Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2017 по делу N А76-25223/2016 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" - Дворецкой Е.Б. (доверенность от 20.06.2016, паспорт);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Кардава О.Б. (доверенность от 30.01.2017 N 8, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" (далее - ООО "Серебряный саквояж", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: общая 16.6 кв. м. Степень готовности объекта: 5%, КН/УН: 74:33:0224001:10322, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4г, и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "Серебряный саквояж" на указанный объект незавершенного строительства (заявление - т. 1, л.д. 13-15).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Магнитогорска (далее - Администрация, третье лицо).
Решением от 26.02.2017
(резолютивная часть объявлена 17.02.2017) суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал (т. 2, л.д. 25-29).
С таким решением ООО "Серебряный саквояж" (далее также - апеллянт, податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права (т. 2, л.д. 32-35).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Вывод суда о том, что указанная в кадастровом и техническом паспортах степень готовности объекта в размере 5% не соответствует описанию самого объекта и объему работ, указанных в актах приемки выполненных работ, является несостоятельным. Данный вывод, по мнению апеллянта, носит предположительный характер, т. к. суд не обладает специальными познаниями для определения степени готовности объекта. Основные работы, указанные в актах связаны с выполнением землеустроительных работ и установкой резервуаров. Ссылка в техническом паспорте на степень готовности в размере 5%, по мнению апеллянта, является верной. Также ошибочен вывод суда о неотносимости представленных актов выполненных работ, в силу указания в них другого адреса местонахождения объекта незавершенного строительства. Суд не учел, что в актах о приемке выполненных работ указан строительный адрес, тогда как при изготовлении технического паспорта был указан присвоенный строящемуся объекту адрес - г. Магнитогорск, ул. Советской Армии д. 4 г. Как полагает апеллянт, с учетом выводов суда о том, что истечение срока договора аренды и срока разрешения на строительство не являются основанием для отказа в государственной регистрации, у регистрирующего органа не имелось оснований для такого отказа, в силу чего решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований является незаконным и подлежит отмене.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила. В судебном заседании представитель заявителя на доводах жалобы настаивал, представитель заинтересованного лица, полагал решение законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта отсутствующими.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.05.2013 между ООО "Серебряный саквояж" и Администрацией подписан договор N 7755 аренды земельного участка из земель: земли населенных пунктов (территориальная зона - Ц-6) с кадастровым номером N 74:33:0224001:9059, по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 440 кв. м (т. 1 л.д. 9-12).
Цель использования земельного участка: для строительства многотопливной автозаправочной станции (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен до 02.04.2016.
03.11.2015 заявителю выдано разрешение на строительство N ru74307000-00424-2015 (т. 1 л.д. 15-16), утвержденное постановлением Администрации от 06.11.2015 N 14843-П (т. 1 л.д. 17-18).
26.05.2016 общество "Серебряный саквояж" обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права на указанный объект незавершенного строительства.
На государственную регистрацию заявителем было представлено постановление Администрации от 06.11.2015 N 14843-П и платежное поручение (т. 1 л.д. 59).
02.06.2016 Управление Росреестра уведомило общество "Серебряный саквояж" о приостановлении государственной регистрации, сославшись на непредоставление заявителем необходимых для государственной регистрации документов, указав, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации срок договора аренды земельного участка истек, кроме того, не представлено разрешение на строительство, в связи с чем регистратором в порядке межведомственного взаимодействия направлен запрос в Комитет по управлению имуществом г. Магнитогорска (т. 1 л.д. 83).
30.06.2016 в регистрирующий орган представлено разрешение на строительство сроком действия до 02.04.2016 и ответ Администрации г. Магнитогорска, согласно которому договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0224001:9059 по состоянию на 09.06.2016 является действующим (т. 1 л.д. 76,77,80-81).
Письмом от 27.09.2016 N 74/033/211/2016-575 Управление Росреестра сообщило обществу об отказе в государственной регистрации права собственности. Основание - норма абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав (не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя). Государственный регистратор указал на истечение срока договора аренды и непредставление заявителем разрешения на строительство (т. 1 л.д. 32).
Не согласившись с настоящим отказом, поскольку указанные в сообщении об отказе в государственной регистрации документы были представлены в регистрирующий орган, ООО "Серебряный саквояж" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
В материалы дела заявителем представлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, из которого следует, что объект поставлен на кадастровый учет 24.05.2016, площадь объекта 16,6 кв. м степень готовности 5%, наименование объекта недвижимости - Многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: операторная - 16.6 кв. м, кадастровый номер объекта - 74:33:0224001:10322, адрес: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4 г (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 20.09.2016, возведенный заявителем объект проинвентаризирован в составе: основное строение литера А - фундамент 2,30 х7,95 материал - бетонные блоки, литеры Г, Г1, Г2 - резервуары, Г3 - резервуар аварийного слива топлива, Г4, Г5 - топливнораздаточные колонки (т. 1 л.д. 21-30).
Заявителем также представлены акты выполненных работ формы КС-2, от 30.09.2015 и 30.09.2014, содержащие перечень работ проводившихся на объекте - АЗС, стройка, г. Магнитогорск, ул. Советской Армии, 11 (т. 1 л.д. 123-130).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, указал на отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации по мотиву истечения срока действия договора аренды и срока действия разрешения на строительство. Вместе с тем, суд пришел к выводу об отсутствии у представленного на регистрацию объекта статуса незавершенного строительством объекта недвижимости, способного выступать самостоятельным предметом гражданского оборота.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает судебный акт подлежащим отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела).
Согласно п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно ст. 13 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации является правовая экспертиза документов.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 19 Закона о регистрации, если в течение срока, на который государственная регистрация прав была приостановлена, не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Как указано в пункте 1 статьи 20 данного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац десятый).
В силу пункта 2 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Из материалов дела следует, что в распоряжении органа государственной регистрации при проведении правовой экспертизы имелись правоустанавливающий документ на земельный участок - договор аренды N 7755 от 16.05.2013 и разрешение на строительство N ru74307000-00424-2015.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав в связи с прекращением договора аренды земельного участка и истечением срока действия разрешения на строительство.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Суд первой инстанции верно указал, что разрешение на строительство необходимо для регистрации объекта незавершенного строительства только в целях подтверждения законности возведения объекта и истечение срока действия разрешения на строительство к моменту обращения за государственной регистрации права собственности не может являться препятствием к государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, возведенный в период действия такого разрешения.
Наличие у заявителя разрешения на строительство объекта - "многотопливная АЗС" подтверждено представленными документами. Из материалов дела также следует, что срок действия разрешения на строительство и срок действия договора аренды земельного участка истекли одновременно.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не препятствуют государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, созданный в период действия договора аренды, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.
Срок договора аренды N 7755 от 16.05.2013 истек 02.04.2016.
Поскольку кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства готовностью 5% составлен 24.05.2016, усматривается наличие незначительного промежутка времени между окончанием договора аренды и датой постановки объекта на кадастровый учет, что явилось основанием возникновения у государственного регистратора обоснованных сомнений в части установления обстоятельств возведения объекта в период действия договора аренды и соответствия данного объекта признакам недвижимости.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Следовательно, для оценки наличия у предъявленного на регистрацию объекта признаков недвижимости необходим анализ документации, содержащей технические характеристики возведенного объекта позволяющие
регистрирующему органу оценить наличие признаков, необходимых для квалификации объекта как недвижимой вещи, в отношении которой полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации правовая экспертиза документов, заключается, в том числе, в проверке законности сделки и установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.
Таким образом, установив наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности поданного обществом "Серебряный саквояж" заявления и отсутствие документов, позволяющих разрешить данные сомнения, регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов, в том числе, путем направления заявителю предложения о предоставлении дополнительных документов.
Ссылка заинтересованного лица на отсутствие у государственного регистратора полномочий по истребованию дополнительных документов несостоятельна.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).
Поскольку представленные заявителем документы не в полной мере отвечали требованиям ст. 18 Закона о регистрации, препятствий для истребования дополнительных документов у регистратора не имелось.
Судом установлено, что на момент отказа в государственной регистрации у заявителя имелся технический паспорт на объект незавершенного строительства который мог быть представлен в регистрирующий орган.
Из названного паспорта усматривается наличие у незавершенного строительством объекта статуса недвижимости в силу завершенности работ по возведению фундамента основного строения - Литеры А. С учетом того, что АЗС является сложным объектом, включающим в себя подземные объекты, из представленного документа также усматривается наличие таких подземных объектов (Литеры Г, Г1, Г2, Г3) и соответствие их количества и иных характеристик разрешению на строительство N ru74307000-00424-2015.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у регистрируемого объекта статуса недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Представленная техническая документация (включая кадастровый паспорт объекта) свидетельствует о значительном объеме выполненных работ, в силу чего оснований для оценки таких работ как выполненных после окончания срока действия договора аренды и разрешения на строительство, не имеется.
При названных обстоятельствах судебная коллегия усматривает, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям Закона о регистрации, как принятый без надлежащего исполнения органом государственной регистрации возложенных пунктом 1 статьи 19 названного Закона обязанностей по принятию необходимых мер для получения дополнительных документов и (или) сведений в случае возникновения сомнений у государственного регистратора, и в отсутствие установленного нормой пункта 1 статьи 20 данного Закона условия, согласно которому отказ в государственной регистрации по причине непредставления необходимых документов допускается в случае, когда обязанность по их предоставлению была возложена на заявителя.
Не соответствующий требованиям закона отказ регистрирующего органа нарушает права заявителя как препятствующий осуществлению его предпринимательской деятельности.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования заявителя подлежат удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2017 по делу N А76-25223/2016 отменить.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 27.09.2016 N 74/033/211/2016-575 в регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" на объект незавершенного строительства - многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: общая 16.6 кв. м. Степень готовности объекта: 5%, КН/УН: 74:33:0224001:10322, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4 г.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" на объект незавершенного строительства - многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: общая 16.6 кв. м. Степень готовности объекта: 5%, КН/УН: 74:33:0224001:10322, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4 г.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4500 руб.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 рублей излишне оплаченную по платежному поручению N 899 от 20.03.2017.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 N 18АП-3877/2017, 18АП-3877/2017 ПО ДЕЛУ N А76-25223/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. N 18АП-3877/2017, 18АП-3877/2017
Дело N А76-25223/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2017 по делу N А76-25223/2016 (судья Наконечная О.Г.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" - Дворецкой Е.Б. (доверенность от 20.06.2016, паспорт);
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Кардава О.Б. (доверенность от 30.01.2017 N 8, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" (далее - ООО "Серебряный саквояж", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: общая 16.6 кв. м. Степень готовности объекта: 5%, КН/УН: 74:33:0224001:10322, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4г, и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "Серебряный саквояж" на указанный объект незавершенного строительства (заявление - т. 1, л.д. 13-15).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Магнитогорска (далее - Администрация, третье лицо).
Решением от 26.02.2017
(резолютивная часть объявлена 17.02.2017) суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал (т. 2, л.д. 25-29).
С таким решением ООО "Серебряный саквояж" (далее также - апеллянт, податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права (т. 2, л.д. 32-35).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Вывод суда о том, что указанная в кадастровом и техническом паспортах степень готовности объекта в размере 5% не соответствует описанию самого объекта и объему работ, указанных в актах приемки выполненных работ, является несостоятельным. Данный вывод, по мнению апеллянта, носит предположительный характер, т. к. суд не обладает специальными познаниями для определения степени готовности объекта. Основные работы, указанные в актах связаны с выполнением землеустроительных работ и установкой резервуаров. Ссылка в техническом паспорте на степень готовности в размере 5%, по мнению апеллянта, является верной. Также ошибочен вывод суда о неотносимости представленных актов выполненных работ, в силу указания в них другого адреса местонахождения объекта незавершенного строительства. Суд не учел, что в актах о приемке выполненных работ указан строительный адрес, тогда как при изготовлении технического паспорта был указан присвоенный строящемуся объекту адрес - г. Магнитогорск, ул. Советской Армии д. 4 г. Как полагает апеллянт, с учетом выводов суда о том, что истечение срока договора аренды и срока разрешения на строительство не являются основанием для отказа в государственной регистрации, у регистрирующего органа не имелось оснований для такого отказа, в силу чего решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований является незаконным и подлежит отмене.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила. В судебном заседании представитель заявителя на доводах жалобы настаивал, представитель заинтересованного лица, полагал решение законным и обоснованным, основания для отмены судебного акта отсутствующими.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.05.2013 между ООО "Серебряный саквояж" и Администрацией подписан договор N 7755 аренды земельного участка из земель: земли населенных пунктов (территориальная зона - Ц-6) с кадастровым номером N 74:33:0224001:9059, по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 440 кв. м (т. 1 л.д. 9-12).
Цель использования земельного участка: для строительства многотопливной автозаправочной станции (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен до 02.04.2016.
03.11.2015 заявителю выдано разрешение на строительство N ru74307000-00424-2015 (т. 1 л.д. 15-16), утвержденное постановлением Администрации от 06.11.2015 N 14843-П (т. 1 л.д. 17-18).
26.05.2016 общество "Серебряный саквояж" обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права на указанный объект незавершенного строительства.
На государственную регистрацию заявителем было представлено постановление Администрации от 06.11.2015 N 14843-П и платежное поручение (т. 1 л.д. 59).
02.06.2016 Управление Росреестра уведомило общество "Серебряный саквояж" о приостановлении государственной регистрации, сославшись на непредоставление заявителем необходимых для государственной регистрации документов, указав, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации срок договора аренды земельного участка истек, кроме того, не представлено разрешение на строительство, в связи с чем регистратором в порядке межведомственного взаимодействия направлен запрос в Комитет по управлению имуществом г. Магнитогорска (т. 1 л.д. 83).
30.06.2016 в регистрирующий орган представлено разрешение на строительство сроком действия до 02.04.2016 и ответ Администрации г. Магнитогорска, согласно которому договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0224001:9059 по состоянию на 09.06.2016 является действующим (т. 1 л.д. 76,77,80-81).
Письмом от 27.09.2016 N 74/033/211/2016-575 Управление Росреестра сообщило обществу об отказе в государственной регистрации права собственности. Основание - норма абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав (не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя). Государственный регистратор указал на истечение срока договора аренды и непредставление заявителем разрешения на строительство (т. 1 л.д. 32).
Не согласившись с настоящим отказом, поскольку указанные в сообщении об отказе в государственной регистрации документы были представлены в регистрирующий орган, ООО "Серебряный саквояж" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
В материалы дела заявителем представлен кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, из которого следует, что объект поставлен на кадастровый учет 24.05.2016, площадь объекта 16,6 кв. м степень готовности 5%, наименование объекта недвижимости - Многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: операторная - 16.6 кв. м, кадастровый номер объекта - 74:33:0224001:10322, адрес: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4 г (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 20.09.2016, возведенный заявителем объект проинвентаризирован в составе: основное строение литера А - фундамент 2,30 х7,95 материал - бетонные блоки, литеры Г, Г1, Г2 - резервуары, Г3 - резервуар аварийного слива топлива, Г4, Г5 - топливнораздаточные колонки (т. 1 л.д. 21-30).
Заявителем также представлены акты выполненных работ формы КС-2, от 30.09.2015 и 30.09.2014, содержащие перечень работ проводившихся на объекте - АЗС, стройка, г. Магнитогорск, ул. Советской Армии, 11 (т. 1 л.д. 123-130).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, указал на отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации по мотиву истечения срока действия договора аренды и срока действия разрешения на строительство. Вместе с тем, суд пришел к выводу об отсутствии у представленного на регистрацию объекта статуса незавершенного строительством объекта недвижимости, способного выступать самостоятельным предметом гражданского оборота.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает судебный акт подлежащим отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела).
Согласно п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно ст. 13 Закона о регистрации обязательным этапом государственной регистрации является правовая экспертиза документов.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).
Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 19 Закона о регистрации, если в течение срока, на который государственная регистрация прав была приостановлена, не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Как указано в пункте 1 статьи 20 данного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац десятый).
В силу пункта 2 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Из материалов дела следует, что в распоряжении органа государственной регистрации при проведении правовой экспертизы имелись правоустанавливающий документ на земельный участок - договор аренды N 7755 от 16.05.2013 и разрешение на строительство N ru74307000-00424-2015.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав в связи с прекращением договора аренды земельного участка и истечением срока действия разрешения на строительство.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Суд первой инстанции верно указал, что разрешение на строительство необходимо для регистрации объекта незавершенного строительства только в целях подтверждения законности возведения объекта и истечение срока действия разрешения на строительство к моменту обращения за государственной регистрации права собственности не может являться препятствием к государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, возведенный в период действия такого разрешения.
Наличие у заявителя разрешения на строительство объекта - "многотопливная АЗС" подтверждено представленными документами. Из материалов дела также следует, что срок действия разрешения на строительство и срок действия договора аренды земельного участка истекли одновременно.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения пункта 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не препятствуют государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, созданный в период действия договора аренды, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.
Срок договора аренды N 7755 от 16.05.2013 истек 02.04.2016.
Поскольку кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства готовностью 5% составлен 24.05.2016, усматривается наличие незначительного промежутка времени между окончанием договора аренды и датой постановки объекта на кадастровый учет, что явилось основанием возникновения у государственного регистратора обоснованных сомнений в части установления обстоятельств возведения объекта в период действия договора аренды и соответствия данного объекта признакам недвижимости.
Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Следовательно, для оценки наличия у предъявленного на регистрацию объекта признаков недвижимости необходим анализ документации, содержащей технические характеристики возведенного объекта позволяющие
регистрирующему органу оценить наличие признаков, необходимых для квалификации объекта как недвижимой вещи, в отношении которой полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации правовая экспертиза документов, заключается, в том числе, в проверке законности сделки и установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.
Таким образом, установив наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности поданного обществом "Серебряный саквояж" заявления и отсутствие документов, позволяющих разрешить данные сомнения, регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов, в том числе, путем направления заявителю предложения о предоставлении дополнительных документов.
Ссылка заинтересованного лица на отсутствие у государственного регистратора полномочий по истребованию дополнительных документов несостоятельна.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).
Поскольку представленные заявителем документы не в полной мере отвечали требованиям ст. 18 Закона о регистрации, препятствий для истребования дополнительных документов у регистратора не имелось.
Судом установлено, что на момент отказа в государственной регистрации у заявителя имелся технический паспорт на объект незавершенного строительства который мог быть представлен в регистрирующий орган.
Из названного паспорта усматривается наличие у незавершенного строительством объекта статуса недвижимости в силу завершенности работ по возведению фундамента основного строения - Литеры А. С учетом того, что АЗС является сложным объектом, включающим в себя подземные объекты, из представленного документа также усматривается наличие таких подземных объектов (Литеры Г, Г1, Г2, Г3) и соответствие их количества и иных характеристик разрешению на строительство N ru74307000-00424-2015.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у регистрируемого объекта статуса недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Представленная техническая документация (включая кадастровый паспорт объекта) свидетельствует о значительном объеме выполненных работ, в силу чего оснований для оценки таких работ как выполненных после окончания срока действия договора аренды и разрешения на строительство, не имеется.
При названных обстоятельствах судебная коллегия усматривает, что оспариваемый отказ не соответствует требованиям Закона о регистрации, как принятый без надлежащего исполнения органом государственной регистрации возложенных пунктом 1 статьи 19 названного Закона обязанностей по принятию необходимых мер для получения дополнительных документов и (или) сведений в случае возникновения сомнений у государственного регистратора, и в отсутствие установленного нормой пункта 1 статьи 20 данного Закона условия, согласно которому отказ в государственной регистрации по причине непредставления необходимых документов допускается в случае, когда обязанность по их предоставлению была возложена на заявителя.
Не соответствующий требованиям закона отказ регистрирующего органа нарушает права заявителя как препятствующий осуществлению его предпринимательской деятельности.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования заявителя подлежат удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2017 по делу N А76-25223/2016 отменить.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 27.09.2016 N 74/033/211/2016-575 в регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" на объект незавершенного строительства - многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: общая 16.6 кв. м. Степень готовности объекта: 5%, КН/УН: 74:33:0224001:10322, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4 г.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" на объект незавершенного строительства - многотопливная АЗС. 1 очередь. Участок ЖМТ. Площадь: общая 16.6 кв. м. Степень готовности объекта: 5%, КН/УН: 74:33:0224001:10322, по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Советской Армии, д. 4 г.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4500 руб.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Серебряный саквояж" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 рублей излишне оплаченную по платежному поручению N 899 от 20.03.2017.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)