Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2016 по делу N А07-10871/2016 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель:
истца: общества с ограниченной ответственностью "Индустрия
строительства" - Линник Владислав Викторович (доверенность от 03.02.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Индустрия строительства" (далее - ООО "Индустрия строительства", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании отказа органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка незаконным (л.д. 4-8).
Определением арбитражного суда от 24.05.2016 к участию в деле, в качестве третьего лица, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2016 (резолютивная часть объявлена 15.06.2016) заявление ООО "Индустрия строительства" удовлетворено. Признан незаконным выраженный в письме N 6630 от 01.03.2016 отказ Управления в заключении с ООО "Индустрия строительства" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:0308:55:482 на новый срок. Управление обязано в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу решения, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:0308:55:482 для завершения строительства объекта "Магазин на автодороге Уфа - Шакша" на новый срок (л.д. 62-69).
Не согласившись с принятым решением, Администрация и Управление (далее также - податели жалобы, апеллянты) обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податели жалобы указывают, что спорный земельный участок не предназначен для строительства объекта незавершенного строительства, собственником которого является заявитель, поскольку предназначен для строительства двух объектов недвижимости, что усматривается из площади земельного участка. Исходя из п. 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства должен быть предоставлен земельный участок, исключительно необходимый для завершения строительства указанного объекта. Кроме того, заявителем не было предпринято действий по формированию земельного участка и предварительному согласованию, чем нарушены положения ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Апеллянты, ссылаясь на ст. 39.6 ЗК РФ, полагают, что у заявителя отсутствует право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка, поскольку не соблюдены условия, изложенные в п. 5 указанной статьи. Поскольку срок действия договора аренды спорного земельного участка истек, к правоотношениям не применим и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, следовательно, общество не имело прав на предоставление земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
27.02.2013 постановлением Администрации N 767 ООО "Индустрия строительства" представлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:199 площадью 11 012 кв. м (далее - земельный участок), относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся на автодороге Уфа-Шакша в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства магазина (л.д. 38).
30.09.2013 постановлением Администрации N 5150 в постановление Администрации от 27.02.2013 N 767 внесены следующие изменения в пункт 1: слова "земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:199 площадью 11 012 кв. м" заменены словами "земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482 площадью 11 013 кв. м" (л.д. 39).
На основании указанных постановлений Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Индустрия строительства" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 104-14 от 14.02.2014 (л.д. 20-23), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030855:482, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на автодороге Уфа-Шакша, для проектирования и строительства магазина, общей площадью 11 013 кв. м.
Пунктом 3.1 установлен срок договора аренды с 27.02.2013 до 27.02.2016.
14.03.2014 договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке, запись о регистрации N 02-04-01/093/2014-124.
19.12.2014 отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу выдано разрешение N КШ3308000-1165-П на строительство объекта капитального строительства: "Магазин на автодороге Уфа-Шакша, городской округа город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район" (общая площадь секций А и Б - 1 488,8 кв. м; строительный объем - 9 621 куб. м, количество этажей: секция А - 2 этажа, секция Б - 1 этаж), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Калининский район городского округа город Уфа, на автодороге Уфа-Шакша (кадастровый номер земельного участка 02:55:030855:482) (л.д. 32).
Из материалов дела следует, что на кадастровый учет поставлен объект с кадастровым номером 02:55:030855:649 (л.д. 33-34).
Из письма проектной организации ООО "Промгражданпроект" N 0/15-230 от 18.11.2015 усматривается следующее. Проектной документацией по объекту - двухэтажный магазин на автодороге "Уфа-Шакша" (договор N 066-2014) предусмотрено два самостоятельных здания, а именно секция А и секция Б, при этом площадь секции А составляет 825 кв. м, а секции Б - 663.8 кв. м. Строительство секции А выполнено полностью в соответствии с проектной документацией (л.д. 13).
Строительство секции Б приостановлено в связи с истечением срока разрешения на строительство и договора аренды.
Право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 694 кв. м, степень готовности объекта 10%, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, на автодороге Уфа-Шакша, кадастровый номер: 02:55:030855:657 (секция Б) зарегистрировано за заявителем 26.02.2016, запись о регистрации N 02-04/101-04/201/001/2016-304/1 (л.д. 35).
11.11.2015 ООО "Индустрия строительства" обратилось в Управление с просьбой о продлении договора аренды земельного участка, на что 18.01.2016 года получено письмо Управления N 14120 с разъяснением, что действующим законодательством не предусмотрено продление договоров аренды (л. д. 12, 14).
01.03.2016 ООО "Индустрия строительства" обратилось в Управление с просьбой предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов для завершения строительства (л. д. 15-16).
08.04.2016 письмом Управления N 6630 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 обществу отказано ввиду отсутствия на то законных оснований (л. д. 17-19).
Полагая, отказ в предоставлении земельного участка незаконным, ООО "Индустрия строительства", ссылаясь на п. 3 ст. 35 ЗК РФ и на положения ст. 39.6 ЗК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заинтересованным лицом не представлены доказательства, подтверждающие отсутствие основания для заключения договора аренды. При этом доказательств достижения цели, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, материалы дела не содержат. Учитывая, что заявитель намерен продолжать строительство, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 АПК РФ).
Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.
Властно-распорядительные полномочия были реализованы Администрацией с вынесением постановлений от 27.02.13 N 767 и от 30.09.2013 N 5150 о предоставлении спорного земельного участка в аренду для проектирования и строительства магазинов.
После подписания договора аренды от 14.02.2014 N 104-14 стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.
Материально-правовой интерес общества заключается в приобретении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 на новый срок путем обязания Администрации заключить договор аренды земельного участка на три года для завершения строительства объекта.
С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным ЗК РФ, то есть не в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 14.02.2014 N 104-14 общество в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.
Учитывая изложенное, а также разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/2011 вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
Установив, что оспариваемый отказ по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спор подлежал рассмотрению по правилам искового производства.
Поскольку производство в суде апелляционной инстанции является одним из видов производства по пересмотру судебных актов, которыми закончилось рассмотрение спора по существу, суд апелляционной инстанции, обладая полномочиями по повторному рассмотрению дела в пределах, РФ, рассматривает настоящее дело по правилам искового производства установленных ст. 268 АПК.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Учитывая, что условия спорного договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами до 27.02.2016 (п. 3.1. договора), и арендодатель письмами от 18.01.2016 N 14120 уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, апелляционный суд приходит к выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока их действия 27.02.2016.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Вопрос о наличии на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта подтвержден материалами дела и спорным не является. Право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 694 кв. м, степень готовности объекта 10%, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, на автодороге Уфа-Шакша, кадастровый номер: 02:55:030855:657 (секция Б) зарегистрировано за заявителем 26.02.2016 (л.д. 35).
Кроме того, на указанном земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482 обществом "Индустрия Строительства" возведен объект капитального строительства - магазин общей площадью 825 кв. м на автодороге "Уфа - Шакша", городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район.
Спорный объект инвентаризован и поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:55:030855:649.
Соответствие строительства спорного объекта проектной документации подтверждено письмами проектной организации от 16.11.2015 N 0/15-228 и от 18.11.2015 N 0/15-230.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-21536/2015.
Суд апелляционной инстанции полагает, что к рассматриваемому спору о понуждении заключить на новый срок договор аренды на три года для завершения строительства объекта подлежат применению указанные ниже нормы.
С 01.03.2015 вступили в силу изменения в ЗК РФ, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент отказа Управления в заключении договора на новый срок) "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка был заключен для использования в целях проектирования и строительства магазина и ни разу не продлевался.
Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке предусмотрено строительство двух самостоятельных зданий, а именно секции А и секции Б.
Строительство секции А выполнено полностью в соответствии с проектной документацией (л.д. 13).
Строительство секции Б, право собственности на которую зарегистрировано 26.02.2016, приостановлено на стадии готовности 10% в связи с истечением срока разрешения на строительство и договора аренды.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Учитывая нахождение на спорном земельном участке двух объектов, предоставление земельного участка под одним из которых возможно только для эксплуатации, а под вторым - для завершения строительства, принимая во внимание различие порядка предоставления земельных участков для целей эксплуатации и строительства, апелляционный суд соглашается с доводами апеллянта о невозможности предоставления земельного участка в заявленных границах для завершения строительства только одного принадлежащего истцу на праве собственности объекта незавершенного строительства. Кроме того, апелляционный суд учитывает, что сведения о правах истца на здание с кадастровым номером 02:55:030855:649 в материалы дела не представлены.
Поскольку необходимость в завершении строительства здания с кадастровым номером 02:55:030855:649 на момент обращения истца с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка отсутствует, апелляционный суд полагает обоснованными доводы Управления и Администрации о невозможности предоставления истцу всего земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 площадью 11013 кв. м и наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ.
Порядок уплаты госпошлины регулируется гл. 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации. В подпункте 2 пункта 1 ст. 333.21 названного Кодекса установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию с исковых заявлений, по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6000 руб.
Истцом при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей.
Недостающая часть подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по иску в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с истца.
В связи с освобождением подателей апелляционной жалобы - Управления и Администрации от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, судебные расходы по апелляционной жалобе не распределяются.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2016 по делу N А07-10871/2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Индустрия строительства" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Индустрия строительства" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 18АП-10424/2016 ПО ДЕЛУ N А07-10871/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 18АП-10424/2016
Дело N А07-10871/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2016 по делу N А07-10871/2016 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель:
истца: общества с ограниченной ответственностью "Индустрия
строительства" - Линник Владислав Викторович (доверенность от 03.02.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Индустрия строительства" (далее - ООО "Индустрия строительства", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании отказа органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка незаконным (л.д. 4-8).
Определением арбитражного суда от 24.05.2016 к участию в деле, в качестве третьего лица, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2016 (резолютивная часть объявлена 15.06.2016) заявление ООО "Индустрия строительства" удовлетворено. Признан незаконным выраженный в письме N 6630 от 01.03.2016 отказ Управления в заключении с ООО "Индустрия строительства" договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:0308:55:482 на новый срок. Управление обязано в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу решения, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:0308:55:482 для завершения строительства объекта "Магазин на автодороге Уфа - Шакша" на новый срок (л.д. 62-69).
Не согласившись с принятым решением, Администрация и Управление (далее также - податели жалобы, апеллянты) обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податели жалобы указывают, что спорный земельный участок не предназначен для строительства объекта незавершенного строительства, собственником которого является заявитель, поскольку предназначен для строительства двух объектов недвижимости, что усматривается из площади земельного участка. Исходя из п. 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства должен быть предоставлен земельный участок, исключительно необходимый для завершения строительства указанного объекта. Кроме того, заявителем не было предпринято действий по формированию земельного участка и предварительному согласованию, чем нарушены положения ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Апеллянты, ссылаясь на ст. 39.6 ЗК РФ, полагают, что у заявителя отсутствует право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка, поскольку не соблюдены условия, изложенные в п. 5 указанной статьи. Поскольку срок действия договора аренды спорного земельного участка истек, к правоотношениям не применим и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, следовательно, общество не имело прав на предоставление земельного участка.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
27.02.2013 постановлением Администрации N 767 ООО "Индустрия строительства" представлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:199 площадью 11 012 кв. м (далее - земельный участок), относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся на автодороге Уфа-Шакша в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства магазина (л.д. 38).
30.09.2013 постановлением Администрации N 5150 в постановление Администрации от 27.02.2013 N 767 внесены следующие изменения в пункт 1: слова "земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:199 площадью 11 012 кв. м" заменены словами "земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482 площадью 11 013 кв. м" (л.д. 39).
На основании указанных постановлений Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Индустрия строительства" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 104-14 от 14.02.2014 (л.д. 20-23), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030855:482, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на автодороге Уфа-Шакша, для проектирования и строительства магазина, общей площадью 11 013 кв. м.
Пунктом 3.1 установлен срок договора аренды с 27.02.2013 до 27.02.2016.
14.03.2014 договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке, запись о регистрации N 02-04-01/093/2014-124.
19.12.2014 отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу выдано разрешение N КШ3308000-1165-П на строительство объекта капитального строительства: "Магазин на автодороге Уфа-Шакша, городской округа город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район" (общая площадь секций А и Б - 1 488,8 кв. м; строительный объем - 9 621 куб. м, количество этажей: секция А - 2 этажа, секция Б - 1 этаж), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Калининский район городского округа город Уфа, на автодороге Уфа-Шакша (кадастровый номер земельного участка 02:55:030855:482) (л.д. 32).
Из материалов дела следует, что на кадастровый учет поставлен объект с кадастровым номером 02:55:030855:649 (л.д. 33-34).
Из письма проектной организации ООО "Промгражданпроект" N 0/15-230 от 18.11.2015 усматривается следующее. Проектной документацией по объекту - двухэтажный магазин на автодороге "Уфа-Шакша" (договор N 066-2014) предусмотрено два самостоятельных здания, а именно секция А и секция Б, при этом площадь секции А составляет 825 кв. м, а секции Б - 663.8 кв. м. Строительство секции А выполнено полностью в соответствии с проектной документацией (л.д. 13).
Строительство секции Б приостановлено в связи с истечением срока разрешения на строительство и договора аренды.
Право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 694 кв. м, степень готовности объекта 10%, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, на автодороге Уфа-Шакша, кадастровый номер: 02:55:030855:657 (секция Б) зарегистрировано за заявителем 26.02.2016, запись о регистрации N 02-04/101-04/201/001/2016-304/1 (л.д. 35).
11.11.2015 ООО "Индустрия строительства" обратилось в Управление с просьбой о продлении договора аренды земельного участка, на что 18.01.2016 года получено письмо Управления N 14120 с разъяснением, что действующим законодательством не предусмотрено продление договоров аренды (л. д. 12, 14).
01.03.2016 ООО "Индустрия строительства" обратилось в Управление с просьбой предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов для завершения строительства (л. д. 15-16).
08.04.2016 письмом Управления N 6630 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 обществу отказано ввиду отсутствия на то законных оснований (л. д. 17-19).
Полагая, отказ в предоставлении земельного участка незаконным, ООО "Индустрия строительства", ссылаясь на п. 3 ст. 35 ЗК РФ и на положения ст. 39.6 ЗК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заинтересованным лицом не представлены доказательства, подтверждающие отсутствие основания для заключения договора аренды. При этом доказательств достижения цели, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, материалы дела не содержат. Учитывая, что заявитель намерен продолжать строительство, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 АПК РФ).
Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.
Властно-распорядительные полномочия были реализованы Администрацией с вынесением постановлений от 27.02.13 N 767 и от 30.09.2013 N 5150 о предоставлении спорного земельного участка в аренду для проектирования и строительства магазинов.
После подписания договора аренды от 14.02.2014 N 104-14 стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.
Материально-правовой интерес общества заключается в приобретении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 на новый срок путем обязания Администрации заключить договор аренды земельного участка на три года для завершения строительства объекта.
С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным ЗК РФ, то есть не в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 14.02.2014 N 104-14 общество в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.
Учитывая изложенное, а также разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/2011 вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
Установив, что оспариваемый отказ по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спор подлежал рассмотрению по правилам искового производства.
Поскольку производство в суде апелляционной инстанции является одним из видов производства по пересмотру судебных актов, которыми закончилось рассмотрение спора по существу, суд апелляционной инстанции, обладая полномочиями по повторному рассмотрению дела в пределах, РФ, рассматривает настоящее дело по правилам искового производства установленных ст. 268 АПК.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Учитывая, что условия спорного договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами до 27.02.2016 (п. 3.1. договора), и арендодатель письмами от 18.01.2016 N 14120 уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, апелляционный суд приходит к выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока их действия 27.02.2016.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
ГК РФ, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Вопрос о наличии на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта подтвержден материалами дела и спорным не является. Право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 694 кв. м, степень готовности объекта 10%, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, на автодороге Уфа-Шакша, кадастровый номер: 02:55:030855:657 (секция Б) зарегистрировано за заявителем 26.02.2016 (л.д. 35).
Кроме того, на указанном земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482 обществом "Индустрия Строительства" возведен объект капитального строительства - магазин общей площадью 825 кв. м на автодороге "Уфа - Шакша", городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район.
Спорный объект инвентаризован и поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 02:55:030855:649.
Соответствие строительства спорного объекта проектной документации подтверждено письмами проектной организации от 16.11.2015 N 0/15-228 и от 18.11.2015 N 0/15-230.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-21536/2015.
Суд апелляционной инстанции полагает, что к рассматриваемому спору о понуждении заключить на новый срок договор аренды на три года для завершения строительства объекта подлежат применению указанные ниже нормы.
С 01.03.2015 вступили в силу изменения в ЗК РФ, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент отказа Управления в заключении договора на новый срок) "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка был заключен для использования в целях проектирования и строительства магазина и ни разу не продлевался.
Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке предусмотрено строительство двух самостоятельных зданий, а именно секции А и секции Б.
Строительство секции А выполнено полностью в соответствии с проектной документацией (л.д. 13).
Строительство секции Б, право собственности на которую зарегистрировано 26.02.2016, приостановлено на стадии готовности 10% в связи с истечением срока разрешения на строительство и договора аренды.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Учитывая нахождение на спорном земельном участке двух объектов, предоставление земельного участка под одним из которых возможно только для эксплуатации, а под вторым - для завершения строительства, принимая во внимание различие порядка предоставления земельных участков для целей эксплуатации и строительства, апелляционный суд соглашается с доводами апеллянта о невозможности предоставления земельного участка в заявленных границах для завершения строительства только одного принадлежащего истцу на праве собственности объекта незавершенного строительства. Кроме того, апелляционный суд учитывает, что сведения о правах истца на здание с кадастровым номером 02:55:030855:649 в материалы дела не представлены.
Поскольку необходимость в завершении строительства здания с кадастровым номером 02:55:030855:649 на момент обращения истца с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка отсутствует, апелляционный суд полагает обоснованными доводы Управления и Администрации о невозможности предоставления истцу всего земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 площадью 11013 кв. м и наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.
Поскольку спор разрешен с нарушениями требований действующего законодательства, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, апелляционная коллегия усматривает наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в мотивировочной части выводам (пункты 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в суде первой инстанции относятся на проигравшую сторону по правилам статьи 110 АПК РФ.
Порядок уплаты госпошлины регулируется гл. 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации. В подпункте 2 пункта 1 ст. 333.21 названного Кодекса установлен размер госпошлины, подлежащей взиманию с исковых заявлений, по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6000 руб.
Истцом при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей.
Недостающая часть подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины по иску в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с истца.
В связи с освобождением подателей апелляционной жалобы - Управления и Администрации от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, судебные расходы по апелляционной жалобе не распределяются.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2016 по делу N А07-10871/2016 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Индустрия строительства" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Индустрия строительства" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)