Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Боровиковой С.В.,
судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ОГРН 1025003917289; ИНН 5031006040) - Болмосова А.Д., представитель по доверенности N 1исх 495 от 21.03.2016 г.,
от ответчика ЗАО "Полимер-ПРО" (ОГРН 1025003911448; ИНН 5031049478): представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ОГРН 1025003917289; ИНН 5031006040)
на решение Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15, принятое судьей Л.В. Федуловой,
по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к ЗАО "Полимер-ПРО"
о взыскании денежных средств, расторжении договора,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Полимер-ПРО" (далее - ЗАО "Полимер-ПРО") с требованиями: взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору аренды - N 17-2012 от 16.04.2012, а именно: задолженность по арендной плате в размере 150 138,43 руб. (за 2 и 3 квартал 2015) и пени в размере 7 281,71 руб. (за период с 16.06.2015 по 05.11.2015), а всего взыскать 157 420,14 руб.; расторгнуть договор аренды N 17-2012 от 16.04.2012 земельного участка с - кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов; обязать ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного - акта передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов. (л.д. 2 - 7).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15 исковое требование удовлетворены частично. С ЗАО "Полимер-ПРО" в пользу Администрации Ногинского муниципального района Московской области взыскано 157 420,14 руб., в том числе сумма задолженности по договору аренды N 17-2012 от 16.04.2012 года в размере 150 138,43 руб. (за 2 и 3 кварталы 2015 года) и пени в размере 7 281,71 руб. Требование о расторжении договора аренды N 17-2012 от 16.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0000000:608 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 61 - 62).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора и отказа в удовлетворении требований об обязании ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного - акта передать по акту приема-передачи истцу земельный участок, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального прав (л.д. 66 - 68).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Заслушав представителя истца, законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене.
Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Ногинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ЗАО "Полимер-ПРО" (арендатор) заключен договор аренды N 17-2012 земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - Договор) от 16.04.2012, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов.
Срок Договора установлен с 16.04.2012 по 15.04.2061 (п. 2.1 Договора).
Размер и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 3 Договора.
П. 5.2 Договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно п. 4.4.4 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование имуществом.
Ответчик обязательства по договору не исполнил. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензии направленные ответчику, оставлены последним без удовлетворения.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности и пени, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При этом суд первой инстанции оставил без рассмотрения требование о расторжении договора и отказал в передаче истцу спорного земельного участка, поскольку истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требование о расторжении договора и отказа в передаче истцу спорного земельного участка в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, доказательств оплаты арендных платежей не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно п. 6.2 Договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 Договора.
В соответствии с п. 4.1.1 Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев для юридических лиц и более чем 2 месяца - для физических лиц) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
23.09.2015 Администрацией Ногинского муниципального района Московской области по адресу ответчика, согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, было направлено уведомление, в котором предлагается устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Факт направления претензии с предложением расторгнуть договор аренды подтверждается представленной претензией, квитанцией почты о направлении корреспонденции в адрес ответчика.
В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.
Таким образом, материалами дела (расчетами истца, претензией, решениями Арбитражного суда Московской области по делам N А41-44900/12, А41-64111/14, N А41-33035/15 о взыскании денежных средств по Договору аренды земельного участка N 17-2012) подтверждается факт систематического невнесения ЗАО "Полимер-ПРО" арендной платы по договору.
В соответствии с ч. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Указанная норма предусматривает основания для оставления искового заявления без рассмотрения, в случае, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Суд первой инстанции в решении указал, что из представленного в материалы дела предложения о расторжении Договора следует, что истец не предоставил ответчику разумный срок для устранения допущенных нарушений, что является основанием для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
Однако как следует из материалов дела, 23.09.2015 ответчику направлено предложение о погашении задолженности и расторжении договора. Администрацией предложено в течение 10 дней оплатить задолженность и подписать соглашение о расторжении договора. Ответчиком требования оставлены без удовлетворения. С исковым заявлением о взыскании задолженности Администрация обратилась 29.12.2015 то есть через 3 месяца.
Апелляционный суд полагает, что Администрацией соблюден разумный и достаточный срок для устранения допущенных нарушений.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора и оснований для оставления без рассмотрения данного требования не имелось.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку, договор аренды N 17-2012 земельного участка расторгнут, оснований для удержания арендованного имущества не имеется.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в обязании передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 260, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15 отменить в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в обязании ответчика передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м.
- Расторгнуть договор аренды N 17-2012 от 16.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов;
- обязать ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта - передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
С.В.БОРОВИКОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2016 N 10АП-4220/2016 ПО ДЕЛУ N А41-107962/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. по делу N А41-107962/15
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Боровиковой С.В.,
судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ОГРН 1025003917289; ИНН 5031006040) - Болмосова А.Д., представитель по доверенности N 1исх 495 от 21.03.2016 г.,
от ответчика ЗАО "Полимер-ПРО" (ОГРН 1025003911448; ИНН 5031049478): представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ногинского муниципального района Московской области (ОГРН 1025003917289; ИНН 5031006040)
на решение Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15, принятое судьей Л.В. Федуловой,
по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к ЗАО "Полимер-ПРО"
о взыскании денежных средств, расторжении договора,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Полимер-ПРО" (далее - ЗАО "Полимер-ПРО") с требованиями: взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по договору аренды - N 17-2012 от 16.04.2012, а именно: задолженность по арендной плате в размере 150 138,43 руб. (за 2 и 3 квартал 2015) и пени в размере 7 281,71 руб. (за период с 16.06.2015 по 05.11.2015), а всего взыскать 157 420,14 руб.; расторгнуть договор аренды N 17-2012 от 16.04.2012 земельного участка с - кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов; обязать ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного - акта передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов. (л.д. 2 - 7).
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15 исковое требование удовлетворены частично. С ЗАО "Полимер-ПРО" в пользу Администрации Ногинского муниципального района Московской области взыскано 157 420,14 руб., в том числе сумма задолженности по договору аренды N 17-2012 от 16.04.2012 года в размере 150 138,43 руб. (за 2 и 3 кварталы 2015 года) и пени в размере 7 281,71 руб. Требование о расторжении договора аренды N 17-2012 от 16.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0000000:608 оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 61 - 62).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора и отказа в удовлетворении требований об обязании ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного - акта передать по акту приема-передачи истцу земельный участок, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального прав (л.д. 66 - 68).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Заслушав представителя истца, законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене.
Как усматривается из материалов дела, между Администрацией Ногинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ЗАО "Полимер-ПРО" (арендатор) заключен договор аренды N 17-2012 земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - Договор) от 16.04.2012, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов.
Срок Договора установлен с 16.04.2012 по 15.04.2061 (п. 2.1 Договора).
Размер и условия внесения арендной платы определены сторонами в разделе 3 Договора.
П. 5.2 Договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно п. 4.4.4 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование имуществом.
Ответчик обязательства по договору не исполнил. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензии направленные ответчику, оставлены последним без удовлетворения.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности и пени, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При этом суд первой инстанции оставил без рассмотрения требование о расторжении договора и отказал в передаче истцу спорного земельного участка, поскольку истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требование о расторжении договора и отказа в передаче истцу спорного земельного участка в силу следующего.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, доказательств оплаты арендных платежей не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно п. 6.2 Договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 Договора.
В соответствии с п. 4.1.1 Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев для юридических лиц и более чем 2 месяца - для физических лиц) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода, а также в случаях, указанных в ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
23.09.2015 Администрацией Ногинского муниципального района Московской области по адресу ответчика, согласно сведениям содержащимся в ЕГРЮЛ, было направлено уведомление, в котором предлагается устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
Факт направления претензии с предложением расторгнуть договор аренды подтверждается представленной претензией, квитанцией почты о направлении корреспонденции в адрес ответчика.
В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.
Таким образом, материалами дела (расчетами истца, претензией, решениями Арбитражного суда Московской области по делам N А41-44900/12, А41-64111/14, N А41-33035/15 о взыскании денежных средств по Договору аренды земельного участка N 17-2012) подтверждается факт систематического невнесения ЗАО "Полимер-ПРО" арендной платы по договору.
В соответствии с ч. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Указанная норма предусматривает основания для оставления искового заявления без рассмотрения, в случае, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Суд первой инстанции в решении указал, что из представленного в материалы дела предложения о расторжении Договора следует, что истец не предоставил ответчику разумный срок для устранения допущенных нарушений, что является основанием для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.
В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
Однако как следует из материалов дела, 23.09.2015 ответчику направлено предложение о погашении задолженности и расторжении договора. Администрацией предложено в течение 10 дней оплатить задолженность и подписать соглашение о расторжении договора. Ответчиком требования оставлены без удовлетворения. С исковым заявлением о взыскании задолженности Администрация обратилась 29.12.2015 то есть через 3 месяца.
Апелляционный суд полагает, что Администрацией соблюден разумный и достаточный срок для устранения допущенных нарушений.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора и оснований для оставления без рассмотрения данного требования не имелось.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку, договор аренды N 17-2012 земельного участка расторгнут, оснований для удержания арендованного имущества не имеется.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в обязании передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 260, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15 отменить в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в обязании ответчика передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м.
- Расторгнуть договор аренды N 17-2012 от 16.04.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов;
- обязать ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта - передать по акту приема-передачи истцу земельный участок с кадастровым номером 50:16:0000000:608 площадью 8769 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Ногинский р-н, г.п. Электроугли, ул. Полевая, д. 16 с разрешенным использованием - для размещения производственных зданий, категория земель - земли населенных пунктов.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2015 года по делу N А41-107962/15 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
С.В.БОРОВИКОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)