Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-5127/2014
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (ОГРН 1023000708345, ИНН 3010001001) к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (ИНН 3015097664, ОГРН 1123015003055) о взыскании задолженности в размере 411 396 руб. 99 коп., пени в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторжении договора, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой Плюс", муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" в лице администрации муниципального образования "Сасыкольский сельсовет",
установил:
администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (далее - Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.12.2012 N 892 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.09.2014 исковые требования удовлетворены в части взыскания с Общества в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" долга по договору аренды от 05.12.2012 N 892 в размере 8388 руб. 21 коп. и пеней в размере 1410 руб. 63 коп. Требования о расторжении договора аренды от 05.12.2012 N 892 оставлены без рассмотрения. В остальной части иска отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 решение суда первой инстанции от 24.09.2014 изменено. Суд взыскал с Общества в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" задолженность по договору аренды от 05.12.2012 N 892 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 30 290 руб. 78 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 5729 руб. 61 коп. Суд расторг заключенный сторонами договор аренды от 05.12.2012 N 892. В остальной части требований в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2015 решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.09.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.02.2016 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с Общества в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" задолженность по договору аренды от 05.12.2012 N 892 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторг договор аренды земельного участка от 05.12.2012 N 892, заключенный между Обществом и Администрацией.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.02.2016 отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Администрация просит постановление апелляционного суда от 06.06.2016 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 10.02.2016, мотивируя неправильным применением апелляционным судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что понижающий коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, при расчете арендной платы по договору применяться не может, поскольку строительство на спорном земельном участке Обществом не осуществлялось.
В судебном заседании 13.09.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 13 ч. 50 мин. 20.09.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 30.11.2012 N 1257 между Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2012 N 892, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 6285 кв. м, с кадастровым номером 30:10:020407:34, расположенный по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, с. Сасыколи, ул. 50 лет Победы, д. 2а, для строительства детского сада.
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды участка устанавливается с 05.12.2012 по 14.06.2015.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 09.01.2013.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок на момент подписания договора составляет 383 061 руб. 70 коп.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, но не позднее 25-го числа текущего месяца безналичным платежом по указанным реквизитам (пункт 2.4 договора аренды).
В силу пункта 2.5 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.01.2013 по 30.04.2014 по договору аренды Администрация направила в адрес Общества претензию от 28.04.2014 N 01-11/1551 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в срок до 02.06.2014, а также было предложено направить в Администрацию представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 05.12.2012 N 892.
Поскольку в установленный в претензии срок задолженность не погашена, для подписания соглашения о расторжении договора Общество не явилось, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых в спорный период правоотношений, устанавливают принцип платности за использование земельных участков. Размер арендной платы относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до 01.03.2015, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Соответственно, и требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате подлежат рассмотрению с учетом нормативного акта уполномоченного органа Астраханской области, определившего порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, что соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
В соответствии со статьей 6 Закона Астраханской области от 04.03.2008 N 7/2008-ОЗ "Об отдельных вопросах правового регулирования земельных отношений в Астраханской области" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Астраханской области, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.
Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П (далее - Постановление N 26-П).
Постановлением N 26-П утверждена следующая методика начисления годовой арендной платы: Сб x КС = АП, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель населенных пунктов; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах от кадастровой стоимости; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.
Согласно пункту 2.3 Постановления N 26-П базовая ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе за земельные участки, в отношении которых юридическими лицами переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается органами местного самоуправления, уполномоченными федеральным законодательством на распоряжение указанными земельными участками.
Решением Совета муниципального образования "Харабалинский район" от 11.08.2010 N 70 утверждены базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования "Харабалинский район".
При расчете задолженности по арендной плате Администрацией применена базовая ставка в размере 27,4%, как за земельные участки, предназначенные для размещения объектов образования. Согласно кадастровому паспорту от 26.03.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 398 035 руб. 40 коп.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления N 26-П, установил факт неисполнения Обществом договорных обязательств по внесению арендных платежей, проверив правильность расчета предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пеней (с учетом произведенных арендатором платежей в сумме 159 609 руб. 04 коп. по платежным поручениям от 22.03.2013 N 7 и от 22.04.2013 N 53), счел требования Администрации подлежащими удовлетворению.
При этом суд отклонил довод Общества о том, что Администрацией неправомерно при расчете не применен понижающий коэффициент, установленный разделом 7 Постановления N 26-П (Особенности расчета арендной платы за использование земельными участками, предоставленными для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности), со ссылкой на то, что Обществом не представлен ни один документ, подтверждающий наличие согласованного проекта строительства и разрешение на строительство, выданное в установленном порядке, а также на отсутствие на земельном участке объекта капитального строительства.
Отменяя решение суда первой инстанции и, отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд пришел к выводу о том, что пункт 7.1 Постановления N 26-П не связывает применение понижающего коэффициента с наличием разрешения на строительство, а содержит положения только о цели предоставления в аренду земельного участка - для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности.
С учетом применения понижающего коэффициента Кс, который в спорном случае составил 0,01, путем математического подсчета апелляционный суд установил, что за исковой период подлежала оплате арендная плата в сумме 4148,05 руб.
Приняв во внимание, что Обществом платежными поручениями от 22.03.2013 N 7 и от 22.04.2013 N 53 произведена оплата арендной платы в сумме 159 609 руб. 04 коп., апелляционный суд пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для взыскания арендной платы и пеней за спорный период, а также расторгать договор аренды.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 7.1. Постановления N 26-П, в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс).
Согласно абзацу 2 пункта 7.2. Постановления N 26-П коэффициент (Кс), учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, устанавливается на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.
Таким образом, исходя из буквального содержания указанных норм, понижающий коэффициент Кс носит временный характер и учитывается только при наличии объекта в стадии строительства, на период, не превышающий нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.
Отказывая в применении понижающего коэффициента, суд первой инстанции исходил из того, что Обществом не представлены документы, подтверждающие наличие согласованного проекта строительства и разрешение на строительство, выданное в установленном порядке.
Документы, подтверждающие проведение строительных работ, Обществом также не представлены.
Согласно акту обследования спорного земельного участка от 23.11.2015, составленному ведущим инспектором комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации муниципального образования "Харабалинский район", на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют.
Доказательств обратного Обществом в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 части 4 раздела "З" СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений", утвержденных постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90, максимальный нормативный срок строительства детских садов составляет 10 месяцев.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения понижающего коэффициента при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком, суд кассационной инстанции находит правильным.
Поскольку обоснованность заявленного Администрацией размера задолженности нашла свое подтверждение, суд первой инстанции, проверив расчет суммы пеней, исходя из того, что при заключении договора сторонами согласован размер неустойки (пункт 2.5 договора аренды), руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал подлежащим удовлетворению требование Администрации о взыскании суммы пеней в заявленном размере.
Также суд первой инстанции с учетом нарушения Обществом обязательств по внесению арендной платы, а также соблюдения Администрацией досудебного порядка урегулирования спора, правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требованиям арендодателя является невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при однократной просрочке арендной платы более чем на три месяца.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела имеется претензия Администрации от 28.04.2014 N 01-11/1551 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в срок до 02.06.2014, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости явки представителя Общества для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Претензия Обществом получена, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении.
При названных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 по делу N А06-5127/2014 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.02.2016 по данному делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 26.09.2016 N Ф06-22157/2013 ПО ДЕЛУ N А06-5127/2014
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, пени, о расторжении договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. N Ф06-22157/2013
Дело N А06-5127/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А06-5127/2014
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (ОГРН 1023000708345, ИНН 3010001001) к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (ИНН 3015097664, ОГРН 1123015003055) о взыскании задолженности в размере 411 396 руб. 99 коп., пени в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторжении договора, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой Плюс", муниципального образования "Сасыкольский сельсовет" в лице администрации муниципального образования "Сасыкольский сельсовет",
установил:
администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Содружество" (далее - Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.12.2012 N 892 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.09.2014 исковые требования удовлетворены в части взыскания с Общества в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" долга по договору аренды от 05.12.2012 N 892 в размере 8388 руб. 21 коп. и пеней в размере 1410 руб. 63 коп. Требования о расторжении договора аренды от 05.12.2012 N 892 оставлены без рассмотрения. В остальной части иска отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 решение суда первой инстанции от 24.09.2014 изменено. Суд взыскал с Общества в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" задолженность по договору аренды от 05.12.2012 N 892 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 30 290 руб. 78 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 5729 руб. 61 коп. Суд расторг заключенный сторонами договор аренды от 05.12.2012 N 892. В остальной части требований в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2015 решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.09.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Астраханской области от 10.02.2016 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с Общества в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" задолженность по договору аренды от 05.12.2012 N 892 за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 411 396 руб. 99 коп., пени за период с 26.05.2013 по 02.06.2014 в размере 77 158 руб. 30 коп. и расторг договор аренды земельного участка от 05.12.2012 N 892, заключенный между Обществом и Администрацией.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.02.2016 отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Администрация просит постановление апелляционного суда от 06.06.2016 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 10.02.2016, мотивируя неправильным применением апелляционным судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что понижающий коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, при расчете арендной платы по договору применяться не может, поскольку строительство на спорном земельном участке Обществом не осуществлялось.
В судебном заседании 13.09.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 13 ч. 50 мин. 20.09.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 30.11.2012 N 1257 между Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2012 N 892, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 6285 кв. м, с кадастровым номером 30:10:020407:34, расположенный по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, с. Сасыколи, ул. 50 лет Победы, д. 2а, для строительства детского сада.
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды участка устанавливается с 05.12.2012 по 14.06.2015.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 09.01.2013.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды годовой размер арендной платы за арендованный земельный участок на момент подписания договора составляет 383 061 руб. 70 коп.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, но не позднее 25-го числа текущего месяца безналичным платежом по указанным реквизитам (пункт 2.4 договора аренды).
В силу пункта 2.5 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.01.2013 по 30.04.2014 по договору аренды Администрация направила в адрес Общества претензию от 28.04.2014 N 01-11/1551 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в срок до 02.06.2014, а также было предложено направить в Администрацию представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 05.12.2012 N 892.
Поскольку в установленный в претензии срок задолженность не погашена, для подписания соглашения о расторжении договора Общество не явилось, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых в спорный период правоотношений, устанавливают принцип платности за использование земельных участков. Размер арендной платы относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до 01.03.2015, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Соответственно, и требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате подлежат рассмотрению с учетом нормативного акта уполномоченного органа Астраханской области, определившего порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, что соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
В соответствии со статьей 6 Закона Астраханской области от 04.03.2008 N 7/2008-ОЗ "Об отдельных вопросах правового регулирования земельных отношений в Астраханской области" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Астраханской области, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.
Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением Правительства Астраханской области от 01.02.2008 N 26-П (далее - Постановление N 26-П).
Постановлением N 26-П утверждена следующая методика начисления годовой арендной платы: Сб x КС = АП, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель населенных пунктов; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах от кадастровой стоимости; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.
Согласно пункту 2.3 Постановления N 26-П базовая ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе за земельные участки, в отношении которых юридическими лицами переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается органами местного самоуправления, уполномоченными федеральным законодательством на распоряжение указанными земельными участками.
Решением Совета муниципального образования "Харабалинский район" от 11.08.2010 N 70 утверждены базовые ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах муниципального образования "Харабалинский район".
При расчете задолженности по арендной плате Администрацией применена базовая ставка в размере 27,4%, как за земельные участки, предназначенные для размещения объектов образования. Согласно кадастровому паспорту от 26.03.2012 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 398 035 руб. 40 коп.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления N 26-П, установил факт неисполнения Обществом договорных обязательств по внесению арендных платежей, проверив правильность расчета предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пеней (с учетом произведенных арендатором платежей в сумме 159 609 руб. 04 коп. по платежным поручениям от 22.03.2013 N 7 и от 22.04.2013 N 53), счел требования Администрации подлежащими удовлетворению.
При этом суд отклонил довод Общества о том, что Администрацией неправомерно при расчете не применен понижающий коэффициент, установленный разделом 7 Постановления N 26-П (Особенности расчета арендной платы за использование земельными участками, предоставленными для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности), со ссылкой на то, что Обществом не представлен ни один документ, подтверждающий наличие согласованного проекта строительства и разрешение на строительство, выданное в установленном порядке, а также на отсутствие на земельном участке объекта капитального строительства.
Отменяя решение суда первой инстанции и, отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд пришел к выводу о том, что пункт 7.1 Постановления N 26-П не связывает применение понижающего коэффициента с наличием разрешения на строительство, а содержит положения только о цели предоставления в аренду земельного участка - для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности.
С учетом применения понижающего коэффициента Кс, который в спорном случае составил 0,01, путем математического подсчета апелляционный суд установил, что за исковой период подлежала оплате арендная плата в сумме 4148,05 руб.
Приняв во внимание, что Обществом платежными поручениями от 22.03.2013 N 7 и от 22.04.2013 N 53 произведена оплата арендной платы в сумме 159 609 руб. 04 коп., апелляционный суд пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для взыскания арендной платы и пеней за спорный период, а также расторгать договор аренды.
Между тем апелляционным судом не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 7.1. Постановления N 26-П, в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс).
Согласно абзацу 2 пункта 7.2. Постановления N 26-П коэффициент (Кс), учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, устанавливается на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.
Таким образом, исходя из буквального содержания указанных норм, понижающий коэффициент Кс носит временный характер и учитывается только при наличии объекта в стадии строительства, на период, не превышающий нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.
Отказывая в применении понижающего коэффициента, суд первой инстанции исходил из того, что Обществом не представлены документы, подтверждающие наличие согласованного проекта строительства и разрешение на строительство, выданное в установленном порядке.
Документы, подтверждающие проведение строительных работ, Обществом также не представлены.
Согласно акту обследования спорного земельного участка от 23.11.2015, составленному ведущим инспектором комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации муниципального образования "Харабалинский район", на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют.
Доказательств обратного Обществом в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 части 4 раздела "З" СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений", утвержденных постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90, максимальный нормативный срок строительства детских садов составляет 10 месяцев.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения понижающего коэффициента при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком, суд кассационной инстанции находит правильным.
Поскольку обоснованность заявленного Администрацией размера задолженности нашла свое подтверждение, суд первой инстанции, проверив расчет суммы пеней, исходя из того, что при заключении договора сторонами согласован размер неустойки (пункт 2.5 договора аренды), руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал подлежащим удовлетворению требование Администрации о взыскании суммы пеней в заявленном размере.
Также суд первой инстанции с учетом нарушения Обществом обязательств по внесению арендной платы, а также соблюдения Администрацией досудебного порядка урегулирования спора, правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из обстоятельств для расторжения договора аренды по требованиям арендодателя является невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при однократной просрочке арендной платы более чем на три месяца.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела имеется претензия Администрации от 28.04.2014 N 01-11/1551 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в срок до 02.06.2014, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости явки представителя Общества для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Претензия Обществом получена, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении.
При названных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 по делу N А06-5127/2014 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.02.2016 по данному делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)