Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 08.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии от истца - Ходченковой А.В. (доверенность от 10.10.2016), от ответчика - Письмененко В.С. (доверенность от 29.06.2017 N 1/1069-исх), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.06.2017 по делу N А62-1515/2017 (судья Савчук Л.А.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации г. Смоленска (далее - ответчик, администрация) с требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 06.02.2017 N 178/м, в соответствии с которым (п. 1.1) продавец передает в собственность, а покупатель покупает на условиях данного договора земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:0018, расположенный по адресу: Смоленская область, город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, под кинотеатром "Смена". Истец просит пункт 2.2 договора купли-продажи от 06.02.2017 N 178/м изложить в следующей редакции: "2.2. Цена участка составляет 842 146 руб. 20 коп. (Восемьсот сорок две тысячи сто сорок шесть рублей 20 копеек).".
Решением суда заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между администрацией г. Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" заключен договор аренды от 21.08.2011 N 228\\м, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0031930:0018, находящийся по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, 5, площадью 756 кв. м.
На основании договора купли-продажи от 23.03.2015 N 760 (свидетельство о праве о регистрации права от 15.06.2016) истцу принадлежит на праве собственности недвижимое имущество - здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м.
На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имея исключительное право на приобретение земельных участков в собственность как собственник здания, расположенного на арендуемом земельном участке, истец 16.11.2015, затем повторно 16.06.2016 обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м. Заявления истца в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, рассмотрены не были. Бездействие администрации признано незаконными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-6127/2016 от 05.12.2016.
В ответ на заявление от 13.11.2015 администрация в письме от 07.12.2015 N 24/12968-исх указала на то, что ввиду рассмотрения дела N А62-1583/2015 в кассационной инстанции и отсутствия порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках, рассмотреть по существу заявление ООО "Смоленсккино" не представляется возможным.
В ответ на заявление от 16.06.2016 администрация 13.02.2017 направила в адрес общества проект договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 06.02.2017 N 178/м. В п. 2.3 договора от 06.02.2017N 178/м выкупная цена земельного участка указана в размере 1 913 436 руб. Истец не согласился с размером выкупной стоимости земли, полагая, что в соответствии с часть 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в государственной собственности, цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость, действующую на дату подачи заявления о выкупе земельного участка, которая составляла на тот момент 842 146 руб. 20 коп.
Истец направил в адрес администрации письмо от 16.02.2017 N 22 с протоколом разногласий к представленному проекту договора, по двум пунктам: 2.3 (порядок уплаты вознаграждения) и спорному пункту 2.2. Разногласия по пункту 2.3 урегулированы сторонами во внесудебном порядке, разногласия по пункты 2.2 касательно установления выкупной цены не урегулированы, в связи с этим общество обратилось в суд с исковым заявлением.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Общество с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" является собственником здания кинотеатра, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5, общей площадью 458,8 кв. м, и арендатором земельного участка площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:0018 по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5.
ООО "Смоленсккино" 16.11.2015 обратилось в администрацию города Смоленска с заявлением о продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, кадастровый номер 67:27:0031930:0018, по кадастровой стоимости 842 146 руб. 20 коп., установленной 13.11.2015 в соответствии с постановлением администрации Смоленской области от 16.01.2013 N 2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, а также перечень прилагаемых к нему документов. Положениями указанной статьи определено, что в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Из вышеуказанных норм следует, что при получении заявления о выкупе земельного участка уполномоченный орган (в данном случае администрация) должен был либо в течение десяти дней возвратить заявление заявителю, либо в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления рассмотреть поступившее заявление, т.е. до 16.07.2016.
В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, и уполномоченный орган власти, обязан заключить с истцом договор купли-продажи этого участка.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам ООО "Смоленсккино" дважды обращалось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, при этом администрацией порядок рассмотрения такого заявления и срок рассмотрения был нарушен, что подтверждено решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-6127/2016.
Так, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А62-6127/2016 от 09.12.2016 признано незаконным бездействие администрация города Смоленска, выразившееся в непринятии предусмотренного статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации решения по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" от 16.06.2016 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м, установлены нижеследующие обстоятельства.
Письмо администрации от 15.07.2016 N 24/7494 не может быть рассмотрено в качестве решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку в соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащей исчерпывающий перечень оснований об отказе в предоставлении земельного участка. Такого основания для отказа как обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанной нормой не предусмотрено. Наличие иных оснований материалами дела не подтверждается. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что бездействие администрации города Смоленска является незаконным, нарушает права и законные интересы ООО "Смоленсккино" в сфере предпринимательской деятельности, поскольку заявитель лишился предоставленного действующим законодательством права на получение в собственность за плату спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости и вынужден нести бремя аренды.
Также, общество в порядке восстановления нарушенного права просило обязать администрацию города Смоленска в течение 7 дней направить ООО "Смоленсккино" подписанный проект договора купли продажи в трех экземплярах, в котором предусмотреть стоимость выкупа земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м из расчета кадастровой стоимости, действовавшей на дату подачи заявления на 16.06.2016, в размере 842 146 руб. 20 коп.
Учитывая, что статьей 39.17 ЗК РФ установлена определенная процедура - последовательность действий уполномоченного органа, которая соблюдена не была; заявление общества от 16.06.2016 по существу администрацией не рассмотрено; какое-либо решение не принято, а заявленные обществом требования фактически сводятся к установлению условий договора купли-продажи, которые не являются предметом рассмотрения в рамках данного дела, суд пришел к выводу о том, что права общества будут восстановлены путем понуждения ответчика совершить действия, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" в ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ). Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.
Право истца на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости сторонами не оспаривается, спор состоит в установлении даты, на которую подлежит определению кадастровая стоимость земельного участка. Данное обстоятельство сторонами в процессе рассмотрения спора не отрицалось и считается признанным в порядке ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ.
При рассмотрении данного дела суд должен определить выкупную цену в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент принятия и рассмотрения ответчиком заявления о выкупе земельного участка от 16.06.2016.
Истцом в качестве доказательств истребуемой кадастровой стоимости представлены кадастровые справки о кадастровой стоимости земельного участка 67:27:0031930:18 с указанием кадастровой по состоянию на 31.12.2015, 16.06.2016, 31.08.2016, в соответствии с которыми кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 842 146 руб. 20 коп., дата утверждения кадастровой стоимости - 01.01.2014, таким образом, судом установлено, что на момент подачи заявления о выкупе земельного участка от 16.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка составляла 842 146 руб. 20 коп.
Апелляционный суд отклоняет довод жалобы о необходимости руководствоваться при определении выкупной стоимости земельного участка его кадастровой стоимостью, установленной решением комиссии от 19.01.2017 N 09-00689, поскольку указанное решение вынесено 19.01.2017, т.е. за пределами нормативно установленного ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации срока рассмотрения заявления истца от 16.06.2016.
По правилу, установленному ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется тридцатидневный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи.
Кроме того, в соответствии с п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу.
С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
В той части, в какой эти нормативные правовые акты порождают правовые последствия для налогоплательщиков, они действуют во времени в порядке, определенном федеральным законом для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (статья 5 НК РФ).
Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения верно исходил из того, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.
В определении ВАС РФ от 16.12.2013 N ВАС-17321/13 по делу N А46-31026/2012 указано, что размер выкупной цены земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой на момент подачи заявления о выкупе земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости и отражены в пункте 12 кадастрового паспорта земельного участка как последние по дате внесения сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка. Аналогичная позиция закреплена в определении Верховного суда Российской Федерации от 14 марта 2016 г. по делу N 305-ЭС15-16104.
Тот факт, что администрация не рассматривала заявление общества в установленном законом порядке не может налагать на общество негативных последствий.
Судом установлено, что спор с администрацией возник еще на стадии заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, который рассмотрен в рамках производства по делу N А62-1583/2015.
В дальнейшем администрация уклонялась от государственной регистрации права на недвижимое имущество, что являлось предметом рассмотрения в рамках дела N А62-7760/2015.
Впоследствии администрация уклонялась от рассмотрения заявления от 16.06.2016 о передаче земельного участка в собственность (рассмотрено в рамках производства по делу N А62-6127/2016).
Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданином и юридическим лицом своих прав с причинением вреда другим лицам. Иными словами, при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").
Суд первой инстанции пришел к выводу о злоупотреблении правом со стороны администрации города Смоленска. Изложенные относительно вышеуказанного возражения ответчика апелляционный суд отклоняет как немотивированные, противоречащие обстоятельствам дела.
Таким образом, право истца на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости 842 146 руб. 20 коп. также подлежит защите в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Препятствие уполномоченного органа, ответственного за оформление документов о передаче земельного участка в собственность, не могут ограничивать права заявителя на приобретение земельного участка по цене, действующей на момент подачи заявления на выкуп земельного участка, равно как и длительное неправомерное ненаправление органами государственной власти проекта договора купли-продажи земельного участка не может являться основанием для наступления негативных последствий для истца в виде увеличения выкупной цены испрашиваемого земельного участка.
С учетом изложенного, заявленные требования суд первой инстанции правомерно удовлетворил как обоснованные.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, поскольку они сводятся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.06.2017 по делу N А62-1515/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 20АП-4791/2017 ПО ДЕЛУ N А62-1515/2017
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. по делу N А62-1515/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 08.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фишер Ю.В., при участии от истца - Ходченковой А.В. (доверенность от 10.10.2016), от ответчика - Письмененко В.С. (доверенность от 29.06.2017 N 1/1069-исх), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.06.2017 по делу N А62-1515/2017 (судья Савчук Л.А.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации г. Смоленска (далее - ответчик, администрация) с требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 06.02.2017 N 178/м, в соответствии с которым (п. 1.1) продавец передает в собственность, а покупатель покупает на условиях данного договора земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:0018, расположенный по адресу: Смоленская область, город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, под кинотеатром "Смена". Истец просит пункт 2.2 договора купли-продажи от 06.02.2017 N 178/м изложить в следующей редакции: "2.2. Цена участка составляет 842 146 руб. 20 коп. (Восемьсот сорок две тысячи сто сорок шесть рублей 20 копеек).".
Решением суда заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между администрацией г. Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" заключен договор аренды от 21.08.2011 N 228\\м, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0031930:0018, находящийся по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, 5, площадью 756 кв. м.
На основании договора купли-продажи от 23.03.2015 N 760 (свидетельство о праве о регистрации права от 15.06.2016) истцу принадлежит на праве собственности недвижимое имущество - здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м.
На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имея исключительное право на приобретение земельных участков в собственность как собственник здания, расположенного на арендуемом земельном участке, истец 16.11.2015, затем повторно 16.06.2016 обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м. Заявления истца в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, рассмотрены не были. Бездействие администрации признано незаконными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-6127/2016 от 05.12.2016.
В ответ на заявление от 13.11.2015 администрация в письме от 07.12.2015 N 24/12968-исх указала на то, что ввиду рассмотрения дела N А62-1583/2015 в кассационной инстанции и отсутствия порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках, рассмотреть по существу заявление ООО "Смоленсккино" не представляется возможным.
В ответ на заявление от 16.06.2016 администрация 13.02.2017 направила в адрес общества проект договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 06.02.2017 N 178/м. В п. 2.3 договора от 06.02.2017N 178/м выкупная цена земельного участка указана в размере 1 913 436 руб. Истец не согласился с размером выкупной стоимости земли, полагая, что в соответствии с часть 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка находящегося в государственной собственности, цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость, действующую на дату подачи заявления о выкупе земельного участка, которая составляла на тот момент 842 146 руб. 20 коп.
Истец направил в адрес администрации письмо от 16.02.2017 N 22 с протоколом разногласий к представленному проекту договора, по двум пунктам: 2.3 (порядок уплаты вознаграждения) и спорному пункту 2.2. Разногласия по пункту 2.3 урегулированы сторонами во внесудебном порядке, разногласия по пункты 2.2 касательно установления выкупной цены не урегулированы, в связи с этим общество обратилось в суд с исковым заявлением.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Общество с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" является собственником здания кинотеатра, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5, общей площадью 458,8 кв. м, и арендатором земельного участка площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:0018 по адресу: г. Смоленск, ул. Барклая де Толли, д. 5.
ООО "Смоленсккино" 16.11.2015 обратилось в администрацию города Смоленска с заявлением о продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, кадастровый номер 67:27:0031930:0018, по кадастровой стоимости 842 146 руб. 20 коп., установленной 13.11.2015 в соответствии с постановлением администрации Смоленской области от 16.01.2013 N 2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, а также перечень прилагаемых к нему документов. Положениями указанной статьи определено, что в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Из вышеуказанных норм следует, что при получении заявления о выкупе земельного участка уполномоченный орган (в данном случае администрация) должен был либо в течение десяти дней возвратить заявление заявителю, либо в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления рассмотреть поступившее заявление, т.е. до 16.07.2016.
В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, и уполномоченный орган власти, обязан заключить с истцом договор купли-продажи этого участка.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам ООО "Смоленсккино" дважды обращалось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, при этом администрацией порядок рассмотрения такого заявления и срок рассмотрения был нарушен, что подтверждено решением Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-6127/2016.
Так, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А62-6127/2016 от 09.12.2016 признано незаконным бездействие администрация города Смоленска, выразившееся в непринятии предусмотренного статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации решения по результатам рассмотрения заявления общества с ограниченной ответственностью "Смоленсккино" от 16.06.2016 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м, установлены нижеследующие обстоятельства.
Письмо администрации от 15.07.2016 N 24/7494 не может быть рассмотрено в качестве решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку в соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащей исчерпывающий перечень оснований об отказе в предоставлении земельного участка. Такого основания для отказа как обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанной нормой не предусмотрено. Наличие иных оснований материалами дела не подтверждается. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что бездействие администрации города Смоленска является незаконным, нарушает права и законные интересы ООО "Смоленсккино" в сфере предпринимательской деятельности, поскольку заявитель лишился предоставленного действующим законодательством права на получение в собственность за плату спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости и вынужден нести бремя аренды.
Также, общество в порядке восстановления нарушенного права просило обязать администрацию города Смоленска в течение 7 дней направить ООО "Смоленсккино" подписанный проект договора купли продажи в трех экземплярах, в котором предусмотреть стоимость выкупа земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031930:18 площадью 756 кв. м из расчета кадастровой стоимости, действовавшей на дату подачи заявления на 16.06.2016, в размере 842 146 руб. 20 коп.
Учитывая, что статьей 39.17 ЗК РФ установлена определенная процедура - последовательность действий уполномоченного органа, которая соблюдена не была; заявление общества от 16.06.2016 по существу администрацией не рассмотрено; какое-либо решение не принято, а заявленные обществом требования фактически сводятся к установлению условий договора купли-продажи, которые не являются предметом рассмотрения в рамках данного дела, суд пришел к выводу о том, что права общества будут восстановлены путем понуждения ответчика совершить действия, предусмотренные пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" в ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ). Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.
Право истца на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости сторонами не оспаривается, спор состоит в установлении даты, на которую подлежит определению кадастровая стоимость земельного участка. Данное обстоятельство сторонами в процессе рассмотрения спора не отрицалось и считается признанным в порядке ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ.
При рассмотрении данного дела суд должен определить выкупную цену в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент принятия и рассмотрения ответчиком заявления о выкупе земельного участка от 16.06.2016.
Истцом в качестве доказательств истребуемой кадастровой стоимости представлены кадастровые справки о кадастровой стоимости земельного участка 67:27:0031930:18 с указанием кадастровой по состоянию на 31.12.2015, 16.06.2016, 31.08.2016, в соответствии с которыми кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 842 146 руб. 20 коп., дата утверждения кадастровой стоимости - 01.01.2014, таким образом, судом установлено, что на момент подачи заявления о выкупе земельного участка от 16.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка составляла 842 146 руб. 20 коп.
Апелляционный суд отклоняет довод жалобы о необходимости руководствоваться при определении выкупной стоимости земельного участка его кадастровой стоимостью, установленной решением комиссии от 19.01.2017 N 09-00689, поскольку указанное решение вынесено 19.01.2017, т.е. за пределами нормативно установленного ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации срока рассмотрения заявления истца от 16.06.2016.
По правилу, установленному ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется тридцатидневный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи.
Кроме того, в соответствии с п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу.
С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
В той части, в какой эти нормативные правовые акты порождают правовые последствия для налогоплательщиков, они действуют во времени в порядке, определенном федеральным законом для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (статья 5 НК РФ).
Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения верно исходил из того, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.
В определении ВАС РФ от 16.12.2013 N ВАС-17321/13 по делу N А46-31026/2012 указано, что размер выкупной цены земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой на момент подачи заявления о выкупе земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости и отражены в пункте 12 кадастрового паспорта земельного участка как последние по дате внесения сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка. Аналогичная позиция закреплена в определении Верховного суда Российской Федерации от 14 марта 2016 г. по делу N 305-ЭС15-16104.
Тот факт, что администрация не рассматривала заявление общества в установленном законом порядке не может налагать на общество негативных последствий.
Судом установлено, что спор с администрацией возник еще на стадии заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, который рассмотрен в рамках производства по делу N А62-1583/2015.
В дальнейшем администрация уклонялась от государственной регистрации права на недвижимое имущество, что являлось предметом рассмотрения в рамках дела N А62-7760/2015.
Впоследствии администрация уклонялась от рассмотрения заявления от 16.06.2016 о передаче земельного участка в собственность (рассмотрено в рамках производства по делу N А62-6127/2016).
Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Под злоупотреблением правом понимается осуществление гражданином и юридическим лицом своих прав с причинением вреда другим лицам. Иными словами, при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").
Суд первой инстанции пришел к выводу о злоупотреблении правом со стороны администрации города Смоленска. Изложенные относительно вышеуказанного возражения ответчика апелляционный суд отклоняет как немотивированные, противоречащие обстоятельствам дела.
Таким образом, право истца на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости 842 146 руб. 20 коп. также подлежит защите в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Препятствие уполномоченного органа, ответственного за оформление документов о передаче земельного участка в собственность, не могут ограничивать права заявителя на приобретение земельного участка по цене, действующей на момент подачи заявления на выкуп земельного участка, равно как и длительное неправомерное ненаправление органами государственной власти проекта договора купли-продажи земельного участка не может являться основанием для наступления негативных последствий для истца в виде увеличения выкупной цены испрашиваемого земельного участка.
С учетом изложенного, заявленные требования суд первой инстанции правомерно удовлетворил как обоснованные.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы, поскольку они сводятся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 20.06.2017 по делу N А62-1515/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)