Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильенко А.О.
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представителя Петко С.В. по доверенности N 2/11-2017 от 02.11.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.07.2017 по делу N А32-15183/2016
по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи"
о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, пени,
принятое судьей Назыковым А.Л.,
администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 общей площадью 53 795 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 1 718 750 рублей, а также пени в размере 170 843,75 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что ответчиком обязанность по внесению твердой цены арендных платежей не исполнена.
Суд указал, что материалами дела не подтверждается предоставление земельного участка в аренду, обремененного вещными или обязательственными правами иных лиц; обществом не представлены судебные акты, в которых договор аренды земельного участка по этим основаниям был признан недействительным или расторгнут.
Из содержания судебных актов по делу N А32-33692/2012 также не следует применение такой обеспечительной меры как арест земельного участка.
Арбитражный суд счел, что администрация муниципального образования город-курорт Сочи, не допустив со своей стороны нарушений при проведении конкурса на право аренды земельного участка и при заключении договора его аренды, вправе рассчитывать на получение полной суммы арендной платы, согласованной в договоре в соответствии с результатами торгов на право аренды земельного участка. Фактически по результатам этих торгов общество приобрело право аренды земельного участка для строительства и обязано оплатить стоимость этого права, сложившуюся на торгах.
Такие обстоятельства, как оспаривание действий администрации обществом с ограниченной ответственностью "Апрель", принятие судом обеспечительных мер, отмена этих обеспечительных мер, отмена судебным приставом-исполнителем ограничений по регистрации прав на земельный участок, момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды - не должны ограничивать право администрации на получение полной суммы арендной платы, поскольку эта сумма была определена на торгах в окончательном (твердом) размере, установлена за весь срок действия договора, и не может быть впоследствии пересмотрена арендатором в одностороннем порядке, в том числе и по причине наступления обстоятельств, которые воспрепятствовали арендатору своевременно зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре.
Суд указал, что требования общества направлены, по сути, на односторонний пересмотр стоимости права аренды земельного участка, определенной на торгах, по результатам которых общество было признано их победителем. Такой подход общества к пересмотру размера арендной платы не может быть признан допустимым. Суд отметил, что в деле N А32-35475/2015 обществом была предпринята попытка изменить срок действия договора, продлив его на период, соответствующий тому сроку, в течение которого действовали упомянутые обеспечительные меры.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении по делу N А32-35475/2015, отменяя решение суда первой инстанции об удовлетворении требования о продлении срока договора, указал, что материалами дела не установлены предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса основания предоставления без торгов спорного земельного участка, в связи с чем вывод судов об удовлетворении исковых требований противоречит установленной законом публичной процедуре и влечет изменение условий сделки, что не допустимо.
По сути, рассматриваемый в настоящем деле спор также направлен на изменение условий договора аренды земельного участка в части размера арендной платы, поскольку общество преследует цель снижения общего размера арендной платы, установленного в твердой сумме на торгах на право аренды земельного участка, по причинам, которые не могут быть вменены в вину администрации как арендодателю земельного участка. Принятие судом при рассмотрении другого дела обеспечительной меры в виде запрета совершения регистрационных действий по регистрации прав на земельный участок не может быть признано основанием, достаточным для освобождения арендатора от обязанности внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка, тем более заключенному с этим арендатором на торгах.
То обстоятельство, что общество не могло в отсутствие зарегистрированного в ЕГРП договора аренды земельного участка приступить к его застройке, не исключает обязанности общества вносить согласованную договором аренды плату, поскольку ее размер и порядок внесения были определены в твердой сумме по результатам торгов и являлись, фактически, ценой, подлежащей уплате за приобретение права аренды земельного участка.
Общество с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы общество указало, что судом необоснованно отклонен довод ответчика о наличии обременения земельного участка правами третьих лиц. Невозможность регистрации договора аренды земельного участка была вызвана его обременением в связи с судебным спором между ООО "Апрель" и администрацией г. Сочи, в частности, в связи с принятием Арбитражным судом Краснодарского края обеспечительных мер в рамках дела N А32-33692/2012.
Целевое назначение участка предусматривает его предоставление под строительство. При этом, для сбора пакета документов, необходимого для получения разрешения на строительство, требуется наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка. Приступать к строительству без получения разрешения на строительство запрещено, о чем имеется прямое указание в договоре. Использование земельного участка не по назначению также запрещено.
Земельный участок был принят арендатором для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением в одностороннем порядке 07.02.2014, (уведомление в материалах дела). Договор аренды был также зарегистрирован в ФРС 07.02.2014. Следовательно, по мнению ответчика, именно с этого времени подлежит оплата арендных платежей за пользование земельным участком.
Ответчик со ссылкой на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Ответчик также указал на неподписание сторонами акта приемки земельного участка. Указал, что общество обращалось к администрации с требованием об освобождении земельного участка от имеющегося обременения. От подписания акта приемки-передачи земельного участка администрация отказалась, указав, что данное действие не имеет правового значения.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснила, что под обременением земельного участка ответчик понимает наложение обеспечительных мер в виде запрета осуществления регистрационных действий.
На вопрос суда имеются ли еще судебные споры в отношении спорного земельного участка, представитель ответчика затруднилась дать пояснения.
На вопрос суда о том, обращалось ли общество к администрации с требованиями о расторжении договора, о приостановлении действия договора, представитель также затруднилась дать пояснения, указала, что отказ от договора для ответчика нерентабелен. Представитель также пояснила, что на участке отсутствуют строения, принадлежащие иным лицам, в настоящее время на участке ведутся строительные работы ответчиком. Общество обратилось к истцу с письмом о подписании акта приема-передачи, на которое администрация ответила отказом. В настоящий момент ответчик осуществляет деятельность на земельном участке на основании договора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования город-курорт Сочи на официальном сайте было размещено информационное сообщение о проведении 14.11.2012 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в районе объездной дороги в Хостинском районе города Сочи, проводимых в форме конкурса.
В соответствии с данным информационным сообщением срок аренды земельного участка составляет три года. Начальная цена арендной платы за три года определена в размере 22 800 000 рублей, размер задатка для участия в торгах - 4 600 000 рублей. Сумма арендной платы устанавливается по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке: 50% вносится единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов, оставшаяся часть вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.
Для определения лучших условий конкурса по одному баллу начисляется за лучшее предложение по следующим критериям: наибольший размер арендной платы; наибольшее количество машиномест на парковке; наибольшая площадь торгового центра; наименьшие сроки строительства с момента регистрации договора аренды в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
Победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольший размер арендной платы при условии наибольшего количества набранных баллов.
Согласно протоколу N 13 от 14.11.2012 о результатах торгов (конкурса), в результате подведения итогов конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 площадью 53 795 кв. м (лот 01-11-12к), ООО "Арарат Групп Сочи" признано победителем конкурса как участник, набравший наибольшее количество баллов. В данном протоколе также установлено следующее. Договор заключается сроком на три года, размер арендной платы по результатам конкурса составляет 27 500 000 рублей за три года.
Сумма задатка в размере 4 600 000 рублей, внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы.
Часть арендной платы в размере 20 150 000 рублей вносится единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов. Оставшаяся часть арендной платы в размере 2 750 000 рублей вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.
Данный протокол подписан победителем конкурса - ООО "Арарат Групп Сочи".
На основании этого между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Арарат Групп Сочи" (арендатор) заключен договор от 19.11.2012 N 4900008389 аренды земельного участка, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 53 795 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, для торгового центра (для 4 эксплуатации торгового центра), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги.
Земельный участок предоставляется для строительства в пределах его границ торгового центра площадью 135 700 кв. м с количеством машиномест на парковке - 2100, общей продолжительностью строительства 14 календарных месяцев, с момента государственной регистрации настоящего договора в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на три года, при этом срок действия договора устанавливается с 20.11.2012 до 20.11.2015.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок, установленный по результатам торгов, согласно протоколу от 14.11.2012 N 13, составляет 27 500 000 рублей за три года.
Арендная плата, установленная по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке: сумма задатка в размере 4 600 000 рублей, внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы; часть арендной платы в размере 20 150 000 рублей вносится арендатором единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов; оставшаяся часть в размере 2 750 000 рублей вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 03.02.2016 N 90-14538050 обременение земельного участка в виде аренды в пользу ООО "Арарат Групп Сочи" зарегистрировано в ЕГРП 07.02.2014 на основании договора аренды земельного участка от 19.11.2012.
Земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, право которого зарегистрировано 29.06.2012.
Из представленных обществом платежным поручений следует, что обществом были оплачены задаток за участие в конкурсе в сумме 4 600 000 рублей по платежному поручению от 30.1.0.2012 N 1, 20 150 000 рублей арендной платы по платежному поручению от 19.11.2012 N 26, а также перечислена арендная плата в сумме 343 750 рублей по платежному поручению от 24.09.2014 N 25 и в сумме 687 500 рублей по платежному поручению от 01.08.2014 N 23.
Таким образом, оставшаяся сумма задолженности по арендной плате, окончательный размер которой был определен на торгах, составляет: 27 500 000 рублей - 20 150 000 рублей - 4 600 000 рублей - 343 750 рублей - 687 500 рублей = 1 718 750 рублей.
Неисполнения обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Закон N 137-ФЗ) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Торги, в силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса, проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.
Применительно к названным нормам в пункте 18 постановления Пленума N 73 разъяснено, что определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.
В настоящем деле администрация взыскивает с общества задолженность по арендной плате в размере 1 718 750 рублей, то есть оставшаяся с учетом частичных оплат обществом сумма арендной платы из общего ее размера 27 500 000 рублей, определенного на торгах и зафиксированного в протоколе о результатах торгов и в договоре аренды земельного участка.
Общество утверждает, что оно обязано вносить арендную плату с даты регистрации договора аренды земельного участка в ЕГРП (07.02.2014). Именно с этого момента общества считает земельный участок переданным ему в целях строительства.
Судом первой инстанции правомерно отклонен указанный довод, поскольку отказ от внесения арендных платежей в размере, определенном на торгах, направлен на изменение условий договора в обход установленной процедуре.
Доказательств обращения ответчика к истцу с требованиями о приостановлении действия договора, либо за его расторжением общество не представило. Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда пояснила, что общество не заинтересовано в расторжении договора.
Кроме того, заявленный истцом период возникновения задолженности с 01.10.2014 по 31.12.2015 полностью относится к отношениям сторон после регистрации договора 07.02.2014. По сути, доводы общества сводятся к тому, что на стороне ответчика имеется переплата. Однако, ни со встречным, ни с самостоятельным иском о взыскании переплаты за предшествующий период арендатор не обращался.
Довод ответчика о необходимости подписания акта приема-передачи опровергнут его же действиями.
Как пояснила представитель ответчика в судебном заседания 02.11.2017, в настоящее время на земельном участке ответчиком ведутся строительные работы, участок занят обществом на основании договора.
Указанному доводу дана достаточная оценка судом первой инстанции.
Так, суд указал, что общество подписало договор аренды земельного участка без замечаний и возражений 19.11.2012. Требования о включении в договор условия о его значении в качестве акта приема-передачи общество не заявило.
Также общество не обращалось к администрации с требованиями о составлении акта приема-передачи земельного участка или о передаче земельного участка после подписания договора по отдельному акту приема-передачи. Платежным поручением N 2 6 от 19.11.2012 общество перечислило администрации арендную плату в размере 20 150 000 рублей.
Следовательно, общество фактически получило спорный земельный участок (не встретило препятствий со стороны администрации или иных лиц во вступлении во владение земельным участком), поскольку если бы участок не был бы передан обществу или общество не имело возможности вступить во владение этим участком, оно не стало бы оплачивать сумму арендной платы в размере 20 150 000 рублей.
Кроме того, из содержания постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу N А32-35475/2015 следует, что обществом осуществлялись работы по освоению спорного земельного участка, что было бы невозможно без нахождения участка в фактическом владении общества.
В отношении удовлетворения требования истца о взыскании пени не заявлено.
Как указал суд первой инстанции, расчет истца ответчиком не оспорен арифметически и методологически.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2017 по делу N А32-15183/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2017 N 15АП-15168/2017 ПО ДЕЛУ N А32-15183/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2017 г. N 15АП-15168/2017
Дело N А32-15183/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильенко А.О.
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представителя Петко С.В. по доверенности N 2/11-2017 от 02.11.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.07.2017 по делу N А32-15183/2016
по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи"
о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, пени,
принятое судьей Назыковым А.Л.,
установил:
администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 общей площадью 53 795 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, за период с 01.10.2014 по 31.12.2015 в размере 1 718 750 рублей, а также пени в размере 170 843,75 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2017 исковые требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что ответчиком обязанность по внесению твердой цены арендных платежей не исполнена.
Суд указал, что материалами дела не подтверждается предоставление земельного участка в аренду, обремененного вещными или обязательственными правами иных лиц; обществом не представлены судебные акты, в которых договор аренды земельного участка по этим основаниям был признан недействительным или расторгнут.
Из содержания судебных актов по делу N А32-33692/2012 также не следует применение такой обеспечительной меры как арест земельного участка.
Арбитражный суд счел, что администрация муниципального образования город-курорт Сочи, не допустив со своей стороны нарушений при проведении конкурса на право аренды земельного участка и при заключении договора его аренды, вправе рассчитывать на получение полной суммы арендной платы, согласованной в договоре в соответствии с результатами торгов на право аренды земельного участка. Фактически по результатам этих торгов общество приобрело право аренды земельного участка для строительства и обязано оплатить стоимость этого права, сложившуюся на торгах.
Такие обстоятельства, как оспаривание действий администрации обществом с ограниченной ответственностью "Апрель", принятие судом обеспечительных мер, отмена этих обеспечительных мер, отмена судебным приставом-исполнителем ограничений по регистрации прав на земельный участок, момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды - не должны ограничивать право администрации на получение полной суммы арендной платы, поскольку эта сумма была определена на торгах в окончательном (твердом) размере, установлена за весь срок действия договора, и не может быть впоследствии пересмотрена арендатором в одностороннем порядке, в том числе и по причине наступления обстоятельств, которые воспрепятствовали арендатору своевременно зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре.
Суд указал, что требования общества направлены, по сути, на односторонний пересмотр стоимости права аренды земельного участка, определенной на торгах, по результатам которых общество было признано их победителем. Такой подход общества к пересмотру размера арендной платы не может быть признан допустимым. Суд отметил, что в деле N А32-35475/2015 обществом была предпринята попытка изменить срок действия договора, продлив его на период, соответствующий тому сроку, в течение которого действовали упомянутые обеспечительные меры.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении по делу N А32-35475/2015, отменяя решение суда первой инстанции об удовлетворении требования о продлении срока договора, указал, что материалами дела не установлены предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса основания предоставления без торгов спорного земельного участка, в связи с чем вывод судов об удовлетворении исковых требований противоречит установленной законом публичной процедуре и влечет изменение условий сделки, что не допустимо.
По сути, рассматриваемый в настоящем деле спор также направлен на изменение условий договора аренды земельного участка в части размера арендной платы, поскольку общество преследует цель снижения общего размера арендной платы, установленного в твердой сумме на торгах на право аренды земельного участка, по причинам, которые не могут быть вменены в вину администрации как арендодателю земельного участка. Принятие судом при рассмотрении другого дела обеспечительной меры в виде запрета совершения регистрационных действий по регистрации прав на земельный участок не может быть признано основанием, достаточным для освобождения арендатора от обязанности внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка, тем более заключенному с этим арендатором на торгах.
То обстоятельство, что общество не могло в отсутствие зарегистрированного в ЕГРП договора аренды земельного участка приступить к его застройке, не исключает обязанности общества вносить согласованную договором аренды плату, поскольку ее размер и порядок внесения были определены в твердой сумме по результатам торгов и являлись, фактически, ценой, подлежащей уплате за приобретение права аренды земельного участка.
Общество с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы общество указало, что судом необоснованно отклонен довод ответчика о наличии обременения земельного участка правами третьих лиц. Невозможность регистрации договора аренды земельного участка была вызвана его обременением в связи с судебным спором между ООО "Апрель" и администрацией г. Сочи, в частности, в связи с принятием Арбитражным судом Краснодарского края обеспечительных мер в рамках дела N А32-33692/2012.
Целевое назначение участка предусматривает его предоставление под строительство. При этом, для сбора пакета документов, необходимого для получения разрешения на строительство, требуется наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка. Приступать к строительству без получения разрешения на строительство запрещено, о чем имеется прямое указание в договоре. Использование земельного участка не по назначению также запрещено.
Земельный участок был принят арендатором для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением в одностороннем порядке 07.02.2014, (уведомление в материалах дела). Договор аренды был также зарегистрирован в ФРС 07.02.2014. Следовательно, по мнению ответчика, именно с этого времени подлежит оплата арендных платежей за пользование земельным участком.
Ответчик со ссылкой на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Ответчик также указал на неподписание сторонами акта приемки земельного участка. Указал, что общество обращалось к администрации с требованием об освобождении земельного участка от имеющегося обременения. От подписания акта приемки-передачи земельного участка администрация отказалась, указав, что данное действие не имеет правового значения.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснила, что под обременением земельного участка ответчик понимает наложение обеспечительных мер в виде запрета осуществления регистрационных действий.
На вопрос суда имеются ли еще судебные споры в отношении спорного земельного участка, представитель ответчика затруднилась дать пояснения.
На вопрос суда о том, обращалось ли общество к администрации с требованиями о расторжении договора, о приостановлении действия договора, представитель также затруднилась дать пояснения, указала, что отказ от договора для ответчика нерентабелен. Представитель также пояснила, что на участке отсутствуют строения, принадлежащие иным лицам, в настоящее время на участке ведутся строительные работы ответчиком. Общество обратилось к истцу с письмом о подписании акта приема-передачи, на которое администрация ответила отказом. В настоящий момент ответчик осуществляет деятельность на земельном участке на основании договора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования город-курорт Сочи на официальном сайте было размещено информационное сообщение о проведении 14.11.2012 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в районе объездной дороги в Хостинском районе города Сочи, проводимых в форме конкурса.
В соответствии с данным информационным сообщением срок аренды земельного участка составляет три года. Начальная цена арендной платы за три года определена в размере 22 800 000 рублей, размер задатка для участия в торгах - 4 600 000 рублей. Сумма арендной платы устанавливается по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке: 50% вносится единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов, оставшаяся часть вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.
Для определения лучших условий конкурса по одному баллу начисляется за лучшее предложение по следующим критериям: наибольший размер арендной платы; наибольшее количество машиномест на парковке; наибольшая площадь торгового центра; наименьшие сроки строительства с момента регистрации договора аренды в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
Победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольший размер арендной платы при условии наибольшего количества набранных баллов.
Согласно протоколу N 13 от 14.11.2012 о результатах торгов (конкурса), в результате подведения итогов конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 площадью 53 795 кв. м (лот 01-11-12к), ООО "Арарат Групп Сочи" признано победителем конкурса как участник, набравший наибольшее количество баллов. В данном протоколе также установлено следующее. Договор заключается сроком на три года, размер арендной платы по результатам конкурса составляет 27 500 000 рублей за три года.
Сумма задатка в размере 4 600 000 рублей, внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы.
Часть арендной платы в размере 20 150 000 рублей вносится единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов. Оставшаяся часть арендной платы в размере 2 750 000 рублей вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.
Данный протокол подписан победителем конкурса - ООО "Арарат Групп Сочи".
На основании этого между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Арарат Групп Сочи" (арендатор) заключен договор от 19.11.2012 N 4900008389 аренды земельного участка, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 53 795 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308002:2842, для торгового центра (для 4 эксплуатации торгового центра), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги.
Земельный участок предоставляется для строительства в пределах его границ торгового центра площадью 135 700 кв. м с количеством машиномест на парковке - 2100, общей продолжительностью строительства 14 календарных месяцев, с момента государственной регистрации настоящего договора в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на три года, при этом срок действия договора устанавливается с 20.11.2012 до 20.11.2015.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок, установленный по результатам торгов, согласно протоколу от 14.11.2012 N 13, составляет 27 500 000 рублей за три года.
Арендная плата, установленная по результатам торгов, вносится арендатором в следующем порядке: сумма задатка в размере 4 600 000 рублей, внесенного для участия в торгах, зачисляется в счет арендной платы; часть арендной платы в размере 20 150 000 рублей вносится арендатором единовременно в течение пяти дней с момента подписания итогового протокола торгов; оставшаяся часть в размере 2 750 000 рублей вносится арендатором равными частями ежеквартально, до истечения десятого числа последнего месяца квартала через календарный год, начиная с квартала, следующего за предоставлением земельного участка, и подлежит внесению в полном объеме до истечения срока действия договора аренды земельного участка.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 03.02.2016 N 90-14538050 обременение земельного участка в виде аренды в пользу ООО "Арарат Групп Сочи" зарегистрировано в ЕГРП 07.02.2014 на основании договора аренды земельного участка от 19.11.2012.
Земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, право которого зарегистрировано 29.06.2012.
Из представленных обществом платежным поручений следует, что обществом были оплачены задаток за участие в конкурсе в сумме 4 600 000 рублей по платежному поручению от 30.1.0.2012 N 1, 20 150 000 рублей арендной платы по платежному поручению от 19.11.2012 N 26, а также перечислена арендная плата в сумме 343 750 рублей по платежному поручению от 24.09.2014 N 25 и в сумме 687 500 рублей по платежному поручению от 01.08.2014 N 23.
Таким образом, оставшаяся сумма задолженности по арендной плате, окончательный размер которой был определен на торгах, составляет: 27 500 000 рублей - 20 150 000 рублей - 4 600 000 рублей - 343 750 рублей - 687 500 рублей = 1 718 750 рублей.
Неисполнения обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Закон N 137-ФЗ) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Торги, в силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса, проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.
Применительно к названным нормам в пункте 18 постановления Пленума N 73 разъяснено, что определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
В постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.
В настоящем деле администрация взыскивает с общества задолженность по арендной плате в размере 1 718 750 рублей, то есть оставшаяся с учетом частичных оплат обществом сумма арендной платы из общего ее размера 27 500 000 рублей, определенного на торгах и зафиксированного в протоколе о результатах торгов и в договоре аренды земельного участка.
Общество утверждает, что оно обязано вносить арендную плату с даты регистрации договора аренды земельного участка в ЕГРП (07.02.2014). Именно с этого момента общества считает земельный участок переданным ему в целях строительства.
Судом первой инстанции правомерно отклонен указанный довод, поскольку отказ от внесения арендных платежей в размере, определенном на торгах, направлен на изменение условий договора в обход установленной процедуре.
Доказательств обращения ответчика к истцу с требованиями о приостановлении действия договора, либо за его расторжением общество не представило. Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда пояснила, что общество не заинтересовано в расторжении договора.
Кроме того, заявленный истцом период возникновения задолженности с 01.10.2014 по 31.12.2015 полностью относится к отношениям сторон после регистрации договора 07.02.2014. По сути, доводы общества сводятся к тому, что на стороне ответчика имеется переплата. Однако, ни со встречным, ни с самостоятельным иском о взыскании переплаты за предшествующий период арендатор не обращался.
Довод ответчика о необходимости подписания акта приема-передачи опровергнут его же действиями.
Как пояснила представитель ответчика в судебном заседания 02.11.2017, в настоящее время на земельном участке ответчиком ведутся строительные работы, участок занят обществом на основании договора.
Указанному доводу дана достаточная оценка судом первой инстанции.
Так, суд указал, что общество подписало договор аренды земельного участка без замечаний и возражений 19.11.2012. Требования о включении в договор условия о его значении в качестве акта приема-передачи общество не заявило.
Также общество не обращалось к администрации с требованиями о составлении акта приема-передачи земельного участка или о передаче земельного участка после подписания договора по отдельному акту приема-передачи. Платежным поручением N 2 6 от 19.11.2012 общество перечислило администрации арендную плату в размере 20 150 000 рублей.
Следовательно, общество фактически получило спорный земельный участок (не встретило препятствий со стороны администрации или иных лиц во вступлении во владение земельным участком), поскольку если бы участок не был бы передан обществу или общество не имело возможности вступить во владение этим участком, оно не стало бы оплачивать сумму арендной платы в размере 20 150 000 рублей.
Кроме того, из содержания постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу N А32-35475/2015 следует, что обществом осуществлялись работы по освоению спорного земельного участка, что было бы невозможно без нахождения участка в фактическом владении общества.
В отношении удовлетворения требования истца о взыскании пени не заявлено.
Как указал суд первой инстанции, расчет истца ответчиком не оспорен арифметически и методологически.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2017 по делу N А32-15183/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Н.Н.МИСНИК
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
И.Н.ГЛАЗУНОВА
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)