Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Мытищи Московской области: Артемьева Н.Е., представитель по доверенности от 16.06.2017,
от ООО "Стройтех": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Орион": Максимовская И.Н., представитель по доверенности от 10.04.2017,
от третьих лиц: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции дело N А41-86010/16 по исковому заявлению администрации городского округа Мытищи Московской области к ООО "Стройтех", ООО "Орион" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области,
установил:
Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "СТРОЙТЕХ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 в сумме 612 599, 76 рублей за период с 3 квартала 2016 года по 4 квартал 2016 года, пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016, а также о расторжении договора аренды.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Орион" в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подало апелляционную жалобу.
При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд установил наличие оснований, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судебным актом по настоящему делу могут быть затронуты права и обязанности ООО "Орион", которое не было привлечено судом первой инстанции к участию в деле.
Определением от 12.04.2017 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Орион".
Администрация городского округа Мытищи Московской области представила письменные пояснения, в которых просит:
- - взыскать солидарно с ООО "Стройтех" и ООО "Орион" задолженность по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 в сумме 627 097, 95 рублей, из них: основной долг 612 599, 76 рублей за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 и пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации поддержала исковые требования в полном объеме, просила взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 солидарно с ООО "Стройтех" и ООО "Орион", а также расторгнуть договор N 9608.
Представитель ООО "Орион" возражала против удовлетворения исковых требований.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Стройтех", Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав объяснения представителей администрации городского округа Мытищи и ООО "Орион", арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчиков в пользу истца солидарно задолженности в сумме 614 097,95 рублей и расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и ООО "Инжтехстрой" был заключен договор аренды земельного участка N 9608 (л.д. 6-7).
Стороны согласовали предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010209:328, а также срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей.
В соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
По договору переуступки от 18.03.2015 права и обязанности арендатора перешли к ООО "Гефест" (л.д. 10).
По договору переуступки от 15.12.2015 права и обязанности арендатора перешли к ООО "Стройтех" (л.д. 47).
26.12.2016 между ООО "Стройтех" и ООО "ОРИОН" заключен договор переуступки прав аренды земельного участка N 9608, зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области 19.01.2017, права и обязанности арендатора по договору аренды N 9608 перешли в полном объеме к ООО "Орион".
Обращаясь с настоящим иском, Администрация городского округа Мытищи просит взыскать задолженность в сумме 627 097, 95 рублей, в том числе: основной долг 612 599, 76 рублей за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 и пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.
В обоснование необходимости солидарного взыскания задолженности с прежнего и предыдущего арендаторов истец ссылается на то обстоятельство, что уступка ООО "Стройтех" прав и обязанностей по договору аренды в пользу ООО "Орион" была совершена с целью избежания ответственности за исполнение обязательств по своевременной оплате арендной платы.
Как пояснила в судебном заседании представитель администрации, права и обязанности по спорному договору 24.12.2014 N 9608 были переуступлены четыре раза, при этом никто из арендаторов арендную плату не вносит, земельный участок по целевому назначению не используется.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).
Вопреки условиям договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 обязательства по своевременному внесению платежей арендатором не были исполнены в полном объеме.
Согласно выполненному администрацией расчету задолженность по уплате арендной платы за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года составляет 612 599,76 рублей.
Администрацией городского округа Мытищи Московской области в адрес ООО "Стройтех" была направлена Претензия от 01.11.2016 N И-11191, в которой администрация сообщила о наличии задолженности и необходимости ее погашения (л.д. 36).
Указанная претензия получена обществом 07.11.2016 (л.д. 40).
Арбитражному апелляционному суду обществом "Стройтех" представлена квитанция от 02.06.2017 о частичной оплате задолженности в сумме 13 000 рублей по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608.
Таким образом, с учетом частичной оплаты задолженность за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года составляет 599 599, 76 рублей.
Доказательства погашения задолженности в указанной сумме в материалах дела отсутствуют.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.
Расчет пени проверен арбитражным апелляционным судом и признается правильным.
Контррасчет основного долга и пени ответчиками не представлен.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований по взысканию основного долга в сумме 599 599, 76 рублей и пени в сумме 14 498, 19 рублей.
При разрешении вопроса о том, с кого из ответчиков подлежит взысканию задолженность суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13, которая сводится к следующему.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к выводу, что если при рассмотрении конкретного дела судом будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Кодекса считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что прежний арендатор - ООО "Стройтех" не исполнил обязанность по внесению арендной платы на протяжении трех кварталов подряд, после обращения администрации с настоящим иском в Арбитражный суд Московской области ООО "Стройтех" уступило свои права и обязанности в пользу ООО "Орион", при этом ни ООО "Стройтех", ни ООО "Орион", несмотря на то, что апелляционным судом ответчикам предоставлялось достаточное время для принятия мер по погашению задолженности, не представили доказательства погашения задолженности, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что в данном конкретном случае уступка ООО "Стройтех" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка была совершена с целью избежать ответственности за исполнение обязательств по договору аренды земельного участка и предоставить ООО "Орион" необоснованные преимущества в отношении спорного земельного участка в виде получении прав на земельный участок без проведения торгов, как это предусмотрено действующим законодательством.
Действиями ООО "Стройтех" нарушены права администрации городского округа Мытищи как арендодателя по договору аренды земельного участка N 9612, поскольку общество пользовалось земельным участком, не исполняя при этом обязанность по оплате арендных платежей в течение длительного времени, что является существенным нарушением условий договора, а после получения сведений о рассмотрении спора в судебном порядке произвело переуступку прав и обязанностей арендатора.
При этом до настоящего времени арендная плата по договору в бюджет администрации городского округа Мытищи не поступала, земельный участок по целевому назначению не используется.
При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости взыскания задолженности по арендной плате и пени солидарно с ООО "Стройтех" и ООО "Орион".
В исковом заявлении Администрация городского округа Мытищи Московской области просит также расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 и обязать ООО "Орион" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010205:6 администрации городского округа Мытищи.
В качестве основания для расторжения договора истец ссылается на то обстоятельство, что арендатором в течение длительного времени не вносилась арендная плата.
Указанное требование поддержано представителем администрации в судебном заседании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.1.1 договора аренды от 24.12.2014 N 9608 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (л.д. 28).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Из указанного следует, что для расторжения договора аренды невнесение арендной платы должно быть неоднократным либо длительное время арендная плата должна вноситься не в полном объеме, что причиняет существенный ущерб арендодателю.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.97; абзац 4 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05).
Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.
При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.
На момент рассмотрения настоящего спора задолженность по уплате арендной платы составляет 599 599, 76 рублей.
Арендная плата не уплачена в течение длительного времени - с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года.
Доказательства погашения задолженности по арендной плате в полном объеме ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчиками не представлены.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание отсутствие доказательств уплаты арендной платы в течение двух сроков подряд, доказательств принятия мер по погашению задолженности, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении требований администрации городского округа Мытищи о расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 и возложении на ООО "Орион" обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010209:328 администрации городского округа Мытищи.
В связи с удовлетворением исковых требований и солидарным взысканием с ответчиков задолженности по арендной плате и пени в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ с каждого из ответчиков подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 7641 рублей, а всего 15 282 рублей.
При этом, удовлетворяя частично исковые требования по настоящему делу, арбитражный апелляционный суд принимает во внимание то, что фактические обстоятельства, установленные при разрешении настоящего спора, являются иными, чем обстоятельства спора по делу N А41-86015/16, в котором постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 отказано в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Мытищи Московской области о взыскании солидарно с ООО "Стройтех", ООО "Орион" и ООО "Строй Град Сервис" задолженности по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612 и расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612.
Согласно ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2017 по делу N А41-86010/16 отменить.
Взыскать солидарно с ООО "СТРОЙТЕХ" и ООО "Орион" в пользу администрации городского округа Мытищи задолженность по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 в сумме 614 097,95 рублей, из них: основной долг - 599 599, 76 рублей за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 и пени в сумме 14 498,19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Инжтехстрой", права и обязанности по которому по договору переуступки прав аренды на земельный участок, перешли к ООО "Орион".
Обязать ООО "Орион" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010209:328 администрации городского округа Мытищи.
Взыскать с ООО "Стройтех" и ООО "Орион" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7641 рублей с каждого, а всего 15 282 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2017 N 10АП-3881/2017 ПО ДЕЛУ N А41-86010/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2017 г. по делу N А41-86010/16
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Мытищи Московской области: Артемьева Н.Е., представитель по доверенности от 16.06.2017,
от ООО "Стройтех": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ООО "Орион": Максимовская И.Н., представитель по доверенности от 10.04.2017,
от третьих лиц: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции дело N А41-86010/16 по исковому заявлению администрации городского округа Мытищи Московской области к ООО "Стройтех", ООО "Орион" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области,
установил:
Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "СТРОЙТЕХ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 в сумме 612 599, 76 рублей за период с 3 квартала 2016 года по 4 квартал 2016 года, пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016, а также о расторжении договора аренды.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.02.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Орион" в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подало апелляционную жалобу.
При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд установил наличие оснований, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судебным актом по настоящему делу могут быть затронуты права и обязанности ООО "Орион", которое не было привлечено судом первой инстанции к участию в деле.
Определением от 12.04.2017 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Орион".
Администрация городского округа Мытищи Московской области представила письменные пояснения, в которых просит:
- - взыскать солидарно с ООО "Стройтех" и ООО "Орион" задолженность по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 в сумме 627 097, 95 рублей, из них: основной долг 612 599, 76 рублей за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 и пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации поддержала исковые требования в полном объеме, просила взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 солидарно с ООО "Стройтех" и ООО "Орион", а также расторгнуть договор N 9608.
Представитель ООО "Орион" возражала против удовлетворения исковых требований.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Стройтех", Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав объяснения представителей администрации городского округа Мытищи и ООО "Орион", арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчиков в пользу истца солидарно задолженности в сумме 614 097,95 рублей и расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области и ООО "Инжтехстрой" был заключен договор аренды земельного участка N 9608 (л.д. 6-7).
Стороны согласовали предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010209:328, а также срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей.
В соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
По договору переуступки от 18.03.2015 права и обязанности арендатора перешли к ООО "Гефест" (л.д. 10).
По договору переуступки от 15.12.2015 права и обязанности арендатора перешли к ООО "Стройтех" (л.д. 47).
26.12.2016 между ООО "Стройтех" и ООО "ОРИОН" заключен договор переуступки прав аренды земельного участка N 9608, зарегистрированный Управлением Росреестра по Московской области 19.01.2017, права и обязанности арендатора по договору аренды N 9608 перешли в полном объеме к ООО "Орион".
Обращаясь с настоящим иском, Администрация городского округа Мытищи просит взыскать задолженность в сумме 627 097, 95 рублей, в том числе: основной долг 612 599, 76 рублей за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 и пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.
В обоснование необходимости солидарного взыскания задолженности с прежнего и предыдущего арендаторов истец ссылается на то обстоятельство, что уступка ООО "Стройтех" прав и обязанностей по договору аренды в пользу ООО "Орион" была совершена с целью избежания ответственности за исполнение обязательств по своевременной оплате арендной платы.
Как пояснила в судебном заседании представитель администрации, права и обязанности по спорному договору 24.12.2014 N 9608 были переуступлены четыре раза, при этом никто из арендаторов арендную плату не вносит, земельный участок по целевому назначению не используется.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).
Вопреки условиям договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 обязательства по своевременному внесению платежей арендатором не были исполнены в полном объеме.
Согласно выполненному администрацией расчету задолженность по уплате арендной платы за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года составляет 612 599,76 рублей.
Администрацией городского округа Мытищи Московской области в адрес ООО "Стройтех" была направлена Претензия от 01.11.2016 N И-11191, в которой администрация сообщила о наличии задолженности и необходимости ее погашения (л.д. 36).
Указанная претензия получена обществом 07.11.2016 (л.д. 40).
Арбитражному апелляционному суду обществом "Стройтех" представлена квитанция от 02.06.2017 о частичной оплате задолженности в сумме 13 000 рублей по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608.
Таким образом, с учетом частичной оплаты задолженность за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года составляет 599 599, 76 рублей.
Доказательства погашения задолженности в указанной сумме в материалах дела отсутствуют.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 14 498, 19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.
Расчет пени проверен арбитражным апелляционным судом и признается правильным.
Контррасчет основного долга и пени ответчиками не представлен.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований по взысканию основного долга в сумме 599 599, 76 рублей и пени в сумме 14 498, 19 рублей.
При разрешении вопроса о том, с кого из ответчиков подлежит взысканию задолженность суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13, которая сводится к следующему.
По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к выводу, что если при рассмотрении конкретного дела судом будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Кодекса считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что прежний арендатор - ООО "Стройтех" не исполнил обязанность по внесению арендной платы на протяжении трех кварталов подряд, после обращения администрации с настоящим иском в Арбитражный суд Московской области ООО "Стройтех" уступило свои права и обязанности в пользу ООО "Орион", при этом ни ООО "Стройтех", ни ООО "Орион", несмотря на то, что апелляционным судом ответчикам предоставлялось достаточное время для принятия мер по погашению задолженности, не представили доказательства погашения задолженности, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что в данном конкретном случае уступка ООО "Стройтех" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка была совершена с целью избежать ответственности за исполнение обязательств по договору аренды земельного участка и предоставить ООО "Орион" необоснованные преимущества в отношении спорного земельного участка в виде получении прав на земельный участок без проведения торгов, как это предусмотрено действующим законодательством.
Действиями ООО "Стройтех" нарушены права администрации городского округа Мытищи как арендодателя по договору аренды земельного участка N 9612, поскольку общество пользовалось земельным участком, не исполняя при этом обязанность по оплате арендных платежей в течение длительного времени, что является существенным нарушением условий договора, а после получения сведений о рассмотрении спора в судебном порядке произвело переуступку прав и обязанностей арендатора.
При этом до настоящего времени арендная плата по договору в бюджет администрации городского округа Мытищи не поступала, земельный участок по целевому назначению не используется.
При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости взыскания задолженности по арендной плате и пени солидарно с ООО "Стройтех" и ООО "Орион".
В исковом заявлении Администрация городского округа Мытищи Московской области просит также расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 и обязать ООО "Орион" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010205:6 администрации городского округа Мытищи.
В качестве основания для расторжения договора истец ссылается на то обстоятельство, что арендатором в течение длительного времени не вносилась арендная плата.
Указанное требование поддержано представителем администрации в судебном заседании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Пунктом 4.1.1 договора аренды от 24.12.2014 N 9608 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (л.д. 28).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Из указанного следует, что для расторжения договора аренды невнесение арендной платы должно быть неоднократным либо длительное время арендная плата должна вноситься не в полном объеме, что причиняет существенный ущерб арендодателю.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.97; абзац 4 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05).
Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.
При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.
На момент рассмотрения настоящего спора задолженность по уплате арендной платы составляет 599 599, 76 рублей.
Арендная плата не уплачена в течение длительного времени - с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года.
Доказательства погашения задолженности по арендной плате в полном объеме ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчиками не представлены.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание отсутствие доказательств уплаты арендной платы в течение двух сроков подряд, доказательств принятия мер по погашению задолженности, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении требований администрации городского округа Мытищи о расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 и возложении на ООО "Орион" обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010209:328 администрации городского округа Мытищи.
В связи с удовлетворением исковых требований и солидарным взысканием с ответчиков задолженности по арендной плате и пени в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ с каждого из ответчиков подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 7641 рублей, а всего 15 282 рублей.
При этом, удовлетворяя частично исковые требования по настоящему делу, арбитражный апелляционный суд принимает во внимание то, что фактические обстоятельства, установленные при разрешении настоящего спора, являются иными, чем обстоятельства спора по делу N А41-86015/16, в котором постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 отказано в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Мытищи Московской области о взыскании солидарно с ООО "Стройтех", ООО "Орион" и ООО "Строй Град Сервис" задолженности по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612 и расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9612.
Согласно ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2017 по делу N А41-86010/16 отменить.
Взыскать солидарно с ООО "СТРОЙТЕХ" и ООО "Орион" в пользу администрации городского округа Мытищи задолженность по арендным платежам и пени по договору аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608 в сумме 614 097,95 рублей, из них: основной долг - 599 599, 76 рублей за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 и пени в сумме 14 498,19 рублей за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9608, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Инжтехстрой", права и обязанности по которому по договору переуступки прав аренды на земельный участок, перешли к ООО "Орион".
Обязать ООО "Орион" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010209:328 администрации городского округа Мытищи.
Взыскать с ООО "Стройтех" и ООО "Орион" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7641 рублей с каждого, а всего 15 282 рублей.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)