территорий", "зона транспортных коридоров".
Разрешенное использование земель определяется градостроительным регламентом. Под действие градостроительных регламентов подпадают земельные участки в границах населенных пунктов и, возможно, часть пригородных зон (например, несельскохозяйственные угодья в составе категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные для садоводства, огородничества, дачного хозяйства).
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (часть 2 статьи 7 названного Кодекса).
Как верно установлено судом первой инстанции, зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 Кодекса.
В соответствии с положениями пунктов 2, 3 статьи 37 Градостроительного РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительная документация является элементом планировки территории, а правила землепользования и застройки - элементом градостроительного зонирования.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Как следует из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.
Согласно части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
В соответствии с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В пункте 14 статьи 39.16 ЗК РФ реализован один из основополагающих принципов земельного законодательства - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно указанной норме права уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, когда разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал обоснованным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:06:1201009:2 в собственность обществу, ввиду того, что земельный участок расположен в трех территориальных зонах, разрешенное использование участка не соответствует целям использования участка.
В рамках проверки легитимации общества департаментом указано на отсутствие у общества "Отрадокубанский" права требовать предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов по заявленному основанию.
Как видно, в обоснование права пользования спорным земельным участком общество ссылается на договоры аренды от 22.02.1999 N 52 и N 49, заключенные сроком на 5 лет с возможностью пролонгации. 11.08.2003 в указанные договоры внесены изменения в части нумерации.
25.05.2004 из арендуемых в соответствии с договорами 1999 года земельных участков образован один - с кадастровым номером 23:06:1201009:2.
Постановлением администрации муниципального образования Гулькевичский район от 18.12.2012 N 1732 договоры 1999 года расторгнуты, постановлено предоставить обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:06:1201009:2.
26.12.2012 стороны заключили договор аренды N 8806000074 земельного участка с кадастровым номером 23:06:1201009:2.
Общество полагает, что при заключении договора от 26.12.2012 N 8806000074 права третьих лиц нарушены не были. Указанный довод противоречит действовавшему в 2012 году правовому регулированию.
В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Общество полагает, что заключение договора аренды N 8806000074 земельного участка с кадастровым номером 23:06:1201009:2. соответствует пункту 1 постановления N 73.
Между тем, в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ были возобновлены договоры аренды от 22.02.1999 N 52 и N 49 после истечения их сроков.
Заключение нового договора в отношении объединенного земельного участка в период действия закона, предписывающего использование публичных процедур, влечет ничтожность соответствующего соглашения.
Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Пунктами 2, 3 статьи 10 указанного закона предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
При таких обстоятельствах мотивы отказа в предоставлении земельного участка соответствуют закону.
С учетом изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно констатировано отсутствие оснований для удовлетворения требований общества "Отрадокубанский", заявленных в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований и обязания департамента предоставить обществу "Отрадокубанский" в собственность истребуемые земельные участки на основании представленных им документов, не имеется.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-45484/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.А.СУЛИМЕНКО
О.А.СУЛИМЕНКО
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
Т.Г.ГУДЕНИЦА
Р.Р.ИЛЮШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)