Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Общество полагало, что оспариваемый отказ в предоставлении участка, ранее принадлежавшего ему на праве аренды, не соответствует действующему законодательству.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Колос" (ИНН 2238009624, ОГРН 1022304104030) - Никитенко А.Н. (доверенность от 01.04.2016), Роженко М.А. (доверенность от 01.04.2016), Гуцева Е.В. (доверенность от 01.04.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Алексеева С.С. (доверенность от 15.12.2016), Прочко Е.П. (доверенность от 15.12.2016), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-16200/2016, установил следующее.
ООО "Колос" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), выраженного в письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20, об отказе в оказании государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:111, площадью 436 003 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское", отделение 6, поле 6, клетка 2; возложении на департамент обязанности в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного решения осуществить подготовку проекта постановления, договора купли-продажи указанного земельного участка и направить проект договора обществу с предложением о его заключении.
Требования основаны на том, что отказ департамента в предоставлении в собственность земельного участка, ранее принадлежавшего заявителю на праве аренды, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.
Решением от 28.11.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 22.02.2017, заявление общества удовлетворено в части признания незаконным решения департамента, изложенного в письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20, об отказе в предоставлении заявителю в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:111 площадью 436 003 кв. м. На департамент возложена обязанность в месячный срок, с даты вступления в законную силу судебного акта, подготовить три экземпляра договора купли-продажи земельного участка, подписать со своей стороны и направить обществу. В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения. Суды исходили из того, что договор аренды от 08.07.1999 N 1307 (л. д. 12, 13) заключен до вступления в силу Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ, в связи с чем возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Доказательства прекращения арендных правоотношений либо выбытия из владения арендатора спорного участка, в материалы дела не представлены, обстоятельства, препятствующие реализации обществом права, предоставленного пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, не установлены. Заявитель использует земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению более трех лет (на дату обращения в департамент), поэтому имеет право на приобретение его в собственность без торгов. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого отказа. Руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суды удовлетворили заявление общества, возложив на уполномоченный орган в порядке устранения нарушений обязанность по подготовке и направлению заявителю проекта договора купли-продажи спорного объекта.
В кассационной жалобе департамент просит решение от 28.11.2016 и апелляционное постановление от 22.02.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды не исследовали вопрос о тождественности земельного участка, переданного в аренду по договору от 08.07.1999 N 1307 и участка, испрашиваемого арендатором в собственность (площади земельных участков не совпадают). Возобновление договора аренды от 08.07.1999 N 1307 на неопределенный срок (статья 610, 621 Гражданского кодекса), установленное судебными инстанциями, не позволяет отнести такой договор к заключенным на конкретный срок, а также признать обращение общества надлежащим (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, часть 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ). Злоупотребление правом со стороны департамента отсутствует; по истечении договора аренды арендатор продолжил использовать спорный земельный участок, получая прибыль. Прекращение договорных отношений не лишает арендатора обязанности по оплате фактического пользования землей. Вопрос о надлежащем использовании испрашиваемого в собственность земельного участка суды не изучили (такие документы при обращении в департамент общество не предоставило). Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех обязательств, принятых по договору, включая оплату аренды. Общество неоднократно допускало просрочку по внесению арендных платежей, что является достаточным основанием для отказа в выкупе земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу с дополнениями общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на возобновление договора аренды от 08.07.1999 N 1307 на неопределенный срок на тех же условиях, исполнение арендатором обязанности по оплате и принятие арендных платежей арендодателем, наличие совокупности условий для выкупа земельного участка земель сельскохозяйственного назначения (использование земли по целевому назначению не менее трех лет, надлежащее использование земельного участка). Общество отвечает критериям, установленным положениями пункта 4 статьи 10 Закона N 101. Факты ненадлежащего использования объекта аренды свыше трех лет не установлены. Вопрос о возвращении земельного участка департаментом никогда не ставился, воля собственника направлена на сохранение арендных отношений с обществом. Перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги содержится в подразделе 2.8 раздела 2 "Стандарт предоставления государственной услуги" административного регламента, утвержденного приказом департамента от 03.06.2015 N 649, который не содержит в качестве такого основания наличие признаков ничтожности договора аренды либо дополнительного соглашения к нему, нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду либо законодательства о защите конкуренции в Российской Федерации. О тождестве истребуемого земельного участка и упомянутого в договоре аренды от 08.07.1999 N 1307 свидетельствуют сам договор, дополнительное соглашение к нему от 22.02.2008 N 1, а также сведения Единого государственного реестра недвижимости. Начиная с 1999 года, общество как арендатор непрерывно использует земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:111, разногласий относительно согласованности предмета договора либо объекта аренды у сторон не возникало. Границы и площадь данного участка утверждены распоряжением главы муниципального образования Крыловский район Краснодарского края от 30.11.2007 N 1070, вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства". Кадастровые работы, в результате которых образован земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:111 площадью 436 003 кв. м, его постановка на кадастровый учет в измененных границах проведены по распоряжению департамента от 06.11.2007 N 52-16303/07-31.04 о разделе земельных участков фонда перераспределения.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Кодекса объявлялся перерыв до 15.06.2017 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет". После перерыва судебное разбирательство по кассационной жалобе продолжено.
Представители департамента поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, представители общества - доводы, изложенные в отзыве с дополнением, представив на обозрение коллегии окружного суда заключение кадастрового инженера Кулинич Л.Н. от 13.06.2017 N 2017 в подтверждение позиции о том, что с 1999 года заявитель использует земельный участок, предоставленный ему в аренду на основании договора от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307).
Изучив материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 08.07.1999 N 213 администрация Крыловского района (арендодатель) и глава крестьянского хозяйства Ралко Н.В. (правопредшественник общества), заключили договор аренды от 08.07.1999 N 1307 земельного участка площадью 39,8 га, в том числе 39,8 га пашни для сельскохозяйственного использования, сроком на 5 лет (л. д. 12, 13).
Дополнительным соглашением от 02.12.2002 N 64зд в договор аренды от 08.07.1999 N 1307 внесены изменения, касающиеся номера (новый N 1400000178) и расчета арендной платы (л. д. 14, 15).
Дополнительным соглашением от 22.02.2008 в договор от 08.07.1999 N 1400000178 внесены изменения в части арендатора: в связи с реорганизацией произведена замена главы КФХ Ралко Н.В. на созданное им общество; в части номера договора (новый N 8814000042); площади земельного участка (436 003 кв. м); срока аренды, который увеличен до 01.03.2018. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (л. д. 16-24).
По делу установлено, что рассматриваемый земельный участок принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю (дата государственной регистрации 17.04.2014), которое обременено правом аренды в пользу общества на основании договора аренды от 08.07.1999 N 1307, а также дополнительного соглашения от 22.02.2008 N 1 к договору от 08.07.1999 N 1400000178 (ранее N 1307), о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2015 N 90-6822924 (л. д. 73, 74).
20 февраля 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о приобретении в собственность (за плату) без проведения торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:14:0111006:111 площадью 436 003 кв. м для сельскохозяйственного производства (л. д. 28, 29).
В письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20 орган, осуществляющий публичные полномочия, отказал заявителю в предоставлении государственной услуги, по следующим основаниям: заявление подано по истечении срока действия договора аренды от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307); дополнительное соглашение от 22.02.2008 N 1 к данному договору в части продления срока его действия имеет признаки ничтожности, поскольку заключено без проведения торгов (л. д. 30, 31).
Полагая, что отказ департамента, изложенный в письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяются исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом закрепленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 приведенного Закона (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.
На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.
Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).
В случае подачи заявления о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 данного Кодекса к нему прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).
Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. В нем указано, что неиспользование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается непроведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ), (в редакции, действовавшей в спорный период) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, данным Законом и иными нормативными правовыми актами Краснодарского края.
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу данной статьи. Исключение составляет ряд случаев, в том числе, для земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих земельных участков.
Мотивами к отказу обществу в предоставлении в собственность спорного земельного участка без проведения торгов послужили: обращение заявителя по истечении срока действия договора аренды от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307) и ничтожность дополнительного соглашения от 22.02.2008 N 1 к нему в части продления срока, иные основания отказа сообщение департамента от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20 не содержит.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции признали доказанными факт надлежащего использования обществом спорного земельного участка по целевому назначению более трех лет согласно договору аренды от 08.07.1999 N 1307, возобновленному на неопределенный срок на прежних условиях (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Оснований, препятствующих приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:111, площадью 436 003 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское", отделение 6, поле 6, клетка 2, не установлено.
В резолютивной части решения о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, возложил на департамент обязанность по осуществлению государственной услуги, испрашиваемой обществом.
Обстоятельства, на которые ссылается департамент в кассационной жалобе, проверены и правомерно отклонены судебными инстанциями. Рассматриваемый земельный участок находится в аренде общества на основании возобновленного на неопределенный срок договора аренды, используется непрерывно, начиная с 1999 года, надлежащим образом, что подтверждается представленными в дело доказательствами (л. д. 32-39), данный факт не опровергнут.
Несвоевременное внесение арендной платы не предусмотрено в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка Земельным кодексом, Законом N 101-ФЗ, иными нормативными актами, не является обстоятельством, препятствующим реализации права арендатора на выкуп земельного участка, и свидетельствующим о ненадлежащем использовании участка. Кроме того, материалами дела не подтверждено, что на момент обращения общества о выкупе земельного участка у арендатора имелась задолженность по оплате аренды (л. д. 105-111).
Суждения департамента относительно несоответствия площади участка, предоставленного в аренду обществу на основании договора от 08.07.1999 N 1307 (39,8 га), и испрашиваемого в собственность (436 003 кв. м +/- 5778 кв. м), изучен коллегией, и отклоняется с учетом всех обстоятельств дела, пояснений сторон, принимая во внимание, что данный аргумент приведен только в суде кассационной инстанции. В то же время, доказательства, опровергающие факт владения и пользования обществом как арендатором одним и тем же земельным участком, начиная с 1999 года, уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса). При этом податель жалобы не учитывает, что дополнительное соглашение от 22.02.2008 N 1 (которое он считает ничтожным), заключено к договору аренды от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307) согласно приказу департамента от 16.03.2006 N 39-з, письму Департамента сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края от 24.08.2007 N 64.1-3239/07-03 "По вопросу продления сроков договора аренды земельных участков", решению экспертного межведомственного совета по вопросам инвестиционной деятельности при главе муниципального образования Крыловский район (протокол от 07.08.2007 N 15), распоряжению главы муниципального образования Крыловский район от 22.02.2008 N 207-р "О заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края из фонда перераспределения земель Краснодарского края" (л. д. 16-23).
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Иные аргументы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность выводов судов обеих инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами не может служить основанием, достаточным для отмены решения от 28.11.2016 и апелляционного постановления от 22.02.2017.
С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Нарушений норм процессуального права (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2017, утратило силу и подлежит отмене (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А32-16200/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.06.2017 N Ф08-3189/2017 ПО ДЕЛУ N А32-16200/2016
Требование: О признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, обязании к подготовке проекта постановления, договора купли-продажи и направлении проекта договора с предложением о его заключении.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Общество полагало, что оспариваемый отказ в предоставлении участка, ранее принадлежавшего ему на праве аренды, не соответствует действующему законодательству.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. по делу N А32-16200/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Колос" (ИНН 2238009624, ОГРН 1022304104030) - Никитенко А.Н. (доверенность от 01.04.2016), Роженко М.А. (доверенность от 01.04.2016), Гуцева Е.В. (доверенность от 01.04.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Алексеева С.С. (доверенность от 15.12.2016), Прочко Е.П. (доверенность от 15.12.2016), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-16200/2016, установил следующее.
ООО "Колос" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), выраженного в письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20, об отказе в оказании государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:111, площадью 436 003 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское", отделение 6, поле 6, клетка 2; возложении на департамент обязанности в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного решения осуществить подготовку проекта постановления, договора купли-продажи указанного земельного участка и направить проект договора обществу с предложением о его заключении.
Требования основаны на том, что отказ департамента в предоставлении в собственность земельного участка, ранее принадлежавшего заявителю на праве аренды, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.
Решением от 28.11.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 22.02.2017, заявление общества удовлетворено в части признания незаконным решения департамента, изложенного в письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20, об отказе в предоставлении заявителю в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:111 площадью 436 003 кв. м. На департамент возложена обязанность в месячный срок, с даты вступления в законную силу судебного акта, подготовить три экземпляра договора купли-продажи земельного участка, подписать со своей стороны и направить обществу. В остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения. Суды исходили из того, что договор аренды от 08.07.1999 N 1307 (л. д. 12, 13) заключен до вступления в силу Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ, в связи с чем возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Доказательства прекращения арендных правоотношений либо выбытия из владения арендатора спорного участка, в материалы дела не представлены, обстоятельства, препятствующие реализации обществом права, предоставленного пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, не установлены. Заявитель использует земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению более трех лет (на дату обращения в департамент), поэтому имеет право на приобретение его в собственность без торгов. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды пришли к выводу о незаконности оспариваемого отказа. Руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суды удовлетворили заявление общества, возложив на уполномоченный орган в порядке устранения нарушений обязанность по подготовке и направлению заявителю проекта договора купли-продажи спорного объекта.
В кассационной жалобе департамент просит решение от 28.11.2016 и апелляционное постановление от 22.02.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды не исследовали вопрос о тождественности земельного участка, переданного в аренду по договору от 08.07.1999 N 1307 и участка, испрашиваемого арендатором в собственность (площади земельных участков не совпадают). Возобновление договора аренды от 08.07.1999 N 1307 на неопределенный срок (статья 610, 621 Гражданского кодекса), установленное судебными инстанциями, не позволяет отнести такой договор к заключенным на конкретный срок, а также признать обращение общества надлежащим (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, часть 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ). Злоупотребление правом со стороны департамента отсутствует; по истечении договора аренды арендатор продолжил использовать спорный земельный участок, получая прибыль. Прекращение договорных отношений не лишает арендатора обязанности по оплате фактического пользования землей. Вопрос о надлежащем использовании испрашиваемого в собственность земельного участка суды не изучили (такие документы при обращении в департамент общество не предоставило). Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех обязательств, принятых по договору, включая оплату аренды. Общество неоднократно допускало просрочку по внесению арендных платежей, что является достаточным основанием для отказа в выкупе земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу с дополнениями общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на возобновление договора аренды от 08.07.1999 N 1307 на неопределенный срок на тех же условиях, исполнение арендатором обязанности по оплате и принятие арендных платежей арендодателем, наличие совокупности условий для выкупа земельного участка земель сельскохозяйственного назначения (использование земли по целевому назначению не менее трех лет, надлежащее использование земельного участка). Общество отвечает критериям, установленным положениями пункта 4 статьи 10 Закона N 101. Факты ненадлежащего использования объекта аренды свыше трех лет не установлены. Вопрос о возвращении земельного участка департаментом никогда не ставился, воля собственника направлена на сохранение арендных отношений с обществом. Перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги содержится в подразделе 2.8 раздела 2 "Стандарт предоставления государственной услуги" административного регламента, утвержденного приказом департамента от 03.06.2015 N 649, который не содержит в качестве такого основания наличие признаков ничтожности договора аренды либо дополнительного соглашения к нему, нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду либо законодательства о защите конкуренции в Российской Федерации. О тождестве истребуемого земельного участка и упомянутого в договоре аренды от 08.07.1999 N 1307 свидетельствуют сам договор, дополнительное соглашение к нему от 22.02.2008 N 1, а также сведения Единого государственного реестра недвижимости. Начиная с 1999 года, общество как арендатор непрерывно использует земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:111, разногласий относительно согласованности предмета договора либо объекта аренды у сторон не возникало. Границы и площадь данного участка утверждены распоряжением главы муниципального образования Крыловский район Краснодарского края от 30.11.2007 N 1070, вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства". Кадастровые работы, в результате которых образован земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:111 площадью 436 003 кв. м, его постановка на кадастровый учет в измененных границах проведены по распоряжению департамента от 06.11.2007 N 52-16303/07-31.04 о разделе земельных участков фонда перераспределения.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Кодекса объявлялся перерыв до 15.06.2017 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена на официальном сайте суда в сети "Интернет". После перерыва судебное разбирательство по кассационной жалобе продолжено.
Представители департамента поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, представители общества - доводы, изложенные в отзыве с дополнением, представив на обозрение коллегии окружного суда заключение кадастрового инженера Кулинич Л.Н. от 13.06.2017 N 2017 в подтверждение позиции о том, что с 1999 года заявитель использует земельный участок, предоставленный ему в аренду на основании договора от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307).
Изучив материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 08.07.1999 N 213 администрация Крыловского района (арендодатель) и глава крестьянского хозяйства Ралко Н.В. (правопредшественник общества), заключили договор аренды от 08.07.1999 N 1307 земельного участка площадью 39,8 га, в том числе 39,8 га пашни для сельскохозяйственного использования, сроком на 5 лет (л. д. 12, 13).
Дополнительным соглашением от 02.12.2002 N 64зд в договор аренды от 08.07.1999 N 1307 внесены изменения, касающиеся номера (новый N 1400000178) и расчета арендной платы (л. д. 14, 15).
Дополнительным соглашением от 22.02.2008 в договор от 08.07.1999 N 1400000178 внесены изменения в части арендатора: в связи с реорганизацией произведена замена главы КФХ Ралко Н.В. на созданное им общество; в части номера договора (новый N 8814000042); площади земельного участка (436 003 кв. м); срока аренды, который увеличен до 01.03.2018. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (л. д. 16-24).
По делу установлено, что рассматриваемый земельный участок принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю (дата государственной регистрации 17.04.2014), которое обременено правом аренды в пользу общества на основании договора аренды от 08.07.1999 N 1307, а также дополнительного соглашения от 22.02.2008 N 1 к договору от 08.07.1999 N 1400000178 (ранее N 1307), о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2015 N 90-6822924 (л. д. 73, 74).
20 февраля 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о приобретении в собственность (за плату) без проведения торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:14:0111006:111 площадью 436 003 кв. м для сельскохозяйственного производства (л. д. 28, 29).
В письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20 орган, осуществляющий публичные полномочия, отказал заявителю в предоставлении государственной услуги, по следующим основаниям: заявление подано по истечении срока действия договора аренды от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307); дополнительное соглашение от 22.02.2008 N 1 к данному договору в части продления срока его действия имеет признаки ничтожности, поскольку заключено без проведения торгов (л. д. 30, 31).
Полагая, что отказ департамента, изложенный в письме от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяются исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом закрепленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 приведенного Закона (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.
На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.
Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).
В случае подачи заявления о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 данного Кодекса к нему прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).
Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. В нем указано, что неиспользование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается непроведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ), (в редакции, действовавшей в спорный период) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, данным Законом и иными нормативными правовыми актами Краснодарского края.
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу данной статьи. Исключение составляет ряд случаев, в том числе, для земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих земельных участков.
Мотивами к отказу обществу в предоставлении в собственность спорного земельного участка без проведения торгов послужили: обращение заявителя по истечении срока действия договора аренды от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307) и ничтожность дополнительного соглашения от 22.02.2008 N 1 к нему в части продления срока, иные основания отказа сообщение департамента от 16.03.2016 N 52-5105/16-32.20 не содержит.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции признали доказанными факт надлежащего использования обществом спорного земельного участка по целевому назначению более трех лет согласно договору аренды от 08.07.1999 N 1307, возобновленному на неопределенный срок на прежних условиях (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Оснований, препятствующих приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:111, площадью 436 003 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское", отделение 6, поле 6, клетка 2, не установлено.
В резолютивной части решения о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, возложил на департамент обязанность по осуществлению государственной услуги, испрашиваемой обществом.
Обстоятельства, на которые ссылается департамент в кассационной жалобе, проверены и правомерно отклонены судебными инстанциями. Рассматриваемый земельный участок находится в аренде общества на основании возобновленного на неопределенный срок договора аренды, используется непрерывно, начиная с 1999 года, надлежащим образом, что подтверждается представленными в дело доказательствами (л. д. 32-39), данный факт не опровергнут.
Несвоевременное внесение арендной платы не предусмотрено в качестве основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка Земельным кодексом, Законом N 101-ФЗ, иными нормативными актами, не является обстоятельством, препятствующим реализации права арендатора на выкуп земельного участка, и свидетельствующим о ненадлежащем использовании участка. Кроме того, материалами дела не подтверждено, что на момент обращения общества о выкупе земельного участка у арендатора имелась задолженность по оплате аренды (л. д. 105-111).
Суждения департамента относительно несоответствия площади участка, предоставленного в аренду обществу на основании договора от 08.07.1999 N 1307 (39,8 га), и испрашиваемого в собственность (436 003 кв. м +/- 5778 кв. м), изучен коллегией, и отклоняется с учетом всех обстоятельств дела, пояснений сторон, принимая во внимание, что данный аргумент приведен только в суде кассационной инстанции. В то же время, доказательства, опровергающие факт владения и пользования обществом как арендатором одним и тем же земельным участком, начиная с 1999 года, уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса). При этом податель жалобы не учитывает, что дополнительное соглашение от 22.02.2008 N 1 (которое он считает ничтожным), заключено к договору аренды от 08.07.1999 N 8814000042 (прежние номера 1400000178, 1307) согласно приказу департамента от 16.03.2006 N 39-з, письму Департамента сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края от 24.08.2007 N 64.1-3239/07-03 "По вопросу продления сроков договора аренды земельных участков", решению экспертного межведомственного совета по вопросам инвестиционной деятельности при главе муниципального образования Крыловский район (протокол от 07.08.2007 N 15), распоряжению главы муниципального образования Крыловский район от 22.02.2008 N 207-р "О заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края из фонда перераспределения земель Краснодарского края" (л. д. 16-23).
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Иные аргументы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность выводов судов обеих инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами не может служить основанием, достаточным для отмены решения от 28.11.2016 и апелляционного постановления от 22.02.2017.
С учетом изложенного, суд округа не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Нарушений норм процессуального права (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2017, утратило силу и подлежит отмене (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 по делу N А32-16200/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)