Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,
при участии:
от заявителя (ответчика): представитель Черноморченко С.В. по доверенности от 03.02.2017,
от заинтересованного лица (истца): представитель Фоминых А.С. по доверенности от 15.03.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Подугольниковой Ольги Ильиничны (ОГРНИП 304231521500032, ИНН 231500964377)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-2473/2017
по иску Администрации муниципального образования г. Новороссийск (ОГРН 1032309077635, ИНН 2315061988)
к индивидуальному предпринимателю Подугольниковой Ольге Ильиничне (ОГРНИП 304231521500032, ИНН 231500964377)
о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
Администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Подугольниковой Ольге Ильиничне (далее - ответчик) со следующими требованиями:
- - о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009;
- - об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117052:541 в надлежащем состоянии;
- - об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 02.06.2015 23-23/021-23/021/817/2015-626/1 о произведенной государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641, заключенное между Администрацией муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Подугольниковой Ольгой Ильиничной. Применены последствия недействительности сделки. Суд обязал индивидуального предпринимателя Подугольникову Ольгу Ильиничну возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117052:541 Администрации муниципального образования город Новороссийск в надлежащем состоянии. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С индивидуального предпринимателя Подугольниковой Ольги Ильиничны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.
Индивидуальный предприниматель Подугольникова Ольга Ильинична обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение от 21.03.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора дополнительный земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:47:0117052:541 площадью 6608 кв. м, расположенный в Новороссийском районе по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, район ул. Мира, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенный для благоустройства пляжной зоны без права капитального строительства. Пунктом 1.3. договора аренды установлено, что участок передан арендатору с 06.07.2009 года (постановление администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 06.07.2009 г. N 2144). Срок действия договора аренды установлен пунктом 7.2 и составляет пять лет до 06.07.2014. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.01.2010 за номером 23-23-21/225/2009-027. Порядок предоставления спорного земельного участка и заключения договора аренды был предметом рассмотрения Арбитражного суда Краснодарского края в рамках дела N A32-24613/2011. Решением от 05.06.2012 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, что говорит о легитимности предоставления спорного земельного участка ответчику. Пунктом 4.2.6 договора аренды закреплено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях, что соответствует положениям части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и части 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в действовавшей до 01.03.2015 г. редакции). Пунктом 4.1.20 договора аренды установлена обязанность арендатора не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, направить предложение арендодателю о расторжении договора, либо о заключении договора на новый срок. 24.03.2014 Подугольникова О.И. направила в адрес истца письменное предложение о заключении договора аренды на новый срок. Какого-либо письменного ответа в адрес ответчика о заключении договора аренды на новый срок от истца не поступало. По утверждению заявителя, им выполнены все необходимые юридические условия в целях использования своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. С учетом отсутствия с стороны истца требования о возврате земельного участка, ответчик продолжает его использование на условиях, определенных договором аренды, оплачивает арендную плату. Действия истца по приему арендных платежей на протяжении трех лет с момента получения письменного предложения ответчика (оферты), также выставления соответствующих расчетов арендной платы, следует считать акцептом в порядке статьи 438 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, ответчик является легитимным арендатором спорного земельного участка, поскольку им не было допущено нарушений как условий договора аренды, так и норм действующего законодательства. При этом дата заключения дополнительного соглашения не зависела от воли или действий ответчика, который добросовестно выполнил все юридически значимые действия, направленные на своевременное законное заключение договора аренды на новый срок. Дополнительным соглашением к договору аренды, срок действия договора аренды продлен до 06.07.2019, что соответствует пяти годам с момента срока окончания договора аренды, установленного пунктом 7.2. Следовательно, спорное дополнительное соглашение продлевает действие договора аренды на тот же срок и на тех же условиях, что соответствует положениям законодательства, действовавшего в период окончания основного договора и совершения всех юридически значимых действий, направленных на его перезаключение в преимущественном порядке со стороны ответчика. Истец, со своей стороны не направил в адрес ответчика ни отказа от заключения договора аренды на новый срок, ни соответствующего проекта договора для его подписания. При этом фактически продолжил исполнять договор аренды без юридического закрепления таких действий. Податель жалобы полагает, что дата заключения спорного дополнительного соглашения к договору аренды полностью завесила от действий истца и в случае его добросовестного поведения оно было бы заключено в разумные сроки, не прерывая арендных отношений между сторонами. Кроме того, спорный земельный участок передан 06.07.2009 и находится в пользовании ответчика, в связи с чем заявитель жалобы полагает, что истец вправе истребовать земельный участок только в случае прекращения основного обязательства, которое даже в случае признания дополнительного соглашения недействительным, не прекращается в силу положений статей 610, 621 ГК РФ.
От Администрации муниципального образования г. Новороссийск поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последняя указывает на то, что принятое по делу N А32-24613/2016 решение не имеет преюдициального значения для настоящего спора, постольку в указанном деле требование о расторжении договора аренды было заявлено по иным основаниям. Кроме того, целью предъявления настоящего иска о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 года N 4700004641 явилось соблюдение норм действующего земельного законодательства, а также ФЗ "О защите конкуренции". 10.11.2016 года Администрацией МО г. Новороссийск с участием старшего помощника прокурора Могилкина А.А., рассмотрено представление Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры об устранении нарушений земельного и гражданского законодательства N 7-1-4087-2016 от 17.10.2016 года. Учитывая, что заключение дополнительного соглашения без проведения торгов противоречит требованиям ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" представление прокурора удовлетворено. Также, истец указывает, что заявление ответчика о продлении срока действия договора аренды поступило в адрес арендодателя после истечения срока действия договора аренды 29.04.2015 года, после вступления в силу ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и было удовлетворено в нарушение действующих уже на тот момент изменений законодательства. В данном случае отсутствовали в совокупности условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по заявлению Подугольниковой О.И. После истечения срока действия договора аренды, сторонами заключено дополнительное соглашение от 05.05.2015, которым согласовано условие о продление срока аренды земельного участка на 5 лет, то есть до 06.06.2019. Дополнительное соглашение, по сути, направлено на продление срока договора аренды ранее предоставленного земельного участка. Между тем, продление срока действие договора аренды действующим законодательством не предусмотрено. При таких обстоятельствах, ответчик оказалась в преимущественном положении по отношению к другим лицам, которые могли бы получить вышеуказанный земельный участок в аренду. Дополнительное соглашение от 06.05.2015, предусматривающее продление действия договора аренды на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, спорный земельный участок должен быть выставлен на торги для заключения нового договора аренды. У Администрации не имелось оснований для принятия решения о заключении договора аренды (заключении дополнительного соглашения) в отношении спорного земельного участка с ответчиком на новый срок без проведения торгов. По мнению истца, ответчик не лишен возможности претендовать на заключение нового договора аренды земельного участка на торгах, наряду с иными лицами. Обстоятельства использования Подугольниковой О.И. земельного участка, благоустройство и эксплуатация пляжа не имеют юридического значения при рассмотрении заявленных истцом требований.
Представитель заявителя (ответчика) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представил копии определения Приморского районного суда г. Новороссийска от 31.07.2014 и апелляционного определения от 18.09.2014, а также акт сверки взаиморасчетов N 243 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016.
Представитель заинтересованного лица (истца) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва.
Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей заявителя (ответчика) и заинтересованного лица (истца), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения муниципального образования город-герой Новороссийск N 18-рл от 26.01.2009, между Администрацией муниципального образования город - герой Новороссийск (арендодатель) и Подугольниковой Ольгой Ильиничной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора дополнительный земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:47:0117052:541 площадью 6608 кв. м, расположенный в Новороссийском районе, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, район ул. Мира, для благоустройства пляжной зоны без права капитального строительства (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 7.2. договора договор действует в течение пяти лет до 06.07.2014.
На основании заявления Подугольниковой О.И. стороны заключили дополнительное соглашение от 06.05.2015, которым срок действия договора аренды продлен до 06.07.2019 (л.д. 20).
Указанные выше договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2017.
По утверждению истца, соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка без процедуры торгов, не соответствует требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к объектам аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Вместе с тем, по смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Предусмотренное пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правило применительно к земельным участкам, являющимся объектами аренды, не имеет абсолютного характера и действует с условиями, оговоренными земельным законодательством.
До 01.03.2015, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Однако на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Из материалов дела усматривается, что 08.05.2015 ответчик обратился к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, то есть после 01.03.2015, в связи с чем, его действия регламентируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ.
Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
При этом, суд первой инстанции верно указал, что обстоятельства заключения договора относятся к случаям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, но условия, установленные пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно применительно к рассматриваемому случаю, подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (подпункты 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), отсутствуют.
Также, Арбитражный суд Краснодарского края указал на не соблюдение ответчиком срока подачи заявления о предоставлении ему земельного участка на новый срок.
Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с пунктом 4.1.20 договора арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2 договора, письменное предложение арендодателю о расторжении договора, либо о заключении договора на новый срок.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что предприниматель обратился в администрацию после прекращения договорных отношений между сторонами.
Поскольку в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, в связи с пропуском арендатором срока подачи заявления о предоставлении ему земельного участка на новый срок, установленного пунктом 4.1.20 договора, влечет за собой утрату последним каких-либо преимущественных прав на заключение договора аренды на новый срок.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорное соглашение является ничтожным, в связи, с чем правомерно удовлетворил исковые требования в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.
Частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе по истечении срока действия договора аренды.
Таким образом, из данных норм усматривается, что по истечении срока действия договора аренды арендные отношения прекращаются.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), вопросы о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, решаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Частью 9 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В данном случае срок действия договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009, заключенного между истцом и ответчиком, окончился 06.07.2014, доказательств, достоверно свидетельствующих о получении истцом заявления Подугольниковой О.И. от 20.03.2014, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о признании недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641, заключенное между Администрацией муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Подугольниковой Ольгой Ильиничной.
Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117052:541 в надлежащем состоянии.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Принимая во внимание установленные при разрешении спора обстоятельства (нарушение публичной процедуры предоставления публичных земель), суд полагает применение реституции корректным и соответствующим предоставленному суду правомочию применять ее по собственной инициативе.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции требования истца в указанной части.
Довод апелляционной жалобы о праве администрации истребовать земельный участок только в случае прекращения основного обязательства, которое даже в случае признания дополнительного соглашения недействительным, не прекращается в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку волеизъявление администрации на отказ от договора (прекращение арендных отношений с индивидуальным предпринимателем) с очевидностью выражена в исковом заявление о возврате земельного участка. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не ставит возможность реализации арендодателем этого права в зависимость от добросовестности арендатора. Кроме того, с момента предъявления иска (23.01.2017) до принятия судом первой инстанции решения от 21.03.2017 истекло достаточно времени для того, чтобы считать защищенным интерес арендатора в получении предупреждения об отказе арендодателя от договора.
Рассмотрев требование истца об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 02.06.2015 23-23/021-23/021/817/2015-626/1 о произведенной государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к верному выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Постановлением Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в пункте 52 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, суд пришел к выводу, что применение последствий недействительной сделки является достаточной мерой правовой защиты, позволяющей восстановить нарушенное истца, тогда как требование исключить регистрационную запись о регистрации следует признать излишним, в этой связи не подлежащим удовлетворению.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (квитанция от 21.04.2017), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-2473/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2017 N 15АП-7326/2017 ПО ДЕЛУ N А32-2473/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2017 г. N 15АП-7326/2017
Дело N А32-2473/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П.,
при участии:
от заявителя (ответчика): представитель Черноморченко С.В. по доверенности от 03.02.2017,
от заинтересованного лица (истца): представитель Фоминых А.С. по доверенности от 15.03.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Подугольниковой Ольги Ильиничны (ОГРНИП 304231521500032, ИНН 231500964377)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-2473/2017
по иску Администрации муниципального образования г. Новороссийск (ОГРН 1032309077635, ИНН 2315061988)
к индивидуальному предпринимателю Подугольниковой Ольге Ильиничне (ОГРНИП 304231521500032, ИНН 231500964377)
о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
Администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Подугольниковой Ольге Ильиничне (далее - ответчик) со следующими требованиями:
- - о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009;
- - об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117052:541 в надлежащем состоянии;
- - об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 02.06.2015 23-23/021-23/021/817/2015-626/1 о произведенной государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641, заключенное между Администрацией муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Подугольниковой Ольгой Ильиничной. Применены последствия недействительности сделки. Суд обязал индивидуального предпринимателя Подугольникову Ольгу Ильиничну возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117052:541 Администрации муниципального образования город Новороссийск в надлежащем состоянии. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С индивидуального предпринимателя Подугольниковой Ольги Ильиничны в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.
Индивидуальный предприниматель Подугольникова Ольга Ильинична обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение от 21.03.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора дополнительный земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:47:0117052:541 площадью 6608 кв. м, расположенный в Новороссийском районе по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, район ул. Мира, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенный для благоустройства пляжной зоны без права капитального строительства. Пунктом 1.3. договора аренды установлено, что участок передан арендатору с 06.07.2009 года (постановление администрации муниципального образования город-герой Новороссийск от 06.07.2009 г. N 2144). Срок действия договора аренды установлен пунктом 7.2 и составляет пять лет до 06.07.2014. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.01.2010 за номером 23-23-21/225/2009-027. Порядок предоставления спорного земельного участка и заключения договора аренды был предметом рассмотрения Арбитражного суда Краснодарского края в рамках дела N A32-24613/2011. Решением от 05.06.2012 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, что говорит о легитимности предоставления спорного земельного участка ответчику. Пунктом 4.2.6 договора аренды закреплено право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях, что соответствует положениям части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ и части 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в действовавшей до 01.03.2015 г. редакции). Пунктом 4.1.20 договора аренды установлена обязанность арендатора не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, направить предложение арендодателю о расторжении договора, либо о заключении договора на новый срок. 24.03.2014 Подугольникова О.И. направила в адрес истца письменное предложение о заключении договора аренды на новый срок. Какого-либо письменного ответа в адрес ответчика о заключении договора аренды на новый срок от истца не поступало. По утверждению заявителя, им выполнены все необходимые юридические условия в целях использования своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. С учетом отсутствия с стороны истца требования о возврате земельного участка, ответчик продолжает его использование на условиях, определенных договором аренды, оплачивает арендную плату. Действия истца по приему арендных платежей на протяжении трех лет с момента получения письменного предложения ответчика (оферты), также выставления соответствующих расчетов арендной платы, следует считать акцептом в порядке статьи 438 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, ответчик является легитимным арендатором спорного земельного участка, поскольку им не было допущено нарушений как условий договора аренды, так и норм действующего законодательства. При этом дата заключения дополнительного соглашения не зависела от воли или действий ответчика, который добросовестно выполнил все юридически значимые действия, направленные на своевременное законное заключение договора аренды на новый срок. Дополнительным соглашением к договору аренды, срок действия договора аренды продлен до 06.07.2019, что соответствует пяти годам с момента срока окончания договора аренды, установленного пунктом 7.2. Следовательно, спорное дополнительное соглашение продлевает действие договора аренды на тот же срок и на тех же условиях, что соответствует положениям законодательства, действовавшего в период окончания основного договора и совершения всех юридически значимых действий, направленных на его перезаключение в преимущественном порядке со стороны ответчика. Истец, со своей стороны не направил в адрес ответчика ни отказа от заключения договора аренды на новый срок, ни соответствующего проекта договора для его подписания. При этом фактически продолжил исполнять договор аренды без юридического закрепления таких действий. Податель жалобы полагает, что дата заключения спорного дополнительного соглашения к договору аренды полностью завесила от действий истца и в случае его добросовестного поведения оно было бы заключено в разумные сроки, не прерывая арендных отношений между сторонами. Кроме того, спорный земельный участок передан 06.07.2009 и находится в пользовании ответчика, в связи с чем заявитель жалобы полагает, что истец вправе истребовать земельный участок только в случае прекращения основного обязательства, которое даже в случае признания дополнительного соглашения недействительным, не прекращается в силу положений статей 610, 621 ГК РФ.
От Администрации муниципального образования г. Новороссийск поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последняя указывает на то, что принятое по делу N А32-24613/2016 решение не имеет преюдициального значения для настоящего спора, постольку в указанном деле требование о расторжении договора аренды было заявлено по иным основаниям. Кроме того, целью предъявления настоящего иска о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 года N 4700004641 явилось соблюдение норм действующего земельного законодательства, а также ФЗ "О защите конкуренции". 10.11.2016 года Администрацией МО г. Новороссийск с участием старшего помощника прокурора Могилкина А.А., рассмотрено представление Азово-Черноморской межрайонной природоохранной прокуратуры об устранении нарушений земельного и гражданского законодательства N 7-1-4087-2016 от 17.10.2016 года. Учитывая, что заключение дополнительного соглашения без проведения торгов противоречит требованиям ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" представление прокурора удовлетворено. Также, истец указывает, что заявление ответчика о продлении срока действия договора аренды поступило в адрес арендодателя после истечения срока действия договора аренды 29.04.2015 года, после вступления в силу ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и было удовлетворено в нарушение действующих уже на тот момент изменений законодательства. В данном случае отсутствовали в совокупности условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по заявлению Подугольниковой О.И. После истечения срока действия договора аренды, сторонами заключено дополнительное соглашение от 05.05.2015, которым согласовано условие о продление срока аренды земельного участка на 5 лет, то есть до 06.06.2019. Дополнительное соглашение, по сути, направлено на продление срока договора аренды ранее предоставленного земельного участка. Между тем, продление срока действие договора аренды действующим законодательством не предусмотрено. При таких обстоятельствах, ответчик оказалась в преимущественном положении по отношению к другим лицам, которые могли бы получить вышеуказанный земельный участок в аренду. Дополнительное соглашение от 06.05.2015, предусматривающее продление действия договора аренды на новый срок без проведения торгов, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, спорный земельный участок должен быть выставлен на торги для заключения нового договора аренды. У Администрации не имелось оснований для принятия решения о заключении договора аренды (заключении дополнительного соглашения) в отношении спорного земельного участка с ответчиком на новый срок без проведения торгов. По мнению истца, ответчик не лишен возможности претендовать на заключение нового договора аренды земельного участка на торгах, наряду с иными лицами. Обстоятельства использования Подугольниковой О.И. земельного участка, благоустройство и эксплуатация пляжа не имеют юридического значения при рассмотрении заявленных истцом требований.
Представитель заявителя (ответчика) в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, настаивал на ее удовлетворении; представил копии определения Приморского районного суда г. Новороссийска от 31.07.2014 и апелляционного определения от 18.09.2014, а также акт сверки взаиморасчетов N 243 за период с 01.01.2016 по 31.12.2016.
Представитель заинтересованного лица (истца) в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям отзыва.
Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей заявителя (ответчика) и заинтересованного лица (истца), арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения муниципального образования город-герой Новороссийск N 18-рл от 26.01.2009, между Администрацией муниципального образования город - герой Новороссийск (арендодатель) и Подугольниковой Ольгой Ильиничной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора дополнительный земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:47:0117052:541 площадью 6608 кв. м, расположенный в Новороссийском районе, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Южная Озереевка, район ул. Мира, для благоустройства пляжной зоны без права капитального строительства (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 7.2. договора договор действует в течение пяти лет до 06.07.2014.
На основании заявления Подугольниковой О.И. стороны заключили дополнительное соглашение от 06.05.2015, которым срок действия договора аренды продлен до 06.07.2019 (л.д. 20).
Указанные выше договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 15.03.2017.
По утверждению истца, соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка без процедуры торгов, не соответствует требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
При вынесении решения суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к объектам аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Вместе с тем, по смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Предусмотренное пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правило применительно к земельным участкам, являющимся объектами аренды, не имеет абсолютного характера и действует с условиями, оговоренными земельным законодательством.
До 01.03.2015, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Однако на основании пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Из материалов дела усматривается, что 08.05.2015 ответчик обратился к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, то есть после 01.03.2015, в связи с чем, его действия регламентируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 171-ФЗ.
Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
При этом, суд первой инстанции верно указал, что обстоятельства заключения договора относятся к случаям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, но условия, установленные пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно применительно к рассматриваемому случаю, подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (подпункты 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), отсутствуют.
Также, Арбитражный суд Краснодарского края указал на не соблюдение ответчиком срока подачи заявления о предоставлении ему земельного участка на новый срок.
Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с пунктом 4.1.20 договора арендатор обязан направить не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2 договора, письменное предложение арендодателю о расторжении договора, либо о заключении договора на новый срок.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что предприниматель обратился в администрацию после прекращения договорных отношений между сторонами.
Поскольку в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, в связи с пропуском арендатором срока подачи заявления о предоставлении ему земельного участка на новый срок, установленного пунктом 4.1.20 договора, влечет за собой утрату последним каких-либо преимущественных прав на заключение договора аренды на новый срок.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорное соглашение является ничтожным, в связи, с чем правомерно удовлетворил исковые требования в части признания недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.
Частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе по истечении срока действия договора аренды.
Таким образом, из данных норм усматривается, что по истечении срока действия договора аренды арендные отношения прекращаются.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), вопросы о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, решаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Частью 9 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В данном случае срок действия договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004641 от 23.11.2009, заключенного между истцом и ответчиком, окончился 06.07.2014, доказательств, достоверно свидетельствующих о получении истцом заявления Подугольниковой О.И. от 20.03.2014, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о признании недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641, заключенное между Администрацией муниципального образования город Новороссийск и индивидуальным предпринимателем Подугольниковой Ольгой Ильиничной.
Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:47:0117052:541 в надлежащем состоянии.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Принимая во внимание установленные при разрешении спора обстоятельства (нарушение публичной процедуры предоставления публичных земель), суд полагает применение реституции корректным и соответствующим предоставленному суду правомочию применять ее по собственной инициативе.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции требования истца в указанной части.
Довод апелляционной жалобы о праве администрации истребовать земельный участок только в случае прекращения основного обязательства, которое даже в случае признания дополнительного соглашения недействительным, не прекращается в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку волеизъявление администрации на отказ от договора (прекращение арендных отношений с индивидуальным предпринимателем) с очевидностью выражена в исковом заявление о возврате земельного участка. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не ставит возможность реализации арендодателем этого права в зависимость от добросовестности арендатора. Кроме того, с момента предъявления иска (23.01.2017) до принятия судом первой инстанции решения от 21.03.2017 истекло достаточно времени для того, чтобы считать защищенным интерес арендатора в получении предупреждения об отказе арендодателя от договора.
Рассмотрев требование истца об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 02.06.2015 23-23/021-23/021/817/2015-626/1 о произведенной государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.05.2015 к договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 23.11.2009 N 4700004641, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к верному выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Постановлением Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в пункте 52 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, суд пришел к выводу, что применение последствий недействительной сделки является достаточной мерой правовой защиты, позволяющей восстановить нарушенное истца, тогда как требование исключить регистрационную запись о регистрации следует признать излишним, в этой связи не подлежащим удовлетворению.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (квитанция от 21.04.2017), по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 по делу N А32-2473/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)